臺灣臺北地方法院簡易民事判決
114年度店簡字第293號
原 告 郭彥汝
訴訟代理人 陳彥宇
被 告 許芷晴
訴訟代理人 張樵
上列當事人間請求清償租金等事件，於民國114年10月1日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣2萬4421元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之8，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣2萬4421元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴訟送達後，原告不得將原訴變更。但減縮應受判決事項
之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有
明文。查原告起訴時請求被告應給付原告新臺幣(下同)37萬
2000元(本院卷一11頁)，嗣變更聲明為被告應給付原告31萬
624元(本院卷一146頁)，核屬減縮應受判決事項之聲明，依
上規定，應予准許。
二、原告主張：原告於民國112年12月1日將門牌號碼臺北市○○區
○○○路○段00巷00號7樓之15房屋(下稱系爭房屋)出租被告，
約定每月租金2萬8000元，租賃期間至113年11月30日止，並
訂有房屋租賃契約書(下稱系爭租約)。被告於113年11月30
日搬離系爭房屋，有下列款項應給付原告：
(一)被告未付113年11月之租金2萬8000元，依系爭租約第4條約
定請求被告給付。
(二)被告未付承租期間所生水、電及瓦斯費共3824元，依系爭租
約第13條約定請求被告給付。
(三)被告於承租期間有毛髮阻塞浴室水管之不當使用行為，致浴
室嚴重漏水而溢流至系爭房屋木地板，使木地板因長期遭水
浸泡後而底層腐爛、表層爆裂，並蔓延波及廚房櫥櫃，且牆
面木板發霉，拉門及家具毀損，經原告委工於113年12月2日
至114年2月21日修復，原告因此支出修繕費用17萬5000元及
系爭房屋所在社區管理委員會(下稱系爭管委會)收取之清潔
費、電梯掛毯使用費3800元，且受有因系爭房屋修繕而無法
出租之租金損失10萬元，共27萬8800元(175000＋3800＋10000
0)，依民法第432條、第184條第1項規定及系爭租約第6、9
、11條約定請求被告賠償。
(四)以上共31萬624元。
並聲明：被告應給付原告31萬624元。
三、被告辯稱：對於被告向原告承租系爭房屋，於租期屆滿之11
3年11月30日搬離，未付113年11月房租及承租期間所生水、
電及瓦斯費3824元，並不爭執。而：
(一)被告未繳之上開水、電及瓦斯費，被告依兩造約定係繳納予
水、電及瓦斯公司，且原告未證明其已繳納該等費用，則被
告自無庸給付原告。
(二)原告主張系爭房屋有浴室漏水而導致屋內木地板、櫥櫃毀損
情形，被告否認。縱有此情，依證人即被告雇請清潔人員李
英宏所證，系爭房屋於被告入住前即有毛髮堵塞排水孔，且
屋內木地板稍微隆起，則浴室因排水不通而漏水早在被告承
租前存在，且證人即原告委請之修繕人員林柏楊亦證述浴室
之防水層失效及廚房水管接頭鏽蝕亦為漏水原因，則浴室漏
水及所生損壞均與被告租賃期間使用浴室無關。況依系爭租
約第11條約定，被告只就重大過失所致修繕費用負責，而毛
髮使用時掉落乃正常現象，即便浴室有毛髮堵塞水管現象，
被告對此既無重大過失，原告即無由請求被告賠償。縱認被
告應負賠償責任，然依證人即同為被告雇請清潔人員之王慧
萍所證，被告搬離系爭房屋後，廚房櫥櫃並無因漏水而腐爛
，又原告提出修繕費用收據明細(下稱系爭明細，見附件【
本院卷○000-000頁】)中第4、5項均係修繕防水層，原告不
得請求被告給付；其餘修繕項目則應予折舊。另原告主張受
有租金損失，但未證明請求期間合理且原告能在修繕的第一
天就把系爭房屋租出，亦不得請求被告賠償租金損失。
(三)被告未付之113年11月租金2萬8000元及原告其他請求於認有
理由之範圍，被告均以原告未還之押金5萬6000元抵銷。
(四)並聲明：原告之訴駁回。
四、查兩造於112年11月26日簽訂系爭租約，由被告向原告租得
系爭房屋，並約定每月租金2萬8000元，租賃期間為112年12
