臺灣高等法院高雄分院民事判決
114年度上字第42號
上 訴 人 翁以軒
訴訟代理人 錢政銘律師
被 上訴 人 莊瑞樘（原名莊基勝）
訴訟代理人 湯瑞科律師
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國113年12
月31日臺灣屏東地方法院113年度訴字第279號第一審判決提起上
訴，本院於114年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳佰零柒萬伍仟肆佰元，及自民國
一一三年五月十九日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算
之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決第二項所命給付，於上訴人以新臺幣柒拾萬元供擔保後得
假執行，但被上訴人如以新臺幣貳佰零柒萬伍仟肆佰元預供擔保
，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊經訴外人天Ｏ不動產有限公司（下稱天Ｏ
公司）居間仲介，於民國111年7月4日與被上訴人簽定不動
產買賣契約書（下稱系爭契約），向被上訴人以新臺幣（下
同）1,153萬元購買屏東縣○○市○○段0000○號建物（門牌號碼
同市○○街000巷0號，權利範圍全部，下稱系爭房屋）。伊已
交付價金予被上訴人，被上訴人於111年7月25日辦畢所有權
移轉予伊，嗣於111年8月間點交系爭房地。詎伊於113年3月
19日經友人告知，始知悉系爭房屋於110年11月18日凌晨4時
許，曾發生第三人莊Ｏ慶在屋內疑似發生自縊，送醫後於110
年11月30日死亡等情（下稱系爭事件）；縱莊Ｏ慶非自殺，
亦屬在系爭房屋專有部分內發生意外死亡之非自然死亡等情
，而構成凶宅，已使系爭房屋具有交易價值貶損等瑕疵；且
被上訴人委託天Ｏ公司出售系爭房地，議約時故意不告知系
爭事件，自應負物之瑕疵擔保責任。又系爭房屋因系爭事件
影響交易價格及伊之居住安穩，亦有違內政部訂定之「成屋
買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「應記載事
項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書」等保護
他人之法律，被上訴人應賠償伊所受損害。爰依民法第354
條第1項、第359條、第179條規定、第184條及「成屋買賣定
型化契約應記載及不得記載事項」第1點「應記載事項」之
「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書」等規定，提請
本訴，請求擇一為有利於伊之判決等語。並聲明：㈠被上訴
人應給付上訴人2,075,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准
宣告假執行。
二、被上訴人則以：否認莊Ｏ慶係自縊或意外等非自然死亡，且
依臺灣屏東地方檢察署相驗屍體證明書亦記載莊Ｏ慶死亡方
式不詳，直接死亡原因係多器官衰竭，況當時莊Ｏ慶之家屬
報案莊Ｏ慶自殺等內容並不可考。又莊Ｏ慶於系爭事件發生前
有飲酒，在系爭房屋內發現呼吸心跳停止後，送往醫院搶救
，經過10幾天才死於醫院，並非死於系爭房屋專有部分內，
故系爭房屋並非凶宅。倘認系爭房屋有價值減損，亦應以鑑
定報告所載之減損數額1,839,000元為準等語置辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判
決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人2,075,400元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢
願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回；㈡
如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、不爭執事項：
㈠於被上訴人持有系爭房屋所有權之期間，莊Ｏ慶於110年11月1
8日凌晨3時許，在系爭房屋車庫內，呈現背靠鐵架、脖子靠
在繩子上之姿勢，經同居人發現後報案，屏東縣政府消防局
受理後出動救護車前往急救處置，送往屏基醫療財團法人屏
