臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度重上字第78號
上 訴 人 祭祀公業陳瑞好
法定代理人 陳金禎
訴訟代理人 蔡昆宏律師
複 代理 人 涂芳田律師
上 訴 人 立御建設股份有限公司
法定代理人 賴雅玲
訴訟代理人 何俊龍律師
被 上訴 人 陳明發
訴訟代理人 徐豪駿律師
被 上訴 人 陳冠宇
兼 上一 人
訴訟代理人 陳順發
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民
國113年2月22日臺灣彰化地方法院112年度重訴字第89號第一審
判決提起上訴，本院於中華民國114年8月20日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人祭祀公業陳瑞好(下稱祭祀公業)於民
國44年4月1日將其所有坐落重測前彰化縣○○鎮○○段00000地
號土地【重測後為彰化縣○○鎮○○段○00○00地號土地（下分稱
系爭00、00土地，合稱系爭土地）】出租予訴外人即伊等之
先祖陳○○耕作，其等並依耕地三七五減租條例（下稱減租條
例）訂立耕地租約（下稱系爭租約）。陳○○死亡後，系爭租
約由伊等分別繼承及再轉繼承。詎祭祀公業於108年3月26日
將系爭00、00土地分別以每坪新臺幣（下同）11萬6,000元
、4萬6,900元價格，而與同段00地號土地（下稱系爭00土地
），合併以總價金共計4,800萬1,400元，出售予上訴人立御
建設股份有限公司（下稱立御公司），上訴人同時訂有不動
產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），祭祀公業已於110年1
0月20日以判決移轉為原因，將系爭土地所有權移轉登記予
立御公司（下稱系爭移轉登記），惟未依減租條例及土地法
第104條第1項規定通知伊等行使優先承買權，伊等自得行使
優先承買權，請求立御公司塗銷系爭移轉登記；及祭祀公業
應依系爭買賣契約，將系爭00、00土地依序以每坪11萬6,00
0元、4萬6,900元價格出售與伊等，並於伊等給付系爭土地
之買賣價金1,525萬5,807元後，將系爭土地所有權移轉登記
予伊等等情，爰依減租條例第15條、土地法第107條、民法
第460條之1等規定，求為命：㈠確認被上訴人就系爭土地有
優先承買權存在。㈡立御公司應塗銷系爭移轉登記。㈢祭祀公
業應依系爭買賣契約，將系爭00、00土地依序以每坪11萬6,
000元、4萬6,900元之價格，出售與伊等。㈣祭祀公業應於伊
等給付1,525萬5,807元後，將系爭土地移轉登記予伊等公同
共有（原審就上開部分為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服
，提起上訴。未繫屬本院者，不予贅述）。並答辯聲明：上
訴駁回。
二、上訴人則以：彰化縣政府於60年6月25日發布田中都市計畫
，將系爭00、00土地之使用分區分別變更為住宅區、人行步
道用地，系爭土地已非耕地。其後，被上訴人雖仍登記為系
爭租約之承租人，然系爭租約已非屬耕地租約。又被上訴人
並未依系爭租約在系爭土地上種植稻作，而有未自任耕作之
情形，依減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約應屬
無效，其等自不得主張優先承買權。況立御公司已於111年1
0月20日依減租條例第17條第1項第5款規定，以起訴狀繕本
送達被上訴人而終止系爭租約，被上訴人自不得依已終止之
系爭租約，主張有優先承買權。另被上訴人陳明發為祭祀公
業之派下員，其前已同意祭祀公業出售系爭土地，嗣後再以
承租人身分主張優先承買權，亦有違誠信。又伊等就系爭買
賣契約之買賣條件除系爭土地外，尚包含系爭00土地，惟被
上訴人僅就系爭土地主張優先承買權，不符合系爭買賣契約
之同一條件，其等行使優先承買權不合法等語，資為抗辯。
並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部
分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠系爭租約仍為有效之耕地租約：
⑴被上訴人主張伊等之先祖陳○○與祭祀公業就系爭土地訂有系
爭租約，陳○○死亡後，由伊等分別繼承及再轉依序繼承系爭
租約，並已依減租條例第20條續定租約。後祭祀公業將系爭
土地出售立御公司，並簽訂系爭買賣契約，及已為系爭移轉
登記等情，有系爭土地第二類登記謄本、系爭租約、耕地三
七五租約變更申請書、非現耕繼承人同意書、彰化縣田中鎮
公所受理單獨申請租約登記申請書及系爭買賣契約等為證（
見原審卷一第19頁、卷二第97頁至第103頁、本院卷一第281
頁至第285頁、291頁至第297頁、第303頁），且為上訴人所
不爭執，堪信為真正。
⑵上訴人雖辯稱系爭土地已於60年6月25日變更為非耕地，系爭
