徵收補償
高雄高等行政法院(行政),訴字,113年度,435號
KSBA,113,訴,435,20250924,1

高雄高等行政法院判決
高等行政訴訟庭第一庭
113年度訴字第435號
民國114年9月3日辯論終結
原 告 黃南榮

黃南傑
共 同
訴訟代理人 簡凱倫 律師
被 告 臺南市政府
代 表 人 黃偉哲
訴訟代理人 黃譓蓁
李明達
黃曜賢
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國113年8月
27日台內法字第1130033319號訴願決定，提起行政訴訟，本院判
決如下︰
　　主 文
一、訴願決定及原處分(即被告民國113年5月7日府地用字第0000 0000000號函)均撤銷。
二、被告對於原告黃南傑所有○○市○○區○○段508、509-1地號及原 告黃南榮所有同段498、499、508、509-2、510-1地號土地 徵收補償價額之請求，應依本判決之法律見解另為適法之處 分。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
　　事實及理由
一、事實概要：
緣被告為辦理「國道1號永康交流道聯絡道工程-安南區4-11 -40M都市計畫道路案」(下稱系爭工程)，申請徵收臺南市安 南區(下稱安南區)○○○6地號等62筆土地，並一併徵收其土地 改良物，經內政部以民國108年10月9日台內地字第10802656 19號函核准，並經被告以108年11月13日府地用字第1081257 176A號公告徵收(公告期間自108年11月14日起至同年12月13 日止)。原告黃南傑所有之○○○○○○508(應有部分1/2)、509-1 地號及原告黃南榮所有之同段498、499、508(應有部分1/2) 、509-2、510-1地號土地(下合稱系爭土地)均位於上開徵收 範圍內，原告認系爭土地徵收補償價格每平方公尺新臺幣( 下同)34,318元(原評定之市價為每平方公尺33,800元，加計 108年安南區市價變動幅度101.53％後，徵收補償價格為每平



方公尺34,318元)低於市價，於108年12月12日提出異議，經 被告分別以109年1月21日府地價字第1081507462G號函及第1 081507462H號函復原告，本件徵收補償市價查估過程並無違 誤，系爭土地之補償價格尚屬合理。原告不服前開查處結果 ，同於109年2月17日申請復議，經被告提請臺南市地價及標 準地價評議委員會(下稱臺南市地評會)109年3月30日109年 第2次會議復議結果，決議維持系爭土地原徵收補償市價， 被告遂分別以109年4月27日府地價字第1090509721F號函及 第1090509721G號函將上開復議結果通知原告。原告不服， 合併提起訴願，遭內政部109年9月22日台內訴字第10900451 74號訴願決定駁回，遂提起行政訴訟，經本院109年度訴字 第399號判決撤銷訴願決定及原處分(即被告109年4月27日府 地價字第1090509721F號函及第1090509721G號函)，被告對 於原告108年12月12日異議書就徵收補償價額異議之申請， 應依本院判決之法律意見作成決定；被告不服，提起上訴， 遭最高行政法院110年度上字第465號判決駁回其上訴確定在 案。其後被告依上開法院判決意旨，重新提請臺南市地評會 113年2月7日113年第1次會議討論，決議系爭土地徵收補償 價格為每平方公尺35,739元(原評定之市價為每平方公尺35, 200元，加計108年安南區市價變動幅度101.53％後，徵收補 償價格為每平方公尺35,739元)，被告遂以113年5月7日府地 用字第1130645752D號函(下稱原處分)通知原告上開決議結 果。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴 訟。
二、原告起訴主張及聲明︰
(一)主張要旨︰
1、被告委任客觀不動產估價師聯合事務所(下稱查估單位)作成 之不動產估價報告書(下稱系爭估價報告)，逕以編號39、41 之買賣實例「含增建或未登記建物，因無法有效掌握未登記 建物之屋齡及原始結構、面積等資訊拆算地上物價值，計算 土地價格」等由而不予採用，違反土地徵收補償市價查估辦 法(下稱市價查估辦法)第13條第4款、第15條、第16條之規 定。
2、編號30、34、40之買賣實例，並無市價查估辦法第7條所定 「價格明顯偏高或偏低」之情事，查估單位逕以編號30、40 之買賣實例為「向政府機關承購之案件，因公有土地標讓售 皆有相關申請規定，每件申請案件考量因素皆不相同，無法 有效掌握及量化調整」等由而不予採用，另以編號34之買賣 實例為「含公保地之交易，因無法有效掌握量化該交易公保 地與住宅區土地交易價格」等由而不予採用，明顯違反市價



