臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
114年度南簡字第1312號
原 告 兆基管理顧問股份有限公司
法定代理人 李建成
訴訟代理人 陳怡安
郭念妮
被 告 陳儀婷
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年9月25日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路00號4樓之1房屋騰空返還
原告。
二、被告應分別自民國114年5月10日、同年月2日起，並均至騰
空返還上開房屋之日止，按月給付原告各新臺幣13,800元，
及分別自次月11日、3日起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔90％，由原告負擔10％。
五、本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核
無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由
其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
（一）兩造於民國114年1月9日簽訂社會住宅轉租契約書（下稱
系爭租約），約定由原告將門牌號碼臺南市○○區○○路00號
7樓之1房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自114年1
月9日起至115年1月8日止，租金每月新臺幣（下同）13,8
00元，並應於每月9日前繳付租金。詎被告自114年3月9日
起無故未繳納租金，期間原告透過簡訊催繳未果，原告乃
依系爭租約第13條約定提前終止系爭租約，並於114年3月
28日寄發臺北松江路郵局546號存證信函通知被告文到後1
個月終止租約及催繳欠款（下稱系爭存證信函），系爭存
證信函已於同年月31日、同年4月1日送達被告之住所及居
所。系爭租約業於114年5月1日合法終止，被告迄今仍未
返還系爭房屋，爰依租賃物返還請求權、系爭租約第14條
約定，請求被告返還系爭房屋。
（二）系爭租約業於114年5月1日經原告依系爭租約第13條約定
提前1個月通知被告而合法終止，被告尚積欠自114年3月9
日起至同年5月1日止之租金共23,920元（計算式：13,800
元＋13,800元÷30日×22日＝23,920元），爰依民法第439條
前段規定、系爭房屋租約第3條前段約定，請求被告給付
租金23,920元。
（三）被告迄今仍無權占有系爭房屋，受有每月免給付13,800元
之利益，致原告受有損害。又被告迄今仍未點交返還系爭
房屋，依系爭租約第14條第3項約定，原告除得請求未返
還系爭房屋期間相當月租金額外，亦可請求相當於月租金
額之違約金。爰依民法第179條規定、系爭房屋租約第14
條第3項約定，請求被告應自114年5月2日起至返還系爭房
屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利及違約金共27
,600元（計算式：13,800元＋13,800元＝27,600元）等語。
（四）聲明：
１、被告應將系爭房屋騰空返還原告。
２、被告應給付原告23,920元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率5％計算之利息。
３、被告應自114年5月2日起至履行第1項內容之日止，按月給
付原告27,600元，及各期給付之日翌日起至清償日止，按
週年利率5％計算之利息。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作
何聲明或陳述。
四、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視
同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。當事人對
於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞
辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之
規定。分別為民事訴訟法第280條第1項、第3項前段所明文
。此視同自認之規定，依同法第436條第2項規定，亦適用於
簡易訴訟程序。
五、本件原告主張之事實，業據原告提出系爭租約、兩造訊息紀
錄、系爭存證信函各1件、中華郵件掛號郵件收件回執2件為
證（見本院調字卷第13頁至第35頁、本院卷第31頁至第43頁
），核屬相符。而記載原告上開主張之起訴狀繕本，已於11
4年7月10日送達被告，有本院送達證書1紙在卷可稽（見本
院調字卷第57頁），被告既未於言詞辯論期日到場爭執，亦
未提出書狀作何聲明或陳述，自堪信為真實。
六、次按承租人應依約定日期，支付租金。承租人於租賃關係終
止後，應返還租賃物。為民法第439條前段、第455條前段所
明定。又查系爭租約第3條第1項租金約定及支付約定：「每
月租金為13,800元，每月為1期，承租人（即被告，下同）
每期應繳納1個月租金，共計12期，並於每月9日前支付，不
得藉任何理由拖延或拒絕；包租業（即原告，下同）於租賃
期間亦不得任意要求調漲租金。」、系爭租約第4條押金約
定及返還約定：「押金由租賃雙方約定為2個月租金，金額
為27,600元（最高不得超過2個月租金之總額）承租人應於
簽訂本契約之同時給付包租業。前項押金，除有第13條第3
項、第14條第4項及第19條第2項得抵充之情形外，包租業應
於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還
押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。」、系爭租約第
13條提前終止租約之約定：「本契約於期限屆滿前，除第16
條及第17條規定外，租賃雙方得終止租約。依約定得終止租
約者，租賃之一方應至少於終止前1個月通知他方。一方未
為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過1
個月租金額之違約金。前項承租人應賠償之違約金得由第4
條第1項規定之押金抵充。租期屆滿前，依第2項規定終止租
約者，包租業已預收之租金應還予承租人。」、系爭租約第
14條租賃住宅之返還約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，
包租業應即結算承租人第5條約定之相關費用，並會同承租
人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住
宅返還包租業並遷出戶籍或其他登記。前項租賃之一方未會
同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交
。承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，包租業應明示不
以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期
間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1
個月者，以日租金折算）至返還為止。 前項金額及承租人
未繳清第5條約定之相關費用，包租業得由第4條第1項規定
之押金中抵充。」等語，有系爭租約1件在卷可查，兩造自
