臺灣臺北地方法院民事簡易判決
109年度北簡字第1328號
原 告 陳明通
訴訟代理人 劉立鳳律師
複代理人 劉樹志律師
被 告 陳明時
訴訟代理人 李平義律師
複代理人 李琳華律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國114年9月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告所有臺北市○○區○○段0○段000○號即門牌號碼臺北市○○區○○路
0段00巷0號之建物，坐落於原告所有臺北市○○區○○段0○段00地號
土地，自民國109年1月1日起至法定租賃關係終止日止，核定每
年租金金額如附表所示。
被告應自民國109年1月1日起至法定租賃關係終止日止，按年於
每年12月31日給付原告按附表計算之金額，及其中民國109年至
民國113年已屆期租金部分，自本判決確定翌日起至清償日止按
週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣16,147元，其中新臺幣12,918元及自本判決確定
翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，由被告負擔
，餘由原告負擔。
本判決第二項到期部分得假執行，但被告如就已到期部分各期按
附表計算之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告與訴外人陳志韋、陳昶宇起訴時，訴之聲明請求被
告應自民國109年起，於每年6月30日前，分別給付原告陳明
通、訴外人陳志韋、陳昶宇每人按臺北市○○區○○段0○段00地
號土地之當年度公告地價80%，連續乘以88㎡、10%及1/4計算
之年租金；逾期未付，應加計自每年7月1日起至清償日止按
年息5%計算之利息等語（卷第7頁）。嗣訴外人陳志韋、陳
昶宇於114年6月20日撤回對被告之請求，原告於114年8月26
日變更聲明為㈠被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0
號建物（臺北市○○段○○段000○號，下稱系爭房屋）坐落於原
告所有臺北市○○區○○段○○段00地號土地（面積88㎡，權利範
圍1/4，下稱系爭土地），核定每年之年租金按當年度公告
地價之80%，連續乘以88㎡、10%及1/4計算；㈡被告應自109年
起，於每年6月30日前，給付原告按前項方式計算之年租金
，逾期未付，應加計自每年7月1日起至清償日止按年息5%計
算之利息等語（卷第435頁），核原告變更聲明前後之基礎
事實同一，與民事訴訟法第255條第1項但書第2款規定相符
，先予敘明。
二、原告起訴主張略以：被繼承人陳聰寶於67年間向前手買受系
爭房屋與系爭土地，並指定系爭房屋移轉登記予其三子即被
告，系爭土地則移轉予自己，於67年6月25日完成登記。嗣
陳聰寶於107年6月13日死亡，兩造依陳聰寶所立遺囑於108
年11月15日完成系爭土地之遺囑繼承登記，兩造權利範圍均
為1/4，其餘1/2現以繼承為原因登記為兩造與陳玉卿公同共
有，系爭房屋為被告單獨所有，房地所有權歸屬並不一致。
系爭房屋前手既將房屋、土地分別讓與被告與陳聰寶，依民
法第425條之1第1項規定，應推定在房屋得使用期限內，被
告與陳聰寶間有租賃關係，原告復因遺囑繼承取得系爭土地
所有權持份1/4，則依繼承之法律關係及上開第425條之1第1
項規定，系爭房屋在得使用期限內，租賃關係仍繼續存在，
故被告應對原告負給付租金之義務。參酌系爭土地位於臺北
市松山區精華地段，附近有敦化國中等明星學區，對面有新
建之中崙市場，商業繁榮，人潮眾多，有多線公車經過，步
行4分鐘即達捷運台北小巨蛋站，交通方便，生活、醫療及
文教娛樂功能健全，與土地法第97條規定等情，爰依民法第
425條之1第2項規定請求等語，並聲明如上開變更後之聲明
所示。
三、被告則以：陳聰寶取得系爭土地之初，即同意系爭土地供被
告所有之系爭房屋無償使用，直至該建物不堪使用為止，此
由陳聰寶為被告之父親且長達40多年從未向被告請求給付系
爭土地租金即明，原告既為陳聰寶之繼承人，依法自應繼受
該無償使用借貸關係，不得向被告請求給付租金。退步言之
，縱本院認原告得請求給付租金，參酌土地法第105條準用
第97條規定所有年息10%為限，指租金之最高限額，而系爭
房屋位於巷弄內，四鄰多為老舊矮房，附近有宮廟、傳統市
場，攤販林立，屬於老舊街區，故原告主張以年度公告地價
80%之年息10%為計算本件租金基礎，顯然過高且不當等語，
資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
(一)查被告為系爭房屋之所有人，系爭房屋坐落於系爭土地上。
系爭土地及系爭房屋均由前手即訴外人張光雄、張邦雄於67
年4月25日，以買賣為原因分別登記在兩造父親陳聰寶、被
告名下，陳聰寶於107年6月13日死亡，原告於108年11月15
日以遺囑繼承為原因登記為系爭土地所有權人之一，權利範
圍為4分之1，有土地及建物登記謄本、異動索引表、土地登
記簿謄本、建築改良物登記簿謄本在卷可稽（卷第13-25、3
17-324、437-449頁），且為兩造所不爭執，堪信為真正。
(二)原告主張依民法第425條之1第1項規定，就系爭房屋與系爭
土地間，推定兩造有租賃關係存在，被告否認，並抗辯陳聰
寶前同意被告之系爭房屋無償使用系爭土地。經查：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。又土地及其土地上之房
屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，
或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或
房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定
在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項
前段亦有明定。
2、查本件系爭房屋及系爭土地原同屬訴外人張光雄、張邦雄所
有，嗣因買賣於67年4月25日將系爭房屋移轉登記予被告，
將系爭土地移轉登記予陳聰寶，業如前述，揆諸前開說明，
即應推定陳聰寶與被告間，於系爭房屋得使用期限內有租賃
關係，嗣原告自陳聰寶處因遺囑繼承系爭土地，權利範圍4
分之1，自亦一併繼受系爭租賃關係。原告主張兩造間依民
法第425條之1規定，推定存在系爭租賃關係，當屬可採。被
告辯稱兩造父親陳聰寶長達40多年從未向被告請求就系爭房
屋使用系爭土地給付租金，此事實可證被告與陳聰寶係合意
成立無償使用借貸關係，原告應繼受該使用借貸關係等語。
然陳聰寶先前未向被告請求給付租金，或可能基於父子情誼
、請求成本、訴訟經濟、其餘利害權衡之考量，原因所在多
有，尚不能僅憑被告未付租金之事實，遽認陳聰寶與被告間
已就系爭房屋使用系爭土地成立無償之使用借貸合意，且被
告未提出相當之反證，以推翻系爭租賃關係之存在，是被告
所辯，尚非可採。原告主張其因遺囑繼承而繼受上開系爭房
