臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
114年度板簡字第2079號
原 告 葉方華
被 告 林易霖
訴訟代理人 劉韋廷律師
陳叔媛律師
程之彥律師
被 告 羅秀玲
訴訟代理人 張捷誠律師
被 告 太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫寶國
訴訟代理人 謝仁瑋
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國114年10月1日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
縮減應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明請求：㈠被告
林易霖應給付原告新臺幣（下同）60,000元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡
被告林易霖、羅秀玲、太平洋房屋仲介股份有限公司應連帶
給付原告346,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息。嗣於民國114年10月1日言
詞辯論期日當庭擴張訴之聲明為：㈠被告林易霖應給付原告6
0,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息。㈡被告林易霖、被告羅秀玲應連帶給付
原告346,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息百分之5計算之利息。㈢被告羅秀玲、被告太平洋房屋仲
介股份有限公司應連帶給付原告346,000元及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣被告
林易霖、被告羅秀玲、被告太平洋房屋仲介股份有限公司如
任一人為給付，其他被告於其給付範圍內免給付責任。核屬
擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠原告於113年間，欲尋覓店面開設炸雞及飲料店，恰於591租
屋網，發現被告林易霖所有門牌號碼新北市○○區○○路00號1
樓之房屋（下稱系爭店面），便聯繫承辦之房屋仲介人員即
被告羅秀玲洽談相關租賃細節。原告與被告羅秀玲，及被告
林易霖之代理人廖麗華商談租賃細節時，原告曾向其等詢問
系爭店面外之騎樓，能否擺設桌椅供客人內用，被告等人皆
保證可擺放桌椅，原告不疑有他，便與被告林易霖於113年9
月15日簽訂系爭店面之租賃契約（下稱系爭租約），並給付
仲介費15,000元予被告羅秀玲。承租後，原告即花費120,00
0元裝潢系爭店面、承租靜電機及除味箱等設備、給付飲料
店加盟金160,000元。詎料，原告自113年10月開業起，即遭
大樓之管理委員會告知，系爭店面外之騎樓不得擺放桌椅，
導致顧客僅能外帶，無法內用，生意因而一落千丈。原告便
於114年1月23日以LINE詢問被告林易霖之代理人廖麗華，為
何系爭店面外之騎樓不得擺放桌椅，顯與簽約所述不同，然
廖麗華竟稱此係社區管理條例之問題，其也未曾保證騎樓可
使用，該回覆實令原告無語，有LINE對話紀錄可稽。嗣後，
原告於114年3月6日向被告羅秀玲詢問，被告等人曾保證系
爭店面之騎樓可使用，為何現遭管委會制止，被告羅秀玲即
稱其僅負責做廣告帶看，房東如何告知，仲介亦如何轉達，
有錄音及錄音譯文可佐，足證被告等人有保證系爭店面騎樓
可使用。嗣於，114年4月15日，原告為處理系爭店面後續頂
讓等問題，再與被告羅秀玲聯繫，亦有談及被告等人保證騎
樓可擺放桌椅乙事，被告羅秀玲亦同意此事，有錄音譯文可
證，足證被告林易霖未依約交付合於約定使用收益之租賃標
的。原告遂於114年4月17日，以鶯歌二橋郵局000014號存證
信函，向被告林易霖為終止租約之意思表示，並再花費46,0
00元回復系爭店面原狀，現為請求相關損害賠償，提起本件
訴訟。
㈡原告已於114年4月17日，以鶯歌二橋郵局000014號存證信函
