臺灣臺北地方法院簡易民事判決
114年度店簡字第412號
原 告 陳李錦秀
被 告 謝秀珠
謝恩澤
共 同
訴訟代理人 謝智硯律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年9月24日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應共同給付原告新臺幣6萬8260元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告謝秀珠、謝恩澤各負擔百分之24，餘由原告負擔
。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣6萬8260元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國113年11月15日向原告承租門牌號碼
臺北市○○區○○路00號(下同)5樓房屋(下稱系爭5樓房屋)，兩
造約定被告應於每月15日支付租金新臺幣(下同)3萬元，並
負擔租賃期間所生水電費，被告已付首月租金3萬元及押金6
萬元。嗣被告於114年4月14日搬出系爭5樓房屋，兩造合意
於當日終止租賃關係，但其間113年12月起4個月租金共12萬
元，被告均未給付，亦未依約負擔租賃期間水電費(下稱系
爭水電費)如附表第3欄所示金額共2萬132元，以上合計被告
尚欠原告14萬132元，爰依兩造約定請求被告給付等語。並
聲明：被告應共同給付原告14萬132元。
二、被告則以：被告共同向原告租屋，固未給付113年12月起4個
月租金共12萬元及系爭水電費中除被告已繳之附表編號4以
外費用。然系爭水電費除被告使用系爭5樓房屋所生外，尚
包括住居上方6樓房屋(下稱系爭6樓房屋)之人使用水電所生
，不應全歸由被告負擔，且原告請求與原告對被告所負下列
債務抵銷後，被告並無積欠原告款項：
(一)不完全給付損害賠償債務
1.原告拒不提供被告完整書面租約，使被告無從據以申請租金
補助，受有本件租賃期間5個月間，每月以補貼金額1萬1200
元計算共5萬6000元之損害。
2.被告承租範圍除系爭5樓房屋外，尚包括原告允諾提供被告
使用之系爭6樓房屋廁所及曬衣場，但原告於113年11月28日
將系爭6樓房屋大門鑰匙收回，拒讓被告使用，影響租賃物
之生活機能，使得被告原定5人共同入住，實際僅有兩造及
被告謝秀珠之子使用，受有本件租賃期間5個月間，每月租
金3萬元中2/5計算共6萬元之損害。
3.原告於本件租賃期間內擅自更換系爭5樓房屋大門鑰匙，使
被告無從進出，被告因而受有支付3500元開鎖費用之損害。
4.以上均為被告因原告未依債之本旨為給付所受損害，依民法
第227條規定、第231條規定請求被告賠償損害。
(二)債務不履行侵害人格權之賠償債務
原告於114年2月14日至4月14日將系爭5樓房屋水閥關閉，斷
絕被告用水，又不提供系爭6樓房屋廁所及曬衣場予被告使
用，尚擅自換鎖，使被告居住品質惡化，以逼迫被告遷離，
使被告為維持基本用水需另提水回家，身體負擔重大，承受
極大精神痛苦，依民法第227條之1、第195條規定請求被告
賠償3萬元。
(三)返還押金債務
兩造間租賃關係已合意於114年4月14日終止，原告應返還押
金6萬元予被告。
三、查被告共同向原告租屋，並於113年11月15日起入住系爭5樓
房屋。兩造約定被告應於每月15日給付租金3萬元，被告已
於113年11月15日支付原告租金3萬元及押金6萬元。嗣兩造
合意於114年4月14日終止租賃關係，被告於當日搬離等情，
為兩造所不爭執(本院卷153-154頁)。
四、關於被告承租範圍，原告主張只系爭5樓房屋等語；被告則
辯稱除系爭5樓房屋外，尚包括系爭6樓房屋之廁所及曬衣場
等語。查：
(一)原告提出2份「住宅租賃契約書」(本院卷79-99頁)，並主張
均經兩造簽署(本院卷153頁)等語。觀之上開契約書記載內
容，1份契約書標示為內政部公告版(本院卷87-99頁，下稱
系爭租約)；另1份契約書則標示為本院公證處版本(本院卷7
9-95頁，下稱公證租約)，被告辯稱其等僅看過系爭租約封
面並在其上簽名，其餘之系爭租約內容及公證租約均未經其
等同意等語。
(二)系爭租約乃被告113年11月15日入住系爭5樓房屋當日或翌日
，由兩造在系爭租約封面簽署，經兩造述明在卷(本院卷133
-134、264頁)。該兩造均簽署之系爭租約封面(本院卷87頁)
中有記載「113年11月15日起租仙岩路10號5樓」。嗣兩造約
於113年11月28日為租約公證時，因被告表示應在公證契約
內註明原告同意其等使用系爭6樓房屋廁所及曬衣場，但未
經原告同意，而未能完成公證乙節，為兩造所不爭(本院卷1
