臺灣高等法院民事判決
114年度上字第323號
上 訴 人 張正富
訴訟代理人 黃達元律師
被 上訴 人 陳麗雲
張耿豪
張詠綺
共 同
訴訟代理人 湯明亮律師
上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年8月23
日臺灣士林地方法院111年度訴字第1347號第一審判決提起上訴
，本院於114年9月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落臺北市○○區○○路○○段000○00000地號2筆土
地（下以地號簡稱，合稱系爭土地）為伊所有，訴外人即伊
弟張正全於民國80年間未經伊同意，無權占用系爭土地如原
判決附圖（下稱附圖）標示A1、A2所示範圍（面積依序為76
.8㎡、11.84㎡，合稱系爭基地），興建門牌臺北市○○區○○○道
0段00巷○○○○○○○00巷○0號二層房屋（下稱系爭建物），供其
全家居住使用。嗣張正全於000年0月00日死亡，系爭建物為
其繼承人即被上訴人陳麗雲（妻）、張耿豪（子）、張詠綺
（女）（分稱其名，合稱被上訴人）繼承而為該建物之公同
共有人。系爭建物無權占有系爭基地，被上訴人應予拆除並
返還系爭基地，暨給付占用之不當得利。爰依民法第767條
第1項前段、中段及第179條前段規定，求為命被上訴人拆除
系爭建物並返還系爭基地，及自111年6月7日起至返還系爭
基地之日止，按月連帶給付伊新臺幣（下同）5,305元之判
決（另上訴人於原審依民法第470條第2項規定為同前之請求
部分，於本院審理時陳明已不再主張〈本院卷第286頁、原審
卷二第47頁〉，與原審判命張耿豪拆除樓梯並返還附圖標示B
部分土地暨給付該部分土地之不當得利，未據張耿豪聲明不
服部分，均非本件審理範圍，不予贅述）。原審為上訴人敗
訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決關
於駁回後開第二、三項之訴及該部分假執行之聲請均廢棄。
㈡被上訴人應拆除系爭建物，並返還系爭基地予上訴人。㈢被
上訴人應自111年6月7日起至返還系爭基地之日止按月連帶
給付上訴人5,305元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人自行興建系爭建物，於81年11月16日
將該建物事實上處分權以26萬6,300元出售陳麗雲，陳麗雲
復於109年8月5日將之贈與張耿豪。依民法第425條之1規定
，推定系爭建物對系爭基地有租賃關係存在，而有占用之正
當權源；縱無租賃關係，上訴人前自承出借系爭基地予供張
正全全家居住，存有使用借貸關係，亦非無權占有。又系爭
土地附近生活機能不便，無商業活動，其情形以申報地價年
息10%計算相當於租金之不當得利，並非合理等語，資為抗
辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、系爭土地為上訴人所有，而系爭建物坐落於系爭基地，目前
房屋稅納稅義務人為張耿豪等事實，為兩造所不爭執（本院
卷第181頁），堪信為真實。
四、得心證之理由
㈠、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受民法第449條第1項規定之限制，民法第425條之1
定有明文。雖以「房屋所有權讓與」為明文，然未辦登記建
物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與
，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實
屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋
上應包括就無法辦理所有權登記之建物讓與事實上處分權之
情形，始符法意。查：
１、上訴人於81年間出具之切結書（下稱系爭切結書）記載：上
訴人申請坐落臺北市○○區○○○道0段00巷0號房屋（基地坐落0
00-0地號）確為本人於73年2月1日自建，惟因未辦理建物總
登記致無建物所有權狀等語，並於同年11月16日以26萬6,30
0元，將系爭建物之事實上處分權出賣予陳麗雲，及由陳麗
雲於82年間向稅捐稽徵處申報契稅，有上訴人不爭執其形式
真正之臺北市稅捐稽徵處士林分處113年1月11日函及所附契
稅申報書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、同處士林分
處80年11月13日函、81年6月19日函及上開切結書，暨同處8
2年度契稅繳款書為證（本院卷第153頁、原審卷一第388至3
94及114頁）。證人張文智證稱上訴人、張正全及陳麗雲依
序為伊大伯、叔叔及嬸嬸；伊自幼住在臺北市○○區○○○道0段
00巷00號，後來搬到同巷臨0-0號，00號在同巷0號建物斜對
面，臨0-0號在0號正旁邊；系爭建物原來是工寮，鐵皮屋頂
，主結構是木頭，只有一層約2公尺高，系爭建物於伊高中
時改建，伊為64年次，新蓋完大約2層，為水泥建物（本院
卷第214至219頁）。佐參契稅申報書及建築改良物買賣所有
權移轉契約書記載系爭建物為2層建物，構造為加強磚造，
面積各79.2㎡（原審卷一第390至391頁）。依樓層數及構造