，向被告林易霖為終止租約之意思表示，是被告林易霖應返
還原告押租金6萬元，詳述如下：
①按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在
租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已
消滅5且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租
人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第21
08號判例意旨參照）。
②次按系爭租約第五條「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣
陸萬元作為押租保證金」。
③查，系爭租約已於被告林易霖收受鶯歌二橋郵局0000000號
存證信函時終止，其自應返還原告6萬元之押租金。
㈢被告林易霖與羅秀玲不實告知系爭店面可使用騎樓乙事，屬
共同侵權行為，應負186,000連帶清償責任，詳述如下：
①按故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私
、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人
雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；出租人應
以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租
賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；因可
歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關
於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付
而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；債務人因
債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條
至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，民法第18
4條第1項前段、第195條第1項、第423條、第227條、第22
7條之1分別定有明文。
②次按民法第185條第1項前段所謂之數人共同不法侵害他人
之權利，係指各行為人均曾實施加害行為，且各具備侵權
行為之要件而發生同一事故者而言。加害人於共同侵害權
利之目的範圍內，各自分擔實行行為之一部，而互相利用
他人之行為，以達其目的者，仍不失為共同侵權行為人，
而應對於全部所發生之結果，連帶負損害賠償責任。
③查，原告係因被告林易霖、羅秀玲保證系爭店面外之騎樓
可擺放桌椅，始願意承租開設炸雞店，惟現卻無法使用，
其顯未交付合於約定使用收益之租賃物予承租人，是被告
2人共同欺騙原告之行為，自應對原告負連帶損害賠償。
④次查，原告為開設炸雞及飲料店共花費120,000元裝潢、16
0,000加盟金，並租賃靜電機及除味機，現因無法營業，
遂終止靜電機及除味機之租賃契約，因而賠償20,000元保
證金，並花費46,000元回復系爭店面原狀，故被告因連帶
給付林易霖、羅秀玲346,000元之損害賠償。
㈣被告太平洋房屋仲介股份有限公司（下稱太平洋公司）因被
告羅秀玲執行業務故意致原告受有346,000損害，應與羅秀
玲負連帶賠償責任，詳述如下：
①按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人
，不得為其媒介。以居間為營5業者，關於訂約事項，有
調查之義務，民法第567條定有明文。次按仲介業務，係
指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務"經營
仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時
