臺灣臺北地方法院民事簡易判決
114年度店簡字第676號
原 告 林裕雄
被 告 賴萬生
訴訟代理人 游宗堉
賴俊雄
賴俊哲
賴俊鴻
賴俊強
賴慧珠
賴世華
高耀堂
高士傑
高慧容
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年10月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
附表一編號3所示被告應就被繼承人賴張菊枝所遺如附表一所示
之建物及地上權，如附表一編號3所示之應有部分辦理繼承登記
。
附表一編號6所示被告應就被繼承人賴淑媛所遺如附表一所示之
建物及地上權，如附表一編號6所示之應有部分辦理繼承登記。
兩造共有如附表一所示之建物及地上權應予變價分割，所得價金
按附表一「權利範圍」欄所示比例分配。
訴訟費用由兩造各按附表二所示比例負擔。
事實及理由
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在
地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原
告請求分割地上權坐落之土地及建物皆位於新北市新店區，
屬本院轄區，依上開規定，本件訴訟專屬於本院管轄。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款分別定有明文。查原告起訴時有以賴張菊枝、賴淑媛為被
告，惟賴張菊枝、賴淑媛已於起訴前死亡，故起訴後增列賴
淑媛繼承人高耀堂、高士傑、高慧容為被告，並增加聲明：
「被告高耀堂、高士傑、高慧容應就被繼承人賴淑媛所有坐
落新北市○○區○○段0000○號建物及新北市○○區○○段000地號土
地之地上權，辦理繼承登記」、「被告賴俊雄、賴俊哲、高
士傑、高慧容應就被繼承人賴張菊枝所有坐落新北市○○區○○
段0000○號建物及新北市○○區○○段000地號土地之地上權，辦
理繼承登記」，其追加請求之基礎事實同一，其變更追加合
於前述規定，應予准許。
三、本件張賴俊雄、賴俊哲、高耀堂、高士傑、高慧容（本判決
提及單一被告，均省略被告之稱謂，若指賴萬生、賴俊鴻、
賴俊強、賴慧珠、賴世華則以賴萬生等5人稱之）合法通知
，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各
款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
四、原告起訴主張：兩造為坐落新北市○○區○○段000地號土地（
下稱系爭土地）地上權（下稱系爭地上權）及其上同區段第
2752建號建物（門牌號碼新北市○○區○○里○○路00巷00號，下
稱系爭房屋）之共有人，系爭地上權為系爭房屋能夠使用系
爭土地之權利來源，且共有人及應有部分比例均相同。由於
系爭房屋僅20多坪，無法原物分割，應以變價分割為宜，爰
依民法第823條第1項前段、第824條第2項第2款規定，起訴
請求共有人辦理繼承登記，並以變價分割之方式，分割系爭
地上權及房屋等語，並聲明：如主文第1項至第3項所示。五、賴萬生等5人答辯略以：本件雖無法原物分割，但仍不同意 原告變價分割，因系爭房屋為先祖父親手蓋成，充滿回憶而 不容分割變賣，且自108年6月1日起至118年5月30日止，系 出租於訴外人潘先生，如分割變賣將損及租客利益，亦會導 致系爭房屋及系爭地上權價值亦被低估，現在應有價值提升 。結論：老宅為凝結家族向心力與共同感情回憶，家族當盡 力維護不被拍賣、不排除協商、金額再協調等語，並聲明： 請求駁回原告之訴。
六、張賴俊雄、賴俊哲、高耀堂、高士傑、高慧容，未於言詞辯 論期日到場，亦未以書狀作何聲明或陳述供本院參酌。七、法院得心證的理由：
㈠經查，系爭房屋及系爭地上權為兩造以附表一「權利範圍」 欄所示比例共有；其中謄本登記次序0000-000及0000-000所 示應有部分依序係以賴張菊枝、賴淑媛為登記名義人，惟其 等均已死亡，依序係以附表一編號3及6所示被告為繼承人或 再轉繼承人，但均尚未辦理繼承登記等情，有系爭土地第一 類登記謄本、建物登記第三類謄本、前開被繼承人及共有人 之除戶及現戶戶籍謄本、繼承系統表等件可參，上開事實先 堪認定。
㈡按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行
為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其 物權，民法第759條定有明文。次按各共有人，除法令另有 規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分 割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；又共有物之分割 ，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或 於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得 因任何共有人之請求，命為分配；於所有權以外之財產權， 由數人共有或公同共有者準用上開規定，民法第823條第1項 、第824條第1、2項前段、第831條分別定有明文。 ㈢查共有物之分割，性質上為處分行為，依前開規定，共有不 動產之共有人中有人死亡，於其繼承人未為繼承登記前，不 得分割共有物，為求訴訟經濟，自應允許原告得以一訴合併 請求該繼承人先辦理繼承登記，並於辦理繼承登記後，與其 餘共有人分割共有之不動產。本件系爭房屋及系爭地上權為 兩造所共有，且查無依法令或使用目的不能分割，亦無共有 人定有不分割期限之情形（見本院卷第219頁）；且言詞辯 論到庭之賴萬生等5人僅表示不同意原告主張，並無分割方 案提出（見本院卷第219頁），又有近半數共有人未到庭或 以書狀表示意見，堪認有難以自行協議決定分割方案之情形 ，故原告請求法院判命賴張菊枝、賴淑媛之繼承人，就其等 繼承部分辦理繼承登記，再以判決分割系爭土地，合於上開 規定，自應准許。
