臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
114年度重簡字第1129號
原 告 呂瑜芳
訴訟代理人 郭千華律師
陳守文律師
被 告 劉育瑄
訴訟代理人 游文愷律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國114年9月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：原告於民國113年間向被告購買門牌號碼新北市○
○區○○路000巷00弄00號5樓含頂樓加蓋之房屋（下稱系爭房
屋），於議價期間，原告見系爭房屋老舊恐因漏水導致購買
後無法入住而心存疑慮，被告遂出具不動產委託銷售標的現
況說明書（下稱系爭現況說明書），說明除系爭房屋主臥室
天花板及內梯等處雖曾發生漏水但已修復完畢，免除此部分
漏水保固責任外，保證房屋現況絕無漏水可供原告直接入住
，兩造遂於同年7月7日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買
賣契約書）及增補特約（下稱系爭增補特約），並於同年12
月9日完成交屋。嗣原告於同年12月28日更換主臥室衛浴間
洗臉盆時，竟遭樓下四樓住戶反映其衛浴間天花板發生嚴重
漏水，被告聞訊雖允諾會負責僱工修繕漏水，惟態度消極且
漏水情形遲未改善，原告乃自行僱工完成全間衛浴防水工程
，工程款共計新臺幣（下同）147,000元，爰依民法第354條
、第359條規定，請求減少買賣價金147,000元，並依民法第
179條規定，請求被告返還等語。並聲明：㈠被告應給付原告
147,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭現況說明書無保證不具物之瑕疵之意思，而
系爭增補特約已載明被告僅就非自然身故負瑕疵擔保責任，
其餘簽約後發現之屋況瑕疵，均不負擔保責任，故原告不得
依瑕疵擔保規定請求減少價金。原告所指漏水係在樓下浴室
天花板，原告又自承於交屋後更換室內衛浴設備，並於交屋
後之113年12月28日發現漏水，以時序以觀，顯係原告施工
不當破壞防水層導致漏水，亦有可能是系爭房屋自然老化造
成漏水，並非既有瑕疵。被告雖不負物之瑕疵擔保責任，仍
基於善意曾委請水電師傅前往處理，然因原告換鎖無法進入
施工，故被告係遭原告阻撓始無法協助，非原告所指態度消
極或不聞不問。原告所提報價單、匯款單均係於114年4月中
旬以後，是否與本件漏水有關，亦屬可疑等語，資為抗辯，
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免予假執行
。
三、本院之判斷：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物危險移轉於買受人時
無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或
契約預定效用之瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔
保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。以特約
免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣
人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第354條第1項、
第359條、第366條固有明文。又民法關於買賣物之瑕疵擔保
規定，非強行規定，當事人得以特約免除、限制之；基於契
約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任另有特約者，原則上
自應從其特約，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保
請求權而為減少價金之主張（最高法院83年度台上字第2372
號判決意旨參照）。
㈡兩造於113年7月7日以系爭增補特約約定：甲（指原告）乙（
指被告）雙方確認，本買賣標的為自住，甲方已至房屋現場
充分查看屋況（包含能推開確認之天花板或裝潢），發現有
屋況問題。甲方確已知悉乙方之買賣條件為「對於屋況瑕疵
（如：房屋有結構問題、鋼筋外露、輻射屋、海砂屋、滲漏
水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕疵擔保責任；但對
於標的物如有非然身故情事，乙方仍負瑕疵擔保責任」，甲
方於簽約前已詳閱乙方所出具之標的物現況說明書內容，甲
方確已知悉中古屋可能存在之瑕疵風險，經充分理解並謹慎
評估後，同意上開買賣條件，並將納入考量，反應於願承買
之價金金額。若簽約後買賣標的物發現尚有屋況瑕疵，皆由
甲方自行負責，概與乙方無涉。甲方日後不得就本件買賣向
乙方及仲介方再為任何請求。觀之上開約定之內容，乃兩造
約定就系爭房屋若有一般屋況瑕疵(如：滲漏水、壁癌、龜
裂)，被告不負物之瑕疵擔保責任，亦即排除被告就系爭房
屋關於民法出賣人之瑕疵擔保責任，而原告又未舉證被告有
何故意不告知瑕疵之情事，則被告就系爭房屋之瑕疵擔保責
任，已特約免除。
㈢原告雖主張系爭增補特約僅就已發現之主臥室天花板及內梯
之漏水瑕疵為約定，惟系爭增補特約並無任何約定範圍僅限
主臥室天花板及內梯之漏水瑕疵之記載，甚至免除瑕疵之範
圍包含「房屋結構、鋼筋外露、輻射屋、海砂屋、滲漏水、
壁癌、龜裂」，顯係針對全屋之屋況為約定，是原告前開主
張與系爭增補特約不符，自非可採。
㈣原告又主張被告於系爭現況說明書就「現況是否有滲漏水之
情形」勾選「否」，且旁邊註記「主臥室及內梯已修補完成
，不保固」，以此方式保證系爭房屋現況絕無漏水，然一般
而言，現況說明書僅係就房屋買賣時之現況，由賣方即被告
依其認知而填載，俾供買方即原告審酌，此為補充一般中古
屋買賣因屋況新舊、保持狀態不一，難與新成屋之屋況比擬
而為交易之常態，是系爭現況說明書僅在說明兩造簽約時，
依被告所認知之系爭房屋之狀況，並非保證系爭房屋之品質
，此觀前開說明書之內容中無任何「保證」之字樣即可知，
故依被告於此說明書內所為之勾選，尚不生保證品質之效力
，若非如此，兩造又何必再簽立系爭增補特約，益徵系爭現
況說明書確無擔保品質之效力。是原告主張被告以系爭現況
說明書保證系爭房屋不會漏水云云，亦非可採。
㈤綜上所述，兩造簽訂系爭買賣契約書時，另以系爭增補特約
約定賣方即被告不負瑕疵擔保責任，原告自應受該特別約款
之拘束。從而，原告主張被告應就系爭房屋之漏水負物之瑕
疵擔保責任，進而請求減少價金後，依不當得利法律關係請
求返還147,000元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經
駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證
據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論
述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 10 月 17 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 郭鍵融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）
中 華 民 國 114 年 10 月 17 日
書記官 楊家蓉