東基督教醫院（下稱屏東基督教醫院）急救前，莊Ｏ慶已心
肺功能停止，經醫院急救後恢復呼吸、脈搏、血壓等生命徵
象，後仍於110年11月30日在屏東基督教醫院死亡。
㈡臺灣屏東地方檢察署（下稱屏東地檢署）於111年3月29日出
具之110年度相字第843號相驗報告書載有，莊Ｏ慶之解剖鑑
定結果為因疑繩索繞頸窒息併發缺氧性腦病變造成腦死導致
多重器官衰竭死亡，死因和事發當時之事情相關，但因距事
故發生時間太久，較難確認其自、他為之可能性，死亡方式
歸類為「未確認」等語，研判死亡原因為多器官衰竭，死亡
方式為不詳等語。
㈢上訴人經天Ｏ公司居間仲介，於111年7月4日以總價1,153萬元
向被上訴人購買系爭房地，兩造並於同日簽定系爭契約，及
與天Ｏ公司簽訂不動產買賣價金履約保證申請書。
㈣系爭房地之買賣價金已給付完畢，並於111年7月25日辦理所
有權移轉登記及交付上訴人。
㈤被上訴人在出售系爭房地之不動產委託銷售標的現況說明書
（成屋，下稱系爭現況說明書）第40項「本標的是否曾發生
兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」內容
勾選「否」，並於該項親自簽名。
㈥被上訴人於出售系爭房地之過程並未告知上訴人系爭房屋內
曾發生自殺事故。
㈦上訴人於113年4月9日寄發屏東北平路郵局000026號存證信函
予被上訴人，內容略以：上訴人買受系爭房地後居住其內，
於113年3月19日經由友人無意間告知系爭房屋於110年11月1
8日凌晨4時許，發生當時住戶莊Ｏ慶於屋內上吊自殺死亡等
情，本人始知系爭房屋係凶宅，嗣與被上訴人於113年3月21
日協商無果，爰依民法第356條等規定，以本函通知系爭房
屋有瑕疵之通知，並同時為減少價金至少250萬元主張等語
，寄送被上訴人部分因退件而未收受該函。上訴人後於113
年4月11日以iMessage將上開存證信函內容傳送與被上訴人
，被上訴人友人林Ｏ貞於113年4月12日透過LINE回復上訴人
，並稱代被上訴人轉達，該函與事實不合，內容無法認同，
也不是事實，請不要道聽塗說等語。
㈧上訴人前對被上訴人提起詐欺之刑事告訴，告訴意旨略以：
被上訴人出售系爭房地予上訴人時，消極隱匿不告知系爭房
屋內有發生莊Ｏ慶上吊自殺而死亡事件，致上訴人陷於錯誤
，於111年7月4日與被上訴人簽立系爭契約等，並已全數給
付價金等語，經屏東地檢署檢察官以113年度偵字第8236號
不起訴處分，上訴人不服提請再議，經臺灣高等檢察署高雄
檢察分署（下稱高雄高分檢）以113年度上聲議字第2393號
發回續查。後經屏東地檢署檢察官以113年度偵續字第80號
再為不起訴處分，經上訴人聲請再議，高雄高分檢嗣以114
年度上聲議字第912號再發回續查。
㈨系爭房地經原法院囑託牛津學堂不動產估價師事務所鑑定結
果，以本件系爭房地於111年7月4日之合理價值、減損比率
及其價格為：系爭房地若非發生自縊事件之總價為10,219,0
00元（正常價格）；因發生自縊事件造成之減價數額為1,83
9,000元（減損比率為18％）；系爭房地發生自縊事件下之總
價為838萬元（特定價格）。
五、本件爭點：
㈠莊Ｏ慶在系爭房屋內是否發生非自然死亡情事，而構成物之瑕
疵？
㈡上訴人依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條規
定，擇一請求被上訴人給付2,075,400元本息，有無理由？
六、本院之判斷：
㈠莊Ｏ慶在系爭房屋內是否發生非自然死亡情事，而構成物之瑕
疵？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而
出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其
契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，
買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359
條分別定有明文。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強
行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自
由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自
