臺灣高雄地方法院民事判決
113年度鳳簡字第1號
原 告 王尹平
訴訟代理人 黃奉彬律師
被 告 林蕙蓉
訴訟代理人 吳佳融律師
複 代理 人 沈煒傑律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年8月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣324,818元，及自民國112年11月27日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之96，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新臺幣324,818元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國112年1月15日以總價新臺幣（下同）88
0萬元，向被告買受高雄市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼
高雄市○○區○○街00號13樓，下稱系爭房屋），經簽訂不動產
買賣契約書（下稱系爭契約）及標的物現況說明書，並經被
告於112年7月5日交付系爭房屋。惟系爭房屋於交屋時即有1
3樓主臥室、14樓次臥室及13樓通往14樓樓梯間滲漏水之情
形，此為被告所明知，乃被告竟故意不告知，更於標的物現
況說明書上勾選系爭房屋現況無上開滲漏水，使伊誤以為系
爭房屋無上開瑕疵，進而同意買受，致受有損害。系爭房屋
有上開滲漏水之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，依民法
第359條規定，伊得請求按上開瑕疵修繕費用338,588元，減
少買賣價金共338,588元，並依民法第179條規定，請求被告
如數返還等情，並聲明：被告應給付原告338,588元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計
算之利息。
二、被告則以：伊否認交屋時，系爭房屋有原告所指滲漏水之瑕
疵。又縱認系爭房屋有此瑕疵，惟兩造於112年1月15日簽訂
系爭契約時，另行簽訂如本院卷第26頁所示之增補特約（下
稱系爭特約），原告同意免除伊之瑕疵擔保責任，可見原告
明確知悉系爭房屋交屋時存有因家具或裝潢遮擋而無法發現
瑕疵之風險，難認伊有何故意不告知瑕疵之情事，則系爭特
約既屬有效，原告自不得再請求伊負物之瑕疵擔保責任，其
依物之瑕疵擔保法律關係，請求減少價金，並請求伊返還價
金338,588元，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之
訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於112年1月15日，以總價880萬元向被告購買系爭房屋，
經簽訂系爭契約及系爭特約，並附有標的物現況說明書。原
告已給付全部價金予被告，被告則於112年7月5日交付系爭
房屋予原告。
㈡、系爭契約僅記載系爭房屋現況有14樓走道天花板滲漏水情形
。
㈢、原告於112年7月5日交屋時，發現系爭房屋14樓次臥室有壁癌
，並於同年月8日發現14樓廁所門旁有壁癌。
四、本件之爭點為：㈠系爭房屋於交付時，有無原告所指滲漏水
情形？㈡系爭特約同意免除被告物之瑕疵擔保責任之約定，
是否因被告故意不告知瑕疵而無效？㈢原告依民法第359條規
定，請求減少價金，並依同法第179條規定，請求被告返還
價金338,588元，有無理由？茲分述如下：
㈠、系爭房屋於交付時，有無原告所指滲漏水情形？
⒈經查，系爭房屋13樓主臥室、14樓次臥室及13樓通往14樓樓
梯間，曾於107年間因漏水而以打針（即高壓灌注）方式處
理乙節，為被告所自陳（見本院卷第268頁），並有被告提
出之估價單及請款單在卷可憑（見本院卷第137、139頁）。
而被告於上開估價單及請款單日期即107年7月26日、107年1
2月20日，均在國內（見本院卷第167頁），其復自承於99年
11月間取得系爭房屋所有權後，迄將該屋出售予原告前，均
居住於系爭房屋等語（見本院卷第184頁），互核以觀，可
見系爭房屋13樓主臥室、14樓次臥室及13樓通往14樓樓梯間
早於107年間即有滲漏水之情形，且為被告所明知。又證人
陳伯任到場證稱：伊從事大樓及房屋維修、翻新工程，曾於
112年7、8月間前往系爭房屋1次，勘驗該屋漏水情形；伊當
時以肉眼查看結果，13樓主臥室牆壁、14樓房間牆壁、13樓
通往14樓樓梯間牆壁及13、14樓外牆有漏水，漏水情況為整
片漏水，且有以高壓灌注即俗稱打針處理過的痕跡，伊印象
中有看到牆壁上很多小洞，伊很確定小洞就是打針處理過的
痕跡；系爭房屋內已有滲漏水痕跡，而要出現滲漏水痕跡，
一般而言至少半年；系爭房屋滲漏水原因就是大樓外牆防水
層失效等語（見本院卷第282至285頁），且原告於112年7月
5日交屋時，發現系爭房屋14樓次臥室有壁癌，並於同年月8
日發現14樓廁所門旁有壁癌，為兩造所不爭執，另系爭房屋
於112年7月8日有13樓主臥室牆壁、14樓次臥室及13樓通往1
4樓樓梯間滲水情形，亦有兩造所不爭執之現場照片在卷可
