最高法院民事判決
114年度台上字第1626號
上 訴 人 周建成
周建堂
吳秀爵
上三人共同
訴訟代理人 蔡佳融律師
郭德田律師
被 上訴 人 周峻暉
訴訟代理人 王森榮律師
賴柏宏律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國114年5
月8日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（113年度重上字第59號
），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由
被上訴人主張：兩造共有坐落○○市○○區○○段000地號土地（下稱 系爭土地），及其上如原判決附圖（下稱附圖）所示編號甲、 乙、丙、丁未辦保存登記建物（下分稱甲、乙、丙、丁屋，合 稱系爭房屋），應有部分比例均如原判決附表一（下稱附表一 ）所示，無不為分割之協議，亦無因使用目的不能分割之情， 惟無法協議分割，爰依民法第823條、第824條規定，求為將系 爭土地分割如附圖所示子、丑部分，由伊取得子部分土地及甲 、丙屋；上訴人取得丑部分土地及乙、丁屋，並按應有部分各 1/3維持共有（下稱Ａ方案）；上訴人應各補償伊新臺幣（下同 ）5萬5,347元之判決。
上訴人則以：系爭土地如採原物分割，將致價值大幅減損，且 甲、乙屋建築結構一體，僅以簡易隔間區隔，若分歸不同人， 難以分別拆除、重建，徒增日後紛爭，系爭房地應變價分割或 由上訴人周建堂單獨取得，並以金錢補償其餘共有人等語，資 為抗辯。
原審將第一審所為准兩造共有之系爭房地變價分割，由其等各 按應有部分取得價金之判決予以廢棄，改判系爭房地應以Ａ方 案分割，兩造另應補償及受領金錢補償如原判決附表二至六（ 下稱附表二至六）所示，係以：
㈠系爭房地為兩造共有，應有部分比例如附表一所示，且系爭 房地無因物之使用目的不能分割之情形，亦無不為分割之約 定，惟兩造未能達成協議分割，被上訴人訴請裁判分割系爭 房地，自屬有據。
㈡系爭土地之使用分區屬商業區，且為東西長、南北狹之長形 土地，僅土地西側臨○○市○○區○○○道路（臨路面寬約8.5公尺 ），其餘地界均遭他人土地、建物包圍，無法通行道路。甲 、乙屋坐落於系爭土地西側，為2層樓建物，頂樓加蓋棚架 ，1樓間有磚牆隔間，2樓間有木製輕隔間，3樓之露臺則可 互通。甲屋之店面由被上訴人之母經營藥局，乙屋之店面則 為服飾店。丙屋為1樓平房，丁屋為3樓半之水泥建物，北側 有增建鐵皮廚房，現由上訴人周建成居住。依據Ａ方案，兩 造可由各自擁有之甲、乙屋通行至道路，並可保留系爭房屋 之完整性，維持目前甲、乙屋均作為店面使用，由兩造各自 使用收益，及丙、丁屋分由兩造使用之現狀，滿足兩造對系 爭土地之經濟上或情感上需求，上訴人亦表示如採原物分割 其等願繼續保持共有。至分割後各共有人應相互找補之金額 ，依據第一審囑託長興不動產估價師聯合事務所鑑定作成之 估價報告書（下稱系爭估價報告書），結果如附表二至六所 示，足為共有人間金錢補償之依據，堪認以此原物分配兼金 錢補償之分割方式，較符合系爭房地分割之整體效益及共有 人全體之利益。
㈢兩造就系爭土地均有取得原物之意願，自不宜變價分割或分 歸一人單獨取得。且系爭房地為周氏起家厝，兩造對系爭房 地存有生活、情感、祖產之密不可分依存關係，此亦非將系 爭房地全數變價以分得較多之價金所得彌補，上訴人主張應 採變價分割或由周建堂單獨取得系爭房地後以金錢補償他共 有人之分割方案，均難認妥適等詞，為其判斷之基礎。本院之判斷：
㈠按分割共有物，性質上為處分行為之一種，依民法第758條、 第759條規定，應經登記，始得為之。系爭房屋俱未辦保存 登記，為原審認定之事實，自無從處分分割其所有權。原審 未闡明被上訴人就系爭房屋請求分割之標的是否並非所有權 ，即逕依民法第824條規定將系爭房屋以原物分割由兩造各 自取得，於法即有未合。
㈡次按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，不受共有 人主張之拘束，但須以其方法適當者為限。法院為共有土地 之裁判分割時，除應衡量各共有人之意願、利害關係、土地 使用情形、共有人分得各部分之經濟效益與其應有部分之比 值是否相當外，復應斟酌土地資源之有限性，充分發揮其經 濟效用，俾兼顧共有人之利益與實質公平。查甲、乙屋為2 層樓建物，頂樓加蓋棚架，1樓間有磚牆隔間，2樓間有木製 輕隔間，3樓之露臺則可互通，為原審認定之事實。被上訴 人稱系爭房屋屋齡已逾60年，殘值接近0（見原審卷第274頁
）；上訴人則稱系爭房屋為70幾年的建物，安全上必然存有 一定風險（見原審卷第395頁）。系爭估價報告書亦明載甲 、乙屋之總耐用年數為56年，似見甲、乙屋均甚老舊，有整 修或重建之必要。上訴人復稱甲、乙屋原為同一建物，僅以 簡易隔間區隔；被上訴人對此似無爭執（見一審重訴字卷第 121頁、原審卷第341、372頁），則上訴人主張Ａ方案將甲、 乙屋分歸不同人所有，恐將因建築結構一體，日後難以分別 拆除、重建，此將對於建物及其基地後續之利用造成限制等 語，似非全然無據。再者，系爭土地之使用分區屬商業區， 且為東西長、南北狹之長形土地，僅土地西側臨○○市○○區○○ 路道路（臨路面寬約8.5公尺），其餘地界均遭他人土地、 建物包圍，無法通行道路，復經原審認定屬實。系爭估價報 告書記載系爭土地分割前價值7,322萬9,292元，依Ａ方案分 割為子、丑部分，其價值分別為3,343萬2,698元、3,322萬7 ,296元，是Ａ方案似將導致系爭土地之價值減損656萬9,298 元。且子、丑部分土地均為Ｌ型，上訴人抗辯子、丑土地因 形狀不方正無法有效利用（見一審重訴字卷第447頁），被 上訴人並稱丙屋年限已至且外觀及內牆均需拆除整修，其價 值趨近於零（見原審卷第201頁），則Ａ方案為配合系爭房屋 之坐落現狀，而將系爭土地分割成不利開發利用之兩筆Ｌ型 土地，可否充分發揮系爭土地之經濟效用，兼顧共有人之利 益與實質公平？亦滋疑義。原審未詳加調查審究，遽認Ａ方 案為適當之分割方法，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違 背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、 第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 2 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 周 舒 雁
法官 吳 美 蒼
法官 陳 容 正
法官 陳 婷 玉
本件正本證明與原本無異
書 記 官 郭 詩 璿
中 華 民 國 114 年 10 月 7 日