臺灣高等法院高雄分院民事判決
114年度上易字第125號
上 訴 人 陳惠君
視同上訴人 黃正興
被 上訴 人 林千卉
訴訟代理人 陳明富律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國114年4
月25日臺灣橋頭地方法院113年度訴字第882號第一審判決提起上
訴，本院於114年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟
中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民
事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件雖僅由上訴人陳
惠君提起上訴，但因原判決係命陳惠君與原審共同被告黃正
興應將坐落高雄市○○區○○○路000巷00弄0號房屋（含其坐落
土地，下稱系爭房屋）遷讓交還予被上訴人，而陳惠君上訴
抗辯系爭房屋係借名登記於訴外人吳Ｏ珠名下，吳Ｏ珠無權處
分系爭房屋，其方為系爭房屋實際所有權人等情，因此部分
之抗辯，將涉及向陳惠君承租系爭房屋之黃正興，對被上訴
人而言，就系爭房屋是否為無權占有，故陳惠君所為上訴，
形式上有利於黃正興，是其提起上訴之效力應及於黃正興，
故將其同列為視同上訴人，合先敘明。
貳、實體事項：
一、被上訴人主張：伊於民國113年1月17日以買賣原因登記取得
系爭房屋所有權（含其坐落土地），系爭房屋因遭陳惠君無
權占用，並出租予黃正興、訴外人蔡Ｏ宇及陳Ｏ哲等人居住，
前經被上訴人請求遷離，蔡Ｏ宇及陳Ｏ哲已搬離，但黃正興仍
居住在系爭房屋，爰依民法第767條第1項，請求陳惠君及黃
正興遷讓交還系爭房屋。又陳惠君無權占用系爭房屋，出租
收取租金，而受有利益，致被上訴人受有損害，並依民法第
179條之規定，請求陳惠君應自113年1月17日起至遷讓返還
系爭房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）11,317
元之不當得利。並聲明：㈠陳惠君及黃正興應將系爭房屋遷
讓交還被上訴人；㈡陳惠君應自113年1月17日起至返還前項
房屋之日止，按月給付被上訴人11,317元；㈢願供擔保請准
宣告假執行。
二、陳惠君及黃正興則分別以下列情詞置辯：
㈠陳惠君以：系爭房屋原為伊所有，前經原法院109年度司執助
字第2244號（下稱系爭執行事件）強制執行拍賣，伊為保有
系爭房屋，委請訴外人陳Ｏ龍及黃Ｏ南協助投標買回，黃Ｏ南
遂透過訴外人許Ｏ惠介紹金主吳Ｏ珠與伊認識，吳Ｏ珠同意出
資代伊應買系爭房屋，並以1,688萬元得標。嗣吳Ｏ珠與伊於
111年4月19日書立協議書，載明伊委請吳Ｏ珠出資代為標取
系爭房屋，故伊與吳Ｏ珠就系爭房屋成立借名登記契約，吳Ｏ
珠僅係出名登記人，伊方為實際所有權人及使用人，伊亦已
清償吳Ｏ珠代付之投標款項323萬元，是系爭房屋既係伊借名
登記於吳Ｏ珠名下，吳Ｏ珠自無權出售系爭房屋予被上訴人。
而被上訴人為黃Ｏ南之配偶，且因吳Ｏ珠於112年7月4日擅自
更換系爭房屋門鎖，前經伊對吳Ｏ珠等人提出強制、詐欺取
財等告訴（臺灣橋頭地方檢察署112年度偵字第18968號），
當知悉伊經由黃Ｏ南介紹委託吳Ｏ珠代標系爭房屋，致生刑事
糾紛等情，被上訴人亦知悉系爭房屋均在第三人占有使用之
中，故吳Ｏ珠與被上訴人間之買賣應為通謀虛偽之意思表示
而屬無效，伊基於真正所有權人之地位占有收益系爭房屋，
非無權占用，被上訴人請求遷讓房屋及給付不當得利，均無
理由等語。
㈡黃正興則辯以：系爭房屋是伊與陳惠君簽約租的，不知為何
被上訴人要求伊遷離，而向陳惠君承租系爭房屋之租金，伊
已一次全部繳清，被上訴人竟要求伊遷離，伊已繳付之租金
無從追償受有損失等語。
三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原
判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回
