臺灣高等法院高雄分院民事裁定
114年度抗字第165號
抗 告 人 石台生
相 對 人 玉山商業銀行股份有限公司
法定代理人 黃男州
代 理 人 陳侑成
上列抗告人因與相對人間聲明異議事件，對於民國114年5月13日
臺灣高雄地方法院114年度執事聲字第33號所為裁定提起抗告，
本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨：抗告人於民國113年3月25日即與出租人龔俊豪簽
訂門牌號碼高雄市○○區○○街00號15樓之2房屋(下稱系爭房屋
)之租賃契約（下稱系爭契約），租賃期間自113年3月25日
到116年3月25日止，系爭契約有效且在履行中。又抗告人在
同年3月將系爭房屋轉租蔡淑美，於同年7月已實際居住其中
至今未曾中斷，亦有按時納租。基上，系爭契約係於執行法
院查封（113年7月29日）前成立，應優先於查封登記，得以
對抗執行債權人即相對人或拍定人。因此，相對人主張抗告
人無租賃權，請求排除抗告人之占有，已侵害抗告人之居住
權以及合法租賃關係等語。
二、不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上
權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其
抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受
有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，
民法第866條第1項、第2項定有明文。所謂於抵押權有影響
者，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物
上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，
致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執
行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於
底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，
即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院101年度台
抗字第551號民事裁定意旨參照）。又所有人於抵押權設定
後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵
押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應
買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為
拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人
，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償之
必要（司法院大法官會議釋字第304號解釋理由書參照）。
三、本件之認定
㈠執行債權人即相對人主張就坐落高雄市○○區○○段00地號土地
（權利範圍213/10000）及其上同段759建號建物即系爭房屋
（權利範圍全部，以下合稱系爭房地）於106年9月29日即設
有抵押權，業已取得原法院113年度司拍字第29號民事裁定
准予拍賣系爭房地，因而以該民事裁定為執行名義聲請強制
執行，並經原法院以113年度司執字第68357號強制執行事件
（下稱系爭執行事件）受理。原法院於113年7月29日實施查
封，而就有無占有情形，則記載有出租人龔俊豪、承租人為
抗告人（見查封筆錄，附於系爭執行事件卷第124頁）；另
由蔡淑美向原法院提出龔俊豪（即相對人之原債務人陳真真
長子）、抗告人簽訂之系爭契約書以及蔡淑美與抗告人簽訂
之租賃契約書各乙份（附於系爭執行事件卷第135至149頁）
，原法院因而於113年12月11日進行第一次拍賣，於拍賣公
告點交情形記載「不點交」、使用情形欄記載「…現出租予
石○生(租期自113年3月25日起至116年3月25日止)，再轉租
蔡○美(租期自113年6月1日起至115年5月31日止)…」（見系
爭執行事件卷第322頁）。
㈡而就第一次拍賣結果為無人應買，債權人亦未承受，有不動
產拍賣筆錄可查（見系爭執行事件卷第353頁）。本此，拍
賣公告載明系爭房地由承租人占用中，拍定後不點交，拍賣
期日已發生無人應買之情形，足認抗告人所稱之租賃關係已
影響應買人出價購買之意願，參依上開住宅租賃契約書所示
，若抗告人所稱之租賃關係存在，亦均成立於系爭房地設定
抵押權之後，原法院因而於113年12月12日核發執行命令，
終止、除去蔡淑美、抗告人就系爭房地之租賃關係（見系爭
執行事件卷第355頁)，依法有據。至於抗告人主張租賃關係
成立於系爭房地查封之前乙節，尚非原法院審酌是否除去系
爭房地租賃關係所應審酌之事項。又民法第425條第1項所規
定買賣不破租賃，係以租賃合法存在為前提，在租賃權存續
狀態下，買受人繼受租賃物所有權人與承租人間之關係，非
限制租賃物之抵押權人排除影響其實行抵押權之法定權利，
亦與租賃關係應否除去之認定無涉。
四、綜上所述，抗告人所稱之租賃關係於相對人之抵押權設定後
方成立，復已影響抵押權之實行，原法院核發執行命令除去
抗告人、蔡淑美之租賃關係，於法相符，原裁定駁回抗告人
之異議，並無違誤，抗告意旨猶執前詞，指摘原裁定不當，
求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、爰裁定如主文。
中 華 民 國 114 年 9 月 30 日 民事第五庭
審判長法 官 邱泰錄 法 官 王 琁 法 官 高瑞聰以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1,500元。再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並應委任律師為代理人。如委任律師提起再抗告者，應一併繳納再抗告費。中 華 民 國 114 年 9 月 30 日 書記官 郭蘭蕙附註：
再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。
再抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起再抗告或委任時釋明之。