租約非屬耕地租約，且立御公司於111年10月20日對被上訴
人終止系爭租約等語，並提出起訴狀影本為證。然查：
①按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依減租條例收回自耕外
，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，減租條例第20條定
有明文。復按出租人之耕地，在租賃關係存續中，雖經編為
都市計畫建築用地，依土地法第83條規定承租人仍得繼續為
原來之耕地使用，在出租人合法終止租約收回土地之前，並
不變更其耕地租賃之性質（最高法院110年度台上字第2586
號、103年度台上字第2403號判決、101年度台上字第2060號
裁定意旨參照）。查，系爭土地係陳○○於44年4月1日承租，
並非於60年6月25日系爭土地經編定為住宅區及人行道用地
後始承租（地目等則制度於106年1月1日廢止）。且陳○○死
亡後，由被上訴人分別繼承及再轉繼承系爭租約，及依減租
條例第20條續定租約，亦如前述，堪認被上訴人與祭祀公業
間所成立之系爭租約為耕地租約。再查，證人陳文貴於原審
證稱：被上訴人在系爭土地有種植香蕉等語（見原審卷二第
57頁至第58頁）；且參諸上訴人所提空照圖所示，系爭土地
上仍有種植林木（見原審卷二第33頁），可知被上訴人分別
繼承及再轉繼承系爭租約後，仍續植有林木而為耕地使用甚
明，依上說明，系爭租約自仍為有效存續之耕地租約。
②又按耕地出賣時，承租人有優先承受之權，出租人應將買賣
條件以書面通知承租人，出租人如違反是項規定而與第三人
訂立契約者，其契約不得對抗承租人，為減租條例第15條第
1項、第3項所明定。倘出賣人未將出賣條件以書面通知承租
人，該物權移轉契約，對承租人自不生效力，買受人以出租
人身分終止系爭租約，亦有未合（最高法院105年度台上字
第1505號判決意旨參照）。查，上訴人自陳其等訂立系爭買
賣契約後，並未將出賣條件以書面通知被上訴人，依前揭說
明，上訴人所為系爭移轉登記之物權契約，對被上訴人自不
生效力，買受人立御公司自無承受系爭租約而為出租人。則
立御公司以出租人身分終止系爭租約，於法未合，不生終止
之效力。上訴人所辯立御公司已終止系爭租約等語，亦屬無
據。
⑶另上訴人辯稱被上訴人未自任耕作，依減租條例第16條規定
，系爭租約無效等語，惟為被上訴人所否認。而按承租人應
自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違
反者，原訂租約無效，此觀減租條例第16條第1項、第2項規
定即明。如承租人消極的不為耕作而任其荒廢，則生出租人
得否依同條例第17條第1項第4款規定終止租約之問題（最高
法院113年度台上字第941號判決意旨參照）。查，系爭土地
上現仍植有林木，核如前述，堪認被上訴人仍就系爭土地作
為耕作使用，其等縱未在系爭土地上種植稻作或其他經濟作
物，揭諸前開說明，僅係被上訴人是否有消極不為耕作情形
，而為出租人即祭祀公業得否依減租條例第17條第1項第4款
規定終止系爭租約之問題，並非被上訴人有減租條例第16條
第1項、第2項所定承租人未自任耕作，原訂租約無效情形。
上訴人所辯被上訴人未自任耕作，依減租條例第16條規定，
系爭租約無效等語，仍無可採。
㈡被上訴人主張依減租條例第15條規定，其等就系爭土地有優
先承買權，為有理由：
⑴又按依減租條例第17條第1項第5款規定，耕地租約於租佃期
限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人固
得提前終止租約，然耕地承租人非不得於租約終止前，依減
租條例第15條第1項規定，以書面表示優先承受出賣之耕地
（最高法院110年度台上字第198號判決意旨參照）。查，系
爭租約仍為有效之耕地租約，且未經合法終止；並上訴人買
賣系爭土地後，均未以書面通知被上訴人行使優先承買權，
核如前述。則被上訴人主張依減租條例第15條第1項規定，
就系爭土地有優先承買權等語，應屬有據。至上訴人雖辯稱
依最高法院86年度台上字第3039號判決意旨，被上訴人無優
先承買權等語。然參諸該判決之基礎事實乃出租人於承租人
合法行使優先承買權前已先合法終止租約，與系爭租約尚未
經合法終止之情形不同，自難比附援引，併予敘明。
⑵上訴人復辯稱伊等係就系爭土地與系爭00土地合併買賣，惟
被上訴人僅就系爭土地行使優先承買權，並未就系爭00土地
表示優先承買，不符合系爭買賣契約之同一條件等語。然按
承租範圍僅為土地之一部分，就其餘部分無承租權，則於土
地出賣時，除該土地有不能分割之情形，承租人之優先承買
權，應限於承租範圍內之土地（最高法院112年度台上字第1
711號、111年度台上字第2832號、108年度台上字第1898號
、86年度台上字第2797號判決意旨參照）。查，被上訴人僅
就系爭土地與祭祀公業成立系爭租約，其等並未承租系爭00
