臺灣高雄地方法院民事判決
114年度鳳簡字第418號
原 告 吳狄恩
被 告 吳腊梅
上列當事人間請求履行協議事件，本院於民國114年9月25日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬伍仟元及自民國一一四年一月二十六
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔百分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣參萬伍仟元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告曾於民國111年4月28日以通訊軟體微信向原
告表示要將其所有門牌號碼高雄市○○區○○路00○0號3樓之房
屋（下稱系爭房屋）以人民幣300,000元出賣予原告，由於
系爭房屋屋齡已逾40年，屋內老舊不堪，兩造遂協議由原告
先行裝修後，再由被告將系爭房屋出賣予原告。詎料，被告
其後竟反悔不出賣系爭房屋予原告，經兩造協商後，被告即
於112年11月27日簽立協議書（下稱系爭協議書）同意賠償
原告新臺幣（下同）500,000元作為違約補償，而被告迄今
均未履行，爰依系爭協議書之法律關係提起本訴等語，並聲
明：被告應給付原告500,000元，及自支付命令狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：被告確有簽立系爭協議書，惟原告根本沒有裝修
系爭房屋，該協議書係出於原告之恐嚇脅迫所為，被告不應
負責。又原告於111年6月時向被告承租系爭房屋之單一房間
，1個月租金6,000元，惟原告長期積欠被告水電費及房租，
目前僅繳納15,000元，迄至原告113年1月底搬遷時止，尚積
欠房租99,000元。且其僅承租系爭房屋之單一房間卻任意占
用系爭房屋之其他房間為己用，致被告無法將其他房間出租
，1個月損失租金30,000元，以前開原告使用系爭房屋之期
間計算，原告應依不當得利法律關係返還被告570,000元。
此外，原告因占用系爭房屋導致被告感到害怕恐懼，受有精
神上痛苦，被告亦得依侵權行為法律關係請求被告賠償100,
000元之非財產上損害。綜上，原告應給付被告769,000元，
被告可抵銷原告本件請求等語置辯，並聲明：原告之訴駁回
。
三、得心證之理由：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民
法第153條第1項、第199條第1項分別定有明文。經查，原告
主張兩造於112年11月27日簽立系爭協議書等情，業據原告
提出系爭協議書為證（本院卷第7頁），而被告對於系爭協
議書係其所親簽乙事並不爭執（本院卷第98頁），堪認屬實
。復參系爭協議書記載：「我們倆人（按即本件兩造）經過
協商後關於商協路50之9號3樓房屋（按即系爭房屋）買賣不
成立.裝修房屋費.損失費.搬家費.共計，賠償費用伍拾萬元
整.在沒找到房子前不會逼吳狄恩搬家。此據立約人吳狄恩.
立約人吳腊梅.112.11.27」等語，可知原告主張兩造曾協議
由原告先行裝修系爭房屋後，再由被告將系爭房屋出賣予原
告，而被告其後竟反悔不出賣系爭房屋予原告，兩造方簽立
系爭協議書，被告同意給付原告500,000元作為違約賠償等
節，應非虛罔，是依前開說明，兩造既出於意思表示合致，
簽立系爭協議書，則不論原告有無裝修系爭房屋之事實，或
原告就此可否舉證，兩造均應受該協議書記載之拘束。至被
告辯稱：系爭協議書係遭原告恐嚇脅迫所簽，被告不受拘束
等語。惟按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤
銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其
事實或可得而知者為限，始得撤銷之。前條之撤銷，應於發
見詐欺或脅迫終止後，1年內為之。但自意思表示後，經過1
0年，不得撤銷。民法第92條第1項及第93條定有明文。查，
觀諸系爭協議書簽立之日期為112年11月27日，則縱認被告
抗辯屬實，則被告至遲亦應於滿除斥期間1年以前向被告為
撤銷簽立系爭協議書之意思表示，惟被告就此已自承：迄今
均未撤銷等語（本院卷第170頁），依前開規定，被告自不
得執該事由抗辯毋庸依系爭協議書履行。
㈡次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行
債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，