月1日至113年11月30日。被告於113年11月30日自系爭房屋
搬離，就113年11月租金2萬8000元及租賃期間所生水、電及
瓦斯費3824元未付等情，為兩造所不爭執(本院卷○000-000
頁)，並有系爭租約可據(本院卷一41-51頁)，堪信為真。
五、按系爭租約第4條約定「租金應於每個月之10日以前繳納，
每次應繳1個月份。乙方(註：承租人，下同)不得藉詞拖延
，如遇假日則順延1日」，被告於113年11月30日租期屆滿當
日搬離系爭房屋，依上約定，仍應繳納當月租金，但被告並
未給付，則原告依上約定請求被告給付113年11月租金2萬80
00元，自屬有據。
六、按水、電、瓦斯費由承租人自行負擔，系爭租約第13條亦有
明文。原告主張被告未繳承租期間所生水、電及瓦斯費3824
元等語，雖為被告所不爭執，然以其依約所負義務應係繳納
費用給水、電及瓦斯公司，且原告未證明已將該等費用繳清
等語置辯。查上開約定乃兩造間約定租賃關係所生權利義務
之一環，本於債權契約之相對性，乃債權人得向債務人請求
給付，且未見兩造約定原告需先為被告墊付其未繳費用後始
可請求被告給付，則原告依上約定請求被告向其給付被告未
繳納之水、電及瓦斯費3824元，自為可採。
七、原告主張被告承租期間有毛髮阻塞浴室水管之不當使用行為
，浴室因而漏水並向外溢流，致系爭房屋木地板、廚房櫥櫃
、牆面、拉門及家具毀損，使原告受有支出修繕費用17萬50
00元及系爭管委會收取費用3800元，與因修繕而無法出租之
租金損失10萬元，共27萬8800元，依民法第432條、第184條
第1項規定及系爭租約第6、9、11條約定請求被告賠償等語
，為被告所否認。查：
(一)系爭房屋從門口進入為客廳，向後則有通往夾層之內梯，內
梯旁為浴室，浴室左前方則為廚房，廚房相對客廳、浴室乃
在系爭房屋後方等情，有原告提出而為被告所不爭之系爭房
屋平面圖可憑(本院卷一153頁)。依原告提出在被告113年11
月30日搬離後於同年12月4日拍攝之系爭房屋照片(本院卷一
17-21、101-103頁，下合稱被告搬離後屋況照片)，顯示屋
內鋪設之木地板，在靠近內梯旁拉門軌道部分明顯隆起，軌
道旁櫥櫃下方及浴室門檻均發黑，軌道旁櫥櫃貼有玻璃之牆
面牆角剝落及泛黃、拉門軌道下方磁磚亦見受潮變黃。依證
人即原告委請修繕之林柏楊所證，其第一次到系爭房屋是11
3年12月初或11月，系爭房屋內情況同被告搬離後屋況照片
所示，並見木地板隆起變形，牆面有明顯水痕，是漏水的痕
跡。廚房的木地板明顯受潮，櫥櫃下方泡爛等語(本院卷○00
0-000頁)。又證人即被告託其清潔系爭房屋之證人李英宏亦
證稱：被告搬離後屋況照片與我113年年底在被告搬離後去
系爭房屋清潔所見情況大致一樣，木地板隆起的情況讓我覺
得有變形等語(本院卷一229、231、238頁)，核與證人林柏
楊上開證述大抵相合，且依證人即同受被告委託清潔系爭房
屋之王慧萍當庭提出其113年11月底在被告搬離後清潔完畢(
本院卷一238、240頁)之系爭房屋照片(本院卷一269頁)，亦
可見浴室門檻前及廚房櫥櫃前之木地板均有部分翹起，浴室
門檻泛黃痕跡清晰，足認系爭房屋於被告搬離後有上開多處
因受潮而損傷之情形。
(二)又依原告提出之系爭房屋出租前照片(本院卷一15頁、23頁
上方，下稱出租前照片)，顯示拉門軌道旁及廚房之木地板
未見翹起、軌道旁櫥櫃貼有玻璃之牆面牆角亦未見剝落或泛
黃。而依證人李英宏所證，其於112年年底於被告搬入前第
一次到系爭房屋清潔時，屋內情況跟出租前照片一樣，但浴
室牆壁前緣木板及拉門地板稍微隆起，牆壁油漆靠近地面部
分些許掉屑，但無油漆斑駁情形，後來其每隔3、4個月都去
系爭房屋清潔1次，靠近浴室、廚房及內梯前木地板都比之
前明顯隆起，我每次去，情況都越嚴重，拉門變得不好拉，
到後來硬拉只能拉一半等語(本院卷○000-000、237-238頁)
。證人王慧萍亦證稱其與證人李英宏一起清潔系爭房屋，第
一次屋內情況與出租前照片差不多，但廚房地板不平，旁邊
微翹，拉門會卡卡，之後去的時候，拉門地板凸起，廚房地
板凸起更嚴重，拉門越來越不好推等語(本院卷○000-000頁)
，可見系爭房屋於被告租用前並無被告搬離後屋況照片顯示
