臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
114年度重小字第2373號
原 告 賴蘭鳳
被 告 王琮堯
蘇妍寧
上 一 人
訴訟代理人 蘇睿堂
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年9月11日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣7,467元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,500元（不含減縮部分），由被告連帶負擔新
臺幣117元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
理由要領
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者
，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第2
、3款分別定有明文。而關於請求給付金錢或其他代替物或
有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新臺幣（下同）10萬
元以下者，適用本章所定之小額程序；簡易事件因訴之變更
或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第436條之8第1
項之範圍者，承辦法官應以裁定改用小額程序，並將該簡易
事件報結後改分為小額事件，由原法官依小額程序繼續審理
，民事訴訟法第436條之8第1項、同一地方法院適用簡易程
序審理事件事務分配辦法第7條第3項業已明定。查原告訴之
聲明原為：被告應連帶給付原告12萬7,935元。嗣於民國114
年9月11日言詞辯論期日當庭變更為：被告應連帶給付9萬5,
935元。核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，自應
准許。另本件聲明減縮後，已屬民事訴訟法第436條之8第1
項規定之範圍，應適用小額訴訟程序，爰經本院裁定改依小
額程序審理。
二、原告起訴主張：
㈠兩造先前簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，由被告王琮
堯邀被告蘇妍寧為連帶保證人，向被告承租門牌號碼新北市
○○區○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自
108年5月25日起至113年5月24日止，共5年，自108年5月25
日至110年5月24日租金每月為3萬2,000元；自110年5月25日
至113年5月24日租金每月為3萬4,000元，押租金為6萬4,000
元。系爭租約已於113年5月24日屆滿，惟被告仍積欠原告下
列款項：
⒈被告於112年7月1日提前搬遷，違反系爭租約，應罰款1個月
租金3萬4,000元。
⒉系爭租約之租金，自110年5月25日起調整為3萬4,000元，被
告僅給付3萬2,000元，將近2年租金每月少付2,000元，共計
短少4萬8,000元。
⒊112年5月25日起至同年7月1日止之租金，共計4萬3,935元。
⒋系爭房屋1樓至地下室之木製樓梯修理共1萬5,000元，地面磁
磚修理6,000元、玻璃大門門把換新5,000元、整屋清理及油
漆8,000元，共計3萬4,000元。
㈡準此，被告積欠上開款項，扣除押租金6萬4,000元，被告應
連帶給付原告9萬5,935元（計算式：34,000元＋48,000元＋43
,935元＋34,000元－64,000元＝95,935元），爰依系爭租約為
請求，並聲明：被告應連帶給付原告9萬5,935元。
三、被告答辯意旨：
㈠系爭租約以每月25日起至次月24日為一期，被告於112年6月1
8日告知原告不繼續承租，故112年5月25日至同年6月24日止
，被告只需付5月份租金，而非5、6月2個月租金，被告主張
押租金，抵充112年5月25日至同年6月24日租金及提前解約
之補償金。
㈡被告因疫情訂單減少，於110年5月26日，請求原告不漲租金2
,000元，原告亦有同意，故並未積欠漲租部分之租金，況被
告每月均少支付2,000元，原告豈有長達23個月不追討，實
屬不合理。
㈢系爭房屋損壞之部分，就木製樓梯、地面磁磚修理、玻璃大
門門把均於承租時已經損害，原告說要請人來維修，都不了
了之，其請求被告支付修繕費用，實屬不合理。又整屋清理
及油漆部分，係被告依物之性質而定方法使用導致的損耗，
被告不負恢復原狀之責任。
㈣爰聲明：請求駁回原告之訴。
四、得心證之理由：
㈠被告王琮堯邀同被告蘇妍寧為連帶保證人，與原告簽定系爭
租約，約定租賃期間自108年5月25日起至113年5月24日止，
被告並於簽約時給付押租金6萬4,000元，其後被告於112年7
月1日提前終止租約並遷離系爭房屋等事實，業據原告提出
系爭租約在卷可證，且為兩造所不爭執，應堪認定。茲就原
告主張被告積欠之各筆款項，分述如下：
⒈提前終止租約之違約金部分：
系爭租約第18條第1款約明：租賃期間內乙方（即被告王琮