查估辦法第7條規定。
3、P007-00地價區段比準地(即安南區○○○427地號土地)之比較 標的選取，於法有違：
(1)P007-00地價區段之比準地，位於臺南市第138期東和(一)○○ 市○○○區內，然其重劃計畫書早於103年11月3日經臺南市政 府核定，並經重劃會自104年11月14日起公告30日而告確定 在案，足見在本件估價基準日107年9月1日並無禁限建之情 事，是查估單位以P007-00地價區段之比準地於重劃完成前 ，有禁止或限制建築之情形，故而選取單價較低之編號6、7 之買賣實例(即○○○○○○540、540-15地號土地)作為比較標的 ，違反市價查估辦法第9條規定，且有判斷基於錯誤資訊及 判斷恣意之違法。
(2)此外，由於比準地與比較標的之區域因素差異過大，導致區 域因素調整百分率高達46.25％，亦違反不動產估價技術規則 第25條所定調整率大於15％即應排除該比較標的適用之規定 。
4、查估單位於填載P007-00、P009-00地價區段比準地(即安南 區○○○427、362地號土地)之「比較法調查估價表」，未將距 離較近之五塊寮北柵岸紀念公園及中洲寮市場、大裕生鮮超 市納入判斷因素，而錯誤以距離更遠之東和里活動中心公園 及全聯安和店分別作為「接近公園、廣場之程度」與「接近 市場之程度」等區域或個別因素進行調整，致不當低估P007 -00及P009-00地價區段比準地之價格，原處分顯有判斷基於 不完全資訊及錯誤資訊之違法。
5、距離P803-00及P804-00地價區段最近之殯葬設施為安南區第 六公墓，分別約為1,450公尺及500公尺，依「○○市○○區影響 普通住宅用地區域因素評價基準明細表」，係屬「普通」或 「稍劣」範疇，然系爭估價報告卻先於「地價區段勘查表」 錯誤選取距離較遠之○○市○○區(下稱安定區)第九公墓(分別 距離約2,200公尺、2,850公尺)，再於「影響地價區域因素 分析明細表(住宅用地)」之「殯葬設施之有無及接近程度」 記載為「稍優」，致影響區域因素之評分，足徵原處分顯有 判斷基於錯誤資訊之瑕疵。
6、系爭估價報告所選取之P008-00地價區段之比準地(即○○○○○○ 537-1地號土地)，為公共設施用地(綠地)，核與土地徵收條 例(下稱土徵條例)第30條第1項規定不符。(二)聲明︰
1、訴願決定及原處分均撤銷。
2、被告就原告黃南傑所有○○○○○○508、509-1地號土地及原告黃 南榮所有同段498、499、508、509-2、510-1地號土地，應



作成按徵收補償價額每平方公尺58,375元之行政處分。　　 　　 　　　　
三、被告答辯及聲明︰
(一)答辯要旨︰
1、本件徵收補償市價查估作業，被告及查估單位均依土徵條例 、市價查估辦法及相關規定辦理，且據此估計之系爭土地宗 地市價，業經臺南市地評會113年2月7日113年第1次會議決 議通過在案，是原處分按每平方公尺35,739元之價額，核發 系爭土地徵收補償費予原告，於法並無違誤。
2、編號39(○○○○○○1015、1015-1地號)、41(○○○○○○404地號)之 買賣實例，其上存在未登記建物，因查估單位僅能就外觀推 測，無法有效掌握其面積、屋齡、結構及折舊等資訊，進而 量化需扣除之建物成本價格，遂不予採用，並於買賣實例調 查估價表備註欄載明不予採用之理由，於法並無違誤。 3、編號30(○○○○○○834、836地號)、40(○○○○○○1016地號，重測 後為○○○○1909地號)之買賣實例，均係由鄰地所有權人向政 府機關申請承購之案件，因鄰地購買有合併使用效益，其效 益無法有效掌握及量化，且公有土地標售、讓售皆有相關申 請規定，每件申請考量因素皆不同，亦即兩者土地處分的方 式無法有效掌握及量化，且與自由市場買賣斡旋協調情形完 全不同，爰依市價查估辦法第7條第8款規定不予採用，於法 尚無不合。
4、至編號34(○○○○○○123-1、123-10地號)之買賣實例，除住宅 區土地外，另含有公共設施保留地之交易，因買賣雙方於辦 理實價登錄時並未分別敘明該住宅區土地及公共設施保留地 買賣價格或單價，致該等影響交易價格之情況無法有效掌握 及量化調整，故不予採用。
5、P007-00地價區段比準地(即安南區○○○427地號土地)之比較 標的選取，並無違誤：
(1)P007-00地價區段位於臺南市第138期東和(一)○○市○○○區， 都市計畫規定附帶條件以市地重劃方式開發，惟本件辦理查 估時，該重劃尚未辦理完竣，尚無法直接建築使用，故查估 單位於蒐集買賣實例時，審酌其替代性，盤點安南區於估價 基準日半年內屬未辦理重劃完竣之買賣實例，選取位於臺南 市第133期新寮(三)○○市○○○區之編號6、7等2件買賣實例， 而不採用可直接建築使用之編號3、4、5等3件買賣實例，亦 即編號6、7買賣實例所在之P804-00地價區段，與P007-00地 價區段均屬未辦理重劃完竣地區，性質相近，較具替代性， 爰以該2件買賣實例查估P007-00地價區段之區段地價。 (2)查估單位於比較法調查估價表載明P007-00地價區段比準地(



