臺灣高等法院高雄分院民事判決
114年度上字第113號
上 訴 人 曾基國
被 上訴 人 何謝梅花
何瓊玉
共 同
訴訟代理人 洪儀婧律師
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華
民國114年4月29日臺灣高雄地方法院114年度訴字第120號第一審
判決提起上訴，本院於114年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人參加原法院113年度司執字第26992號強
制執行事件(下稱系爭執行事件）拍賣程序，於民國113年8
月8日以新臺幣（下同）2,200,520元標得執行債務人陳子欣
、陳語豪(下合稱陳子欣2人)所有房屋（建物詳情如附表第1
欄所示，下稱系爭房屋）。被上訴人何謝梅花、何瓊玉於拍
定後，分別具狀以其等為系爭房屋坐落基地（地號如附表第
2欄所示）共有人，主張其等與陳子欣2人間具法定租賃關係
，依土地法第104條第1項規定，對系爭房屋行使優先購買權
。然查，系爭房地原本同屬訴外人顏玉娟所有，顏玉娟於71
年5月20日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予楊
柯絹江，何謝梅花則於81年7月7日以買賣為原因取得系爭土
地所有權後，於113年2月1日以贈與為原因，將土地應有部
分分別移轉登記予何瓊玉。可知何謝梅花或其前手取得系爭
土地所有權時，尚無民法第425條之1之規定，被上訴人或彼
等前手均無依適用該規定成立法定租賃關係之餘地。況何謝
梅花本為系爭房屋之抵押權人，其聲請本件強制執行拍賣系
爭房屋，待上訴人得標拍定後，始出面主張優先購買權，所
為亦有悖民法第148條誠信原則，屬權利濫用。為此，提起
本件訴訟，聲明求為確認被上訴人系爭房屋之優先購買權不
存在。
二、被上訴人則以：顏玉娟雖於民法第425條之1規定施行前，將
系爭土地單獨讓與楊柯絹江，然非不得以最高法院48年台上
字第1457號判例意旨及其法理為基礎，推定土地受讓人與讓
與人間，在系爭房屋得使用期限内有租賃關係，且土地法第
104條第1項規定之適用，亦不以租地建屋之情形為限。被上
訴人於系爭房屋拍賣時，既為系爭土地之所有權人，依土地
法第104條第1項後段規定，享有對系爭房屋有以同樣條件優
先購買之權。被上訴人於113年8月12日接獲執行法院通知後
，分別於113年8月14日、113年8月19日具狀聲明願依同樣條
件優先購買，亦未逾土地法第104條第2項所定10日之不變期
間，上訴人請求確認被上訴人之優先購買權不存在，自屬無
據等語置辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判
決廢棄。㈡確認被上訴人就系爭房屋之優先購買權不存在。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本院判斷：
㈠按確認法律關係之訴，非上訴人有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確
，上訴人在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危
險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。
系爭房屋由上訴人拍定後，因被上訴人具狀向執行法院聲
請以同樣條件優先購買，致使上訴人能否本於其拍定人地位
取得系爭房屋所有權，陷於不安定狀態，且此不安狀態得藉
消極確認判決加以除去，依上說明，上訴人具有確認利益。
㈡次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優
先購買之權土地法第104條第1項有明文規定。本條項所定：
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先
購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購
買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對
於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高
法院69年台上字第945 號判決先例、101年度台上字第567號
判決意旨參照）。職故，基地所有權人需證明房屋有坐落基
地之正當權源，即地上權、典權、租賃之關係，始有土地法
第104條第1項中段之適用。再者，土地法第104條第1項有關
優先承買權之規定，並未區分法定(推定)或意定租賃關係而
異其效果，考其立法規範目的，係使基地與基地上之建物合
歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（最高法院65年
台上字第530號、91年度台上字第2154號判決意旨參照）。
是以無論是「法定」租賃，抑或「意定」租賃關係，皆屬前
開法規範目的所涵攝之範圍。
㈢被上訴人主張：系爭房屋坐落之基地即系爭土地，原本同屬
顏玉娟所有；顏玉娟於71年5月20日以買賣為原因，將上該
土地所有權移轉登記予楊柯絹江，自己仍保有系爭房屋所有
權等情，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本暨異動索引（
原審審訴卷第93-95頁）、土地登記簿（本院卷第127-131頁
）足憑。足認系爭房地因顏玉娟於71年間單獨將系爭土地讓
與楊柯絹江後，系爭房屋與系爭土地分屬相異之人所有。上
該屋地所有權分屬相異之人時間雖係於民法第425條之1規定
施行前（89年4月21日增訂、89年5月5日施行）。然參諸民
法第425條之1立法理由：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與