稽（見本院卷第39頁、第79至91頁、第123至131頁、第260
至261頁），堪認系爭房屋於112年1、2月間仍有滲漏水之情
形，且此滲漏水狀態持續至112年7月8日。則原告主張：系
爭房屋於交付時即有13樓主臥室、14樓次臥室及13樓通往14
樓樓梯間滲漏水之情形等語，自屬可信。被告執詞辯稱系爭
房屋於交付時並無上開滲漏水瑕疵云云，顯與事實不符，要
無足取。
⒉從而，系爭房屋於交付時即有原告所指13樓主臥室、14樓次
臥室及13樓通往14樓樓梯間滲漏水之瑕疵，洵堪認定。
㈡、系爭特約同意免除被告物之瑕疵擔保責任之約定，是否因被
告故意不告知瑕疵而無效？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵。以特約免除或限制出賣人關於權利
或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特
約為無效。民法第354條第1項、第366條分別定有明文。
⒉本件原告於112年1月15日，以總價880萬元向被告購買系爭房
屋，經簽訂系爭契約及系爭特約，並附有標的物現況說明書
，而系爭契約僅記載系爭房屋現況有14樓走道天花板滲漏水
情形，其後被告於112年7月5日交付系爭房屋予原告之事實
，為兩造所不爭執，並有系爭契約、系爭特約及標的物現況
說明書在卷足稽（見本院卷第13至33頁），堪認屬實。查系
爭房屋於112年間有原告所指13樓主臥室、14樓次臥室及13
樓通往14樓樓梯間滲漏水之情形，已如前述，兩造復均陳稱
：原告向被告買受系爭房屋後，即將該屋出租予被告，租期
至112年6月30日為止等語（見本院卷第260、267頁），可知
系爭房屋於112年6月30日以前均由被告所使用，自應認被告
對於系爭房屋於112年間有上開滲漏水問題，有所知悉。又
原告於112年7月5日交屋時，發現系爭房屋14樓次臥室有壁
癌，並於同年月8日發現14樓廁所門旁有壁癌，已如前述，
而壁癌乃房屋受潮漏水外顯在牆壁之現象，形成時間約1至6
個月不等，益徵系爭房屋14樓次臥室於兩造簽訂系爭契約時
，即已有潮濕現象，且為被告所明知，乃被告仍在標的物現
況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄位處表明僅14
樓走道天花板滲漏水，而為不實記載，顯屬故意不告知瑕疵
。被告雖辯稱：原告於交屋前曾至系爭房屋內查看，均未發
現漏水情事，則伊於標的物現況說明書上為上開記載，即非
故意不告知瑕疵云云，然上開滲漏水位置原貼有壁紙及擺放
衣櫃，有前揭現場照片可憑，被告復自陳：原告看屋時，壁
紙未撕開，伊亦未將衣櫃挪開等語（見本院卷第260頁），
自難苛求原告於此情形尚能輕易發現滲漏水，況標的物現況
說明書乃被告所出具供原告買賣參考之資料，亦難以原告看
屋時未發現滲漏水情形，即據以推論被告係依「現況」記載
。被告上開所辯，並無足取。
⒊被告復辯稱：兩造另簽訂系爭特約，原告同意免除伊之瑕疵
擔保責任，可見原告明確知悉系爭房屋交屋時存有因家具或
裝潢遮擋而無法發現瑕疵之風險，難認伊故意不告知瑕疵云
云。查系爭特約雖載明：「甲乙雙方（按甲方為原告、乙方
為被告，下同）確認，本買賣標的現為有人居住或使用之狀
態，甲方已至房屋現場查看屋況，部分屋況遭家俱或裝潢遮
擋無法確認，其餘部分經充分查看（包含能推開確認之天花
板或裝潢），未發現有屋況問題。甲方知悉存有因家俱或裝
潢遮擋而無法發現瑕疵之風險，並確已知悉乙方之買賣條件
對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），
不負物之瑕疵擔保責任……」等語，然被告於標的物現況說明
書上表明系爭房屋現況僅14樓走道天花板滲漏水，足認被告
在明知13樓主臥室、14樓次臥室及13樓通往14樓樓梯間滲漏
水之情形下，直至兩造於112年1月15日簽訂系爭契約時，仍
故意不告知上開滲漏水之情事，以致原告僅在認知系爭房屋
「14樓走道天花板滲漏水」及「存有因家俱或裝潢遮擋而無
法發現瑕疵之風險」之情形下，與被告簽訂系爭特約，揆諸
前揭規定，系爭特約關於免除被告就13樓主臥室、14樓次臥
室及13樓通往14樓樓梯間滲漏水之物之瑕疵擔保責任之約定
，自屬無效。
⒋從而，被告就系爭房屋13樓主臥室、14樓次臥室及13樓通往1
4樓樓梯間滲漏水，仍應對原告負物之瑕疵擔保責任，亦堪
認定。
㈢、原告依民法第359條規定，請求減少價金，並依同法第179條
規定，請求被告返還價金338,588元，有無理由？
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責
者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解
除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。無法律上之
原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律
上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第359條、第179
