臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
114年度中簡字第3039號
原 告 潘明蔚
被 告 劉子玄
上列當事人間請求履行住宅租賃合約等事件，本院於民國114年1
0月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付新臺幣伍萬零肆佰肆拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
本件訴訟費用，其中百分之七十二由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；如被告願以新臺幣伍萬零肆佰肆
拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
ㄧ、原告主張：原告所有門牌號碼為臺中市○○區○○路0段000
號14樓之12房屋(下稱系爭房屋)於民國113年5月23日出租予
被告，租期自113年7月1日起至114年6月30日止，每月租金
新臺幣(下同)9,600元，押金為2個月租金計19,200元，兩造
並簽立租賃契約(下稱系爭租約)，惟被告自113年12月起即
未給付原告租金，迄至租期屆至，原告僅於114年6月底委託
母親出面交還系爭房屋鑰匙，完成返還房屋手續，但是並未
給付原告積欠之租金共計67,200元，另外尚有租賃期間之水
電費2,448元未給付原告，總計被告應給付原告69,648元。
又兩造簽立系爭租約第13條約定，被告不得提前終止系爭租
約等語，但是被告於113年11月18日突寄發存證信函，表示
住到113年11月底就不續租系爭房屋且搬走，原告當然拒絕
被告提前終止系爭租約，被告已搬走但是未返還系爭房屋，
原告無奈，爰依契約、不當得利之法律關係，請求被告繼續
履行系爭租約至合約期滿並給付被告積欠之租金及水電費共
計69,648元等語。並聲明：㈠被告應依系爭租約履行至系爭
租約期滿。㈡被告應給付原告69,648元。
二、被告則以：因系爭房屋租金太高，其母將其父死亡後留下房
子出售，再買一間套房供被告居住求學，被告只好先行終止
系爭租約，並以存證信函通知原告欲於113年11月底不續租
搬出之意思，但是原告卻始終不予理睬，致使系爭房屋鑰匙
無法交還給原告，直至114年6月底方委由母親交還鑰匙，完
成返還房屋，被告係因購置新房居住，欲與原告協商終止系
爭租約並賠償1個月租金等事宜而寄發存證信函及申請調解
，但是申請調解後，原告亦未出席，使被告無所適從，但是
被告認為自己已盡承租人之義務，且原告於113年11月底就
將系爭房屋打掃乾淨，並收拾搬出，而原告反要被告給付至
租期屆滿前積欠之租金，顯然對被告不公等語置辯。並聲明
：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告上開主張，業據其提出系爭租約、台灣自來水公司繳費
證明、台灣電力公司台中營業處出具系爭房屋電費明細單等
件附卷可稽，且為被告所不爭執，應堪信被告於113年11月3
0日已搬遷出系爭房屋且提前終止系爭租約之事實為真。又
本件審理時租期業已屆至，所以原告訴之聲明第1項請求被
告應依系爭租約住至系爭租約期滿已無權利保護必要，應予
駁回。
㈡按依民法第450條第1、2 項規定，僅未定期限之租賃契約，
各當事人始得隨時終止契約，定有期限之租賃契約，如無約
定或法定事由發生，其租賃關係於期限屆滿時始為消滅，當
事人一方不得任意終止契約(最高法院109年度台上字第3225
號判決意旨足參)。租賃契約沒有約定雙方可以任意終止契
約，此時當事人是否還是能提前終止？最高法院先後有不同
的見解。早期的法院見解大多認為，雖然契約沒有約定，
但只要一方願意賠償他方的損失，仍然能夠提前終止契約，
不須經過他方同意。若雙方對於賠償金額有爭執，則可以透
過訴訟程序解決。但近期的實務見解已有轉變，像上揭判
決意旨就表示，依民法第450條規定，原則上只有未定期限
的租賃契約，當事人可以隨時終止契約，定有期限的租賃契
約，若沒有約定或法定事由發生，當事人就不能任意終止契
約，舉例來說，若是出租人遲遲不修繕房屋、住宅有危及承
租人或同居人健康或安全的瑕疵、承租人因疾病或意外有長
期療養需要，或因第三人就租賃住宅主張權利，導致承租人
不能為約定之居住使用等情況，承租人還是可以提前終止租
約，這就是系爭租約約定第17條之內容，而被告購置新房居
住，即非上開之約定原因，亦無其他法定原因，則被告就不
得提前終止系爭租約，因終止契約需兩造為意思表示之合致
，原告亦有不同意之權利，先予說明。
㈢而本件本院認既然系爭租約第13條第1項有所謂承租人不得
任意終止系爭租約之特約約定，則承租人如勾選「不得任意
終止」系爭租約，一方面基於「契約應予嚴守」原則，承租
人須租至期間屆滿，另一方面在於承租人亦須自行負擔承租
期間內之情事變更(例如：本件被告另購新屋等)之風險，此
類特約係兼顧出租人與承租人雙方面之公平性，而非用常情
判斷承租人購買新屋，當然不必再續租為事理之常。反觀之
原告出租系爭房屋，有其履行利益(承租人自會租至期間屆
滿)，如承租人租住4個月後突然以購買新屋欲提前終止租約
，對原告之利益實有損害，再尋覓租客花費時間及費用，所
以被告指摘原告始終未出面解決提前終止租約，原告依系爭
租約履行，無何過失可言，無法苛責原告不出面處理之行為
。又被告雖然已遷出，但是因鑰匙無法交付原告收受，系爭
房屋並未點交返還原告，而被告於系爭租約租期屆至時委託
其母將鑰匙返還原告，自應以鑰匙返還之時間點為交還系爭
房屋之時點，至此兩造才完成系爭租約之履行，而再無瓜葛
。依上述理由，被告自應以系爭租約屆至期日即114年6月30
日為系爭租約履行完成之日。是被告應給付原告自113年12
月1日起至114年6月30日止之7個月租金共計67,200元。
㈣而原告所提水電費繳納收據及明細表，於114年10月14日言
詞辯論程序時，經提示給被告觀看，被告當場表示不爭執(
見本院卷第18頁)，則水電費共計2,448元亦應為被告之不當
得利，應返還原告。
㈤次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所
交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘
額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631
號判決意旨參照）。基於紛爭解決一次性原則，本件原告既
已收取系爭租約全期之租金，則依系爭租約第4條第2項約定
，押金19,200元亦應由原告返還被告(原告並未主張受有其
他損失)，而本件被告應給付原告69,648元，扣除原告應返
還被告押金19,200元，被告尚應給付原告50,448元。
四、綜上所述，原告依契約、不當得利之法律關係，請求被告給
付原告50,448元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求
，為無理由，應予駁回。本件訴訟費用，其中72%由被告負
擔，餘由原告負擔。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，
並為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行；並依職權定預供擔保免為假執行之
金額。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 10 月 23 日
臺中簡易庭 法 官 丁兆嘉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 23 日
書記官 吳淑願
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