35、177頁)，則公證契約自難供作本件認定依據，且於被告
113年11月15日入住之初，依兩造自承均有簽署之系爭租約
封面所載，兩造合意租賃標的乃系爭5樓房屋。
(三)被告辯稱系爭6樓房屋之廁所及曬衣場亦同為兩造默示合意
租賃範圍等語，原告否認之，並主張是給被告方便，在急著
上廁所或當天衣物不易乾時，讓被告使用系爭6樓房屋之廁
所及曬衣場，並無出租被告等語(本院卷266頁)。而系爭租
約封面原在下方記載「6樓1支」，但其上有畫線之痕跡。對
此原告陳稱原本有給被告系爭6樓房屋大門鑰匙，供系爭5樓
房屋廁所有人使用時，急著上可以用，但於113年11月28日
從本院公證處回來當天刪掉，並收回鑰匙等語(本院卷265頁
)，被告對於原告上開所述收回系爭6樓房屋大門鑰匙一事，
並未爭執(本院卷265-266頁)。佐以原告與被告謝恩澤113年
11月28日Line對話中，原告表示「我當初說樓上廁所示可以
方便的。如5樓有人佔用廁所中，又有人急著方便可以到6樓
使用。我的用意是讓你們多一個廁所應急使用」(本院卷146
頁)，被告謝恩澤回以「謝小姐(指被告謝秀珠)說她兒子在5
樓的廁所，洗澡使用比較久(佔用)...不是她兒子上去6樓洗
澡...是我們這些大人上去使用、應急」(本院卷146-147頁)
，與原告上開所述是因應被告急用等語相符。兩造未能就公
證租約於113年11月28日完成公證程序，乃因系爭6樓房屋之
廁所及曬衣場是否載於公證租約中而生爭議(見四、(二))。
而兩造咸認本件租賃關係尚應另簽署完整租約，且完成公證
，此由兩造Line對話中原告於113年11月24日至12月14日間
數度表示需簽租約、辦公證(本院卷185-217頁)；被告謝秀
珠亦於114年1月6日傳訊原告請其說明是要終止租約？或同
意出租？如係後者則將租約寫完整，交付系爭6樓房屋鑰匙
，再去公證保障雙方權益(本院卷283頁)。然依目前事證，
兩造迄至租約終止未再另訂書面租約，復未公證。因而原告
於113年11月15日被告入住系爭5樓房屋之初，將系爭6樓房
屋鑰匙交付被告，除同意將系爭6樓房屋之廁所及曬衣場供
被告使用之外，尚難認原告有將之作為出租標的之意，則於
兩造間自無從認就系爭6樓房屋之廁所及曬衣場有作為租賃
標的之合意成立。
(四)按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收
益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之
孳息充之。」民法第421條定有明文。倘當事人一方以物交
他方，而約定他方於無償使用後返還其物者，則屬使用借貸
契約（民法第464條規定參照），而與租賃契約有別。查原
告於被告入住之初雖有交付系爭6樓房屋大門鑰匙，並同意
被告使用系爭6樓房屋廁所及曬衣場，但未將之載為租賃標
的，亦於兩造後續公證時未與被告就系爭6樓房屋廁所及曬
衣場載入公證租約達成合意，應認兩造就系爭6樓房屋廁所
及曬衣場屬無償之使用借貸性質，則對兩造就系爭5樓房屋
之租賃關係而言，雖系爭6樓房屋之廁所及曬衣場併供使用
，當有助被告生活機能，但應屬原告同意供附帶使用之免租
設施，並非兩造租賃範圍。
五、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。兩造約定被告於租賃期間中應每月15日給付3萬元租
金，而於114年4月14日兩造終止租賃關係(見三)前，被告僅
支付113年11月之租金3萬元，則原告依上約定請求被告給付
113年12月至114年3月間4個月租金共12萬元(4×30000)，自
屬有據。
六、原告主張被告未依兩造約定繳納租賃期間所生系爭水電費等
語，被告對於兩造約定因承租所生水電費由其負擔，並不爭
執，且自承除附表所示編號4之電費已繳外，其餘均未繳納(
本院卷154頁)，惟辯稱系爭水電費實包含系爭5樓房屋及系
爭6樓房屋使用水電所生費用，就後者之費用，不應要求被
告負擔等語。查：
(一)按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或
在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，
除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者
，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項分別定有明
文。查系爭水電費中就附表所示編號4電費2671元，被告辯
稱已繳納等語，原告對此於本院114年8月11日言詞辯論時表
示「就原告提出之水電費單據，被告已繳納2671元單據之費