接受雙方之委託，並提供買受人或承租人關於不動產必要
之資訊、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產
之瑕疵；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或
過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連
帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第4條第5款、第24條
之2條第3款、第4款、第26條第2項分別定有明文。又仲介
業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由
仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行
為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負
善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於
仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注
意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責
（最高法院84年台上字第1064號裁判意旨參照）。被告羅
秀玲、太平洋公司對於租賃系爭店面之必要資訊負有調查
及誠實告知承租人即原告之義務。
②查，系爭店面是否得使用騎樓，被告羅秀玲自應有據實查
證之義務，然被告羅秀玲卻稱其僅負責做廣告帶看，房東
如何告知，仲介亦如何轉達，自有違反據實告知之義務違
反民法第567條居間人應據實告知及調查義務，並違反不
動產經紀業管理條例第24之2條第3款提供承租人必要之資
訊，自係違反保護他人之法律，原告依據民法第184條第2
項規定，請求被告羅秀玲應負損害賠償責任；依不動產經
紀業管理條例第26條第2項規定，請求羅秀玲、太平洋公
司應負連帶賠償346,000元，應屬有據。
㈤被告林易霖、羅秀玲、太平洋公司就原告之損害各負全部給
付義務，性質上屬不真正連帶債務，則被告林易霖、羅秀玲
、太平洋公司，如任一人為給付者，另一人於該給付範圍內
免給付之責。為此，爰依侵權行為損害賠償及不動產經紀業
管理條例第26條第2項之規定，請求㈠被告林易霖應給付原告
60,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息。㈡被告林易霖、被告羅秀玲應連帶給付
原告346,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息百分之5計算之利息。㈢被告羅秀玲、被告太平洋房屋仲
介股份有限公司應連帶給付原告346,000元及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣被告
林易霖、被告羅秀玲、被告太平洋房屋仲介股份有限公司如
任一人為給付，其他被告於其給付範圍內免給付責任。㈤原
告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告林易霖則以：
㈠113年8月8日兩造簽署「住宅租賃契約書」（下稱系爭租約）
，由原告向被告林易霖承租新北市○○區○○路00號房屋（下稱
系爭不動產），約定租賃期間自113年9月15日至115年9月14
日止，每月租金為3萬元，先予敘明。
㈡首應陳明，系爭租約係因可歸責於原告之事由，由原告單獨
行使終止權，兩造租賃關係方才終了，茲說明如下：
⒈按「按租賃契約經合法成立，並已交付租賃物而開始履行
者，得以合意終止或行使終止權方式，使之消滅。契約之
合意終止與終止權之行使性質不同，效果亦異。前者為契
約行為，即以第二次契約終止第一次契約；後者為單獨行
為，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止原因之存