違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損
害之賠償總額。民法第250條定有明文。又按契約當事人以
確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適
當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之
違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人
造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最
高法院102年度台上字第1378號判決參照）。查，就系爭協
議書前開記載觀之，被告所應給付予原告之500,000元，係
出於被告反悔不將系爭房屋出賣予原告，造成原告受有損害
之賠償，此即與民法第250條所規定之違約金性質相同。而
原告亦陳稱：系爭協議書就是一個違約金的賠償等語（本院
卷第172頁），益徵系爭協議書所約定之給付係屬被告債務
不履行之違約金無訛。而當初兩造係以人民幣300,000元達
成購買系爭房屋之買賣合意乙情，有高雄地方檢察署113年
度偵字第17675號詐欺案件（下稱系爭刑案，此案為原告因
被告反悔未將系爭房屋出賣予原告故提告被告詐欺）卷存兩
造間之微信對話紀錄在卷可稽（系爭刑案偵他卷第27頁），
且兩造對於人民幣300,000元換算新臺幣為1,340,000元乙事
，亦不爭執（本院卷第173頁），則系爭協議書所約定之500
,000元違約金已達系爭房屋總價將近40%，顯屬過高，爰參
酌內政部成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項所規範
買賣雙方約定違約金額度不得超過房地總價之15%（本院卷
第175至179頁）及系爭協議書已記載原告未找到新住處前，
被告不會逼原告搬家之優惠條件等情，酌減本件之違約金至
系爭房屋總價之7.5%（法定上限之半數）即67,000元（計算
式：1,340,000元×7.5%＝67,000元）。據上，本件原告請求
被告給付金額於67,000元之範圍內，尚屬有據。
㈢被告復辯稱：原告長期積欠被告房租，於承租系爭房屋之單
一房間期間更任意占用系爭房屋之其他房間為己用，致使被
告無法出租損失慘重，受有損失769,000元，被告可予以抵
銷等語，以下即就被告抗辯可抵銷之數額分敘之：
⒈系爭房屋租金部分：
參酌系爭刑案卷，被告先於警詢時陳稱：我於111年7月1日
將系爭房屋租給被告，當時口頭約定房租1年30,000元，被
告一直租到113年2月1日搬離。原告有給付15,000元房租給
我等語（系爭刑案警卷第4頁），後於檢察事務官偵訊時陳
稱：我於111年7月係先將系爭房屋無償借給原告居住，直到
111年12月時，原告請我將房子租給他，當時沒有講到租金
的事情，我就同意，兩造未簽立租約，但兩造約定1年租金3
0,000元，水電費從我的帳戶扣繳等語（系爭刑案偵卷第16
頁），復以原告於系爭刑案陳稱：我於111年7月就已經入住
系爭房屋，被告跟我說他沒有錢，我就以人民幣支付租金給
被告。兩造約定1年租金30,000元，水電費先從被告帳戶扣
繳，我之後會再給被告現金等語（系爭刑案偵卷第20頁）交
互觀之，應認被告辯稱：兩造確於111年7月時就系爭房屋已
成立租賃關係等語屬實，惟租金部分應為1年30,000元即每
月2,500元，被告於本案所稱系爭房屋之租金為1個月6,000
元乙節，尚與被告於系爭刑案前開兩次陳述不符，不足採信
。從而，由原告承租起日即113年7月1日計算至113年1月底
原告搬離系爭房屋時止，合計為19個月，原告應繳納予被告
之租金為47,500元（計算式：2,500元×19個月＝47,500元）
，原告就此亦不爭執（本院卷第172頁），復扣除被告自承
原告已給付之15,000元，則原告尚應給付被告32,000元（計
算式：47,500元-15,000元＝32,000元）。
⒉原告不當得利占用系爭房屋其他房間部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。查，被告抗辯原告僅承
租系爭房屋之單一房間，卻無權占用其餘房間及客廳，應返
還此部分不當得利予被告等情，業據原告否認，此部分有利
於被告之事實，自應由被告負舉證責任。參以被告於系爭刑
案警詢時固陳稱：我當時只有租1個房間給原告，剩餘2個房
間我回臺灣要住等語（系爭刑案警卷第4頁），然此僅係被