之地板凸起、拉門需要硬拉才能推動及牆面受潮剝落、泛黃
等情形。是以證人即為本件租賃居間之房仲李岳霖證稱：租
期快到之前，被告通知我說地板凸起來，當時被告尚未搬走
，我約原告去系爭房屋看，內梯旁拉門變型，浴室、廚房地
板凸起嚴重，浴室牆壁旁有明顯水痕，有潮濕情況，這些在
被告承租前我帶看系爭房屋時都沒有這些情況等語(本院卷
一242頁)，應與事實相符，而可採信。準此，足認從被告搬
離後屋況照片可見之系爭房屋浴室及廚房櫥櫃前木地板有部
分大幅翹起，浴室門檻、拉門軌道周圍牆面、磁磚之泛黃、
發黑等多處明顯受潮(見七、(一))，乃在被告租賃期間形成
。
(三)關於系爭房屋於被告租賃期間多處受損之原因，證人林柏楊
證稱：我判斷是有漏水，沿浴室往外漏，水流往客廳木地板
，廚房木地板也明顯受潮，木地板受潮後會變色、翹起，廚
房櫥櫃下方全部泡爛，浴缸排水管阻塞，阻塞原因是毛髮及
雜物，我手伸很裡面才掏到，雜物是衛生紙，水排泄不順暢
，讓水堵塞在浴缸下方，水從浴缸下方從浴室地板流出，漏
水情況持續蠻久的，約半年。另浴缸下方防水層因年久失修
而失效，我判斷漏水原因如本院卷一37頁說明書(下稱系爭
說明書)之記載(本院卷○000-000頁)。而依系爭說明書(本院
卷一37頁)所載，「因毛髮長期堵塞，防水層失效，造成浴
廁水管無法排水，洗澡水蔓延至浴室周圍的木地板、牆壁裝
潢發霉，甚至擴及至流理台櫃體，合併廚房水管接頭繡蝕滲
水，長期浸泡腐爛無法使用。從木板、牆壁、流理台等裝潢
破壞之情形，估計滲水問題逾半年」，而由距離浴室較近之
拉門、拉門及浴室前地板及浴室門檻下方可見翹起、發霉及
泛黃等水損，範圍集中，可認證人林柏楊上開所證及系爭說
明書所載而認漏水來源出自浴室，應為可信。佐以證人李英
宏證稱：我於112年底被告搬入前第一次到系爭房屋發現排
水孔有阻塞，流得慢，清潔排水孔時發現有毛髮，清除毛髮
後水就通得很順暢。之後每3、4個月我去系爭房屋清潔，浴
室排水還是有毛髮阻塞，比我第一次去少，我將堵塞的毛髮
清除，要把阻塞的毛髮拉起來，排水就會順暢。我每次去打
掃都有看到毛髮堵塞，如果住的人沒有習慣清除，就會有毛
髮阻塞，我每次去都有移除毛髮，移除後就可以流通、順暢
等語(本院卷○000-000、238頁)，可見被告租用系爭房屋期
間，於使用浴室時並無習慣清除毛髮，致證人李英宏每隔3
、4個月到場清潔時都需除去毛髮，使水流恢復順暢，則於
證人李英宏未清潔時，即無法排除浴室水管因毛髮堵塞而排
水不順，甚而無法排水，則浴室排水因而積累，從浴缸下方
向外溢流出浴室，應可認定。雖系爭房屋浴室有水溢出，依
系爭說明書所載，尚因浴缸下方防水層失效所致，但毛髮導
致水管堵塞，使水無法排除而積塞在浴缸下方，並從浴室地
板流出，仍係肇致系爭房屋浴室漏水之共同原因。從而，原
告主張系爭房屋因被告使用浴室時有毛髮阻塞浴室水管，造
成漏水而損害等語，並非無據。
(四)按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生
產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃
物毀損、滅失者，負損害賠償責任。民法第432條第1項、第
2項本文各有明文。又善良管理人之注意義務，乃指一般具
有相當知識經驗且勤勉負責之人，在相同之情況下是否能預
見並避免或防止損害結果之發生為準，如行為人不為謹慎理
性之人在相同情況下，所應為之行為，即構成注意義務之違
反而有過失（最高法院100年度台上字第328號判決參照）。
查被告租用系爭房屋期間使毛髮堵塞浴室水管造成漏水，而
使系爭房屋多處受損，難認已盡善良管理人注意義務而保管
系爭房屋，原告依上規定請求被告賠償損害，自為可採。被
告辯稱依系爭租約第11條約定，其只就因重大過失毀損系爭
房屋而對原告負賠償之責，而毛髮掉落乃正常現象，原告不
得依首揭規定對被告求償等語。惟按系爭租約第11條約定「
甲方(註：出租人)應保持租賃物可供居住之完好狀態，除因
乙方或同居住人不當使用等重大過失所導致之修繕應由乙方
自費修繕，因自然損壞或天災地變等不可抗拒之修繕費用均
由甲方負擔」，乃規範出租人交付或於租賃關係存續中保持
租賃物合於約定之使用、收益之狀態，實係重申民法第423