應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照
）。惟以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義
務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第
366條亦有明定。
⒉又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交
易觀念，或依當事人之意思，認為物應具備之價值、效用、
或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者
為限（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。又
是否構成物之瑕疵之判準，應優先審查是否符合當事人約定
之物之性質，倘當事人未明白約定時，則依契約所預定之效
用而定，再依物是否合乎通常之可使用性，或當事人通常可
期待之性質而定，亦即應取決「一般理性之通常買受人」對
物之效用品質之期待水平為斷。而買賣標的之房地，若屋內
曾發生凶殺或自殺致死等事故（即一般俗稱「凶宅」），雖
不致對於該房地造成物理性之損傷，惟衡諸一般社會民情與
大眾之觀感及認知，對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存
有嫌惡畏懼心理，除將對該房地之居住品質心生疑懼，且會
在心理層面造成相當之負面影響。在交易市場及實務經驗中
，具有此類非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願
及購買價格，因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之
低落，造成其經濟性之價值減損，自屬於物之瑕疵。而自殺
者之自殺行為與死亡結果如未產生重大因果偏離，結果之發
生與最初行為人之行為仍具緊密關連性時，即使自殺者並未
陳屍屋內，其為自殺行為之房地，仍因發生自殺致死之事故
，導致價值貶損而有物之瑕疵。至事故發生距離交易之遠近
，房地實際減損價值若干，僅係瑕疵程度問題，不影響瑕疵
存在之認定。
⒊經查：
⑴被上訴人在系爭現況說明書第40項「本標的是否曾發生兇殺
、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」內容勾選
「否」，並於該項親自簽名，有系爭現況說明書為證（見原
審卷一第55至57頁），亦為兩造所不爭（見不爭執事項㈤）
，足徵兩造已特別約定在被上訴人產權持有期間內，就系爭
房屋如曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒所列舉之相類性質
行為，被上訴人應負確實告知上訴人之義務。
⑵而查：
①莊Ｏ慶於110年11月18日凌晨3時許，在系爭房屋車庫內，呈現
背靠鐵架、脖子靠在繩子上之姿勢，經其同居人即配偶李Ｏ
誼發現後報案，屏東縣政府消防局受理後出動救護車前往急
救處置，送往屏東基督教醫院急救前，莊Ｏ慶已心肺功能停
止，經該院急救後恢復呼吸、心跳等生命徵象，後仍於110
年11月30日在該院死亡，有屏東縣政府消防局113年5月9日
屏消護字第11330868900號函檢附救護紀錄表、緊急救護案
件紀錄表、屏東基督教醫院113年5月20日(113)屏基醫內字
第1130500069號函檢附病歷資料等件在卷可稽（見原審卷一
第81至254頁），且為兩造所不爭（見不爭執事項㈠）。就莊
Ｏ慶之死亡原因及方式經屏東地檢署檢察官相驗報告書記載
略以：莊Ｏ慶之解剖鑑定結果為因疑繩索繞頸窒息併發缺氧
性腦病變造成腦死導致多重器官衰竭死亡，死因和事發當時
之事情相關，但因距事故發生時間太久，較難確認其自、他
為之可能性，死亡方式歸類為「未確認」等語，研判死亡原
因為多器官衰竭，死亡方式為不詳等語，有屏東地檢署檢察
官111年3月29日110年度相字第843號相驗報告書為證（見原
審卷二第269至273頁），復為兩造所不爭（見不爭執事項㈡
）。
②另經法務部法醫研究所（下稱法醫研究所）對莊Ｏ慶進行解剖
並鑑定之結果，發現：1.造成死者（按：即莊Ｏ慶）死亡之
原因為窒息併發缺氧性腦病變，造成腦死，導致多器官衰竭
。死因和事發當時之事情相關，但因距事故發生時太久，較
難確認其自、他為可能性，死亡方式歸類為「未確認」。2.
