最高法院民事判決
114年度台上字第774號
上 訴 人 鄭美娥
訴訟代理人 李文平律師
上 訴 人 王席彬
訴訟代理人 籃健銘律師
湯文章律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，兩造對於中華
民國113年11月13日臺灣高等法院花蓮分院第二審判決（112年度
重上字第14號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院花蓮分院。 理 由
一、本件上訴人鄭美娥主張：兩造於民國101年10月24日簽訂協 議書（下稱系爭協議書），約定伊持有訴外人先捷、先足建 設有限公司30％股份，對造上訴人王席彬就登記名下之花蓮 市○○段1208地號土地，應依建築藍圖編號A6、A7基地面積另 分割地號（即1208-4、1208-5地號，下稱系爭土地）過戶予 伊，於未完成過戶手續前不得出售，違反時應賠償伊購入土 地每坪新臺幣（下同）15萬1991元計算之5倍價金1億184萬8 95元。詎王席彬未經伊同意，擅自在系爭土地興建房屋後出 售他人而受有利益，致伊受有損害等情。爰依系爭協議書第 1條約定、不當得利之法律關係，一部求為命王席彬給付135 9萬5972元及自110年3月25日起加付法定遲延利息。嗣於原 審為訴之追加，求為命王席彬再給付640萬4028元及加付自 擴張聲明狀送達翌日起算法定遲延利息之判決。二、王席彬則以：兩造有於系爭土地上建屋出售分款之共識，伊 並未違約。況鄭美娥未依系爭協議書第3條約定給付伊系爭 土地之購地款，伊於107年8月17日即已解除系爭協議書。又 系爭協議書約定之違約金過高，法院應依民法第252條規定 予以酌減。倘鄭美娥之請求為有理由，其就系爭土地應負擔 出資款2036萬6660元及貸款利息373萬9896元，伊得以之與 鄭美娥本件請求為抵銷等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審所為鄭美娥勝訴之判決，駁回王席彬之上訴 及鄭美娥之追加之訴，無非以：
㈠綜觀系爭協議書第1至3條內容，第1條約定王席彬就其名下之 1208地號土地，應依建築藍圖上編號A6、A7基地面積予以分 割（即系爭土地），於103年6月16日起1個月內過戶予鄭美 娥，於過戶完成前不得在該範圍土地另行出售、興建，違約 時需賠償鄭美娥原購入土地款（每坪15萬1991元）之5倍價
金，但經雙方同意出售者，不在此限，可見係兩造確認就系 爭土地之權利；第2條及第3條則有關分割完成前系爭土地之 使用及分割完成後雙方會算之計算方式，並未提及以鄭美娥 支付系爭土地購地款為取得系爭土地權利之前提要件。至於 王席彬所提之先捷、先足股金借支及持股書面、土地股份分 配表及變更借據契約等，均不足證明其未經鄭美娥同意得任 意出售系爭土地或鄭美娥應先支付系爭土地購地款，則王席 彬以鄭美娥未依其催告結算及拒不支付購地款為由，解除系 爭協議書，自非合法。
㈡鄭美娥之108年12月25日起訴狀僅表明同意王席彬於系爭土地 上興建建物，並非同意王席彬出售系爭土地，王席彬嗣未經 鄭美娥同意，於109年6月29日、同年10月20日將系爭土地及 其上建物出售他人，違反系爭協議書第1條約定，應賠償鄭 美娥以系爭土地購入款5倍為上限之違約金。查系爭土地出 售價金為2480萬元，遠低於原審委請王明朝不動產估價師事 務所鑑定所作不動產估價報告書（下稱鑑定報告）鑑定之出 售時合理交易價額3330餘萬元，審酌王席彬係於起訴後將系 爭土地出售，其為使鄭美娥無法達成請求移轉系爭土地所有 權之目的，有賤價出售系爭土地之可能性，應以鑑定報告之 鑑定價格較為可採。經扣除王席彬所陳支出之購地成本2036 萬6660元後，王席彬受有約1293萬元之利益，即鄭美娥受有 約1293萬元之損害，則其依系爭協議書約定，一部請求王席 彬給付1359萬5972元之違約金，難謂過高，應屬妥適；其另 追加請求之違約金640萬4028元，難謂相當，尚非可取。另 鄭美娥未因王席彬出售系爭土地受有逾1359萬5972元之損害 ，其依不當得利之法律關係，請求王席彬再給付640萬4028 元本息，亦非有據。再者，鄭美娥所受之損害已扣除購地款 2036萬6660元，且系爭協議書未約定鄭美娥應負擔購買系爭 土地向銀行貸款所生之利息，王席彬支付之貸款利息373萬9 896元，並非鄭美娥負欠王席彬之債務，王席彬以該項支出 所為之抵銷抗辯，不符民法第334條第1項規定，為不可採。 從而，鄭美娥依系爭協議書，請求王席彬給付1359萬5972元 本息，為有理由，應予准許；另依系爭協議書及不當得利之 法律關係，追加請求王席彬給付640萬4028元本息，則無理 由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
