臺灣臺中地方法院民事判決
113年度中簡字第3144號
原 告 何錦玉
訴訟代理人 薛逢逸律師
被 告 陳秀芸
訴訟代理人 黃銘煌律師
謝逸傑律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國114年9月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣315,006元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之63，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國111年8月2日與被告簽訂不動產買賣契約書（下
稱系爭契約），向被告購買門牌號碼臺中市○○區○○路00巷0
弄00號房屋（下稱系爭房屋），約定總價新臺幣（下同）93
6萬元，原告已給付價金完畢，兩造並於同年9月23日完成交
屋。嗣原告分別於（1）112年11月26日、（2）113年3月3日
、（3）113年4月30日，發現（1）2樓次臥天花板、牆柱、
木質地板、（2）2樓廁所與2樓次臥共用牆暨北側外牆面、3
樓次臥牆柱與3樓次臥共用牆、（3）3樓次臥天花板，均有
漏水情形，且3樓次臥牆柱内排水管有鐵絲插入，致2、3樓
室内牆面發霉及内部裝潢、木質地板、廁所磁磚、北面外牆
磁磚受有損害。經原告委請廠商報價，共需支出工程費90餘
萬元，為此，爰依債務不履行損害賠償之法律關係，提起本
件訴訟。並聲明：被告應給付原告50萬元。
(二)對被告抗辯之陳述：
對於標的物現況說明書有勾選「無」璧癌滲漏水，並且勾選
1年内有修復璧癌滲漏水情形無意見，但原告認為被告應負
瑕疵擔保責任。針對社團法人臺中市建築師公會114年7月10
日中市建師鑑字第1140900275號鑑定報告書（下稱鑑定報告
）之漏水原因沒有意見，但對於修復方法走明管的方式有意
見，請其他廠商修復報價是以拆除管線和埋牆的方式，所以
與原告主張之金額有落差。交屋時有先委請德泰建築裝修工
程行整新（如附件4）。
二、被告則以：
(一)系爭契約係採現況交屋，另依契約所附「標的物現狀說明書
(成屋)」第15項，就建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情
形，經勾選否，足認系爭房屋於交屋時，並無任何滲漏水或
壁癌等瑕疵存在，而係於交屋後始發生，否則原告自無可能
於交屋後超過1年始發現漏水狀況。而系爭房屋係中古屋，
屋齡會隨時間自然老化，非投入大量資金予以重新翻修，交
易上難以期待其具備與新屋相同之效用或品質，況兩造就是
否曾在最近一年内修復壁癌、滲漏水情事，亦經原告於現況
說明書19項勾選是，並註明：雙方已知悉，足認原告締約前
即已知悉系爭房屋曾因自然老化而有修復滲漏水情事，又系
爭房屋既係中古屋，房屋價值亦難以與新屋相提並論，是系
爭房屋之漏水情事即不能認係有物之瑕疵。
(二)原告主張購入系爭房屋後，因3樓次臥牆柱内水管有鐵絲插
入致發生漏水狀況等情，惟系爭房屋前為被告所有，被告自
無可能無故將鐵絲釘入水管内，致自己所有系爭房屋滲漏水
。倘有此情形，應係早於系爭房屋興建完成當時即已存在之
事實。況鐵絲於水管内歷經數十年時間，亦應已鏽損。惟依
原告所提出之照片，該鐵絲尚屬新穎，是原告應證明鐵絲插
入之時點為何，係何人所為。另依原告主張漏水情形係位於
2、3樓，則該3樓水管内之鐵絲是否足致2、3樓均發生漏水
情事，尚屬有疑。況原告將系爭房屋用於出租，亦無法排除
係由承租人所為。且承(一)所述，原告聲請鑑定項目，不足
以作為被告應負瑕疵擔保責任之依據，而鑑定報告雖認定系
爭房屋確有4處漏水及有漏水原因一、二、三等情。但鑑定
報告並無法證明前揭3個漏水原因，乃被告於交付原告系爭
房屋當時固有之瑕疵等語，資為抗辯。並聲明；原告之訴駁
回。
三、得心證之理由：
(一)原告主張其於111年8月2日被告簽訂系爭契約，由原告以936
萬元之價格向被告買受系爭房屋，原告已給付價金完畢，兩
造並於同年9月23日完成交屋，交屋前有整新系爭房屋等情
，業據其提出不動產買賣契約書、標的物現況說明書(成屋)
、德泰建築裝修工程行估價單等件（本院卷第71至83、89至
91、99頁）在卷可稽，而被告對此不為爭執，堪信原告上開
前開主張為真正。至原告主張系爭房屋交屋後，其於112年1
1月26日、113年3月3日、4月30日，發現系爭房屋有（1）2
樓次臥天花板、牆柱、木質地板、（2）2樓廁所與2樓次臥
共用牆暨北側外牆面、3樓次臥牆柱與3樓次臥共用牆、（3
）3樓次臥天花板，均有漏水情形，且3樓次臥牆柱内排水管
有鐵絲插入，致2、3樓室内牆面發霉及内部裝潢、木質地板
、廁所磁磚、北面外牆磁磚受損，致原告受有支出修繕費用
50萬元之損害，被告依系爭契約應負物之瑕疵擔保及不完全
給付之責任等情，則為被告否認，並以前詞置辯。是本件爭
點為：原告主張系爭房屋有重大瑕疵而請求被告減少價金50
萬元，是否有據？
(二)按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，
故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不
更舉反證；又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被
告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對
其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則
。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權
人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸
責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害
，民法第227條第1項、第226條第1項定有明文。又系爭契約
第9條擔保責任、第5項之約定，賣方(即被告)保證本標的物
於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜，龜裂等彩響結構安全