。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、不爭執事項：
㈠系爭房屋原為陳惠君所有，前經原法院以系爭執行事件拍賣
，而由吳Ｏ珠拍定，吳Ｏ珠於111年5月18日取得原法院核發之
權利移轉證書，並登記為系爭房屋之所有權人。
㈡吳Ｏ珠於113年1月17日將系爭房屋（及其坐落土地）以買賣原
因移轉登記予被上訴人。
㈢吳Ｏ珠與陳惠君就系爭房屋於111年4月19日簽立如原審卷第12
7頁之協議書（下稱系爭協議書），並於111年7月25日簽立
原審卷第129頁之同意書（下稱系爭同意書）。
㈣陳惠君於112年7月4日更換系爭房屋門鎖，並將系爭房屋分別
出租予黃正興（承租3樓大房間每月租金7,000元，租期至11
7年8月31日，現仍承租中）、蔡Ｏ宇（承租2樓大房間每月租
金1萬元，已退租搬離）、陳Ｏ哲（承租2樓小房間每月租金5
,000元，已退租搬離）。
五、本件爭點：
㈠陳惠君有無占用及出租系爭房屋之合法權源？陳惠君抗辯為
系爭房屋之實際所有權人，與吳Ｏ珠之間就系爭房屋有借名
登記關係，是否可採？
㈡被上訴人依民法767條第1項規定，請求陳惠君及黃正興（承
租人）遷讓返還系爭房屋，有無理由？
㈢被上訴人依民法第179條規定，請求陳惠君給付不當得利，有
無理由？得請求之金額為若干？
六、本院之判斷：
㈠陳惠君有無占用及出租系爭房屋之合法權源？陳惠君抗辯為
系爭房屋之實際所有權人，與吳Ｏ珠之間就系爭房屋有借名
登記關係，是否可採？
⒈按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，
本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信
力（98年1月23日修正公布同年7月23日施行之民法第759條
之1第1項，已增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人
適法有此權利」之保障明文）。如第三人因信賴登記而取得
土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得
即應受推定，此乃土地法第43條規定「依本法所為之登記有
絕對效力」之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負
其舉證責任（最高法院99年度台上字第592號民事裁判意旨
參照）。次按，第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意
思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實
負舉證之責（最高法院100年度台上字第415號裁判要旨參照
）。
⒉經查：
⑴系爭房屋原為陳惠君所有，前經系爭執行事件強制執行拍賣
，而由吳Ｏ珠拍定，吳Ｏ珠於111年5月18日取得原法院核發之
權利移轉證書，並登記為系爭房屋之所有權人；嗣吳Ｏ珠於1
13年1月17日將系爭房屋（及其坐落土地）以買賣原因移轉
登記予被上訴人等情，此據兩造所不爭（見不爭執事項㈠、㈡
）。是依上開規定，系爭房屋雖曾為陳惠君所有，然其之所
有權既經法院拍賣而移轉予吳Ｏ珠，吳Ｏ珠再於113年1月17日
移轉登記予被上訴人，是被上訴人自當日起取得系爭房屋之
所有權，應堪認定。
⑵陳惠君固辯以系爭房屋係其委託吳Ｏ珠代標後，借名登記於吳
Ｏ珠名下，吳Ｏ珠無權處分，且被上訴人因為黃Ｏ南之配偶，
知悉陳惠君係經由黃Ｏ南介紹委託吳Ｏ珠代標系爭房屋，亦知
悉系爭房屋均在第三人占有使用之中，故吳Ｏ珠與被上訴人
間之買賣應為通謀虛偽之意思表示而屬無效云云。惟被上訴
人既否認陳惠君所為上揭抗辯，又被上訴人已經地政機關登
記為系爭房屋之所有權人，陳惠君自應就其前揭所辯包括被
上訴人知悉其與吳Ｏ珠間就系爭房屋存在借名登記，以及被
上訴人與吳Ｏ珠就系爭房屋之買賣係基於通謀虛意思表示所
為等情，負舉證之責。然陳惠君就被上訴人與吳Ｏ珠間針對