條「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀
態。」之意旨，其中提及因承租人重大過失所致修繕，乃約
由承租人自行負擔修繕費用，但難認被告即因而不負保管租
賃物之義務，亦難認兩造以系爭租約第11條約定排除民法第
432條第1項、第2項本文所定承租人於保管租賃物時所應盡
之善良管理人注意義務。被告上開所辯，並不可採。
(五)茲就原告因系爭房屋浴室漏水所生損害之賠償請求，審酌如
下：
1.修繕費用17萬5000元
(1)查系爭房屋因浴室漏水，於浴室門檻、靠近浴室旁拉門之牆
角、木地板、櫥櫃及軌道下方磁磚，廚房櫥櫃前之木地板均
因漏水而受損(見七、(一))。又廚房櫥櫃下方泡水損壞，據
證人林柏楊證述明確(見七、(三))，核與廚房櫥櫃前地板明
顯翹起，可認該處已受水漫溢浸泡相合，應可認實。雖證人
王慧萍證稱其負責清潔廚房，沒有看到廚房櫥櫃爛掉或有水
浸濕，最後一次清潔打開櫥櫃來看，跟其之前清理沒有不一
樣(本院卷○000-000頁)。然依原告提出經證人林柏楊指證為
其施工中情形(本院卷一234頁)照片(本院卷○000-000頁)，
可見廚房櫥櫃前木地板拆除後，地面發霉變黑並一路延伸至
廚房櫥櫃下方，難認為證人王慧萍打開櫥櫃門清理內部時所
可發現，此由其提出清理後系爭房屋照片(本院卷○000-000
頁)中未見拍攝與木地板相接之廚房櫥櫃櫃體下方情形亦明
。因而被告辯稱廚房櫥櫃並未因漏水受損等語，並非可採。
(2)系爭房屋裝潢、家具因浴室漏水而受損，經證人林柏楊施作
如附件所示之系爭明細所載工項完成，據其證述在卷(本院
卷一234頁)。觀之系爭明細內容，除項目4「廁所壁地面打
底整平(乾溼分離)」、項目5「彈性水泥塗佈，一底二度(牆
角貼抗裂網)」、項目6「壁地貼磚、抹縫，含材料搬運」可
認係修復失效之浴缸下方防水層；項目9「廚房更換水管灣
頭」依證人林柏楊所證乃因廚房水管接頭鏽蝕所為修繕(本
院卷一234頁)外，項目1至3、7、8、10至14修繕項目揭與回
復系爭房屋因被告堵塞浴室水管造成系爭房屋漏水前原狀相
關。又其中之項目8「海島型木地板、軌道板、廁所外水泥
板」、項目12「廚具含水電拉線」乃更換新品，且於修繕後
使用效能或交換價值均提昇，如逕以新品價額賠償，與舊品
相較，勢將造成額外利益，自應予折舊(最高法院77年度第9
次民事庭會議決議(一)參照)。所餘項目中雖亦有以新品材
料更換，但係將受損部分予以修補至堪用而回歸原應有效用
狀態，並附合於系爭房屋結構體或與其他裝潢結合而成為其
成分之一部或輔助其功能，毋庸扣除折舊。
(3)系爭明細項目8、12部分均未分列材料及工資費用，爰依民
事訴訟法第222條第2項之規定，審酌一般工程計價習慣及兩
造之公平，認應以材料7成、工資3成之方式為計算，是上2
項材料費用為6萬900元(【45000＋42000】×70％)，工資費用
為2萬6100元(45000＋00000－00000)。就更新材料部分，參酌
行政院所發布之固定資產耐用年數表中房屋建築及設備之房
屋附屬設備中給水、電器與其他設備耐用年數為10年，系爭
房屋出租被告當時之裝潢及家具乃原告109年購入前8年即已
裝潢完成並購置，據原告陳明在卷(本院卷一227頁)，堪信
於被告112年12月1日開始租用系爭房屋前已逾耐用年限，則
前開材料部分扣除折舊後為6090元(60900×10％)加計2萬6100
元工資，共3萬2190元。是原告得向被告請求賠償之項目8、
12修復費用當以3萬2190元必要。
(4)基上，原告得請求被告賠償之修復費用為8萬8190元(系爭明
細總金額17萬5000元－項目4之1萬2000元－項目5之5000元－項
目6之1萬2000元－項目9之3000元－【項目8及12總價45000＋42
000－折舊後金額32190】)
2.繳納予系爭管委會之清潔費、電梯掛毯使用費共3800元
查依證人林柏楊所證其依系爭明細修繕系爭房屋，修繕期間
為113年12月6日至114年2月21日等語(本院卷一234頁)。而
原告於上開期間因修繕而支付系爭管委會清潔費2800元、電
梯掛毯使用費1000元，共3800元，有系爭管委會請款申請單
可稽(本院卷一169頁)，應認係原告修補系爭房屋漏水受損
而支出之費用，則原告請求被告賠償，應為可採。