條分別定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之
減少價金請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得
請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。
⒉查系爭房屋有前揭滲漏水之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責
任，業據前述，則原告依前開規定，請求減少價金，自屬有
據。又系爭房屋13樓主臥室、14樓次臥室及13樓通往14樓樓
梯間滲漏水，乃因外牆防水層失去原有效能、外牆磁磚受地
震龜裂、外牆磁磚受熱漲冷縮造成鼓起、梅雨季長時間下雨
造成牆壁含水量變高、地震及熱漲冷縮造成內牆結構龜裂，
需就外牆及內牆進行修繕，所需費用為254,000元，且因13
樓主臥室、14樓次臥室天花板有木作裝潢，需先拆除天花板
木工裝潢，才能整面牆面施作土水及防水工程，此部分所需
修繕費用為84,588元，其中材料費為15,300元、工資為64,5
00元、工程協調管理費為4,788元，業經原告提出內外牆防
水工程及天花板修繕工程計劃書、工程報價單為證（見本院
卷第173、175、293頁），其形式上之真正復為被告所不爭
執（見本院卷第185頁），堪認前揭瑕疵得經修繕而回復其
通常效用。其次，本件原告係主張按修繕費用減少價金（見
本院卷第318頁），則修理材料以新品換舊品，自應予折舊
（最高法院77年度第9次民事庭會議決議意旨參照），原告
以其本件並非依侵權行為法律關係請求，而謂無折舊之問題
云云，尚無足取。查系爭房屋屋齡已有25年，為兩造所自陳
（見本院卷第269、318頁），則就上開天花板修繕工程部分
，已超過行政院所頒固定資產耐用年數表規定之其他房屋附
屬設備耐用年數10年，殘值為取得成本10分之1，則材料部
份折舊後之殘值為1,530元（15300÷10＝1530），加計不予折
舊之工資64,500元、工程協調管理費4,788元，原告得請求
之必要修繕費用為70,818元（1530＋64500＋4788＝70818），
超過部分，不應准許。至內外牆防水工程部分，其修繕方式
僅為外牆檢查、修整、擦拭、塗防水漆及內牆打除至原結構
，清理乾淨，龜裂處需修補，應尚無以新品更換舊品之問題
，自無需予以折舊。是據此計算，系爭房屋所需修繕費用為
324,818元（70818＋254000＝324818），原告依此請求減少價
金324,818元，即無不合。原告前已寄發存證信函對被告為
請求減少價金之意思表示（見本院卷第45、99頁），則被告
受領此部分價金之法律上原因，已因原告行使減少價金請求
權而不復存在，則原告依民法第179條規定，請求被告返還3
24,818元，自屬有據。
⒊被告雖辯稱：上開天花板修繕工程與本件滲漏水無關，且內
牆修復費用實屬過高，另13、14樓外牆為共用部分，應由管
理委員會負責修繕云云。惟證人陳伯任到場證稱：牆壁是整
面的，延伸至天花板，如果不拆除天花板裝潢，就無法全面
施作漏水修繕工程；原告所提上開內外牆防水工程及天花板
修繕工程計劃書是由伊以電腦繕打而成，該計劃書是2年多
前預估的金額，以目前正常情況來講，價格會更高等語（見
本院卷第284至286頁），可見上開天花板修繕工程乃施作漏
水修繕工程所必要，且內牆修復費用亦非過高。被告徒憑主
觀臆測，遽指上開天花板修繕工程無必要，且內牆修復費用
過高云云，委無足取。又系爭房屋所在大樓之住戶管理規約
第15條第3項規定：「區分所有權人房屋外牆面、室內對講
機、溫度感知器、偵煙器及室內分支之廢、汙水管路皆屬區
分所有權人專有，維護修繕由該區分所有權人自行負責」（
見本院卷第303頁），足認系爭房屋外牆之維護修繕，應由
原區分所有權人即被告為之。被告固辯稱：上開規定列舉室
內對講機、溫度感知器、偵煙器、室內分支廢汙水管路，本
於體系解釋，房屋外牆面應限縮解釋為房屋外公共空間之室
內外牆云云，然上開規定既明載「房屋外牆面」，顯然係指
「房屋向外之牆面」，即「外牆」而言，被告為求對己有利
，刻意曲解上開規定之內容，實無足取。是被告徒以前詞，
據為原告不得請求上開修繕費用之辯稱，均無可採。
五、綜上所述，本件原告依民法第179條規定，請求被告給付其3
24,818元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年11月27日（見
本院卷第57頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之
利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁
回。
六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行，另就被告部分，併依同法第
392條第2項規定，酌定相當之擔保金額，依職權宣告免為假
執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
鳳山簡易庭 法 官 林婕妤
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
書記官 劉企萍