用」等語(本院卷263頁)，已生自認之效力。雖原告嗣追復
爭執(本院卷287頁)，惟其撤銷自認未能證明自認與事實不
符，亦未經被告同意，自不生效。是以，被告上開所辯，自
為可採。
(二)系爭水電費乃涵蓋系爭5樓房屋及系爭6樓房屋使用水電所生
費用，據原告陳明在卷(本院卷265頁)，而系爭6樓房屋尚有
1人住居，為兩造是認(本院卷264-265頁)，因而原告主張被
告依約應負擔尚未繳納之附表編號4以外全數之水電費用，
自欠依據。衡以系爭5樓房屋為4房1廳2衛，系爭6樓房屋為1
房1廳2衛，系爭5樓房屋除兩造外尚有被告謝秀珠之子共同
居住，但被告謝恩澤不常居住等情(本院卷264-265頁)，並
有系爭5樓房屋照片可憑(本院卷163-167頁)，應認被告於租
賃期間使用系爭5樓房屋所生水電費，佔系爭水電費之70％。
(三)綜上，系爭水電費扣除被告已繳之附表編號4電費後，以被
告113年11月15日至114年4月14日租賃期間及上開比例計算(
見附表第4、5欄)，原告依兩造間負擔水電費之約定，於請
求被告給付1萬1760元之範圍內，應為可採。
七、原告請求被告給付房租12萬元及水電費1萬1760元，共13萬1
760元為有理由。茲就被告抵銷抗辯之各項目是否有理由及
得抵銷之金額，分論如下：
(一)被告抗辯原告對其負有不完全給付損害賠償債務部分(見二
、(一)部分)
1.被告抗辯原告拒不提供被告完整書面租約，使被告損失租屋
補貼5萬6000元等語。按契約成立生效後，債務人除負有給
付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，基於誠信原則
，尚有為輔助實現債權人之給付義務或保護當事人人身或財
產上之利益之附隨義務。查依被告提出之內政部國土管理署
114年2月26日函(下稱系爭函示，本院卷237頁)，被告謝秀
珠前於112年9月25日經該署核定之租金補貼嗣經廢止(見系
爭函示主旨)，乃因其前提出之租賃契約於113年7月5日到期
後之3個月內(註：即113年10月5日)未檢附新租賃契約，而
不符該署「三百億元中央擴大租金補貼專案計畫作業規定」
所致(見系爭函示說明二)。惟被告乃於113年11月15日租得
系爭5樓房屋，已逾系爭函示所指113年10月5日之期限，則
上開補貼廢止，自難認與本件租賃相關。至系爭函示說明三
記載114年度300億元中央擴大租金補貼專案計畫受理期限至
114年12月31日，固涵蓋上開被告租賃期間中114年1月1日至
4月14日部分，惟兩造就本件租賃迄今留存有雙方簽署者，
僅系爭租約之封面，而未能再另訂書面租約，實乃就系爭6
樓房屋廁所及曬衣場是否列入租賃範圍並未達成合意所致(
見四、(三))，尚難全然歸責原告，自無從認原告有何未協
助被告申領租金補助之附隨義務未盡而有不完全給付。
2.被告抗辯原告收回系爭6樓房屋大門鑰匙，影響租賃物生活
機能，而使被告無從實現原定5人入住計畫，受有6萬元損害
等語。按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付
承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益
之狀態，民法第423條定有明文。所謂合於約定之使用、收
益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主
觀之認知，為其認定之標準（最高法院89年度台上字第422
號判決參照）。查兩造就系爭6樓房屋之廁所及曬衣場乃成
立使用借貸契約，作為被告租用系爭5樓房屋之附帶免租設
施(見四、(四))，則原告收回系爭6樓房屋鑰匙，難謂租賃
物發生瑕疵，且被告復未舉證證明兩造訂立契約當時原告認
知系爭5樓房屋需足以支應5人起居所需，非納入系爭6樓房
屋廁所及曬衣場無從使5人共同居住等情，則被告主張原告
交付之租賃物，不合於約定之使用目的而構成給付不完全，
自難憑採。
3.被告抗辯原告於租賃期間內擅自更換系爭5樓房屋大門鑰匙
，使被告無從進出，被告因而受有支付3500元開鎖費用之損
害等語，並提出收據為證(本院卷284頁)。查原告因被告未
繳租金及系爭水電費而於114年3月中旬更換系爭5樓房屋門
鎖，據原告自承在卷(本院卷266頁)，核與被告提出原告張
貼之通告(本院卷149頁)中記載限被告114年3月15日前搬遷
等語一致，而原告上開所為，使被告無從進出系爭5樓房屋
，自妨害被告對該屋之使用、收益，因而被告依民法第227
條規定請求原告賠償上開費用，自屬有據。
(二)被告抗辯原告對其負有債務不履行侵害人格權之賠償債務部
分(見二、(二)部分)
被告抗辯原告於114年2月14日至4月14日關閉系爭5樓房屋水