在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反
對而成為合意終止。」最高法院105年度台上字第639號判
決參照。
⒉經查，本件系爭租約簽署前，被告林易霖、房屋仲介即被
告羅秀玲、原告及其家屬曾一同至系爭不動產現場確認租
賃範圍，而斯時原告及其家屬已明確表示其承租系爭不動
產之目的係為經營炸雞店，且依照產品特性，並無使用系
爭騎樓放置臨時桌、椅之必要。雙方於確認承租範圍後，
即簽署系爭契約，明載租賃標的物僅限於「新北市○○區○○
路00號房屋」，而與「系爭不動產前方騎樓部分（下稱系
爭騎樓）」無涉。
⒊俟被告林易霖於簽署系爭租約後，即基於契約誠信原則，
立即將合於兩造約定使用、收益之系爭不動產交付原告，
並於租賃關係存續期間，保持系爭不動產合於約定使用、
收益之狀態，實已善盡被告林易霖本於出租人之身分所應
負擔之義務。
⒋孰料，原告竟於114年4月18日以鶯歌二橋郵局000014號存
證信函，空言指摘被告林易霖未能使其自由使用系爭騎樓
，實已違反系爭租約所約定之事項，又因自始無法使用系
爭騎樓，導致開業後生意一落千丈，後續更無法繼續經營
炸雞店，進而得主張終止系爭租約，並請求損害云云。
⒌然查，原告之炸雞店早於113年10月份正式營運，並持續營
運長達半年之久，如原告對於系爭騎樓之使用早有異議，
理應於開業初期即提出異議，豈可能延至半年後，方才於
114年4月份以原證9之存證信函向被告林易霖提出相關主
張？原告之行為實與一般經驗法則有違，顯見「系爭騎樓
是否得使用」之議題，係原告欲提前終止系爭租約契所虛
構之說詞。
⒍遑論原告經營之炸雞店本即屬外帶型態，實際上並未提供
內用空間，而觀諸原告之營業態樣亦係於系爭不動產室內
完成備餐、販售，以及交付餐點等流程，與戶外空間無直
接關聯。申言之，原告本即無需使用系爭騎樓，即可達成
其經營炸雞店之目的，系爭騎樓對其達成營業目的並非必
要，更遑論構成系爭租約之標的之一，顯見兩造簽署系爭
租約時，係有意排除將系爭騎樓約定為租賃標的無疑。
⒎此外，細繹原告114年3月26日於網路上刊登之店面頂讓資
訊，原告實已明確表示其斯時出讓店鋪（即系爭不動產）
之原因，係因其小孩即將進入幼幼班就學，為提供小孩正
常生活作息，不得不頂讓店鋪。換言之，原告提前終止系
爭租約之原因，實係考量家庭因素而依其個人意願所為之
決定，為可歸責於原告之事由，與其主張被告林易霖未交
付合於使用之租賃物，致使其無法繼續經營炸雞店，方迫
於無奈終止系爭租約云云，毫不相干。
⒏至於原告雖提出原證7之通話錄音，主張被告林易霖保證原
告可使用系爭騎樓云云，惟原證7僅為原告與被告羅秀玲
之通話錄音，與被告林易霖無關，且被告林易霖亦從未授
權被告羅秀玲處理與原告之間之爭議。是以，不論原證7
原告與被告羅秀玲溝通之內容為何，均不應拘束被告林易
霖。況且，細繹原證7之內容，多僅見得被告羅秀玲以「
恩」、「對阿」等一般口語上用於表示其斯時有接受到原
告所述之言論之語助詞爾爾，實未為任何贊同或對原告之
主張為承諾之表示，實不容原告斷章取義、片面曲解被告
羅秀玲言論之原意。
⒐綜上所述，兩造就系爭租約所載租賃標的物之範圍，業已
明確合意僅限於「新北市○○區○○路00號房屋」，與「系爭
騎樓」部分毫無關聯；而原告提前終止系爭租約，係基於
其個人考量所為之決定，屬可歸責於原告之事由，與被告
林易霖無涉。
㈢原告固主張被告林易霖應返還其共計6萬元押租金云云，然系
爭租約係出自可歸責於原告之事由，由原告單獨行使終止權
，兩造租賃關係方才終了，原告因而積欠被告林易霖共計6
萬元之違約金及租金，經被告林易霖將押租金優先抵充上開
債務後，押租金業已全數抵銷而無餘額可供返還，是原告請
求返還押租金之主張，顯無理由：
⒈按「押租金返還請求權係以租賃關係終了，承租人無債務
不履行情事為停止條件之債權，即須於租賃物交還，承租
人已無債務存在時，始能發生。且承租人於租賃關係終了
後租賃物交還前因租賃物所生之新債務，有先為給付之義
務，不可能發生與押租保証金返還債務同時履行之關係。
」、「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，