3.修繕期間無法出租之租金損失10萬元
按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之
計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利
益，民法第216條定有明文。查系爭房屋乃於被告租用期間
生有漏水損害而需修繕，可認原告就系爭房屋之利用於本件
租賃爭議發生前，即係出租收益，而於系爭租約所訂租期於
113年11月30日屆滿後之113年12月下旬原告復委託房仲出租
系爭房屋，據原告陳述在卷(本院卷一227頁)，並有網路招
租廣告可參(本院卷一93頁)，可認依通常情形，原告將系爭
房屋續做出租之用，應具客觀之確定性，然系爭房屋直至11
4年2月間始修繕完成，於113年12月間，房仲復向原告反應
有人欲看屋，而因現況仍在修繕中而作罷，有原告與房仲間
對話擷圖照片可考(本院卷一119頁)。從而原告主張因系爭
房屋漏水而於修繕期間喪失預定租金收益等語，應為可採。
衡以系爭房屋於113年12月6日至114年2月21日之2.5月間為
修繕，以原告出租被告所得收取之每月租金2萬8000元計，
原告得請求被告賠償2.5個月間減少租金收益7萬元(28000×2
.5)。
(六)按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償
金額，或免除之。民法第217條第1項定有明文。查系爭房屋
浴室有水漏出，除被告之使用不當使浴室水管堵塞外，浴缸
下方防水層失效亦為肇因(見七、(三))，原告未盡出租人管
理維護系爭房屋此部分結構之義務，就所受漏水損害，應屬
與有過失，審酌系爭房屋浴室漏水情狀、兩造過失輕重及所
應各負漏水肇因對漏水發生及損害擴大之原因力強弱，認應
由被告、原告各負擔30％、70％之過失責任，並依上開過失比
例酌減被告之賠償責任。準此，依上開比例減輕被告之責任
後，原告得請求被告賠償之金額最終為4萬8597元(【88190＋
3800＋70000】×【1-70％】)。
八、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力。查系爭租約所定租期於
113年11月30日屆滿，被告於當日搬離(見四)，雖系爭租約
於第2條之(二)約定兩造均有權於租約屆滿前為續租之通知
，然未據雙方提出有依上約定為續租之表示，自應認系爭租
約已於租期屆滿之113年11月30日終止，而原告並未返還被
告押金5萬6000元(本院卷一146頁)。而被告尚有房租2萬800
0元(見五)，水、電及瓦斯費3824元(見六)及系爭房屋漏水
損害賠償4萬8597元(見七、(五)及(六))待給付原告，依上
說明，上開押金生當然抵充效力，於抵充後，被告尚應給付
原告2萬4421元(28000＋3824＋00000－00000)
九、綜上所述，原告依系爭租約及民法第432條規定，請求被告
給付2萬4421元為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為
無理由，應予駁回。
十、原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依
職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告
被告如預供擔保，得免為假執行。至原告所為假執行聲請，
乃促請法院發動職權，不另為准、駁諭知。
十一、本件事證已臻明確，被告聲請函詢中華工商研究院有關防
水層在工程實務上之功能及重要性(本院卷二17頁)，並無
必要，暨兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響
，不再一一論述，附此敘明。
十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 10 月 29 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 李陸華
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 29 日
書記官 張肇嘉