閥，又不提供系爭6樓房屋廁所及曬衣場予被告使用，尚擅
自換鎖，以逼迫被告遷離，使被告精神痛苦，依民法第227
條之1、第195條規定請求被告賠償3萬元等語。查原告同意
被告無償使用系爭6樓房屋廁所及曬衣場，然於113年11月28
日即收回鑰匙(見四、(三)及(四))，復於114年3月中旬更換
系爭5樓房屋門鎖，然前者固使被告生活不便，但無證據顯
示已對被告身心健康或其他人格法益有負面影響；後者係使
被告財產利益受損，則被告請求原告賠償其因原告債務不履
行所受精神損害，自欠依據。被告另抗辯原告關閉水閥致其
從114年2月14日起2個月無水可用部分，為原告所否認(本院
卷266頁)，又依兩造提出之Line對話內容，被告提及用水困
擾一事，首見於被告謝秀珠於114年3月4日向原告發訊息稱
「房東太太房子沒水可用了怎麼辦？」、「樓下4樓修好了
」、「我們也不方便好幾天了」(本院卷258頁)，與其上開
所辯早自114年2月14日即無水供應情形難謂相合。被告復未
提出其他證據證明原告有被告所辯之故意斷絕被告水源之情
，則被告此部分所辯，尚不可採。
(三)被告抗辯原告對其有返還押金債務
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額
，始生返還押租金之問題。查兩造間就系爭5樓房屋之租賃
關係於114年4月14日終止，原告並未返還被告押金6萬元(見
三)，惟被告尚有房租12萬元及水電費1萬1760元，共13萬17
60元待償付原告(見五、六)，依上說明，上開押金生當然抵
充效力，且於抵充後已無餘額另供抵銷被告債務之用。
(四)基上，被告上開抵銷抗辯，以原告應賠償被告3500元開鎖費
用為可採(見七、(一)、3)。
八、綜上所述，原告依兩造約定請求被告給付房租12萬元及水電
費1萬1760元，以押金6萬元抵充及3500元賠償開鎖費用債務
抵銷後，於6萬8260元(12萬元＋1萬1760元－6萬元－3500元)範
圍內為可採。按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可
分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或
分受之，民法第271條前段定有明文。查被告乃共同向原告
承租系爭5樓房屋(見三)，被告對原告負有上開債務之原因
同一，目的相同，自屬同一債務，且其給付可分，依上規定
，上開債務應由被告平均分擔之。從而，原告請求被告共同
給付6萬8260元為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則
無理由，應予駁回。
九、原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依
職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告
被告如預供擔保，得免為假執行。至原告假執行之聲請，乃
促請法院發動執行，不另為准、駁之諭知。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項
前段。
中 華 民 國 114 年 10 月 15 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 李陸華
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 15 日
書記官 張肇嘉
附表：原告主張被告未付之水電費(單位：民國/新臺幣；計算結
果均元以下4捨5入)
欄 位 編號 1 2 3 4 5 6 費用內容 計費期間 原告請求金額 第3欄金額以被告租賃期間計算情形 被告應給付水電費金額 (計算式：第4欄金額×70％) 第3欄金額所憑單據之卷頁 1 水費 113.10.23-113.12.18 764元 456元(764元×34天/57天) 319元 本院卷101頁 2 113.12.19-114.2.21 1190元 1190元 833元 本院卷103頁 3 114.2.22-114.4.23 1665元 1419元(1665元×52天/61天) 993元 本院卷105頁 4 電費 113.10.8-113.12.8 2671元 略 略 本院卷107頁 5 113.12.9-114.2.6 1萬606元 1萬606元 7424元 本院卷109頁 6 114.2.7-114.4.7 3039元 3039元 2127元 本院卷109頁 7 114.4.8-114.4.22 197元 92元(197元×7天/15天) 64元 本院卷111頁 小計：2萬132元 小計：1萬1760元