堯，下同）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即原告
，下同）一個月租金，乙方絕無異議。是被告就其於112年7
月1日提前遷離一節，既不爭執，原告自得依上開約定，請
求被告連帶賠償1個月租金3萬2,000元（非調漲後之3萬4,00
元，詳後述）。
⒉調漲租金部分：
原告主張系爭租約之租金，自108年5月25日至110年5月24日
為每月3萬2,000元；自110年5月25日至113年5月24日為每月
為3萬4,000元，固據系爭租約第3條所載明。然查，原告於1
10年5月26日以LINE向被告表示「應你們的要求…我們的房租
就短暫的不漲價吧」等語，業據被告提出兩造LINE對話記錄
1份在卷可參（本院卷第81頁），原告雖陳稱：不知道是不
是我傳的云云，然參諸上開LINE對話記錄一方暱稱為「五股
房東-賴太太」，除上開內容外，對話內容涉及租賃房屋之
繳費、貸款、使用各情，且具有連續性，顯非被告捏造，應
屬可採。復以原告若確有漲租之事實，又豈有任由被告於11
0年5月25日起仍繳納3萬2,000元，並遲至系爭租約終止後，
始向被告請求漲租部分租金之理？應認被告上開辯解，堪可
採信。是兩造既協議不予漲租，原告請求被告連帶給付漲租
租金4萬8,000元，自無理由。
⒊積欠租金部分：
原告主張被告欠繳112年5月25日起至同年7月1日止之租金，
業據被告所不爭執，僅辯稱應以押租金扣抵（本院卷第160
頁），是原告自得請求此部分之租金3萬9,467元【計算式：
32,000元×（1＋7/30）月＝39,467元】，逾此部分之請求，為
無理由。
⒋房屋修理、清潔及油漆費用部分：
原告主張被告損壞系爭房屋，致其支出系爭房屋1樓至地下
室之木製樓梯修理費用，地面磁磚修理費用、玻璃大門門把
換新費用、整屋清理及油漆費用共計3萬4,000元等語，固據
提出系爭房屋修繕照片數張在卷為憑（本院卷第43至55頁）
，系爭租約第11條固約明：「乙方應以善良管理人之注意使
用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失
致房屋毀損。應負損害賠償之責。…」。惟上開修繕照片至
多僅能證明原告有僱工修繕系爭房屋，尚難證明係因被告故
意或過失致系爭房屋毀損，自無從依上開約定請求被告負損
害賠償責任，況承租人於租賃契約終止後所負之返還義務，
除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應
有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗
損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信
原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物
之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身
或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求
出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法
律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，出租
人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或
整修者。承租人於租賃期間正常使用房屋下之自然折舊及減
損，不應要求承租人回復至未使用房屋之狀態。是原告請求
系爭房屋修理、清潔及油漆費用，為無理由，應予駁回。
㈡準此，扣除被告所給付之押租金6萬4,000元後，原告所得請
求原告連帶給付金額為7,467元（計算式：32,000元＋39,467
元－64,000元＝7,467元）。
五、從而，原告依系爭租約請求被告連帶給付7,467元，為有理
由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證
據，經本院審酌後，認與本件判決結論均無影響，爰不逐一
論述，附此敘明。
七、本判決原告勝訴部分係適用小額程序所為被告敗訴之判決，
爰依民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執行。另
依職權確定訴訟費用額為1,500元（不含減縮部分），應由
被告負擔117元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按
年息百分之5計算之利息，餘由原告負擔。
中華民國114年10月2日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 張誌洋
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當
事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載
上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回
上訴。
中華民國114年10月2日
書 記 官 陳羽瑄