即安南區○○○427地號土地)「有限建」等語，係指該地有客 觀上無法建築之限建情形，無涉平均地權條例第59條等相關 規定所稱之公告禁止或限制建築，其記載尚無違誤。 (3)又涉及土地徵收補償查估市價之調查估計程序、方法及應遵 行事項，應優先適用市價查估辦法，而非不動產估價師法第 19條授權訂定之不動產估價技術規則。原告指摘查估單位採 用編號6、7等2件買賣實例，查估P007-00地價區段比準地之 地價，違反不動產估價技術規則第25條規定，容有誤解。 6、依內政部編印之「土地徵收補償市價查估作業手冊」(下稱 查估作業手冊)規定，填寫接近條件、周邊環境條件，倘同 一細項有多個設施存在(如有多個學校、多個嫌惡設施)，應 選擇對當地地價影響最大者填寫：
(1)查徵收當時，五塊寮北柵岸紀念公園尚未開闢完成，至今雖 已開闢，然亦僅有1個小型溜滑梯及涼亭，較不具公園特色 ；而中洲寮市場屬小型市場，選擇性少，生活機能稍顯不足 ；另大裕生鮮超市屬地方性超市，購物環境、品項略顯不足 ，較無法滿足需求。故查估單位採東和里活動中心公園及全 聯安和店作為判斷「接近市場之程度」及「接近公園、廣場 之程度」等項目之基準，而未選擇更為接近之五塊寮北柵岸 紀念公園及中洲寮市場、大裕生鮮超市，尚屬合理。 (2)次查，安南區第六公墓面積僅456平方公尺，其墓葬規模小 ，且旁邊毗鄰聖明精密有限公司及亞鑫精密工業有限公司， 附近尚有多家工廠，又有小型汽車停車於旁，應可認居民心 理較不易受該公墓影響。反觀○○市○○區第九公墓面積為6,70 7平方公尺，其墓葬規模明顯較大，且由107年街景圖觀之， 當地荒煙蔓草，且沿途諸多公墓明顯易見，依經驗法則及常 情，易使人心生畏怖，可認對居民或行車用路人心理等影響 至鉅。亦即安定區第九公墓相較安南區第六公墓對查估標的 價格確實有更大影響，故查估單位選取安定區第九公墓，作 為認定P803-00及P804-00地價區段殯葬設施接近程度之基準 ，符合查估作業手冊規範。
7、又查估單位估計系爭土地地價時，發現倘將毗鄰之公共設施 用地區段即P008-00地價區段(綠地)之區段地價納入計算， 將導致系爭土地平均市價降低，故未將P008-00地價區段之 區段地價納入計算，核與市價查估辦法第22條第2項規定相 符，亦無違反同辦法第30條第1項規定。　
(二)聲明︰原告之訴駁回。
四、爭點︰被告辦理系爭土地之徵收補償，有無違反市價查估辦 法規定之查估程序？其市價徵收補償價格之形成有無違誤？五、本院的判斷︰