或滲潙水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵)如有上述情事，除本契
約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任(本院卷第77頁)。足
認被告依系爭契約上開約定，就系爭房屋於交屋前之狀態，
負有物之瑕疵擔保責任，堪予認定。
(三)又本件原告聲請本院囑託臺中市建築師公會鑑定，經本院就
「門牌號碼「臺中市○○區○○路00巷0弄00號」房屋之①2樓次
臥天花板、橋柱、木質地板。②2樓廁所與2樓次臥共用牆暨
北側外牆面。③3樓次臥牆柱與3樓次臥共用牆。④3樓次臥天
花板。以上四處有無漏水之情形？如有漏水之情形，其發生
之原因為何？」等事項，囑託該公會鑑定，鑑定結果為：「
(一)門牌號碼「臺中市○○區○○路00巷0弄00號」房屋之①2樓
次臥天花板、橋柱、木質地板。②2樓廁所與2樓次臥共用牆
暨北側外牆面。③3樓次臥牆柱與3樓次臥共用牆。④3樓次臥
天花板。以上四處確有漏水之情形。(二)1、因有漏水之情
形，其漏水發生之原因一為屋頂層（也可稱第4樓)側面之戶
外平台的地板排水落水頭，其落水頭與四周的樓地板有縫隙
。2、漏水發生之原因二為2樓、3樓次臥室與廁所相臨接之
廁所側牆高度約20公分處，此高度即是廁所室内地板墊高後
室内地磚與壁磚交接處的廁所防水效能喪失。3、漏水發生
之原因三為屋頂層側面戶外屋頂平台的地板防水效能喪失。
(三)如欲修繕，其修繕之方法如下：1、於屋頂層封閉原有
屋頂層柱内排水管，改採外牆明管方式排水：露台地板防水
重新施作。2、3樓廁所防水重新施作；損壞之天花板、塑膠
地板等重新施作。3、2樓廁所防水重新施作；損壞之天花板
、塑膠地板、書桌櫃等重新施作。(四)鑑定標的物漏水之修
繕金額為31萬5006元含稅」等情，有該公會114年7月10日中
市建師鑑字第1140900275號鑑定報告書1份在卷可憑（鑑定
報告第7頁）。由此可知，系爭房屋①2樓次臥天花板、橋柱
、木質地板。②2樓廁所與2樓次臥共用牆暨北側外牆面。③3
樓次臥牆柱與3樓次臥共用牆。④3樓次臥天花板，確有滲漏
水情事甚明。被告雖辯稱係因系爭房屋自然老化現象，且就
系爭房屋曾在最近1年內有修復壁癌、滲漏水情事，已明確
告知原告知悉，並未隱瞞，鑑定報告亦無法證明漏水係被告
於111年間將系爭房屋交付予原告當時固有之瑕疵云云，惟
上述鑑定過程業經林東賢建築師、兩造及訴訟代理人先後於
114年3月25日下午2時許、114年6月13日下午2時許，前往現
場會勘鑑定所為之鑑定分析(鑑定報告第3至6頁)；又上述鑑
定書係鑑定人本於專業知識所做成，其所採之鑑定方式、認
定過程以及說明，均詳實明確記載於鑑定報告書，衡以該建
築師公會為經檢定合格之建築師所組成，具有漏水鑑定之專
業性，且係由法院囑託而出具系爭鑑定報告，與兩造並無特
殊親誼或利害關係，具有相當之客觀性與憑信性，所為之系
爭鑑定報告應可採信，是被告上述抗辯，要與事實不符，自
無可採。而鑑定意見既認係因房屋老舊漏水，被告未完成修
繕即交屋，有可歸責事由，依前揭民法規定，原告自得請求
損害賠償。
(四)再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失
或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，
無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移
轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依
前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請
求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅
得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。由
此可知，出賣人就買賣標的物應負物之瑕疵擔保責任者，須
以該瑕疵於危險移轉即買賣標的物交付買受人時即已存在，
且無通常效用為要件；倘買賣標的物之瑕疵係於交付之後始
發生，其危險即應由買受人承擔。本件被告於111年9月23日
交付系爭房屋予原告，業如前述，而原告主張系爭房屋於被
告交付時即有重大瑕疵，亦經臺中市建築師公會鑑定結果認
定被告出售系爭房屋予原告時，業已有上開瑕疵；又因被告
業於系爭契約擔保於交屋前無滲漏水之瑕疵（本院卷第77頁
），則依民法第354條第2項出賣人應擔保物於危險移轉時，
具有其所保證之品質，縱標的物現況說明書載明現況交屋，
亦無法解免其所保證無重大事故瑕疵之責，是被告所辯顯不
足採。又系爭房屋滲漏水，除影響交易價值外，亦影響系爭
房屋堪用程度、安全性，自屬足以影響該房屋價值即效用之
瑕疵，原告依上開規定，自得請求減少價金。本院審酌上開
鑑定報告結果，認系爭房屋漏水瑕疵之修繕金額為315,006
元等語（鑑定報告第7頁），應認原告就系爭房屋得請求減
少價金之數額即為315,006元，原告於此範圍內之請求，洵
屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依債務不履行損害賠償之法律關係，請求被
告應給付原告315,006元，為有理由，應予准許；逾此範圍
之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序為被告
敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依
職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院
斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予以逐一論駁，併此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第79條。
中 華 民 國 114 年 10 月 29 日
臺中簡易庭 法 官 郭勁宏
以上正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 29 日
書記官 辜莉雰