土地，有系爭租約在卷可憑（見原審卷一第55頁），且為兩
造所不爭執，應可認定。揭諸上開說明，被上訴人僅得就系
爭土地主張優先承買權，其等就系爭00土地並無優先承買權
。又參諸系爭買賣契約，祭祀公業雖將系爭土地與系爭00土
地合併出售，然就系爭00土地與系爭土地，係分別記載出賣
之單價與面積（見原審卷二第97頁），上訴人亦未舉證證明
系爭土地與系爭00土地不能單獨使用，而須合併利用情事，
自難認被上訴人就非承租範圍內之系爭00土地亦有優先承買
權而須與系爭土地合併購買，應認被上訴人得僅就所承租之
系爭土地行使優先承買權。上訴人所辯被上訴人僅表示購買
系爭土地，並未以同一條件行使優先承買權等語，尚無可採
。
⑶再按優先承買權係形成權之一種，一經合法行使，即生與出
賣人按其與第三人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力。在
承租人之優先承買權範圍僅有部分基地之情形，所謂同樣條
件，係指實質相同，其內涵尚非不得綜合一切情況，探求買
賣當事人之真意，如買賣要素之價金訂定，是否考量其他主
客觀因素而須支出費用，實質影響土地所有人出售土地可收
取數額等具體情狀，以為認定；針對其他如付款方式、期限
、點交、違約賠償、瑕疵擔保等交易條件，亦非不得斟酌具
體情況及依誠信原則，視是否影響出賣人基於與第三人間契
約所得利益判斷之。查，上訴人就系爭00、00土地，分別以
每坪11萬6,000元、4萬6,900元之價格買賣，並其餘交易條
件如付款方式、期限、稅費及規費之負擔、點交、違約罰則
等事項，亦分別約定在系爭買賣契約第3條至第12條，有系
爭買賣契約在卷可參（見原審卷二第97頁至第103頁）。則
被上訴人主張依減租條例第15條規定，按其等優先承買範圍
，以系爭買賣契約之實質同一條件行使優先承買權，應屬可
採。
㈢被上訴人就系爭土地行使優先承買權，並無違反誠信原則：
⑴按民法第148條規定權利之行使，不得以損害他人為主要目的
之規定，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目
的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害
他人為主要目的，即不受該條規定之限制。又權利失效亦係
源於誠信原則，係以權利人不行使權利，已達相當之期間，
致義務人產生正當信賴，信賴權利人將不再行使其權利，並
以此作為自己行為之基礎，對義務人之行為有加以保護之情
形（最高法院110年度台上字第1330號判決意旨參照）。
⑵上訴人雖辯稱陳明發為祭祀公業之派下員，其已先同意祭祀
公業出售系爭土地，被上訴人嗣後再主張行使優先承買權，
違反誠信原則等語，並提出同意書為證（見原審卷一第277
、279頁）；然被上訴人已否認其等有何違反誠信原則情事
。查，觀諸該同意書所示，陳明發固有同意祭祀公業出售系
爭土地，然並無記載其有拋棄優先承買權之情，自難遽謂陳
明發已無行使優先承買權之意思。且上訴人並未舉證證明被
上訴人均已表示拋棄優先承買權。則被上訴人於上訴人就系
爭土地訂立系爭買賣契約後，基於承租人之地位，就系爭土
地行使優先承買權，乃其等權利之正當行使，難謂被上訴人
所得之利益甚小，而以損害上訴人為主要目的，尚難認被上
訴人有何違反誠信原則情事。則上訴人所辯被上訴人行使優
先承買權，違反誠信原則云云，亦無可採。
㈣綜上，被上訴人主張其等為系爭土地之承租人，上訴人並未
依減租條例第15條規定通知其等行使優先承買權，其等自得
依該規定就系爭土地行使優先承買權等語，應屬可採。又本
院依減租條例第15條規定准許被上訴人之請求，則被上訴人
另依土地法第107條、民法第460之1規定請求，核無再行審
酌必要，併此敘明。從而，被上訴人主張依減租條例第15條
規定，請求確認其等就系爭土地有優先承買權存在；立御公
司應塗銷系爭移轉登記；祭祀公業應依系爭買賣契約，將系
爭00、00土地依序以每坪11萬6,000元、4萬6,900元之價格
，出售與伊等；祭祀公業應於伊等給付1,525萬5,807元後，
將系爭土地移轉登記予伊等公同共有，為有理由，應予准許
。原審就上開部分，為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合
。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理
由，應駁回其上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 9 月 17 日 民事第六庭 審判長法 官 許秀芬 法 官 吳國聖 法 官 戴博誠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。 書記官 張惠彥中 華 民 國 114 年 9 月 17 日
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