均應受上開約定之拘束。
七、經查被告尚積欠原告自114年3月9日起至同年5月1日止之租
金共23,920元，依民法第439條前段規定及系爭租約第3條約
定，原告自得請求被告給付。惟原告自承被告交付之2個月
押金27,600元尚未扣除積欠之租金等語（見本院114年9月25
日言詞辯論筆錄，本院卷第51頁），而押租金在擔保承租人
租金之給付及租賃契約之履行，故租賃關係消滅後，承租人
如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當
然抵充之效力，則被告積欠原告之租金23,920元，應發生先
行抵充之效力，經抵充後，被告交付之押租金尚餘3,680元
，被告已無積欠原告租金，是原告請求被告給付積欠租金23
,920元及其法定遲延利息，要屬無據。
八、又查系爭租約既經原告於1個月前通知被告而合法終止，被
告自系爭租約終止時即114年5月2日起，即已無權繼續占有
系爭房屋，依民法第455條前段規定及系爭租約第14條第1項
約定，被告應將系爭房屋返還原告並遷出戶籍或其他登記，
然被告迄今仍未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，則原告依民
法第455條規定之租賃物返還請求權及系爭租約第14條約定
，請求被告將系爭房屋騰空返還原告，亦屬有據。
九、又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。民法第17
9條定有明文。是依不當得利之法則請求返還不當得利，以
無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其
得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有
他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（
最高法院107年度台上字第951號民事裁定意旨參照）。
十、經查被告於系爭租約終止後，仍繼續無權占有系爭房屋，自
係侵害原告繼續出租系爭房屋之權利，原告主張被告因而受
有相當於租金之不當得利，致原告受有相當於租金之損害，
參照前開說明，要屬可採。又查依系爭租約第14條第3項約
定，原告得向被告請求未返還系爭房屋期間之相當月租金額
及相當月租金額計算之違約金，而系爭租約第14條第3項約
定之內容與內政部頒佈之住宅租賃契約書範本相同，為本院
職務上所已知，經核該約定對於被告尚屬公平，且被告在系
爭租約終止後仍未依約返還系爭房屋，造成原告需訴訟請求
被告遷讓返還系爭房屋、給付租金、不當得利及違約金，日
後更有聲請法院強制執行之相關程序及費用支出，本院因認
系爭租約第14條第3項約定之違約金尚屬合理，則原告請求
被告自系爭租約終止後即114年5月2日起至被告騰空返還系
爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利及違約金各
13,800元，每月共27,600元，亦屬可採。然被告交付之押租
金尚餘3,680元，依系爭租約第14條第4項約定，亦得抵充上
開不當得利及違約金，是以3,680元可抵充8日即自114年5月
2日至同年月9日相當於租金之不當得利（計算式：3,680元÷
〈13,800元÷30日〉＝8日），原告得請求被告給付相當於租金
之不當得利應自114年5月10日起算，違約金則仍自同年月2
日起算。是原告主張被告應自114年5月10日起至被告騰空返
還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利13,800
元，並應自同年月2日起至被告騰空返還系爭房屋之日止，
按月給付違約金13,800元，亦屬有據，原告超過上開範圍之
不當得利請求，則屬無據。
十一、再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經
債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或
為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務
，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利
息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率
為5％。民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條
分別定有明文。復按依民法第229條第2項規定，債務人固
於債權人得請求給付時，經催告而未為給付始負遲延責任
，惟債權人就將來之給付有預為請求必要，而提起將來給
付之訴，該起訴狀繕本之送達，本寓有催告債務人於將來
應為給付時為給付之意思（最高法院106年度台上字第8號
民事判決意旨參照）。因此債務人受催告而於將來應為給
付時仍未為給付，自應於該應為給付時屆滿起負遲延責任
而給付遲延利息。
十二、經查原告依民法第179條規定及系爭租約第14條第3項約定
，請求被告給付之上開不當得利及違約金，雖無確定期限
，惟原告已以起訴狀繕本送達被告，請求被告給付上開不
當得利及違約金，可認起訴狀繕本之送達，已寓有催告被
告於將來應為給付時為給付之意思，則被告於將來應為給
付時，如仍未給付，即應負遲延責任及給付遲延利息。又
依系爭租約第14條第3項約定，被告給付相當月租金額之
不當得利及違約金既為按月計算，因此被告於屆滿1個月
之次日即次月相當日應給付原告，否則於該日屆滿之次日
應負遲延給付責任，則原告就上開不當得利及違約金，另
請求被告給付分別自每月應給付日即次月相當日10日、2
日之翌日即次月11日、3日起至清償日止，按週年利率5％
計算之法定遲延利息，同屬有據。
十三、綜上所述，原告依民法第455條規定之租賃物返還請求權
、系爭租約第14條約定，請求被告應將系爭房屋騰空返還
原告，及分別自114年5月10日、同年月2日起，並均至被
告騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告各13,800元，
暨分別自次月11日、3日起至清償日止，按週年利率5％計
算之利息，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，
為無理由，應予駁回。
十四、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判
決，本院併依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職
權宣告假執行。
十五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依
民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、
第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 9 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 法 官 林雯娟上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 9 日 書記官 朱烈稽
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