情況，可見上訴人與陳麗雲買賣之建物，應為改建後之系爭
建物。
２、張文智雖證稱張正全向伊稱系爭建物為其興建供其居住云云
（本院卷第216、220頁），但亦證稱伊未見聞何人出資興建
系爭建物，不知道資金來源，不清楚何人發包營造，張正全
也未向伊說系爭建物為其出資興建（本院卷第217、220頁）
。是張文智僅見聞系爭建物興建的外觀，及聽聞張正全概略
說明系爭建物為伊蓋的要搬回來住等語，至於究為何人出資
而原始取得系爭建物所有權，則毫無所悉。另證人張振富及
洪淑芬均證述不知道張正全住的那間由何人出資興建（本院
卷第225、231至233頁），自難逕認系爭建物即為張正全出
資興建而原始取得系爭建物所有權。衡以系爭建物改建前為
上訴人所有工竂，坐落基地亦為上訴人所有，上訴人於改建
後又以所有人身分出售系爭建物予陳麗雲。可見系爭建物為
上訴人出資興建而原始取得所有權，復於興建完畢後，因未
辦理所有權第一次登記，僅將系爭建物之事實上處分權售予
陳麗雲供其弟張正全一家居住，較符常情。
３、上訴人固主張房屋稅籍資料，與產權得喪變更間，並無關聯
，且伊與陳麗雲間並無買賣系爭建物之私契，不能證明雙方
間有買賣契約；伊於73年6月16日取得系爭土地，系爭切結
書卻記載伊於73年2月1日自建，未取得土地前如何自建建物
；依房屋稅主檔查詢所示，1層起課年月不明，2層起課年月
為71年7月，與系爭切結書所載不同，可見稅籍資料所載建
物，乃已遭拆除之工寮，非系爭建物，無從再售予陳麗雲云
云。惟：建物稅籍資料雖不足以作為建物產權變動之直接依
據，然稅籍登記所載納稅義務人，通常係基於其對建物具有
事實支配為基礎而為登載，仍得作為權利移轉變動事實之佐
證，以及判斷建物權利歸屬之間接證明，則本院於綜合前開
證據後，自得將之作為認定事實之依據。是縱使上訴人與陳
麗雲間未另立系爭建物之書面買賣契約，也不足憑此為上訴
人有利證明。
４、又上訴人於73年6月16日取得系爭土地（原審卷一第36、40頁
），而系爭切結書記載上訴人係於73年2月1日自建（原審卷
一第394頁），對照上訴人提出74年11月5日空照圖時說明，
原同址木屋極為矮小全被樹林蓋住而未顯露等情（原審卷二
64頁），可見上訴人的確在74年以前即在系爭建物同址建有
木造工竂，自不因上訴人取得系爭土地時間逕認系爭切結書
所載上訴人有自建建物等情與事實不符。再者，系爭建物第
1、2層次之房屋稅起課年月分別為不明及71年7月（原審卷
一第28頁）。惟系爭建物設立稅籍資料，因年代久遠，查無
資料（本院卷第115頁）。且依74年11月5日空照圖所示（原
審卷二第66頁），系爭土地上林木叢生，未見任何兩層建物
。況上訴人自承原同址建物為木屋（原審卷二第64頁），且
證人張文智也證述工寮主結構為木頭等語（本院卷第217頁
），與稅籍資料所載第1、2層構造別均為加強磚造等情（本
院卷第137頁），並不相符。則前開房屋稅起課年月難認正
確無誤，無從憑此逕認現稅籍資料所載建物乃為已遭拆除之
工寮而非系爭建物。
５、至於系爭建物坐落之系爭基地面積為88.64㎡（76.8＋11.84＝88
.64），雖略大於該屋房屋稅籍書上所載79.2㎡（原審卷一第
398頁）。惟查無測量系爭建物課稅面積相關資料，有臺北
市稅捐稽徵處士林分處函可稽（原審卷一第396頁），是難
僅憑本件測量面積與房屋稅籍證明書上所載面積不到10%的
差異，即認二者必為不同建物。此外，位於000、000-0地號
土地之系爭建物，其主建物屬同一時期興建，有新北市結構
工程技師公會鑑定報告書可佐（原審卷二第126頁）。益徵
陳麗雲自上訴人買受系爭建物後並無增建，應屬可信。
㈡、據上開事證，堪認系爭建物應為上訴人出資興建而原始取得
系爭建物所有權，因該建物未辦第1次所有權登記，上訴人
僅將其事實上處分權讓與陳麗雲。嗣陳麗雲於109年8月5日
再將系爭建物之事實上處分權贈與張耿豪乙節，有財政部臺
北國稅局贈與稅免稅證明書、臺北市稅捐稽徵處士林分處11
2年5月2日函可稽（原審卷一第162、266頁）。從而，依首
揭說明，上訴人即系爭基地所有人，與系爭建物事實上處分
權受讓人即張耿豪間，推定在系爭建物得使用期限內有租賃
關係。上訴人主張系爭建物無權占用系爭基地云云，即無可
取。因此，上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第179
條前段規定，請求拆除系爭建物並返還系爭基地暨給付占用
之不當得利，均失所據。
五、綜上，上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第179條前
段規定，請求被上訴人拆除系爭建物及返還系爭基地，並應
自111年6月7日起至返還系爭基地之日止按月連帶給付5,305
元，為無理由，應予駁回。從而，原審就此為上訴人敗訴之
判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴意旨指摘原
判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 9 月 23 日 民事第七庭
審判長法 官 林翠華 法 官 饒金鳳 法 官 藍家偉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 24 日
書記官 黃立馨