系爭房屋所為買賣行為，係基於通謀虛偽之意思表示乙節，
僅泛稱被上訴人為黃Ｏ南之配偶，且系爭房屋有第三人占有
使用中，伊亦曾對吳Ｏ珠、黃Ｏ南等人提出強制、詐欺取財等
告訴，自應知悉系爭房屋實係陳惠君經黃Ｏ南介紹委託吳Ｏ珠
代標系爭房屋，並成立借名登記關係云云。惟縱被上訴人知
悉其配偶黃Ｏ南介紹吳Ｏ珠與陳惠君認識，因系爭協議書，其
上未有黃Ｏ南簽名（見原審卷第127頁），在陳惠君未提出其
他證據可供參酌，難逕認黃Ｏ南知悉陳惠君與吳Ｏ珠間就系爭
房屋所為系爭協議書中之具體内容，包括是否存在借名之約
定等，遑論被上訴人。縱陳惠君與吳Ｏ珠間就系爭房屋存在
借名登記契約，惟因不動產借名登記契約為借名人與出名人
間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定
，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此
僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。
出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移
轉登記予第三人，自屬有權處分（最高法院106年度第3次民
事庭會議決議參照）。是以吳Ｏ珠與陳惠君就系爭房屋如存
在借名登記契約，吳Ｏ珠就登記於其名下之系爭房屋，仍有
權對外為處分行為，在陳惠君未就被上訴人非善意第三人或
吳Ｏ珠與被上訴人間就系爭房屋為通謀虛偽意思表示有所舉
證下，其稱仍為系爭房屋之實際所有權人，自難遽信。
⑶況依系爭協議書所載：「一、上述不動產（即系爭房屋）為
陳惠君所有，業經法院查封拍賣，故委請吳Ｏ珠出資代為拍
定取得所有權；二、該拍賣標的物業於111年4月19日由甲方
（吳Ｏ珠；以下同）以1,688萬元拍定。拍定需繳足之價款皆
由甲方先行支付並取得所有權；三、乙方（陳惠君；以下同
）承諾以拍定日起算111年4月19日至111年6月18日應尋得資
金以登記名義人向甲方以1,688萬元買回並應另行支付甲方
服務費100萬元。四、拍定取得及往後買回之過程所產生之
稅規費及必要費用皆由乙方負擔。五、乙方如無法於上述期
限内買回，甲方出資的全部金額1,688萬元整，從111年6月1
9日起乙方須支付每月1.5％利息給甲方至買回為止」等內容
（見原審卷第127頁）；另系爭同意書則記載：「一、甲方
（吳Ｏ珠；下同）同意從簽此同意書起算至112年6月19日止
，無償借用給乙方（陳惠君；下同）使用，乙方得於借用期
間期滿前以新臺幣1,700萬元承購借用標的；二、上述借用
期限内，乙方如無購買，借用期限屆滿時乙方需無條件搬離
上述標的並依原狀點交歸還甲方業管。…」，並加註「屋内
物品如112年6月30日無搬走，視同廢棄（物）處理無誤，確
認人陳惠君」等內容（見原審卷第129頁），可資證明系爭
房屋實仍吳Ｏ珠出資投標取得所有權，陳惠君僅得於約定期
限内買回，並得借用至112年6月19日為止，是其抗辯與吳Ｏ
珠就系爭房屋有借名登記關係之情詞，亦無可採。
⒊綜上，陳惠君所辯其與吳Ｏ珠間就系爭房屋存在借名登記之法
律關係，為不可採；其復未能證明被上訴人與吳Ｏ珠間就系
爭房屋之買賣，實係基於通謀虛偽之意思表示而為之，或被
上訴人並非善意第三人不受善意保護，未取得系爭房屋所有
權，在被上訴人已登記為系爭房屋之所有權人情形下，陳惠
君既未能舉證其有何占有使用系爭房屋之法律上權源，自屬
無權占有系爭房屋。
㈡被上訴人依民法767條第1項規定，請求陳惠君及黃正興（承
租人）遷讓返還系爭房屋，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。上開規定所有人對於無權
占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，
即間接占有亦包括在內（最高法院82年度台上字第1178號民
事裁判意旨參照）。
⒉被上訴人已於113年1月17日取得系爭房屋之所有權，陳惠君
對被上訴人而言，就系爭房屋已為無權占有，已如前述，而