故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時
，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後
，猶有餘額，始生返還押租金之問題。」最高法院87年度
台上字第1631號民事判決參照。
⒉次按「甲方店/房屋所在地即使用範圍新北市○○區○○路00號
。」、「甲（即被告林易霖）、乙（即原告）雙方在本契
約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付
對方一個月租金作為違約金，方可解除契約。」系爭租約
第1條、第21條定有明文。
⒊揆諸上開判決，倘若承租人於租賃關係終了後，尚有積欠
違約金、租金等租賃債務不履行之情事，出租人自得將押
租金優先抵充上開債務，唯有於抵充後尚有餘額時，承租
人始得請求出租人返還該押租金。此外，系爭租約第21條
雖係使用「解除契約」等文字，惟探究當事人之真意，以
及考量租賃契約之特性，兩造實際上約定適用系爭租約第
21條之效果，應係「終止契約」無疑，先予敘明。
⒋經查，誠如上述，系爭租約係因可歸責於原告之事由，由
原告單獨行使終止權後方才終止，而原告係先於114年4月
17日以原證9存證信函單方面向被告林易霖為終止契約之
意思表示，後又通知被告林易霖系爭不動產之點交日即系
爭租約之終止日為114年5月22日，則原告自應依系爭租約
第21條約定，給付被告林易霖1個月租金共計3萬元之違約
金，以及其尚未給付之114年5月份租金共計3萬元予被告
林易霖，即臻顯灼。
⒌綜上所述，系爭租約係出於可歸責於原告之事由，由原告
單獨行使終止權後方才終了，原告並因而積欠被告林易霖
違約金及租金共計6萬元，經被告林易霖將押租金優先抵
充上開債務後，押租金業已全數抵銷而無餘額可供返還，
顯見原告主張被告林易霖應返還原告押租金6萬元云云，
並無理由。
㈣原告雖主張被告等應連帶給付原告34萬6,000元之損害賠償云
云，惟依原告提出證據，原告請求之金額顯屬過高，蓋：
⒈承前所述，系爭租約約定之出租範圍僅限於系爭不動產，
而非及於系爭騎樓，實不容原告藉故挑剔，意圖終止系爭
租約並卸責於被告等。是以，原告因其個人因素提前終止
系爭租約所支出之額外費用，顯與被告等無涉，先予敘明
。惟若鈞院認定原告主張無法使用系爭騎樓而受有損害為
有理由（假設語氣，被告林易霖嚴正否認之），原告主張
之損害金額亦顯屬過高，分述如下：
①裝潢費12萬元：
⑴首應陳明，原告雖主張業已花費12萬元裝潢系爭不動
產云云，惟依照民事訴訟法第277條規定，應由原告
就其所主張之有利事實負擔舉證責任。然而，原告迄
今仍未提出任何有關所謂「裝潢費」之單據，自不容
原告空言主張其因提前終止系爭租約，而需承擔高達
12萬元之損害。
⑵惟若原告實有支出12萬元之裝潢費（假設語氣，尚待
原告舉證以實其說），因不論後續兩造是否完整履行
系爭租約，抑或是因故提前終止系爭租約，均不影響
該筆裝潢費本即屬原告開設炸雞店應投入之必要費用
，與原告提前終止系爭租約並無直接因果關係。申言
之，因原告本即應支出該筆裝潢費，尚難據以作為提
前終止系爭租約所生之損害，進而向被告林易霖請求
損害賠償。
⑶退步言之，倘若鈞院認為該筆裝潢費確屬原告所受之
損害（假設語氣，被告林易霖否認之），則因系爭租
約之租賃期間為2年，原告於支出裝潢費時，應已預
估可逐年將裝潢費用攤提還本，而原告於終止系爭租
約前，業已使用250天（按：租賃期間自113年9月15
日起，點交日為114年5月22日），僅剩餘481天（按
：租賃期間之末日為115年9月14日）可使用系爭不動
產。是以，依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定
資產折舊率之規定，上開裝潢費應適用固定資產耐用
年數2年，依定率遞減法計算折舊，經過使用250天後
，扣除已實現折舊後之剩餘未及回收還本損害額應為
5萬8,440元，原告超過此部分之主張應無理由。
②設備保證金2萬元：
⑴原告雖主張因終止靜電機及除味機之租賃契約，而受
有2萬元損害云云。惟姑不論原證4、5之文件模糊不
清，實難清楚分辨其上記載之相關文字為何，且觀諸