(一)事實概要記載之事實，有被告108年11月13日府地用字第000 00000000號公告(原處分卷1第5至7頁)、被告108年11月13日 府地用字第00000000000號函(原處分卷1第15至18頁)、土地 歸戶清冊(原處分卷1第31、33頁)、原告108年12月12日異議 書(原處分卷1第9至10頁)、被告109年1月21日府地價字第00 000000000號函(原處分卷1第45至52頁)及第1081507462H號 函(原處分卷1第53至60頁)、原告109年2月17日復議書(原處 分卷1第61至65頁)、臺南市地評會109年3月30日109年第2次 會議紀錄(證物卷第4、27至42頁)、被告109年4月27日府地 價字第00000000000號函(原處分卷1第161至162頁)及第1090 509721G號函(原處分卷1第163至164頁)、內政部109年9月22 日台內訴字第0000000000號訴願決定書(原處分卷1第177至1 86頁)、本院109年度訴字第399號判決(原處分卷1第187至21 3頁)、最高行政法院110年度上字第465號判決(原處分卷1第 215至227頁)、臺南市地評會113年2月7日113年第1次會議紀 錄(證物卷第73、78至79頁)、原處分(原處分卷1第3至4頁) 、補發地價差額地價補償清冊(本院卷第257至258頁)、內政 部113年8月27日台內法字第0000000000號訴願決定書(本院 卷第27至37頁)等證據可以證明。
(二)應適用之法令及說明︰
1、土徵條例第30條：「(第1項)被徵收之土地，應按照徵收當 期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地， 應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。(第2項 )前項市價，由直轄市、縣(市)主管機關提交地價評議委員 會評定之。(第3項)各直轄市、縣(市)主管機關應經常調查 轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土 地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。(第4項) 前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等 辦法，由中央主管機關定之。」
2、土徵條例施行細則第31條第1項：「本條例第30條第1項規定 之毗鄰非公共設施保留地之平均市價，指毗鄰各非公共設施 保留地市場正常交易價格之平均數，比照平均地權條例施行 細則第63條第2項規定計算之。毗鄰部分為公共設施用地經 納入計算致平均市價降低者，不予納入。」
3、市價查估辦法：
(1)第1條：「本辦法依土地徵收條例(以下簡稱本條例)第30條 第4項規定訂定之。」
(2)第2條：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交 易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估 地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共



設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」 (3)第3條：「(第1項)直轄市或縣(市)主管機關依本辦法規定辦 理土地徵收補償市價查估時，得將查估程序全部或一部委託 不動產估價師辦理，委託費用由需用土地人負擔。(第2項) 不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依本辦法辦 理。」
(4)第4條：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐 集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收 益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃 分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地 正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預 定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交 地價評議委員會評定。」
(5)第6條第1項：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實 例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例 調查估價表或收益法調查估價表。」
(6)第7條：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯 偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益 法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量 化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。二 、期待因素影響之交易。三、受債權債務關係影響之交易。 四、親友關係人間之交易。五、畸零地或有合併使用之交易 。六、地上物處理有糾紛之交易。七、拍賣。八、公有土地 標售、讓售。九、受迷信影響之交易。十、包含公共設施用 地之交易。十一、人為哄抬之交易。十二、與法定用途不符 之交易。十三、其他特殊交易。」
(7)第9條：「(第1項)土地徵收補償市價查估應調查影響之區域 因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良 、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現 況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。(第2項)前項 影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查 並填寫。」
(8)第10條第1項、第3項：「(第1項)劃分地價區段時，應攜帶 地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉(鎮、市、區) 為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、 自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工 商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素 ，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土 地劃為同一地價區段。……(第3項)公共設施保留地應單獨劃 分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。



」
(9)第11條：「地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、道 路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或 適當之地籍線為準。」
(10)第13條第1款、第2款：「以買賣實例估計土地正常單價方法 如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例 總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條 及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或 房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。 二、地上無建築改良物(以下簡稱建物)者，計算土地正常買 賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格 土地面積。」
(11)第17條：「(第1項)依第13條估計之土地正常單價或第14條 採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。(第2項 )前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月 2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期 間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。(第3項)前項案例蒐 集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」(12)第18條：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就 具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地 毗鄰之地價區段，亦同。」
(13)第19條第1項至第3項、第5項：「(第1項)比準地比較價格之 查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就 第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區 段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個 別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素 之相近程度，決定比準地地價。(第2項)地價區段內無法選 取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進 行區域因素及個別因素調整。(第3項)第1項第2款及前項區 域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準 表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。 ……(第5項)比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價 估計表。」
(14)第20條第1項至第3項：「(第1項)預定徵收土地宗地市價應 以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、 接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之 。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。(第2項 )前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行 政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表 之最大影響範圍內調整。(第3項)依前2項估計預定徵收土地



宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。」(15)第21條第1項第3款、第2項：「比準地地價及宗地市價，應 以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：…… 三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百 位數，未達百位數無條件進位。(第2項)依第27條土地市價 變動幅度調整之宗地市價單價尾數無條件進位至個位數。」(16)第22條第1項、第2項、第3項、第5項：「(第1項)都市計畫 區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之 區段地價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同 之區段時，得分段計算。(第2項)前項非公共設施保留地地 價區段，以其比準地地價為區段地價，其尾數進位方式依前 條規定辦理。(第3項)第1項所稱平均計算，指按毗鄰各非公 共設施保留地地價區段之區段線比例加權平均計算。毗鄰為 公共設施用地區段，其區段地價經納入計算致平均市價降低 者，不予納入。……(第5項)公共設施保留地宗地市價以依第1 項計算之區段地價為準，……。」
(17)第25條：「公共設施保留地區段地價計算作業應填寫公共設 施保留地地價加權平均計算表。」
(18)第28條第1項：「需用土地人依第20條第4項所為之通知，應 於每年9月1日前送達直轄市、縣(市)主管機關，作為次年土 地徵收補償查估之依據。但屬當年具急迫性或重大公共建設 推動之需者，得於當年3月1日前送達。」
(19)第29條：「依第21條計算之宗地市價應於依第20條第4項所 為通知之次年2月底前提供需用土地人，作為通知之次年報 送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。屬前條第1項但書規 定者，應於當年7月底前提供需用土地人，作為當年7月至12 月報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。」
(20)第30條：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每年6 月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人 ，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」 4、憲法第15條規定人民之財產權應予保障，國家因公用或公益 目的之必要，依法徵收私人土地，對於被徵收土地所有權人 因公共利益所受之特別犧牲，應給予合理之補償。為符公平 合理及補償相當之憲法要求，土徵條例第30條規定，被徵收 土地應按徵收當期之市價補償其地價；地方主管機關查估被 徵收土地補償地價，應遵守該條第4項授權內政部訂定之市 價查估辦法規範，並提交地評會具體評定之，以保障被徵收 土地所有權人能依徵收當期之市價獲得適法補償。另市價查 估辦法第3條明定，地方主管機關得委託不動產估價師辦理 土地徵收補償市價查估程序，且不動產估價師受託查估土地



徵收補償市價者，亦應遵循該辦法辦理。而依市價查估辦法 第4條、第6條至第9條、第13條、第17條至第20條等規定可 知，辦理土地徵收補償市價查估，應先調查案例蒐集期間蒐 集之市場買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日(含 當日)前6個月，案例蒐集期間內無適當實例時，始得放寬至 估價基準日前1年內；而蒐集之買賣實例如有市價查估辦法 第7條、第8條規定之特殊情況者，應就實例價格為修正，並 將之記載於買賣實例調查估價表，作為估計買賣實例之土地 正常單價。再以此為基礎，於預定徵收土地範圍之地價區段 ，就具代表性之土地分別選取比準地；並以估價基準日調整 後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標 的，就其價格進行個別因素調整(倘於其他地區選取比較標 的，則估計時應進行區域因素及個別因素調整)，以推估比 準地試算價格，進而估計徵收土地宗地單位市價，提交地評 會評定。是以，買賣實例、比準地及比較標的之選取，構成 市價查估辦法估計預定徵收土地宗地單位市價之決定因素， 環環相扣，相互牽動，均在達成市價查估辦法具體化土徵條 例第30條所定按照徵收當期市價補償之目的。其中比較標的 實例價格進行區域因素及個別因素調整若有錯誤，自會影響 比準地試算價格之推估，進而影響徵收土地宗地單位市價之 估計。地評會據此作成評定結果決議維持原補償價格，有基 於錯誤或不完整事實為判斷之瑕疵，而屬違法。　(三)系爭土地地價區段之劃分、比準地之選取，尚無違誤： 1、查系爭土地於徵收前，為都市計畫範圍內劃定之道路用地， 且為私有土地，核屬公共設施保留地；而被告委託之查估單 位，依市價查估辦法第10條第1項、第3項及第11條規定，斟 酌影響地價之各項因素及道路界線等情，將安南區長和路1 段(安順排水線至環館北路)之道路用地，包含劃定為道路用 地之系爭土地在內，單獨劃分為P001-01地價區段；復就系 爭土地所處P001-01地價區段之毗鄰土地，參照市價查估辦 法第22條第1項規定，依其土地使用限制情形，劃設毗鄰地 價區段3個，分別為：P007-00「安南區長和路1段(安順排水 線至長和路1段909巷)南側之第4種住宅(東和㈠自辦市地重劃 範圍－未完成)」、P008-00「安南區長和路1段(安順排水線 至環館北路)北側之綠地」、P009-00「安南區長和路1段(長 和路1段909巷至長和路1段823巷)南側之第1種住宅區」，此 有地籍圖(證物卷第125至126頁)、地價區段圖(證物卷第129 頁)及P001-01、P007-00、P008-00、P009-00之地價區段勘 查表(證物卷第147、151、152、153頁)附卷可稽，於法並無 不合。




