臺灣臺中地方法院民事判決
114年度中簡字第3030號
原 告 楊季璋
被 告 富浩盛不動產經紀有限公司
法定代理人 柯林心慧
訴訟代理人 陳怡婷律師
王雪雅律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年10月13日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告前於民國112年5月15日委託被告居間購買門牌號碼臺中
市○○區○○街0號5樓建物（下稱系爭建物）及坐落土地（下稱
系爭房地），嗣經被告媒合下，原告以新臺幣（下同）948
萬元代價與出賣人即訴外人張瑋哲於112年5月16日簽訂買賣
契約（下稱系爭契約），並於112年6月29日辦理所有權移轉
登記，再於112年8月12日點交。然被告製作之系爭建物不動
產現況說明書（下稱系爭說明書）中，就系爭建物是否有滲
漏水選項原勾選為「無」，嗣修改為「是，浴室外面牆有些
許壁癌」，原告推想應係長期遭受水氣侵蝕所致，非系爭建
物有重大之滲漏水問題，故原告仍同意賣受。惟原告於112
年8月1日進行系爭建物檢驗時，發現系爭建物除有上開壁癌
外，另有肉眼可見「客用衛浴天花板滲水」、「主臥衛板、
門檻滲水」、「地板空心」及「對講機無法使用」等問題，
其後並發現客房衛浴地板竟會漏水至樓下，買賣雙方就瑕疵
及修繕問題而起紛爭，顯見被告事前未善盡調查及報告義務
並蓄意隱瞞原告，誘使原告簽訂系爭契約。
㈡再證人楊玉章於鈞院113年度中簡更一字第3號給付報酬事件
（下稱前案）中證稱：8月12日去驗屋之前，原告有跟我說
前次驗屋有滲漏問題，所以要找有相關知識之人前往確認，
主臥窗下牆與廁所銜接之隔間牆部分在原本屋況就有陳述，
至於廁所滲漏問題是在天花板白華部分，壁癌的專業術語是
白華，也就是有白色沉積物產生，當天有請房仲到現場，也
有請前屋主跟原告確認後，再請房仲爬梯子上去確認，有看
到痕跡部分等語。且前案判決在得心證理由欄亦認定被告不
僅在系爭說明書之「是否有滲漏水情形？」欄位一開始勾選
「否」，後改為「是，位置為浴室外面牆有些許壁癌」，簽
訂系爭契約後交屋前又經原告發現衛浴有白華現象，作為經
常處理房屋買賣之居間人，被告顯然未善盡善良管理人之注
意義務，未據實將系爭建物壁癌白華之狀況告知原告，使原
告於未獲取系爭建物完整資訊下簽訂系爭契約等情，顯見被
告有過失致原告受有買受系爭建物之損害之重要爭點。
㈢被告既為不動產從業人員，對於系爭建物是否滲漏水、地板
磁磚近乎全室是否為空鼓、對講機是否可使用等重要交易資
訊，未盡調查義務，顯有重大過失。況被告亦請熟識之裝潢
師傅至系爭建物查看未盡調查之重大瑕疵部分，並給予損害
額報價單（報價單金額166,800元），原告則另請對講機廠
商查看瑕疵並報價。原告雖未實際支出修繕金額，但是因為
沒有人要修理或支付該費用，至於對講機部分，則涉及整棟
大樓之施作。爰依消費者保護法(下稱消保法)第51條規定，
請求被告賠償原告損害額三倍或一倍以下的懲罰性違約金等
語。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告25萬元，及自起訴狀送達翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請
准宣告假執行。
二、被告則以：前案判決雖認定被告無從向原告請求支付服務報
酬一情，但未認定原告受有損害或有損害數額之認定，故原
告應舉證證明其損害。被告並否認原告提出之報價單之形式
真正，且原告亦未能證明其確有支出該金額等語，資為抗辯
。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠兩造不爭執原告曾委託被告居間購買系爭房地，經被告媒合
，原告以948萬元代價與出賣人即訴外人張瑋哲於112年5月1
6日簽訂系爭契約之事實。
㈡原告主張被告事前未善盡調查及報告義務並蓄意隱瞞被告，
誘使原告簽訂系爭契約，而依消保法第51條規定，請求被告
給付懲罰性賠償金等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。
⒈消保法第51條關於懲罰性賠償金之規定，旨在促使企業經營
者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業
經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效。本條所謂「依本法所
提之訴訟」，於當事人提起之訴訟，倘係消費者與企業經營
者間，就商品或服務所生爭議之法律關係，而依消保法之規
定起訴者即屬之（最高法院101年度台上字第744號判決意旨
參照）。準此，該懲罰性賠償金，係以依消保法規定所生之
損害賠償請求權存在為要件(最高法院民事大法庭108年度台
上大字第2680號裁定參照)。次按消費者，指以消費為目的
而為交易、使用商品或接受服務者；企業經營者，指以設計
、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，消保
法第2條第1、2款定有明文。惟按消保法第51條固規定，依
本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者
得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損
害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。又該條係移植
自美國法制，對於企業經營者嚴苛之程度較美國法為甚，解
釋上宜限縮在企業經營者「本身」之故意或過失行為，始有
其適用。是消保法第51條所定懲罰性賠償金，應僅係規範於
企業經營者就其自身之經營行為有故意或過失時，始令企業
經營者負該條之懲罰性賠償責任。
⒉查被告前以居間法律關係及兩造簽訂之服務報酬給付同意書
請求原告給付18萬元之服務報酬而對原告提起前案訴訟一情
，有前案判決附卷可稽，另經本院調取113年度中簡更一字
第3號給付服務報酬事件卷宗核閱無訛，是原告主張前案認
定被告就兩造間之居間契約未盡調查及誠實告知義務，故原
告無須給付報酬一事，非屬於消保法第51條所規定之訴訟類
型，是原告無從以之作為請求被告懲罰性賠償金之依據。
⒊況被告為不動產經紀公司，由其仲介人員事先瞭解不動產賣
方出售標的物內容、情況及買賣雙方之需求、對價金之期待
，以供買賣雙方作為磋商之參考，而本件並無任何證據得以
證明被告有錯誤指示仲介人員可無視顯而易見之瑕疵而蓄意
隱瞞或誘使原告簽訂系爭契約等有害原告權益情事，亦查無
其他證據可資證明被告存有經營者「本身」重大惡性或過失
而應負消保法第51條之責任，併此指明。
四、從而，原告依消費者保護法第51條規定，請求被告給付原告
懲罰性賠償25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
又本件原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，僅為促使本院
依職權發動，本院自不受拘束，爰不另為准駁之諭知，併此
敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，
經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 10 月 27 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳玟珍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 27 日
書記官 王素珍
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