原證4、5勉強可辨別之文字，歐亞科技環保工程股份
有限公司不予退還擔保金之條件，係原告未達合約期
限而違約或與之解約時，方生效力。
⑵然而，衡諸常情，縱使原告提前終止系爭租約，其向
歐亞科技環保工程股份有限公司租用之靜電機、除味
箱等設備當可拆遷至他營業處所使用。是以，既然原
告尚得於其他處所放置並使用上開設備，則原告根本
無因與被告林易霖提前終止系爭租約，即一併終止與
歐亞科技環保工程股份有限公司之租賃契約之必要。
職是，原告所稱擔保金2萬元遭沒收之費用，自非系
爭租約提前終止所生之損害甚明。
③加盟金16萬元：
①原告雖稱因提前終止系爭租約，因而受有16萬元加盟
金之損害云云。惟細繹原證5之加盟合約，其上業已
清楚載明：「暫時保障商圈：鶯歌二甲路」以及「續
約金：終身免費」等語，顯見森旺餐飲有限公司不但
已允諾原告得於鶯歌二甲路之商圈之任一地點開設該
加盟品牌，更已變相給予原告得無限期繼續經營該加
盟品牌之權利，且毋庸另行支付額外費用。
②申言之，倘若原告仍有繼續經營該加盟品牌之意願，
則無論原告是否繼續於系爭不動產經營該加盟品牌，
均無礙於原告繼續依照該加盟合約之約定，終身於鶯
歌二甲路之商圈之任一地點經營該加盟品牌，故而實
難謂原告僅因提前終止系爭租約，無法於系爭不動產
繼續經營該加盟品牌，即逕認原告因而受有16萬元之
加盟金之損害。
④系爭不動產回復原狀費用4萬6,000元：
⑴按「租賃期滿遷出時，乙方（即原告）所有任何傢俬
雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方
（即被告林易霖）處理，乙方決不異議。（需清空）
」系爭租約第20條定有明文。
⑵探究兩造約定上開條文之真意，不外乎係賦予承租人
即原告於租賃關係消滅後，將租賃物即系爭不動產回
復原狀之義務，而該義務實不應僅限於租賃期滿時適
用，亦應涵蓋提前終止系爭租約之情形在內。
⑶職是，倘若系爭租約並未提前終止，原告於系爭租約
租期2年屆滿時，本即應自行負擔回復原狀之費用，
而如今原告僅係提前支付此部分費用，並未因此增加
任何負擔，故實難謂該筆回復原狀之費用屬因提前終
止系爭租約所生之損害，顯見原告此部分之主張，要
屬無據。
⑷綜上所述，系爭租約係因可歸責於原告之事由，由原
告單獨行使終止權後方才終了，故原告所主張之裝潢
費、設備保證金、加盟金、系爭不動產回復原狀費用
等費用，原告本應自行負擔，與被告等毫無關聯。又
姑不論原告是否因無法使用系爭騎樓而受有損害，其
所主張之設備保證金、加盟金等支出與系爭租約是否
終止實無關聯，其他費用依原告提出之證據以觀，亦
屬過高，不足為採。
㈤對原告提出之證據之意見如下：
原證1不爭執形式真正，惟內容與被告林易霖無涉。
原證2不爭執形式真正。
原證3不爭執形式真正，惟內容與被告林易霖無涉。
原證4爭執形式真正。
原證5爭執形式真正。
原證6不爭執形式真正。
原證7爭執形式真正，且內容與被告林易霖無涉，亦無法
證明被告林易霖曾擔保原告得自由使用系爭騎樓
。
原證9不爭執形式真正。
原證10爭執形式真正等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、被告羅秀玲則以：
㈠查原告係於網路上發現由被告羅秀玲於591租屋網為被告林易霖所有門牌為新北市○○區○○路00號1樓房屋（下稱系爭房屋）所招租之資訊，故聯繫被告羅秀玲洽談租賃事宜。於原告聯繫被告羅秀玲後，被告羅秀玲即於113年8月5日偕原告及被告林易霖之代理人廖麗華（下稱被告代理人廖麗華）等人，至現場查看系爭房屋。嗣至現場打開系爭房屋鐵捲門後，讓原告進入室內為丈量，因原告提出要作裝潢隔間及確認器具擺放位置等需求。同時被告羅秀玲並以建物謄本上所載之資訊，告知原告此建物總坪數59.76坪（包括主建物、附屬建物及其共有部分），建物所有權人為被告林易霖、可辦理營業登記等有關系爭房屋之相關資訊。並告知原告，被告林易霖所欲出租之範圍，即為讓原告進去系爭房屋室內查看之範圍（並以系爭房屋門牌新北市○○區○○路00號1樓特定之），其開價欲收取之租金為新臺幣（下同）32,000元（不含水電費、管理費等）。其他如停車位等公共設施，皆非在招租之範圍內（否則被告林易霖所開價之租金絕非僅有32,000元），而要由被告林易霖自行使用，因此管理費亦由被告林易霖自行繳納，而無要求原告承擔。而原告於現場查看及丈量當下，經被告羅秀玲與被告林易霖代理人詢問其承租後所欲經營的項目，原告主動告知主要係作「外帶式炸雞」，室內部分並無為提供內用而另外於系爭房屋室內裝潢之需求（蓋如有裝潢之需要，當需被告林易霖代理人之同意及討論裝潢之程度），而僅有簡單裝潢供個人休息隔間之需要，亦無提及需於系爭房屋門口外之騎樓有擺放桌椅之需求。