死者送抵屏東基督教醫院時，呈現「死亡之狀態」，家屬所
述為「上吊」造成，研判造成死者之死因為缺氧性腦病變導
致腦組織不可逆之變化，造成腦死，最終導致多器官衰竭死
亡（見本院卷第69頁）。經本院再向法醫研究所函詢之結果
，據法醫研究所函覆以：本件造成死亡之原因為窒息併發缺
氧性腦病變，造成腦死，導致多器官衰竭死亡，死因和事發
當時脖子邊有照明燈的電線相關，不論死亡方式為自為（殺
）、他為（殺）或意外，均非因疾病所造成，可排除死亡方
式為「自然死」等情，有法醫研究所114年7月29日法醫理字
第11400034080號函可稽（見本院卷第227頁）。
③又證人即莊Ｏ慶之配偶李Ｏ誼到院證稱：當天我跟莊Ｏ慶發生口
角，莊Ｏ慶把我趕出去，後來我就傳訊息跟莊Ｏ慶講說要離婚
，並要求莊Ｏ慶要處理積欠我媽媽的債務，後來我就回家，
直接上了3樓，其間雖有一直以訊息跟莊Ｏ慶聯絡，但在大約
凌晨3點多的時候，莊Ｏ慶就開始沒有回我訊息，我也沒有想
太多，我後來是接到朋友的電話，叫我去看看莊Ｏ慶到底怎
麼了，我就到樓下去，當時要打開車庫門打不開，也找不到
鎖匙，我就直接撞門，撞進去之後，發現是莊Ｏ慶用掃把柄
當門閂拴住門，當時就看到莊Ｏ慶坐在車庫的地板上，他的
脖子有用像電燈延長線的物品纏繞著，繞了很多圈，而且繞
的很緊，我當時趕快先把電線解開，然後叫莊Ｏ慶，他都沒
有反應，當時有摸莊Ｏ慶看他還有沒有在呼吸，但是莊Ｏ慶已
經沒有呼吸，我就打電話叫救護車，救護車到的時候，急救
人員就說莊Ｏ慶沒有呼吸心跳了，之前在疫情期間，有2次因
為錢的問題，也有像這次這樣上吊的情況，但是我很快就發
現了等語（見本院卷第173頁至第174頁）。
④而觀證人李Ｏ誼報案後，經急救人員趕赴現場時，莊Ｏ慶已無
呼吸、心跳及血壓，亦無法測得體溫，有救護紀錄表可佐（
見原審卷一第83頁），證人李Ｏ誼於報案時並已稱莊Ｏ慶自殺
等情，亦有屏東縣政府消防局緊急救護案件紀錄表可憑（見
原審卷一第85頁）。再參莊Ｏ慶經緊急送醫至屏東基督教醫
院時，已無心跳及血壓，臉部、嘴唇發紺，且「脖子明顯勒
痕痕跡約10公分」，四肢冰冷，觸診頸動脈無自發性呼吸及
心跳等情，有屏東基督教醫院急診病歷可證（見原審卷一第
89頁、第91頁、第97頁），是由前揭急救人員至現場所觀測
，以及莊Ｏ慶經送至屏東基督教醫院時之生理狀況，與證人
李Ｏ誼上開證述相符，且當時莊Ｏ慶脖子亦有明顯勒痕痕跡，
亦與證人李Ｏ誼所證述發現莊Ｏ慶時，其脖子遭類似電線纏繞
之證述相符，證人李Ｏ誼之證述自屬可信。被上訴人徒以證
人李Ｏ誼於屏東地檢署偵查期間所為證述與本院審理時所為
證述相異，且因依證人李Ｏ誼所證，莊Ｏ慶尚與李Ｏ誼之母有
金錢借貸關係，具利害衝突，證詞憑信性存疑，故依案重初
供之原則，證人李Ｏ誼於本院所為證述應不可信云云，難認
有理。
⑤是由上述證人李Ｏ誼發現系爭事件甫發生時之客觀狀況，以及
急救人員到場及莊Ｏ慶送醫至屏東基督教醫院時身體所呈現
之生理徵候，莊Ｏ慶既在系爭房屋車庫內呈現背靠鐵架、脖
子遭繩子纏繞之上吊姿勢，且經證人李Ｏ誼發現後，至送醫
前，莊Ｏ慶已無呼吸、心跳及血壓，且四肢冰冷等情，再參
法醫研究所上開解剖並鑑定之結果顯示莊Ｏ慶送抵屏東基督
教醫院時，已呈現「死亡之狀態」等情綜合以觀，縱莊Ｏ慶
經送醫搶救而回復呼吸及心跳，惟莊Ｏ慶既因上吊之故導致
缺氧，使腦組織產生不可逆之變化，堪認莊Ｏ慶應於系爭房
屋車庫內因上吊之求死行為，而已於經證人李Ｏ誼發現時死
亡，當屬自殺行為，揆諸前揭論述，系爭房屋已符上揭凶宅
之定義，客觀上足認對市場個別交易條件，產生負面影響，
造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，具有瑕疵。
㈡上訴人依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條規
定，擇一請求被上訴人給付2,075,400元本息，有無理由？
⒈按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一
經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於
應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內
，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號
判決先例意旨參照）。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出
賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得
利之法律關係請求返還。
⒉本件系爭房地經原法院囑託牛津學堂不動產估價師事務所鑑
定結果，以本件系爭房地於111年7月4日之合理價值、減損
比率及其價格為：系爭房地若非發生自縊事件之總價為10,2
19,000元（正常價格）；因發生自縊事件造成之減價數額為
1,839,000元（減損比率為18％）；系爭房地發生自縊事件下
之總價為838萬元（特定價格）（見不爭執事項㈨）。本院審
酌認為，由契約自由精神，買賣標的之價格既由雙方議定，
原則上即應予以尊重，且特定標的物之買受人之所以購買該
特定標的，往住多有其特殊考慮，甚至包括個人特殊偏好及
主觀價值之認定在內，而因特定事由而致標的價格有所減損
，應以該特定事由可能影響原買賣價格之程度決之。系爭房
地既可認係屬凶宅，客觀上已足以影響市場交易價格，俱如
前述，參照前揭鑑定報告，系爭房地如為凶宅，可能減損交
易價格之比率既為18％，則參酌上揭論述，自應以兩造原買
賣價格之18％，計算減損之金額，較為妥適，不應以鑑定單
位以第三人角度，參酌各項交易因素所計算得出之交易金額
為準。是依此計算之結果，系爭房地所減損之金額，應為2,
075,400元（計算式：1,153萬元×18％＝2,075,400元）。
⒊被上訴人雖稱前揭鑑定報告未區別縱莊Ｏ慶於系爭房屋中自殺
而屬凶宅，惟與一般被害人遭凶殺之情形有無區別，又系爭
房屋於居住上並無任何問題，上訴人主張系爭房屋為凶宅係
個人主觀感受云云。惟凶宅應構成物之瑕疵，已如前述；又
上開牛津學堂不動產估價師事務所對系爭房屋進行鑑價時，
既係採取比較法及成本法進行評估價格是否減損，並參酌考
慮臺灣各級法院非自然身故（上吊自殺）價值減損判決結果
後得出上開結論（見原審卷二第11頁至第13頁），顯見已針
對本件事實所示莊Ｏ慶係於系爭房屋內上吊自殺死亡之類型
進行鑑價，又其與兩造既無任何利害關係，其鑑定結果自無
不可信之處，被上訴人空言爭執前開鑑定報告為不可信云云
，不足為信。
⒋綜上，本件系爭房屋既可認係屬凶宅，被上訴人就其出賣之
系爭房屋自應負瑕疵擔保責任，上訴人得請求減少價金，則
被上訴人自受有溢領價金之利益，成立不當得利。系爭不動
產因有上揭瑕疵存在，系爭買賣契約應減少價金2,075,400
元，已如前述，上開價金減少後，被上訴人就該減少部分價
金，顯屬溢收，而獲有利益，經上訴人行使價金減少請求權
，即失其法律上之原因，就上訴人而言，自有多付價金之損
害，兩者間復有相當因果關係，上訴人依不當得利規定，請
求被上訴人返還2,075,400元，為有理由，應予准許。又上
訴人依不當得利之規定請求返還2,075,400元既有理由，則
上訴人其餘請求權基礎，在係擇一請求之情形下，本院爰不
再一一論駁，併敘明之。
七、綜上所述，上訴人依不當得利之規定，請求被上訴人給付2,
075,400元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年5月19日（
起訴狀繕本係於113年5月9日寄存送達，故於113年5月18日
發生送達效力，見原審卷一第259頁、第261頁之送達證書）
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬正當，應予
准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨
指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄
改判如主文第2項所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假 執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另 本件事證已明，兩造其餘攻防及證據，經斟酌後，認為均不 足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 114 年 9 月 17 日 民事第六庭
審判長法 官 郭宜芳 法 官 徐彩芳 法 官 李怡諄以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 17 日 書記官 梁雅華附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
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