臺灣士林地方法院民事判決
113年度重訴字第405號
原 告
即反訴被告 劉湘寧
被 告
即反訴原告 魏忠義
訴訟代理人 吳啟瑞律師
複 代理人 許富寓律師
上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國114年9月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣柒佰玖拾陸萬元，及自民國一一三年
九月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰陸拾陸萬元為被告預供擔
保後，得為假執行。但被告以新臺幣柒佰玖拾陸萬元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
六、反訴被告應同意反訴原告向安新建築經理股份有限公司領取
台新國際商業銀行建北分行、帳號00000000000000號、戶名
台新國際商業銀行受託信託財產專戶內之新臺幣參佰貳拾陸
萬柒仟壹佰參拾柒元，暨自民國一一四年七月五日起至清償
日止，按週年利率百分之五計算之利息。
七、反訴原告其餘之訴駁回。
八、反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之六十八，餘由反訴原告
負擔。
九、反訴原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
提起反訴，此觀民事訴訟法第259條規定自明。本件原告（
即反訴被告，下稱原告）請求被告（即反訴原告，下稱被告
）返還原告購入門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號1樓
建物（下稱系爭房屋）之買賣價款，被告則抗辯原告因可歸
責於己之事由，未能依限繳納買賣價金，是原告請求無理由
，並於言詞辯論終結前提起反訴，請求原告給付違約金及損
害賠償，核本件反訴之標的與本訴防禦方法間，在法律及事
實上均關係密切，審判資料亦具共通性、牽連性，且尚非不
得行同種之訴訟程序，亦無延滯訴訟、專屬他法院管轄等情
，則被告依首揭規定，提起反訴，自應准許，先予敘明。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本
件被告原依兩造於民國113年8月31日簽立之協議書（下稱系
爭協議書）反訴請求：「原告應給付被告新臺幣（下同）48
0萬元，及自民事反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息」（本院卷第100頁），迭經變更後，
最終依民法第260條、第231條規定、系爭協議書之約定，反
訴請求：「原告應同意被告向安新建築經理股份有限公司（
下稱安新公司）領取於台新國際商業銀行建北分行戶名『台
新國際商業銀行受託信託財產專戶』（下稱系爭履約專戶）
帳號00000000000000帳戶內之480萬元（其中211萬7,137元
為損害賠償，268萬2,863元為懲罰性違約金），及自114年7
月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」（本院卷
第226、229、318-319頁）。經核追加民法第260條、第231
條規定部分，係本於被告解除兩造間之買賣契約後所生糾紛
之同一基礎事實，變更請求金額部分，係為擴張、減縮聲明
，揆諸前揭規定，於法均無不合，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：兩造於113年5月4日簽立買賣契約書（下稱系爭
契約書），由被告出售系爭房屋予原告，約定總價金3,200
萬元，交屋日定為同年7月9日（下稱系爭買賣契約），原告
並已給付841萬元至系爭履約專戶，且經安新公司將其中97
萬8,000元撥付作為支付被告仲介服務頭款，另將其中100萬
元撥付予被告。詎料，被告之房屋仲介明知原告尚有其餘房
屋貸款，卻未告知原告貸款成數有疑慮，並於113年8月31日
簽下對原告顯不公平之系爭協議書，嗣中央銀行實施限貸令
，致原告之貸款申請無法審核通過，原告因而未能依約給付
後續買賣價金，被告則於113年9月10日以存證信函解除系爭
買賣契約，並依系爭協議書之約定向原告請求480萬元之高
額違約金。系爭買賣契約既經解除，則被告自應返還包括19
7萬8,000元之不當得利（計算式：賣方仲介服務頭款97萬8,
000元+100萬元=197萬8,000元）在內、合計841萬元之原告
全部購屋價款等語。為此，爰依民法解除契約回復原狀、不
當得利之法律關係提起本訴，請求並聲明：㈠被告應給付原
告841萬元，及自113年9月11日起至清償日止，按週年利率5
%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯以：被告因需錢孔急，為免系爭房屋遭法拍，遂賤價
出售予原告。於交易過程中，房仲已告知原告貸款成數最高
為8成、未必能順利貸款到此成數，但原告一再宣稱能找到
貸款銀行且貸款成數必至8成，則原告事後主張不知貸款成
數云云，洵屬無稽。又原告有多次購買不動產之經驗，且系
爭契約書與系爭協議書間有長達數月之審閱時間，故原告就
被告得因原告未如期繳款而解除系爭買賣契約，並向原告請
求懲罰性違約金等事，均知之甚詳，且被告已寄發存證信函
予原告以解除系爭買賣契約，是原告請求無理由等語。並聲
明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告