他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上
見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人
繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，
當屬租賃」，以及司法院、行政院立法說明：「房屋性質上
不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人
所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及
房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48
年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會
議決議參照），應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用
土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃
。為杜爭議並期明確，爰將其明文化」等語，顯然是將常年
來實務肯認及採行之法律見解予以明文立法，而前開法律見
解則是遵行促進土地利用，安定社會經濟之社會公益信念，
以及適當保障當事人經濟與財產權益之公平正義原則等法理
念而來，是以，若土地或房屋所有權讓與他人、或分別讓與
相異之人之事實，係發生在民法第425條之1規定公布施行之
前，讓與人與受讓人間或受讓人彼此間，應仍得援引前開法
理念而為主張（最高法院108年台上字第1884號判決意旨參
照）。是而被上訴人援上法理，主張顏玉娟（房屋所有人）
與楊柯絹江（土地所有人）間，應推斷彼等之間成立租賃關
係，洵屬可採。上訴人徒持己見，謂無依法理推斷租賃關係
存在餘地云云，即非可取。職此，被上訴人主張陳子欣2人
因繼承取得系爭房屋所有權；被上訴人因買賣、贈與而輾轉
取得系爭土地所有權後，被上訴人與陳子欣2人間亦存在法
定租賃關係，亦屬可採。則被上訴人於陳子欣2人所有系爭
房屋經拍賣程序出售予拍定人即上訴人時，依土地法第104
條第1項中段規定及前揭說明，對系爭房屋主張優先購買權
，洵屬有據。
㈣系爭執行事件係何謝梅花以陳子欣2人積欠債務未償為由，持
確定之支付命令為執行名義，聲請對系爭房屋強制執行，為
兩造所不爭執，並經本院核閱系爭執行事件卷無訛。是核何
謝梅花聲請強制執行拍賣系爭房屋之行舉，既為滿足債權所
為，自無違法或不當之處；而何謝梅花行使前述優先購買權
，亦為法律所賦予，且無限制倘兼為執行債權人時，即不得
行使是該先買權。上訴人以何謝梅花聲請強制執行拍賣房屋
，待上訴人得標拍定後，始出面主張優先購買權，所為有悖
民法第148條誠信原則，屬權利濫用云云，自非可採。
㈤上訴人主張：系爭屋地原同屬顏玉娟所有，顏玉娟僅以房屋
設定抵押權予何謝梅花，依民法第876條規定，上訴人於拍
定後即對系爭土地取得法定地上權，自應保護其權利云云。
惟按民法第876條第1項規定：「設定抵押權時，土地及其土
地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物
為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地
租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法
院以判決定之」，觀其文義及立法意旨，係在規範因實行抵
押權之執行程序，導致土地、土地上房屋異其「所有權人」
時之法律關係，故解釋上，上該條文所稱「於抵押物拍賣時
，視為已有地上權之設定」，係指拍定人依強制執行法第98
條規定因受領權利移轉證書而取得所有權，致使建物與土地
之所有權分屬相異之人時，始有適用，非謂抵押物一經拍定
，即應視為已有地上權之設定。上訴人執此據為否定被上訴
人優先購買權係正當合法行使之理由，自屬無據。
五、綜上所述，上訴人請求確認被上訴人就系爭房屋之拍賣無優
先購買權存在，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無
不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由
，應駁回上訴。兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，
均不足以影響本判決之結果，爰不逐一贅論。
六、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。 中 華 民 國 114 年 9 月 30 日 民事第三庭
審判長法 官 許明進 法 官 秦慧君 法 官 蔣志宗以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 30 日 書記官 林家煜附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。 附表：
編號 建物建號及門牌號碼 建物坐落土地 登記面積 （平方公尺） 權利範圍 １ 高雄市○○區○○○段0000○號建物（高雄市○○區○○街00號，整編前為鳳北路220巷34號） 高雄市○○區○○○段00000○00000地號土地 第1層：36.00 第2層：46.80 第3層：46.80 騎樓：10.80 合計：140.40 全部 ２ 高雄市○○區○○○段0000○號建物（未保存登記，臨時建號） 高雄市○○區○○○段00000○00000地號土地 第1層：59.80 第2層：3.80 第3層：3.80 第4層：3.92 地下1層：15.40 合計：86.72 全部