㈡復查，原告嗣認系爭房屋室內空間符合其營業需求，但希望
議價每月租金數額、裝潢期免租金及確認裝潢細節等等，於
113年8月6日聯絡被告羅秀玲告知其需求。被告羅秀玲遂代
原告向被告代理人廖麗華協商。於協商後，其同意租金議價
並委由被告羅秀玲轉告可先訂立租約，租期二年，月租金30
,000元，2個月押金，並可從113年9月15日起算租期及繳納
租金（即簽約後至第一次繳納租金前，為給予原告裝潢之免
租期）等。於協商此租賃關係內容後，被告羅秀玲爰於同日
將廖麗華之意思轉達予原告，原告亦回應同意此租賃條件。
被告羅秀玲遂再協商雙方於113年8月8日上午10點進行租賃
契約之簽約，原告與被告林易霖遂於該日合意簽訂租賃系爭
房屋之契約（即原告所附原證2，下稱系爭租約）。原告並
於簽訂系爭租約後，向被告羅秀玲答謝。
㈢復查，原告於簽訂系爭租約後，即如期進行營業準備事宜，
並於113年10月3日公告開幕營業。而原告於公告開幕營業之
初，亦於臉書「道地鶯歌人社團」發文宣傳，如113年10月2
3日公告生意良好，請來客耐心等待，或甚至因購買人數及
外送需求人數眾，而於113年11月15日公告設立Line群組等
，顯見其營業狀況良好。但原告亦經常於前開臉書社團發文
公告休息，如113年10月公休3日（113/10/06、10/12、10/1
3）、113年11月公休4日（113/11/10、11/11、11/16、11/1
8）、114年1月公休14日（114/1/1、1/5、1/7、1/8、1/11
、1/12、1/19、1/24、1/26、1/27、1/28、1/29、1/30、1/
31）、114年2月亦公休14日（114/2/1、2/2、2/3、2/9、2/
10、2/11、2/12、2/13、2/14、2/15、2/16、2/19、2/22、
2/23）等。
㈣承上，原告於113年8月8日簽訂系爭租約後，即未向被告羅秀
玲反應任何事情，係直至114年2月19日始詢問系爭房屋門前
騎樓能否擺放桌椅一事。原告並商請被告羅秀玲作為系爭租
約協商的第三方向被告林易霖告知原告之需求，看是否能減
少租金或終止系爭租約而不收取違約懲罰等。嗣被告羅秀玲
即代原告告知其需求，並於傳達原告資訊後，取得被告林易
霖另一位代理人林佑羚同意，給予原告其聯絡資訊，由其二
人另找時間協商系爭租約如何處理。
㈤復查，嗣被告羅秀玲知悉原告與被告林易霖方協商不順利，
原因似為原告於協商當時，又稱希望被告林易霖得同意其頂
讓店面，因為其為家裡小孩成長及照顧之因素，打算不繼續
營業云云，遂與被告林易霖方協商不成。爾後，被告羅秀玲
因知悉原告不欲再繼續承租之原因係因為家庭及其小孩，基
於同理心，乃於114年5月1日再向原告聯絡，告知願再為其
向被告林易霖居中協調系爭租約之處理。而被告林易霖最後
亦同意原告可終止租約，且不跟他收取違約懲罰的一個月租
金，並於114年5月22日由原告點交返還予被告林易霖。
㈥綜上所述可知，系爭租約所約定合於契約兩造雙方之使用範
圍本即為系爭房屋之室內部分，而不及於系爭房屋前之騎樓
，而騎樓得否使用與否，亦與原告得否營業顯然無關，惟原
告仍矢口緊咬被告林易霖與被告羅秀玲有承諾保證騎樓得擺
放桌椅云云，嗣因不行而造成其無法營業，受有損害，遂提
起本件訴訟。
㈦原告不得依民法第184條第1項前段向被告羅秀玲請求損害賠
償：
⒈原告稱被告羅秀玲不實告知之加害行為，該行為所侵害之
客體應為原告「無法依系爭租約約定使用收益系爭房屋前
之騎樓（此為假設，非被告羅秀玲承認有為不實告知），
而有履行利益未滿足之債權」，而非固定利益即絕對權受
有侵害，依實務及通說之見解對於民法第184條規定於侵