屋與系爭土地間之系爭租賃關係，應值採信。
(三)原告依民法第425條之1第2項規定，請求法院酌定系爭房屋
使用系爭土地之租金，有無理由？
1、按民法第425條之1第1項之租賃關係，其租金數額當事人不
能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文。本件兩
造就系爭房屋於使用期限內使用坐落之系爭土地既推定有系
爭租賃關係存在，而被告主張毋庸給付租金，自可認兩造間
迄今無法協議租金數額。則原告主張適用民法第425條之1第
2項規定，請求法院核定兩造就系爭房屋使用系爭土地之租
金一節，自屬有據。
2、按土地所有權人訴請法院核定地租之數額，為求訴訟之經濟
，得合併請求給付地租。再於城市地方租用基地之租金，以
不超過土地申報總價額年息10%為限（土地法第105條準用第
97條第1項參照）。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價
額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土
地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法
定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地
之申報地價。又平均地權條例第16條規定：舉辦規定地價或
重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，
以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告
期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二
十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地
價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百
分之八十為其申報地價。再者，基地租金之數額，除以基地
申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程
度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地
租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決
參照）。
3、本件系爭房屋門牌號碼坐落於臺北市松山區八德路3段74巷
，為58年10月間第一次登記（現屋齡近56年）之地上3層加
強磚造建物，1樓目前供店面使用，有系爭房屋第一類登記
謄本、照片在卷可稽（卷第13、365-369頁）。而系爭土地
、房屋周遭距八德路3段路口僅約30公尺，鄰近新建之中崙
市場，距離捷運台北小巨蛋站約650公尺，附近有銀行、社
教館、松山運動中心、舊中崙市場等，有被告所提地籍圖、
google地圖、街景照片等件可佐（卷第355-385頁），堪認
原告主張系爭房屋所在地段生活機能健全、交通便利等情，
確可採信。惟參系爭房屋外觀照片（卷第365-367頁），可
知確屬老舊建物，屋況尚可，本院綜合上情，認原告請求按
公告地價之80%為申報地價之年息10%計算以核定系爭土地租
金，尚屬過高，應以申報地價年息8%計算，較為允當，是核
定系爭土地租金如附表所示。原告主張以當期土地申報地價
（即公告地價之80%）之年息10%計算年租金，洵不足採。
4、又承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付
者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。本件原
告固主張每年租金應於6月30日前給付，然原告就此並無提
出證據證明年租金有於當年6月30日給付之約定或習慣，則
依前揭規定，分期給付之年租金，自應於每期屆滿時即每年
末日(12月31日）支付之。
5、又按民法第425條之1第2項關於請求法院定租金數額，屬形
成之訴，在法院定租金數額之法律效果形成前，承租人無從
知悉應給付之租金數額為若干，致未為給付，乃不可歸責於
承租人之事由，依民法第230條規定，承租人不負遲延責任
，必待法院定租金數額之判決確定，出租人得請求給付之內
容始告確定，此時承租人自判決確定翌日始負遲延責任（最
高法院113年度台上字第766號判決意旨參照），準此，原告
就此得請求之法定遲延利息，就本件言詞辯論終結前已屆期
之109年至113年之租金，應自本件核定租金之形成判決確定
翌日起算。原告請求被告給付本判決確定前，各期租金應加
計自每年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，超過
上開部分，尚屬無據。至尚未屆期之每年租金之遲延利息，
乃將來給付之訴，原告並未證明被告如何有將來屆期不履行
而有預為請求之必要，自無保護必要，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定，請求核定被
告占用系爭土地之每年租金額如附表所示，並依租賃之法律
關係，請求被告自109年1月1日起至法定租賃關係終止日止
之系爭房屋得使用期限內，按年於每年12月31日給付按附表
所示方式計算之租金，及其中109年至113年已屆期租金部分
，自本判決確定翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算
之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無
理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第4項適用簡易程
序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第427條、第389條第1
項第3款之規定，應依職權宣告假執行；並依同法第392條第
2項依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。
本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。 中 華 民 國 114 年 10 月 1 日 臺北簡易庭 法 官 蔡玉雪以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 2 日 書記官 黃馨慧計 算 書：
項 目 金額 備 註 第一審裁判費 16,147元 本件訴訟標的金額經原告減縮為1,520,640元，且原告部分敗訴，故訴訟費用中12,918元由被告負擔，其餘敗訴及減縮部分訴訟費用由原告負擔。 合 計 16,147元
附表（本院核定自109年1月1日起，至被告所有使用系爭房屋期間內，按年應給付原告之租金金額計算）：
租金計算方式 臺北市○○區○○段0○段00地號土地當年公告地價（元/平方公尺）之80%×88㎡×年息8%×1/4（權利範圍）