臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
114年度重小字第523號
原 告 謝銘樺
訴訟代理人 謝勝安
被 告 黃文漢
訴訟代理人 黃文政
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國114年9月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬玖仟伍佰參拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元，由被告負擔新臺幣壹仟壹佰貳拾伍
元，並自本判決確定日之翌日起至清償日止，加給按年息百分之
五計算之利息，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
原告於民國113年5月30日與被告簽訂房屋租賃契約書(下稱
系爭租約)，向被告承租門牌號碼新北市○○區○○路0段00號1
樓（下稱系爭房屋），約定租賃期間自113年7月1日起至114
年6月30日止，每月租金新臺幣(下同)60,000元，簽約時交
付押租保證金(下稱押金)140,000元，並系爭租約第5條約定
原告不繼續承租時，被告應於原告遷空交還房屋後，無息退
還押金。嗣因原告經營不善，而於113年10月4日提前終止系
爭租約，並於113年11月5日將系爭房屋歸還被告，原告因期
間終止租約，依約應賠償被告一個月租金，故被告於扣除60
,000元後，應將剩餘之押金80,000元返還原告，然被告卻指
摘原告未將系爭房屋回復原狀，拒絕返還押金。爰依上開系
爭租約及租賃法律關係提起本件訴訟，請求被告返還押金80
,000元等語。並聲明：被告應給付原告80,000元。
二、被告則以：
因為當初原告同意將系爭房屋回復原狀後返還，我就會退原
告押金，但原告沒有回復原狀，水電費也沒付，只拆除木作
及地板，牆壁的木頭沒有完全拆除，天花板也拆壞，所以我
確實還沒有還原告押金，我有提出原告拆除後的屋況照片，
可以證明原告沒有拆除乾淨，也沒有回復原狀，後來我自己
僱工回復原狀，花費80,000元，還有退租當月的水電費4,63
2元，這部分就從押金扣抵等語，資為抗辯。並聲明：請求
駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其向被告承租系爭房屋，約定租期自113年7月1日起
至114年6月30日止，每月租金60,000元，並交付押金140,00
0元予原告，嗣因原告期間終止租約，並於113年11月5日歸
還系爭房屋，而被告卻未返還押金80,000元等情，業據提出
房屋租賃契約書(本院卷第21至25頁)為證，被告亦不否認有
收受押金80,000元尚未返還等情，是此部分之事實，堪信為
真實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按押租金在擔保承租
人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租
人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃
債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法
之所許（最高法院83年台上字第2108號民事判決意旨參照）
。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故
租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有
餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第16
31號民事判決意旨參照）。
㈢被告抗辯原告未將系爭房屋回復原狀，致其需支出修復費用
共計80,000元，及積欠水電費4,632元等情，原告否認，主
張已按被告指示回復原狀，是依前揭規定，自應由被告負舉
證責任。被告固提出返還系爭房屋時之屋況照片、支出費用
單據、統一發票、收據、估價單為證(本院卷第75頁至81頁)
，可證明原告交還系爭房屋時之現況，以及被告支出門鎖、
油漆、輕鋼架、玻璃、垃圾清運及泥作等修繕費用之事實，
惟被告並未提出系爭房屋出租前之照片供本院比對，尚難僅
以系爭房屋之現況照片認定原告未將系爭房屋回復原狀，且
被告亦自承系爭房屋出租他人使用十多年，中間承租人經過
轉讓3手，已無法提出當初出租房子之原狀照片(本院卷第64
頁、96頁)，則被告就原告未將系爭房屋回復原狀乙節，既
未舉證以實其說，本院自無從為有利被告之認定，是被告前
揭所辯，洵無足採。
㈣又依系爭租約第6條約定：「乙方(即原告)於租期屆滿時，除
經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷
空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」。所謂回復原
狀，除當事人有特別約定外，係指承租人應以合於契約之應
有狀態返還，即租賃物返還時應具有何種狀態，應探究當事
人對於此事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃物之折
舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負
保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則等為判斷。
本件兩造對於所謂回復原狀之狀態有爭議，經查：
⒈證人即系爭房屋前承租人劉宏華具結證稱：「之前系爭房屋
是我在經營，因為經營不善，所以頂讓給原告，當初跟原告
說用現狀全部頂讓，但房租合約要跟房東重簽，後來我、房
東跟原告有簽合約，因為是現況全部頂讓，我也是頂讓，並
非第一手，所以房東有特別說，我雖然是頂讓，若未來我不
承租，木造裝潢部分要幫他拆除回復原狀，當時我不知道屋
況最原始情況為何，房東也說沒關係，因為年代久遠，但房
東有口頭跟我說希望做到的部分，壁紙要拆掉、廚房的門要
裝回去、廁所洗手台也要裝回去、如果門口落地窗有拆掉的
話也要裝回去、冷氣跟設備也要拆除，印象中大概就是如此
，另外廚房裡面的設備也要拆除。房東有說，有些部分確實
年代久遠，所以他不會要求我一定要恢復到跟當初一樣，當
初房東口頭上有特別提到因為我是頂讓，所以要概括承受前
手留下來的部分，所以後來原告跟我一起和房東簽合約時，
房東也有告知原告說要承受前手的部分，承受範圍如前所述
。」、「（問：就證人的認知，如本院卷B1至B15 照片所示
，是否為系爭房屋回復原狀後之狀態（本院卷P67頁-70頁）
？)證人：我個人認為，我們沒有最原始屋況照片，確實無
法達到房東所要求的情況，我認為應該有達到8成左右，但
還是有木造裝潢部分確實沒有清除，不過其他部分，我當初
跟房東接觸時，並沒有把細節說的很清楚」(本院卷第112至
113頁)，足見原告承租系爭房屋前，已歷經數位承租人承租
，確實無從得知系爭房屋之屋內之原始裝潢、木作等情況，
而證人劉宏華為被告聲請傳喚之友性證人，亦為系爭租約成
立時，將系爭房屋頂讓給原告之人，其對於系爭房屋交付原
告時之現況、兩造對於回復原狀之約定內容，以及目前系爭
房屋是否已經回復原狀，理當有所知悉，是其所為之陳述，
堪認屬實。
⒉被告固辯稱原告只拆除系爭房屋之木作及地板，然牆壁的木
頭、天花板也拆壞、裝潢木質、外面柱子木質部分、裡面水
電、冷氣部分均未拆除，致其另行支出之修繕費用，當從原
告給付之押金抵扣，惟被告並未舉證證明出租系爭房屋前之
狀態，已如前述，而原告已將系爭房屋回復原狀至8成左右
之狀態，業經證人劉宏華證述如前，衡以證人既已具結作證
，實無甘冒偽證罪追訴之風險刻意為不實證詞偏袒一方之理
。從而，經本院綜合判斷證人證詞及兩造所提之證據資料，
認原告得請求返還之押租金，應為80,000元之8成即64,000
元，再扣除積欠之水電費4,463元後，以59,537元為當。
四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付59,5
37元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，
應予駁回。
五、本件係適用民事訴訟法第436條之8第1項之小額訴訟程序事
件，所為被告部分敗訴之判決，依同法第436條之20規定，
就原告勝訴部分，爰依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第436條之19第1
項、第91條第3項。
中 華 民 國 114 年 10 月 28 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 許姿萍
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當
事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載
上訴理由，表明下列各款事項：（一）原判決所違背之法令及其
具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事
實。 如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁
定駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 10 月 28 日
書 記 官 許朝榮