臺灣臺中地方法院民事判決
113年度中簡字第3856號
原 告 泰若天成社區管理委員會
法定代理人 李英明
訴訟代理人 朱家霈
被 告 王佳慧
訴訟代理人 王正顯
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國114年9月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或
取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟
人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應
提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170條、第175條第1
項、第176條分別定有明文。本件原告之法定代理人原為黃
淑卿，嗣於本件訴訟繫屬中，業經變更為李英明，並經李英
明聲明承受訴訟（本院卷一第27頁），及陳報臺中市北屯區
公所113年6月5日公所農建字第1130022099號函在卷可憑（
本院卷一第31至33頁），核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
原告為門牌號碼臺中市○○區○○○街00號「泰若天成社區」(下
稱系爭社區)之管理委員會，被告為系爭社區之住戶，自應
遵守系爭社區房屋買賣契約書、交屋手冊、系爭社區規約或
區分所有權人大會決議。詎被告違反公寓大廈管理條例及系
爭社區規約之規定，破壞牆面外觀，在未經社區區分所有權
人會議決議同意下，擅自於其房屋外牆架設鐵架放置冷氣空
調設備，且經原告多次勸導、通知改善，均置之不理，嗣經
原告於民國111年12月審核通過，自112年1月起執行罰款事
宜。爰依公寓大廈管理條例及系爭社區規約規定，提起本件
訴訟，請求被告將牆面回復原狀後返還共有人全體，並繳納
罰款等語。並聲明：㈠被告應將設置在系爭社區22樓之6房屋
外牆冷氣空調拆除，並將該牆面回復原狀後返還共有人全體
。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）1萬4400元及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
。㈢被告應自113年4月1日起至將設置在臺中市○○區○○○街00
號22樓之6房屋外牆如附圖四所示之冷氣空調拆除之日止，
按日給付原告1,200元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
對於裝設冷氣空調外機的位置，是位於社區共用牆面不爭執
（本院卷一第375頁）；惟被告係早於108年8月16日向坤悅
開發股份有限公司購買系爭社區之房屋，於同年10月底設置
系爭冷氣空調設備，然原告迨112年3月3日始完成社區規約
及區分所有權人會議決議之報備，被告裝設冷氣空調設備在
前之行為，自不受在後社區規約、或區分所有權人會議決議
之限制。則原告主張被告有違反規定，請求移除冷氣空調設
備、支付每月1萬4400元罰款等，均無理由。況依該規約按
日罰款1,200元，顯屬過高亦不合理，如本院認應按月處罰
，應予酌減等語。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決
，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)按公寓大廈管理條例第3條規定:「……專有部分：指公寓大廈
之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有
之附屬建築物，而供共同使用者。……」、第23條第2項規定:
「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項
，非經載明於規約者，不生效力：……二、各區分所有權人對
建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使
用之特別約定。……四、違反義務之處理方式。……」由此可知
，原則上公寓大廈各戶之室內屬專有部分，室外牆面屬共用
部分，及住戶對社區共用部分原則上得自由使用，但社區得
以規約對共用部分之使用為特別約定，及約定違反之處罰。
(二)經查，原告主張被告於其該戶陽台外牆裝設冷氣空調設備之
事實，有提出該機裝設於社區大樓外牆之照片(見補字卷第6
5頁)，並經本院現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄(見本院卷第3
15-321頁)，亦有台中市中正地政事務所土地複丈成果圖(見
本院卷一第357頁)附卷可憑，並為被告所不否認，自可信為
真實。依上揭說明，被告之冷氣空調設備設置於外牆，該處
位置屬社區大樓共用部分；雖然，社區非不得規範限制住戶
對外牆之使用方法，亦即禁止被告將冷氣空調設備裝設於外
牆，但須以規約之方式為之。
(三)探究前開條例第23條第2項規定立法用意，住戶雖得對社區
共用部分為自由使用，但各社區基於社區自治、自我形塑營
造社區特色，可以對共有部分為規範、約束，惟仍須求諸多
數住戶之共識，行合法程序，亦即以多數決通過之規約，做
為規範的依據，如此始能取得約束之正當性。從而，自規約
合法通過後，始發生約束住戶效力；住戶於規約通過前，對
共有部分所為之使用，原則即不受規約拘束。
(四)第查，被告主張其係於108年8月16日向坤悅開發股份有限公
司購買系爭社區之房屋，於同年10月底設置冷氣空調設備，
及原告係於112年3月3日始完成社區規約及區分所有權人會
議決議之報備等事實，均為原告所不爭執(見本院卷二第28
頁言詞辯論筆錄)；依前述說明，被告裝設系爭冷氣空調設
備於外牆之時間，早於社區規約成立生效之前，則被告裝設
當時並無違反規約可言，應不受成立在後之規約所約束、及
處罰，否則影響被告權益及法秩序之安定。從而，被告主張
其應不受規約拘束及不應受處罰等語，可以採取。原告主張
被告違反社區規約、區分所有權人會議決議及應受罰款云云
，則無理由。
(五)至原告主張，當初建商之賣屋合約中，已與各承購戶約明冷
氣空調設備可以裝設之特定位置，並提出房屋買賣合約書、
交屋手冊附卷為憑(見本院卷二第31-39頁)；被告則陳稱該
契約文義不清楚，且伊不知當時有無拿到交屋手冊等語。按
各社區得約束住戶對共有部分之使用，惟須自規約通過後始
具效力，如於規約成立前，原則無法約束住戶，均如上述。
第按，公寓大廈管理條例第55條第2項規定:「……公寓大廈於
區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約
。」、第60條規定:「規約範本，由中央主管機關定之。第5
6條規約草約，得依前項規約範本制作。」、第56條第2項規
定:「前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人
會議訂定規約前，視為規約。」可知，建商陸續銷售房屋予
各住戶之階段，彼時社區尚未形成，固然不及經由區分所有
權人會議以訂立規約，但立法設計之補救方法，係以「規約
範本」、或以「規約草約」經承受人簽署同意，視為規約以
暫時賦予規約相同效力，此係法律出於特別考量、基於立法
裁量所為之設計，自不宜以其他方式迴避；縱然房屋買賣合
約書、交屋手冊可能於「建商」與購屋者間，基於買賣契約
形成拘束力，但如遽認「社區」於規約訂立前，可以房屋買
賣合約書、交屋手冊拘束住戶，豈非迴避規定，另以此瓜代
「規約範本」、「規約草約」效力?將破獲法制設計、製造
突襲，且難獲正當性。因此，原告上述主張，本院礙難採取
，自難為被告不利之認定。
(六)基上，被告裝設冷氣空調設備，尚屬對共有部分之正當行使
。原告對被告本件之請求，均屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例及系爭規約之規定，請
求被告拆除冷氣機，將該部分牆面回復原狀後返還共有人全
體，並給付1萬4400元本息，及自113年4月1日起至拆除防墜
網之日止按日給付1200元，均無理由，應予駁回。原告假執
行之聲請亦因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認與判決結果均不生影響，爰不逐一論述，附
此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 114 年 10 月 27 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 吳俊螢以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 27 日 書記官 林素真
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