四、本院判斷：
㈠按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民 法第250條第1項所明定。又約定之違約金額過高者，法院得 酌減至相當之數額，同法第252條亦有明文。次按民法所定 之違約金有兩種，性質及作用各有不同，一為以預定債務不
履行之損害賠償額為目的，不具懲罰性，此種違約金於債務 人不履行債務時，債權人於違約金外，不得再請求債務不履 行之損害賠償，故約定之違約金是否過高，法院除衡酌一般 客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受 之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（ 所失利益）為主要審定標準。二為以強制債務之履行為目的 ，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約 金外，並得請求債務不履行之損害賠償，故約定之違約金是 否過高，即非以債權人所受損害為惟一審定標準，尚應參酌 債務人違約時之一切情狀斷之，二者之性質及參酌之因素不 同，應予區辨。準此，法院就當事人約定之違約金，應先予 定性，再依其性質及內涵審酌是否過高，應否予以酌減，以 判斷其數額應為若干。
㈡查兩造於系爭協議書第1條有違約金之約定，王席彬未依約於 103年6月16日起1個月內將系爭土地過戶予鄭美娥，竟於109 年間未經鄭美娥同意出售系爭土地，為原審認定之事實（見 原判決第4頁）。依上說明，法院自應先就該違約金予以定 性，如其性質為損害賠償總額預定性質者，應以鄭美娥因王 席彬違約，實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準 。乃原審未先就兩造關於違約金約定之性質予以釐清，已有 未洽。次查王席彬於事實審一再抗辯鄭美娥全未支付系爭土 地購入款及負擔土地貸款利息等任何成本等語（見原審卷第 247頁）。倘若非虛，鄭美娥是否受有何積極損害？即有疑 問。另鄭美娥同意王席彬於系爭土地上建屋，其後王席彬將 系爭土地及其上房屋出售他人，土地部分之售價為2480萬元 ，亦為原審所認定（見原判決第5、6頁）。然觀諸鑑定報告 ，係基於系爭土地為素地（無建物）之情形進行估價（見鑑 定報告第12頁），與系爭土地上存有建物之實際情況顯有不 同。果爾，能否認該鑑定價格得作為系爭土地之適切客觀價 值？自茲疑義。原審未詳查細究，徒以王席彬有賤價出售系 爭土地之可能，即以鑑定報告之素地價格據以計算鄭美娥所 受損害，亦嫌速斷。究竟鄭美娥因王席彬將系爭土地出售他 人所受之積極損害及消極損害（所失利益）為何？與鄭美娥 得請求違約金金額，王席彬抗辯違約金過高請求法院予以酌 減有無理由，應酌減程度之判斷，攸關頗切，原審均未調查 審認，逕以兩造主張之違約金逾1億元，一方面認鄭美娥得 「一部請求」王席彬給付1359萬5972元之違約金，另一方面 又謂鄭美娥不得再追加請求違約金，有理由矛盾之違法，於 法自有未合。兩造上訴論旨，分別指摘原判決關己不利部分 違背法令，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 9 日 最高法院民事第七庭
審判長法官 林 金 吾
法官 徐 福 晋
法官 高 榮 宏
法官 蔡 孟 珊
法官 藍 雅 清
本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 沛 侯
中 華 民 國 114 年 10 月 20 日