免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠兩造於113年5月4日就系爭房屋之買賣簽訂系爭契約書後，曾
於113年7月8日簽立協議書(下稱7月協議書)作為系爭契約書
之附件，但原告屆期並未完成貸款程序，兩造復於113年8月
31日另行簽訂系爭協議書作為系爭契約書之附件，約定原告
應於113年9月9日之前，依系爭協議書第1條約定所載方式履
行，否則不待催告，被告得解除契約，但原告仍未能依約履
行，被告乃於113年9月10日寄發存證信函予原告解除買賣契
約，並經原告於當日收受，故系爭買賣契約已經解除；又依
安新公司專戶資金控管表（下稱專戶資金控管表）所載，原
告合計匯款841萬元至系爭履約專戶，其中97萬8,000元業經
撥付用以支付被告之仲介服務頭款，另有100萬元亦經撥付
予被告等情，為兩造所不爭執（本院卷第85-86、193、319
頁），並有系爭契約書及附件、7月協議書、系爭協議書、
存證信函、專戶資金控管表在卷可稽（本院卷第94、108、1
14-116、156、170-181頁），是此部分事實，首堪認定。
㈡按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：⑴由他方所受領之給
付物，應返還之。⑵受領之給付為金錢者，應附加自受領時
起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。系爭買
賣契約業經被告合法解除，業如前述，揆諸上開規定，兩造
即互負回復原狀之義務。又原告雖已給付合計841萬元至系
爭履約專戶，惟其中僅有796萬元為安新公司代被告所收受
之買賣價金，效力應及於被告，其餘標註為「買方仲介服務
費收款」之35萬元（29萬元+6萬元=35萬元）、「預收規費
收款」之9萬400元、「買方履保手續費收款」之9,600元（
本院卷第156頁），或係原告擬支付予其仲介之款項，或係
相關行政規費，均非被告自原告受領之金錢，自不在回復原
狀之列。從而，原告於被告解除系爭買賣契約後，依民法第
259條規定請求被告返還已給付之買賣價金796萬元，及自解
除契約之翌日即113年9月11日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息，自屬可採，逾此部分之請求，則無理由，不應
准許。
㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法
第179條定有明文。原告固另選擇合併主張依民法第179條規
定請求被告返還前開業經撥付之197萬8,000元，惟就非屬買
賣價金部分，被告並非受領對象而未受有利益，則原告依民
法第179條規定請求返還，亦非有據；至於其餘屬於買賣價
金部分，本院業已准許原告請求，而無再予審酌之必要，附
此敘明。
四、綜上，原告依民法第259條規定請求被告給付796萬元，及自
113年9月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為
有理由，應予准許。逾此範圍之請求，非有理由，應予駁回
。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行之
宣告，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金
額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失去依據，
應一併駁回之。
貳、反訴部分：
一、被告主張：
㈠原告向被告購買系爭房屋，惟因原告無法及時辦理貸款，兩
造遂於113年7月8日簽立7月協議書，約定原告應於113年8月
31日前向銀行申貸2,560萬元並確定貸款且對保完成，或已
核貸而貸款金額少於尾款，原告應於同日前將核貸金額少於
尾款之差額補足匯入系爭履約專戶且對保完成，若原告未完
成，被告得解除系爭買賣契約，並向原告請求本合約總價之
15%即480萬元之懲罰性違約金。嗣原告屆期仍未完成貸款程
序，雙方再於113年8月31日簽立系爭協議書，約定原告應於
113年9月9日前向銀行申貸2,560萬元並確定貸款且對保完成
，或已核貸而貸款金額少於尾款，原告應於同日前將核貸金
額少於尾款之差額補足匯入系爭履約專戶且對保完成，或於
未能未核貸時於同日前將2,560萬元全數匯款至系爭履約專
戶，如原告未完成匯款，被告得不經催告逕行解除系爭買賣
契約，並沒收本合約總價之15%即480萬元作為懲罰性賠償金
。詎料，原告至113年9月9日仍未完成上開約定事項，被告
遂於113年9月10日寄發存證信函予被告解除系爭買賣契約，
並請求違約金。是以，原告未能依限完成核貸並給付2,560
萬元至系爭履約專戶，此核屬可歸責原告之給付遲延，被告
得依系爭協議書、民法第260條規定解除系爭買賣契約，並
向原告請求損害賠償。
㈡被告因原告之給付遲延受有以下損害，而得請求損害賠償：
1.履行利益損失150萬元：被告為避免系爭房屋遭法拍而以2,9
50萬元之價格賤賣予他人，受有履行利益250萬元之損害（
計算式：3,200萬元-2,950萬元=250萬元），惟兩造已於7月
協議書中協議由原告匯付動用款出款100萬元予被告，是被
告受有之履行利益損害僅餘150萬元（計算式：250萬元-100
萬元=150萬元）。
2.租金所失利益15萬元：系爭房屋原約定租期至113年8月20日