㈣再按共有物之分割，分割之方法不能協議決定者，法院得因 任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各 共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物 分配於部分共有人；二、原物分配顯有困難時，得變賣共有 物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共 有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條 第2項第1、2款定有明文。另按定共有物分割之方法，固可 由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。法院裁判分 割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物 之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則（最高法院90 年度台上字第1607號判決見解可資參照）。 ㈤關於系爭房屋及系爭地上權之分割方法，原告主張以變賣後 分配價金之方式為之，賴萬生等5人固辯稱因家族情感，故 不容分割變賣、系爭房屋正有租約，如分割變賣將損及租客 利益、分割將導致價值被嚴重低估等云云。惟依民法第425 條買賣不破租賃之規定，對租客尚有保障之規定，倘因租期 逾5年又未公證，依民法第425條第2項規定不符買賣不破租 賃規定，亦為立法者針對取得所有權之第三人與租客間權利
義務之價值選擇，尚不能以損及共有人請求分割之權，上開 辯解難認可採；且情感因素應僅為不欲分割之動機，並非理 由，亦無法作為理由；變價分割僅屬分割方式，與價值無涉 ，亦不會使價值被低估，是賴萬生等5人所辯，均無可採； 另賴萬生等5人稱有意願金錢補償，然原告不同意其提出之 補償條件（見本院卷第220頁），自不能強令原告接受，以 客觀而言將系爭土地、稱系爭地上權置於自由競價市場拍賣 ，反能藉由市場機制賣得合理金額。既本件訴訟程序中，賴 萬生等5人及原告對系爭房屋無法原物分割一事均不爭執（ 見本院卷第219頁），復不見被告提出任何具體之分割方案 ，則本院審酌系爭房屋與系爭地上權整體經濟價值、使用效 用、當事人之意願，並兼顧各共有人間之分配公平等一切情 狀，認應以變價方式分割，並按各該共有人之應有部分比例 分配所得價金，最為適當。爰以此定分割方式如主文第3項 所示。至於附表一編號3、6之被告，因其等應有部分仍屬尚 未分割之遺產，應為其等公同共有，則拍賣所有得價金按應 有部分所得金額，亦為附表一編號3、6之被告各自公同共有 ，併此說明。
八、從而，原告依照民法規定請求分割系爭房屋及系爭地上權， 為有理由，應予允許，且本院認以將其變價分割方式為最適 宜之分割方法，爰判決兩造共有系爭房屋及系爭地上權應予 變價分割，所得價金則按各共有人應有部分比例予以分配， 爰判決如主文第1項至第3項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據與調查證據聲請，經本院斟酌後，認為均不足以影響 本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，至賴萬生等5人 主張聲請調查拍賣文件的正式說明、該處房屋行情云云，亦 顯無礙於本院上開認定，且與本案無涉，附此說明。十、末按分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方 法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定 適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故關於訴訟費用 負擔，應由兩造分別按原有之應有部分比例分擔，較符公平 。故依民事訴訟法第80條之1規定，諭知訴訟費用之負擔如 主文第4項所示。
中 華 民 國 114 年 10 月 22 日 臺灣臺北地方法院新店簡易庭 法 官 陳紹瑜 以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 114 年 10 月 22 日 書記官 凃寰宇附表一
新北市○○區○○段000地號土地之地上權標示 新北市○○區○○段0000○號建物標示 （備註：上開地上權及建物，共有人及權利範圍比例均相同） 編號 共有人（即原告、被告） 權利範圍 備註 1 林裕雄 8分之1 2 賴萬生 8分之1 3 賴俊雄 公同共有16分之1 現登記名義人為賴張菊枝，尚未辦理繼承登記。 賴俊哲 高士傑 高慧容 4 賴俊雄 16分之1 5 賴俊哲 16分之1 6 高耀堂 公同共有16分之1 現登記名義人為賴淑媛，尚未辦理繼承登記。 高士傑 高慧容 7 賴俊鴻 16分之1 8 賴俊強 16分之1 9 賴慧珠 4分之1 10 賴世華 8分之1 附表二
編號 共有人 訴訟費用負擔比例 1 林裕雄 8分之1 2 賴萬生 8分之1 3 賴俊雄 連帶負擔16分之1 賴俊哲 高士傑 高慧容 4 賴俊雄 16分之1 5 賴俊哲 16分之1 6 高耀堂 連帶負擔16分之1 高士傑 高慧容 7 賴俊鴻 16分之1 8 賴俊強 16分之1 9 賴慧珠 4分之1 10 賴世華 8分之1