陳惠君於112年7月4日更換系爭房屋門鎖，並將房屋分別出
租予黃正興、蔡Ｏ宇、陳Ｏ哲居住，而黃正興現仍承租居住系
爭房屋等情，亦據兩造所不爭執。則陳惠君即為系爭房屋之
間接占有人，而黃正興則為直接占有人（民法第940條、第9
41條參照）。黃正興雖與陳惠君締結租賃契約而占有使用系
爭房屋，惟其與陳惠君所締結之租賃契約，既屬債權契約，
自不拘束契約以外之第三人，又陳惠君就系爭房屋既無權占
有使用，黃正興自不得主張占有連鎖而得以前述租賃契約對
抗作為所有權人之被上訴人，是對被上訴人而言，黃正興就
系爭房屋，同屬無權占有。陳惠君與黃正興既無占有使用系
爭房屋之合法權源，被上訴人請求陳惠君、黃正興遷讓返還
系爭房屋，為有理由而應予准許。
㈢被上訴人依民法第179條規定，請求陳惠君給付不當得利，有
無理由？得請求之金額為若干？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又按無權占用他人土地，
可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。而基地租
金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位
置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受
利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年
度台上字第1894號民事裁判意旨參照）。又城市地方供營業
用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一
般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97
條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議參照）。
⒉經查，陳惠君前於112年7月4日更換系爭房屋門鎖後，即將系
爭房屋出租予黃正興每月租金7,000元、蔡Ｏ宇每月租金1萬
元（已退租搬離）、陳Ｏ哲每月租金5,000元（已退租搬離）
，每月所得租金共計22,000元（見不爭執事項㈣），顯見陳
惠君占用系爭房屋，並非供自住，而係用作出租，而類如營
業行為，揆諸上揭說明，其無權占有系爭房屋所受有相當租
金之不當得利金額，自不受土地法第97條之限制。審酌陳惠
君就系爭房屋同時期分別出租予包括黃正興等3人，每月可
得租金逾2萬元，足徵陳惠君無權占有系爭房屋每月可獲相
當租金之不當得利，應逾2萬元之譜。被上訴人請求陳惠君
應自其所有權登記日即113年1月17日起，至遷讓返還系爭房
屋之日止，按月給付不當得利11,317元，既尚未超過陳惠君
每月所得租金之利益，亦應准許。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規
定，請求陳惠君及黃正興應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，
並請求陳惠君應自113年1月17日起至返還系爭房屋之日止，
按月給付被上訴人11,317元之不當得利，為有理由，應予准
許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指
摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又
本件事證已明，兩造其餘攻防及證據，經斟酌後認均不足以
影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 9 月 3 日 民事第六庭
審判長法 官 郭宜芳 法 官 徐彩芳 法 官 李怡諄以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。 中 華 民 國 114 年 9 月 3 日
書記官 梁雅華