止，並已洽談續約，但因兩造依系爭契約書第1條第5項約定
，原定於113年7月9日點交系爭房屋，故被告提早於113年6
月30日與訴外人范益豪終止租賃契約(下稱系爭租約)。詎料
，本件因可歸責於原告之事由，被告遲至113年9月底方將系
爭房屋另出賣及點交予訴外人張景棠，是被告受有113年7月
至9月共計3個月之系爭租約租金所失利益15萬元。
3.被告增加之銀行貸款利息12萬3,537元：本件因可歸責於原
告之給付遲延，致被告遲至113年9月26日始償還系爭房屋之
剩餘貸款，期間被告因此增加支出貸款利息12萬3,537元(計
算式：借款金額1,878萬7,926元×貸款利率3%×113年7月9日
至同年9月26日止之80日÷365日=12萬3,537元)，核屬被告額
外支出之損害，依系爭契約書第3條第3項第3款約定:「買賣
標的物有貸款之利息及本金由原貸方負擔至買方代清償日止
，其代償金額視為尾款之部分給付，與尾款之差額原抵押權
塗銷登記辦妥且買方銀行撥付貸款餘額入專戶時付清，並辦
理點交手續」，此增加之利息支出自應由原告賠付。
4.賣方仲介費餘款30萬2,000元：依照安新公司回函可知，賣
方仲介服務費頭款97萬8,000元業已撥付，而本件賣方仲介
費總價為128萬元，故被告尚應負擔賣方仲介服務費30萬2,0
00元(計算式：128萬-97萬8,000=30萬2,000元)，屬於可歸
責於原告之原因致被告所受有之損害，應由原告賠付。
5.被告應負擔之賣方履保費用9,600元與代書費3萬2,000元：
被告於解除系爭買賣契約後，仍須負擔履保費用9,600元與
代書費用3萬2,000元，合計共4萬1,600元，自屬可歸責於原
告之原因致生損害，得依民法第260條、第231條第1項規定
向原告請求損害賠償。
㈢被告依系爭協議書得請求懲罰性違約金：原告因可歸責於己
之事由遲延給付價款，依系爭協議書之約定，被告自得向原
告請求懲罰性違約金268萬2,863元。
㈣為此，爰依民法第260條、第231條第1項規定請求原告給付21
1萬7,137元之損害賠償（計算式：履行利益損失150萬元+租
金所失利益15萬元+被告增加之銀行貸款利息12萬3,537元+
賣方仲介費餘款30萬2,000元+被告應負擔之賣方履保費用9,
600元+被告應負擔之代書費3萬2,000元=211萬7,137元）；
另依系爭協議書請求原告給付268萬2,863元之懲罰性違約金
予被告等語。並聲明：㈠原告應同意被告向安新公司領取系
爭履約專戶內之480萬元（計算式：211萬7,137元+268萬2,8
63元=480萬元），及自114年7月5日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、原告則以：原告於113年8月31日簽下對原告顯不公平之系爭
協議書，依民法第247之1條規定，系爭協議書應屬無效，是
被告自不得向原告請求480萬元等語置辯。並聲明：㈠被告之
訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，
民法第231條第1項定有明文。又民法第260條規定，解除權
之行使不妨碍損害賠償之請求，係採契約解除與替補賠償之
兩立主義。是契約之解除，無論由於債務不履行之給付不能
，抑或給付遲延，均得併行請求債務不履行之損害賠償（替
補賠償），該債務不履行所生之舊賠償請求權，只須其所受
之損害與債務不履行間有相當因果關係者即足當之，不因契
約之解除而失其存在。出賣人因買受人不履行債務而解除契
約，如買賣標的物之市價於解約前已有跌落，低於原買賣價
金，出賣人之財產價值因而減少，該價差可認係出賣人因買
受人不履行債務所受之損害（最高法院95年台上字第1831號
判決意旨參照），上揭原理緣於解除契約，契約之雙方本有
回復原狀之義務，倘於解除契約前已發生之損害，於契約解
除後，應一併賠償，始能符合回復原狀之旨趣。本件原告依
系爭協議書之約定（本院卷第108頁），本應於113年9月9日
前完成2,560萬元之核貸及對保程序，若核貸金額不足，亦
應將差額補足，倘未能順利核貸，則應將2,560萬元全數匯
入系爭履約專戶，惟原告未能履行上開條件，被告於113年9
月10日因可歸責於原告之事由而解除系爭買賣契約，自得請
求原告賠償因遲延所生之損害。經查：
1.被告主張因原告給付遲延，致其受有租金損失15萬元、增加
之銀行貸款利息支出12萬3,537元、支出賣方履保費用9,600
元與代書費3萬2,000元等損失，為原告所不爭執（本院卷第
320頁），復有安新公司專戶資金及利息結算明細表、房屋
租賃契約書、原告與范益豪之對話譯文及錄音光碟、元大商
業銀行帳戶攤還金額明細表、不動產移轉登記費用報價單等
存卷可參（本院卷第184、232-244頁），則被告請求原告賠
償此部分款項總和31萬5,137元，即屬有據。
2.被告因買賣系爭房屋而應支付128萬元仲介費，此有服務費
確認單在卷可憑（本院卷第186頁），而一般居間仲介均按
買賣價金之一定比例收取居間報酬，則本件因原告未依約履
行致被告支出之仲介費，自屬被告之損失，故本件被告僅請
求原告給付其中30萬2,000元之仲介費，為有理由。
3.被告於113年5月4日原係以3,200萬元之價格出售系爭房屋予
原告，嗣於113年9月10日解除系爭買賣契約後，旋於113年9
月12日以2,950萬元之價格將系爭房屋出售予第三人，而有2
50萬元之價差（計算式：3,200萬元-2,950萬元=250萬元）
，固有系爭契約書、113年9月12日之買賣契約書等在卷可證
