臺灣基隆地方法院民事判決
114年度訴字第201號
原 告 黃馨慧
訴訟代理人 吳仁志
被 告 林木榮
訴訟代理人 簡筠儷
上列當事人間終止租約等事件，本院於民國114年9月3日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文
。原告起訴時原聲明：(一)被告應將坐落基隆市○○區○○段00
0○00地號上之鐵皮屋及其他地上物拆除，將地上物所占用之
土地返還予原告；（二）願供擔保，請准宣告假執行（頁13
）。嗣於本院民國114年4月17日言詞辯論期日將訴之聲明(
一)變更為：被告應拆除坐落基隆市○○區○○段000○00地號土
地及原告向財政部國有財產署北區分署承租之同段960之4地
號土地（下合稱系爭土地）之地上物，並將占有土地返還原
告（頁190）。核原告所為訴之變更，請求之基礎事實既屬
同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予
准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)原告於113年8月14日，將其所有門牌號碼基隆市○○區○○街00
0號房屋暨相鄰鐵皮屋（下稱原告房屋）旁之系爭土地（即
原告向財政部國有財產署北區分署承租坐落基隆市○○區○○段
000○0地號土地及原告所有坐落基隆市○○區○○段000○00地號
土地），出租予被告以供使用；雙方約定，租賃期間自113
年8月20日起至115年8月19日止，租金每月新臺幣（下同）1
萬元，且承租人非經同意不得轉租，亦不得將系爭土地用於
存放危險物品以影響公共安全，否則出租人即可提前終止租
約（下稱系爭租約）。詎料，被告竟於系爭土地上設置固定
貨櫃等地上物，且貨櫃與鐵皮屋之間隔狹小，其擺放位置更
阻擋該處集合住宅之唯一逃生出口，顯然對消防及公共安全
影響甚鉅；另參系爭土地現況，被告擺放之貨櫃外觀設有「
排骨飯、控肉飯」之招牌、張貼「出售西裝褲、牛仔褲」之
紅字條，亦徵被告顯有轉租、出借系爭土地予他人使用之情
，已然違反兩造間之租賃約定，為此，爰依系爭租約、民法
第438條、第443條、第455條等規定，請求被告將系爭土地
上之地上物拆除，並返還占有土地予原告。
(二)並聲明：
1.被告應拆除系爭土地之地上物，並將占有土地返還原告。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
(一)被告前於原告住處與原告、原告姓名不詳之子（按：係原告
於貨櫃場工作之子，非原告訴訟代理人吳仁志）洽談系爭土
地之出租事宜，當時被告表明其欲租用系爭土地放置物品、
設備及工具，然系爭土地上並無建物，尚難存放物品，原告
之子卻向其建議，可購置貨櫃於系爭土地擺放物品等語。被
告認為可行，乃向原告承租系爭土地，兩造遂簽訂系爭租約
為憑。豈料，被告以30萬元購入2只貨櫃擺放於系爭土地後
，卻接獲原告之子吳仁志表示，貨櫃擺放影響原告房屋（鐵
皮屋部分）之採光，繼稱被告放置之貨櫃已阻擋防火巷而造
成公共及消防安全之危害等情，不同意被告承租系爭土地，
然系爭土地上僅有原告房屋相鄰之鐵皮屋違建，本無防火巷
之設置，被告亦無影響系爭土地之公共安全，原告之主張並
無所據；又被告購置貨櫃之目的係放置機具、設備之用，系
爭土地並無配設水、電，被告亦承諾原告承租系爭土地不可
經營與葷食、殺生相關之行業，故被告不可能為生意經營，
原告僅以被告購得二手貨櫃上有未拆除之「排骨飯、控肉飯
」招牌及承租人之行業別非餐飲業為由，臆測被告已違約轉
租，乃屬不實指控。
(二)實則，被告自系爭租約締約以來，均按期繳付租金（已支付
1年租金12萬元及押租金2萬元），期間縱遭原告屢屢刁難，
仍保持善意與原告溝通，甚表示願連同原告房屋相鄰之鐵皮
屋一同承租，以解決採光問題，惟因無法談攏租金未果，如
今尚遭原告興訟以待，以致其租用系爭土地一事進退維谷，
對被告實非公允。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回
。願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)原告主張兩造於113年8月14日簽立系爭租約，約定由被告向
原告承租系爭土地，租賃期間自113年8月20日起至115年8月
19日止，每月租金1萬元，系爭土地上現有被告擺放之貨櫃
等情，均為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭租約、原告
向財政部國有財產署北區分署承租基隆市○○區○○段00000地
號土地之國有基地租賃契約書、原告名下坐落基隆市○○區○○
段000000地號土地之所有權狀、土地坐落及相關位置示意圖
、現場照片等件為證（頁23、25至29、39至57、79至81、83
至85、207至209），復經本院職權調取系爭土地查詢資料、
會同兩造及地政機關測量人員至現場履勘、拍攝勘驗照片並
作成勘驗筆錄暨經基隆市地政事務所製成114年7月3日基地
所測字第11402002408號函檢附之複丈成果圖在卷可稽（頁6
5至66、225至233、281至283），自堪信為真實。至原告主
張被告租用系爭土地違反系爭租約及民法第438條、第443條
之規定，有終止租約之事由，故其依法自得終止系爭租約，
並依民法第455條規定請求被告將系爭土地之地上物拆除，
並將系爭土地返還原告，則為被告所否認，並執前詞置辯。
是本件兩造爭點為：原告主張終止系爭租約是否合法？原告
請求被告拆除地上物、返還系爭土地，有無理由？現判斷如
下：
(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最