2、次查，系爭土地所處P001-01地價區段為都市計畫內公共設 施保留地，依市價查估辦法第22條第1項規定，應以其毗鄰 非公共設施保留地之區段(即P007-00、P008-00、P009-00地 價區段)地價平均計算，查估單位依市價查估辦法第18條規 定，於P007-00、P008-00、P009-00地價區段內，分別選取 安南區○○○427、537-1、362地號土地作為比準地；查○○○427 地號土地面積60.38平方公尺，形狀方形、單面臨街、地勢 平坦、面前道路寬度為20公尺，至○○○537-1地號土地面積73 .57平方公尺，形狀不規則形、單面臨街、地勢平坦、面前 道路寬度為20公尺，另○○○362地號土地面積86.13平方公尺 ，形狀方形、單面臨街、地勢平坦、面前道路寬度為20公尺 ，此有比較法調查估價表(證物卷第167至169頁)在卷可佐。 復觀諸P007-00、P008-00、P009-00地價區段圖比準地位置 及現況照片(證物卷第117至118頁)所示，足認上述○○○427、 362地號土地寬深度適中、形狀方正，至同段537-1地號土地 則鄰接系爭工程範圍，均屬各該區域內具有代表性土地，符 合市價查估辦法第18條規定比準地選取標準。 3、原告雖主張依土徵條例第30條第1項規定，都市計畫區內之 公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補 償其地價，然估價單位所選取之P008-00地價區段之比準地( 即○○○○○○537-1地號土地)，為公共設施用地(綠地)，核與上 開規定不符云云。惟按「都市計畫法所稱之『公共設施保留 地』，依都市計畫法第48條至第51條之立法意旨，係指依同 法所定都市計畫擬定、變更程序及同法第42條規定劃設之公 共設施用地中，留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉 、鎮、縣轄市公所取得者而言。已取得或非留供各事業機構 、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者，仍非屬公共設 施保留地。」業經內政部87年6月30日(87)臺內營字第87721 76號函釋在案。足見公共設施用地與公共設施保留地之概念 並不相同。經查，毗鄰系爭土地所處P001-01公共設施保留 地地價區段之P008-00地價區段，為公共設施用地之綠地， 並非公共設施保留地，依市價查估辦法第22條第1項、第3項 、第5項規定，自應與毗鄰屬都市計畫住宅區之P007-00、P0 09-00地價區段納入計算範圍。從而，查估單位就上開毗鄰 之3區段，分別選取適當之比準地，據以查估其區段地價以 供平均計算，符合上述規定。況且，本件最後查估結果，因 其毗鄰之P008-00公共設施用地區段地價倘納入計算，將導 致平均市價降低，遂依同辦法第22條第3項後段規定，排除 而不予納入計算(參見證物卷第173頁公共設施保留地地價加 權平均計算表)。是原告此部分主張，並無可採。