告單方面所陳，且與其於檢察事務官偵訊時為前開陳述不符
，自難執此即認被告所辯屬實。另參以被告於系爭刑案陳稱
：我最多只有承諾要賣系爭房屋給原告等語（系爭刑案偵卷
第16頁），及原告於系爭刑案陳稱：被告曾於111年4月28日
以通訊軟體微信向其表示要將系爭房屋賣予原告等語（系爭
刑案卷第19頁）並提出兩造間之微信對話紀錄（系爭刑案偵
他卷第27頁），與系爭讓渡書所記載系爭房屋買賣不成立，
賠償費用等字句綜合觀之，可見兩造當時確有就系爭房屋買
賣乙事達成合意，後來因被告不願出賣而作罷，既然兩造於
111年4月時係就系爭房屋整間出賣為合意，則殊難想像兩造
於111年7月討論先以承租方式讓原告先行入住系爭房屋時，
原告會同意僅租賃系爭房屋之其中1間房間，被告所辯實與
常情有違。此外，被告於言詞辯論終結時止，均未提出其他
書面證據證明原告係承租系爭房屋之1間房間僅泛稱：我是
老實人不會傷害原告等語（本院卷第172頁），依前開說明
，被告此部分之抗辯即不可採。
⒊非財產上損害部分：
按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、
貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非
財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1
項前段定有明文。查，被告前開所辯原告有占用系爭房屋其
他房間及客廳，及原告未繳租金等情，均係被告之財產權遭
原告侵害，被告縱因此產生精神痛苦，依前開規定，亦不得
請求非財產上之損害賠償。
⒋按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能
抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；且抵銷，應
以意思表示，向他方為之，其相互間債之關係，溯及最初得
為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項、第33
5條第1項定有明文。承前所述，被告可請求原告給付原告未
繳之房租32,000元，則被告依前開規定為抵銷抗辯，自屬有
據。
㈣基上，原告依系爭協議書可請求被告給付67,000元，被告以
前開租金債權32,000予以抵銷後，原告本件可請求被告給付
之數額應為35,000元（計算式：67,000元-32,000元＝35,000
元）。
㈤末查，本件原告對於被告之系爭協議書債權，兩造並未約定
清償期，核屬無確定期限之給付，被告既於114年1月25日收
受本件支付命令繕本之送達（本院卷第29頁），生催告之效
力，則依民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條
之規定，本件原告併請求自114年1月26日起至清償日止，按
週年利率5%計算之遲延利息，即屬有據。
四、綜上所述，原告依據系爭協議書請求被告給付35,000元，為
有理由，應予准許。逾此範圍所為請求，則無理由，應予駁
回。
五、本件係民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之判
決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行
，並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為
假執行之宣告。
六、被告雖聲請調查證人即被告友人袁俊霞與大寮區忠義里里長
邴健鵬，藉此證明系爭協議書係受原告恐嚇脅迫所簽及被告
前開抗辯之系爭房屋承租情形屬實。惟就系爭協議書被告是
否仍得以受脅迫為由而撤銷乙事，本院已認定撤銷權之除斥
期間已過無從撤銷，是此部分即無調查證人之必要。至系爭
房屋之承租情形兩造均已於系爭刑案有所陳述，且被告亦陳
稱：邴健鵬於兩造口頭約定租賃時，並不在場等語（本院卷
第173頁），則邴健鵬自無從證明系爭房屋之具體租賃情形
及兩造意思表示合致之範圍，故本院亦認無調查之必要。又
本件事證已臻明確，兩造其餘所提攻擊防禦方法暨舉證，均
與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決如主
文。
中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
鳳山簡易庭 法 官 趙 彬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
書記官 王居玲