高法院17年上字第917號裁判意旨參照）。次按稱租賃者，
謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金
之契約。承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無
約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人
違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍
繼續為之者，出租人得終止契約。承租人非經出租人承諾，
不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之
約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項
規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第
421條第1項、第438條及第443條亦有明定。又系爭租約第8
條、第10條亦分別明定以：「乙方（按：即被告，下同）未
經甲方（即原告，下同）同意，不得私自將租賃房屋權利全
部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用
房屋」、「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安
全」（頁27）。
(三)查：
1.原告主張被告將貨櫃放置於系爭土地上，已影響消防、公共
安全，違反系爭租約第10條之約定，其得依系爭租約及民法
第438條規定終止租約等節，既為被告否認，原告自應就此
負舉證責任。惟原告雖提出上開現場照片為證，主張被告之
貨櫃已占據系爭土地之唯一逃生出口，影響公共安全甚鉅云
云。然本院參諸現場照片，固可見系爭土地上有貨櫃呈一字
型擺放，而旁側有流動廁所及雜物堆置，但該土地位於原告
房屋旁之轉角，除土地外圍部分設有低矮水泥牆外，均對外
敞開，並無大門或其他妨礙土地出入之設置，其前後亦尚有
巷道可供通行。且本院就系爭土地上之鐵皮屋等地上物是否
造成消防等公共安全之危險等情函詢基隆市政府，亦經該府
114年6月26日基府都使貳字第1140231680號函覆稱：旨揭土
地上坐落之固定式貨櫃未取得本府建築許可，非屬合法建築
物，自無依建築法及建築技術規則等相關規定檢討防火區劃
、防火構造或設備、防火避難設施及消防設備。又該貨櫃是
否造成消防等公共安全之危險一節，其影響公共安全認定標
準參照違章建築處理辦法第11-1條第2項規定：「前項影響
公共安全之範圍如下：一、供營業使用之整幢違章建築。營
業使用之對象由當地主管建築機關於查報及拆除計畫中定之
。二、合法建築物垂直增建違章建築，有下列情形之一者：
（一）占用建築技術規則設計施工編第九十九條規定之屋頂
避難平臺。（二）違章建築樓層達二層以上。三、合法建築
物水平增建違章建築，有下列情形之一者：（一）占用防火
間隔。（二）占用防火巷。（三）占用騎樓。（四）占用法
定空地供營業使用。營業使用之對象由當地主管建築機關於
查報及拆除計畫中定之。（五）占用開放空間。四、其他經
當地主管建築機關認有必要。」，該貨櫃按會勘當日實際使
用情形、位置及規模大小綜合審認，尚無影響公共安全等語
（頁271至272），亦即，主管機關即基隆市政府就該貨櫃之
放置，已至現場會勘實際情形，並確認其占用位置不及於防
火間隔、防火巷或其有上開規定之其他限制，自無影響消防
、公共安全之情事存在。則原告主張被告於系爭土地放置之
固定貨櫃造成消防公共安全云云，難認可採。原告據此主張
依上開規定終止租賃契約，自屬無由。
2.原告另主張被告放置於系爭土地上之貨櫃，張貼有「排骨飯
、控肉飯」等字樣之招牌，及「出售牛仔褲、西裝褲」之紅
字條，被告顯然已將系爭土地轉租他人使用，已違反系爭租
約第8條之約定，其得依系爭租約及民法第443條規定終止租
約等節，惟為被告否認，則原告亦應就此負舉證責任。本院
核諸原告提出之現場照片，固可見系爭土地上之貨櫃櫃體有
「排骨飯、控肉飯」之招牌、貨櫃上及土地矮圍牆上有「出
售牛仔褲、西裝褲」等字樣之紅色字條，但本院實際至系爭
土地履勘，亦可見該處除固定式貨櫃外，尚置放流動廁所及
其他雜物，且無人煙，目視無人使用於營業生意，與被告辯
稱系爭土地並無水、電之設置，故其僅有於該處擺放物品，
上開招牌係二手貨櫃所附，其尚未拆除等語吻合，亦與一般
常情無悖，堪以採信。此外，原告再未舉證證明系爭土地業
遭被告轉租他人使用之情事，亦難認其主張可採。則原告主
張系爭土地上之貨櫃外觀有「排骨飯、控肉飯」等字樣之招
牌，及外牆張貼「出售牛仔褲、西裝褲」之紅字條，可證被
告已將系爭土地轉租他人使用云云，亦無足採。原告主張依
上開規定終止租賃契約，自屬無據。
四、綜上所述，原告依系爭租約及民法第438條、第443條之規定
，主張有終止租約之事由，而提前終止系爭租約云云，並不
符合上開規定，故原告片面依上開規定主張已終止租約，顯
非合法。則原告終止系爭租約既不合法，其主張依民法第45
5條規定請求被告將系爭土地之地上物拆除，並將系爭土地
返還原告，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假
執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 3 日 民事第二庭法 官 曹庭毓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴聲明（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 10 月 7 日 書記官 羅惠琳