(四)被告蒐集買賣實例、選取比較標的，亦無違誤： 1、經查，本件估價基準日為107年9月1日，因系爭土地毗鄰之P 007-00、P008-00與P009-00地價區段於案例蒐集期間內(107 年3月2日至同年9月1日)均無適當買賣實例，被告委託之查 估單位遂依市價查估辦法第19條第2項規定，於其他地區即 比準地同一供需圈之近鄰地區及類似地區蒐集買賣實例，並 從中選取比較標的。嗣查估單位於估價基準日前6個月內案 例蒐集期間(107年3月2日至同年9月1日)，共蒐集買賣實例4 4筆，並依市價查估辦法第6條規定逐筆填寫買賣實例調查估 價表，其中就P007-00地價區段之比準地部分，選取位於P80 4-00地價區段【安南區台江大道2段尚未開闢路段以南、長 溪路2段570巷31弄以東、總頭公園以北、農業區以西之第4 種住宅區(新寮㈢自辦市地重劃範圍－未完成)】之買賣實例編 號6(○○○○○○540地號)、編號7(○○○○○○540-15地號)為比較標 的；另就P008-00及P009-00地價區段之比準地部分，選取位 於P802-00地價區段(安南區環福街35巷以東、環福街125巷 以南、外塭仔和濟宮以西、環福街以北之第3-1種住宅區)之 買賣實例編號3(○○○○○○200地號)及位於P803-00地價區段【 安南區州南十街以南、州南七街以東、州南街以北、廣停9 停車場以西之第4種住宅區(總安㈠重劃區－已完成)】之買賣 實例編號4(○○○○○○1609、1610地號)、編號5(○○○○○○1723-5 地號)為比較標的，作為估算各比準地地價之基礎，此有買 賣實例調查估價表(證物卷第141至145、200至236頁)、P802 -00、P803-00、P804-00地價區段勘查表(證物卷第159至161 頁)、比較法調查估價表(證物卷第167至169頁)附卷可證。 核上述編號3至7之買賣實例交易日期分別為107年8月17日、 107年3月9日、107年3月6日、107年8月17日、107年7月27日 ，均在案例蒐集期間內，且無市價查估辦法第7條各款應不 予採用之情形，查估單位選取作為比較標的，用以查估比準 地地價，難認於法有違。
2、原告主張P007-00地價區段比準地為第4種住宅區用地，查估 單位卻選取單價較低之買賣實例編號6、7作為比較標的，而 未以單價較高之買賣實例編號3、4、5作為比較標的，導致P 007-00地價區段比準地之地價較同為住宅區之P009-00地價 區段比準地為低，違反市價查估辦法第9條規定，且有判斷 基於錯誤資訊及判斷恣意之違法云云：
(1)經查，買賣實例編號3即○○○○○○200地號土地，位於P802-00 地價區段(安南區環福街35巷以東、環福街125巷以南、外塭 仔和濟宮以西、環福街以北之第3-1種住宅區)，土地正常買 賣單價每平方公尺25,688元；而買賣實例編號4即○○○○○○160



9、1610地號土地及編號5即同段1723-5地號土地，則位於P8 03-00地價區段【安南區州南十街以南、州南七街以東、州 南街以北、廣停9停車場以西之第4種住宅區(總安㈠重劃區－ 已完成)】，土地正常買賣單價分別為每平方公尺66,549元 、46,889元；至買賣實例編號6即○○○○○○540地號土地及編號 7即同段540-15地號土地，均位於P804-00地價區段【安南區 台江大道2段尚未開闢路段以南、長溪路2段570巷31弄以東 、總頭公園以北、農業區以西之第4種住宅區(新寮㈢自辦市 地重劃範圍－未完成)】，土地正常買賣單價分別為每平方公 尺17,519元、21,054元，此有買賣實例調查估價表(證物卷 第141至145頁)、P802-00、P803-00、P804-00地價區段勘查 表(證物卷第159至161頁)、比較法調查估價表(證物卷第167 至169頁)附卷可參。核上述編號3之買賣實例，使用分區編 定為第3-1種住宅區，至編號4、5等2件買賣實例，使用分區 則編定為第4種住宅區，且上述3件賣賣實例皆屬可直接建築 使用之土地，而上述編號6、7等2件買賣實例，使用分區雖 編定為第4種住宅區，惟因坐落於臺南市第133期新寮(三)○○ 市○○○區範圍內，尚須待市地重劃整體開發作業程序完成後 ，始得建築使用。
(2)次查，P007-00地價區段比準地位於臺南市第138期東和(一)