（本院卷第160-181頁），惟此屬於解除契約後發生之損害
，而被告並未提出具體事證以資證明解除契約前系爭房屋之
時價已低於原買賣價金，進而證明上開價差係解除契約前已
發生之損害，揆諸上揭說明，此250萬元自不在民法第231條
所定得請求賠償之列，是被告請求原告給付其中之150萬元
，並無理由，不應准許。
㈡次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，
為民法第250條第1項所明定。又違約金有賠償性違約金及懲
罰性違約金，其性質及作用各自不同。前者係以違約金作為
債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外
，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，
確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求
支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償，此
時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債
務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他
債之關係應負之賠償責任，均不受影響。又按約定之違約金
額過高者，法院得依職權減至相當之數額，此為民法第252
條所明定。當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之
事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能
如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶
符實情而得法理之平。尤以當事人約定懲罰性違約金者，於
債務人不履行時，債權人除得請求債務人給付違約金外，尚
得請求履行債務或債務不履行之損害賠償，就債權人之損害
已有相當之填補，自應加以斟酌（最高法院111年度台上字
第2443號民事判決意旨參照）。本院查：
1.系爭買賣契約既經被告解除，依系爭協議書第1條約定，被
告自得沒收系爭買賣契約總價之15%即480萬元作為懲罰性違
約金，惟依民法第252條規定，法院得予以酌減。
2.原告雖辯稱：系爭協議書關於違約金之約定，對於原告顯然
不公，應屬無效云云。然原告並未具體陳明有何不公情節，
且兩造原係約定於113年7月9日前交屋，後因原告未能順利
申辦貸款，被告先於113年7月8日展延給付尾款之日期至113
年8月31日，並為480萬元懲罰性違約金之約定，又於113年8
月31日再度展延原告給付尾款日期至113年9月9日，並繼續
援用前開懲罰性違約金之約定，此有系爭契約書、7月協議
書、系爭協議書附卷可佐（本院卷第106-108、170頁），足
見被告因體諒原告籌措資金不易，一再展延給付尾款之日期
，最終給予原告合計2個月之寬限期，且原告已有充分時間
考慮是否簽立系爭協議書，顯非倉促為之，惟原告屆期仍未
能履約，自難謂系爭協議書有何顯失公平之處。從而，原告
爭執系爭協議書之約定無效云云，要屬無據，無可憑採。
3.本院審酌被告於113年9月10日解除系爭買賣契約時，系爭不
房屋尚未移轉登記並交付予原告，而由被告保有所有權並持
有中，且被告旋於113年9月12日以2,950萬元之價格出售予
第三人；惟考量被告為處理系爭契約簽訂及解除事宜而支出
無益勞力、時間、費用等其他損失，暨兩造於簽約前本應自
行審慎評估履約能力等各情，認兩造約定違約金480萬元誠
屬過高，爰酌減為265萬元為適當，故被告請求原告給付懲
罰性違約金265萬元，為有理由，應予准許，超過此部分之
請求則無理由。
㈢基上，原告應同意被告向安新公司領取系爭履約專戶內之326
萬7,137元（計算式：31萬5,137元+30萬2,000元+265萬元=3
26萬7,137元），並給付被告自114年7月5日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息。
四、綜上所述，被告依民法第260條、第231條規定、系爭協議書
之約定，訴請原告同意被告向安新公司領取系爭履約專戶內
之326萬7,137元，暨自114年7月5日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。至被告逾上開範
圍之請求，則無理由，應予駁回。又上開准許部分，因係命
原告為一定意思表示之判決，自屬不適執行者，不得為假執
行之宣告，則被告假執行之聲請，亦應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核
於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。
肆、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，被告之訴為一
部有理由，一部無理由，爰依法判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 9 日 民事第二庭 法 官 蘇怡文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 10 月 9 日 書記官 黃靖芸
, 台灣公司情報網