權責任體系三分結構之分際，自難依民法第184條第1項前
段為其請求權基礎對被告羅秀玲為主張：
①按民法第184條規定：「（第1項）因故意或過失，不法
侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良
風俗之方法，加損害於他人者亦同。（第2項）違反保
護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能
證明其行為無過失者，不在此限。」復按最高法院98年
度台上字第1961號判決意旨：「然債務不履行與侵權行
為在民事責任體系上，各有其不同之適用範圍、保護客
體、規範功能及任務分配。債務不履行（契約責任）保
護之客體，主要為債權人之給付利益（履行利益）（民
法第一百九十九條參照），侵權行為保護之客體，則主
要為被害人之固有利益（又稱持有利益或完整利益）（
民法第一百八十四條第一項前段參照），因此民法第一
百八十四條第一項前段所保護之法益，原則上限於權利
（固有利益），而不及於權利以外之利益特別是學說上
所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事
責任體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制
損害賠償責任，適當填補被害人所受損害之目的。」
②查原告於民事起訴狀主張：「原告系因被告林易霖、羅
秀玲保證系爭店面外之騎樓可擺放桌椅，始願意承租開
設炸雞店，惟現卻無法使用，其顯未交付合於約定使用
收益之租賃物予承租人云云」，惟查，原告主張被告林
易霖未交付合於約定使用收益之租賃物予其使用，係因
被告林易霖與羅秀玲有不實告知之加害行為，係指被告
二人以該加害行為侵害其依系爭租約之履行利益，自非
屬絕對權受有侵害之情形，當不得按民法第184條第1項
前段為其請求權基礎自明。
③退步言，縱認原告得以民法第184條第1項前段為其請求
權基礎，惟誠如答辯事實所述，被告羅秀玲自始未承諾
保證系爭房屋前之騎樓可供原告使用，自無原告所稱之
加害行為存在，而不該當旨揭規定之要件：
⑴查原告雖以原證7、原證7-1及原證7-2等證據主張被告
等二人有於系爭租約簽訂前保證系爭店面之騎樓可使
用云云。
⑵惟查，原證7-1根本無足還原及證明被告羅秀玲當時有
不實告知原告系爭房屋前之騎樓得讓其使用之事實：
Ⅰ觀諸原證7-1之內容為114年3月6日原告與被告羅秀
玲之Line通話錄音之譯文，當時背景時序即係原告
自113年10月開業後，皆無反應任何問題，且觀察
其臉書發文可知其經營，雖時常休息，但營業狀況
客觀上應屬良好。而直至114年2月19日原告向被告
羅秀玲反應系爭房屋前騎樓得否使用一事後，被告
羅秀玲與原告於114年3月6日為瞭解溝通。觀諸被
證7可知，原告非主張系爭房屋前之騎樓為被告二
人保證可使用，而係稱也許訂約時有甚麼誤會，故
央求被告羅秀玲替其向被告林易霖居中協商，是以
被告羅秀玲皆係立於想為原告解決困難之態度（實
則原證7-1之譯文亦體現之），而為其向被告林易
霖轉知及協商，但此與系爭租約之約定是否包括得
使用騎樓，以及被告羅秀玲是否承認於113年8月帶
看或簽訂系爭租約當時即有向原告保證系爭房屋前
之騎樓得讓其使用一事根本無關。
Ⅱ是以，原證7-1根本無足還原及證明被告羅秀玲當時
有不實告知原告系爭房屋前之騎樓得讓其使用之事
實，故自無原告所稱之加害行為存在。
⑶再查，原證7-2是否得作為證據應有疑慮；縱算得作為
證據，應亦根本無法作為被告羅秀玲承認當時有不實
告知原告系爭房屋前之騎樓得讓其使用事實之證據：
Ⅰ查原證7-2應係114年4月15日原告與被告羅秀玲Line
通話錄音之譯文，惟觀諸被證9可知，被告羅秀玲
係知悉原告與被告林易霖協商不成，故主動再向其
聯絡瞭解，對於原告於被證9當中指出「我之所以
無法承租跟營業，起因為妳，我房東三方面瞭解，
其承租該騎樓可擺放桌椅供客使用云云」，被告羅
秀玲之回應亦非係承認其當時有告知不實，而是談
及或許係原告原提出減少租金之想法，後於協商時
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