臺灣高等法院民事判決
113年度上字第1136號
上 訴 人 楊竣同
訴訟代理人 徐志明律師
複 代理 人 戚本昕律師
林怡均律師
被 上訴 人 吳坤隆
訴訟代理人 孫大龍律師
參 加 人 國軍退除役官兵輔導委員會臺北市榮民服務處
法定代理人 黃信仁
訴訟代理人 葉子瑋律師
吳景誠
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國113年4
月18日臺灣臺北地方法院112年度訴字第2528號第一審判決提起
上訴，並為訴之一部撤回，本院於114年8月5日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、參加人之法定代理人原為董玉文，於民國113年8月1日變更
為黃信仁，黃信仁已具狀聲明承受訴訟，有民事補正狀及國
軍退除役官兵輔導委員會臺北市榮民服務處網站之處長簡歷
網頁截圖在卷可稽（見本院卷一第197至201頁），經核與民
事訴訟法第170條、第175條規定相符，應予准許。
二、上訴人於原審起訴聲明：㈠先位聲明：⒈被上訴人、原審被告
粘惠姿（下單獨逕稱姓名）應將臺北市○○區○○段○○段0000建
號建物（即附表一所示房屋，下稱系爭房屋）頂樓增建物（
即附表二所示增建物，下稱系爭頂樓增建物）騰空返還予上
訴人。⒉被上訴人應自112年1月1日起至其將系爭頂樓增建物
返還予上訴人之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）2萬
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％
計算之利息。㈡備位聲明：被上訴人、粘惠姿應將系爭頂樓
增建物騰空返還予參加人，並由上訴人代為受領。經原審判
決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，嗣於本院審理
中撤回對粘惠姿之上訴（見本院卷一第239至241頁），依民
事訴訟法第459條第1項前段規定，該部分已生撤回上訴之效
力（撤回部分即非本院審理範圍）。
貳、實體方面
一、上訴人主張：參加人為已故榮民即訴外人范中武（104年1月
11日死亡）之遺產管理人。伊前於111年10月20日向參加人
購得屬范中武所留遺產之臺北市○○區○○段○小段000地號土地
（即附表一所示土地，下稱系爭土地）及坐落其上之系爭房
屋，暨系爭頂樓增建物，並於同年12月30日完成所有權移轉
登記，辦妥上開建物之稅籍變更登記後，伊成為系爭房屋之
所有權人及系爭頂樓增建物之事實上處分權人。詎被上訴人
無權占用系爭頂樓增建物，又將之轉租予粘惠姿使用，被上
訴人無法律上原因而獲有每月2萬元至2萬2,000元不等之月
租金利益，致伊就系爭頂樓增建物之事實上處分權受損，爰
擇一依民法第962條、第184條第1項前段、後段、第179條、
第181條規定，先位請求被上訴人返還系爭頂樓增建物予伊
，並請求被上訴人應自112年1月1日起至返還系爭頂樓增建
物之日止，按月給付伊2萬元本息。如認伊非系爭頂樓增建
物之事實上處分權人，因參加人已在買賣契約記載買賣標的
物為「系爭房屋（含系爭頂樓增建物）」，而負有移轉系爭
頂樓增建物事實上處分權予伊之義務，伊自為參加人之債權
人，因被上訴人自始無權占有系爭頂樓增建物，參加人又怠
於行使其排除占有之權利，或怠於終止與被上訴人間就系爭
頂樓增建物之無償借貸法律關係，則依民法第242條、第179
條、第184條第1項前段規定，或依民法第242條、第470條第
2項、第962條、第179條規定，備位請求代位參加人請求被
上訴人應將系爭頂樓增建物騰空返還，並由伊代為受領。
二、被上訴人則以：系爭頂樓增建物有獨立出入口，並非系爭房
屋之一部，且范中武已於103年間將系爭頂樓增建物讓與伊
，並製有讓渡書，伊自該時即占有使用迄今，並有居住、修
繕、出租等實質管理行為，伊自為系爭頂樓增建物之事實上
處分權人。又參加人作為范中武之遺產管理人，其經法院許
可及標售之財產範圍僅有系爭房屋，本不及於系爭頂樓增建
物，縱上訴人買受取得系爭房屋，不當然擴及所有權範圍至
系爭頂樓增建物。另系爭頂樓增建物未辦保存登記，系爭房
屋之所有權移轉登記內容縱有此記載，或有以上訴人為納稅
義務人，亦不能使上訴人成為系爭頂樓增建物之事實上處分
權人，況參加人已表示當時標售之買賣標的物不及於系爭頂
樓增建物，是上訴人自無權請求排除占有，及請求伊賠償損
害或返還不當得利等語，資為抗辯。
三、參加人則以：范中武之遺產稅資料未顯示有系爭頂樓增建物
，伊未曾且無從占有、管理系爭頂樓增建物。又伊係因另案
修復漏水等事件擔任范中武之遺產管理人，受法院敗訴判決
確定後，為履行判決所命給付遂變賣系爭土地、系爭房屋，
而於該變賣之招標公告中並未有關於系爭頂樓增建物之記載
，且為變賣所委請鑑價範圍亦不包含系爭頂樓增建物，是系
爭頂樓增建物非變賣標的。況上訴人得標後與伊簽訂之系爭
房屋買賣移轉契約書並非伊所製作，伊僅於收受其交付之契
約書後，核對土地地號、建物門牌號碼無誤即用印，並無與
上訴人就系爭頂樓增建物達成買賣合意之意，是上訴人固得
標系爭土地及系爭房屋，惟其無由主張其為系爭頂樓增建物
之事實上處分權人等語，資為抗辯。
四、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，並撤回
對粘惠姿之上訴部分，上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴
人下開請求部分廢棄。㈡上開廢棄部分，⒈先位聲明：⑴被上
訴人應將系爭頂樓增建物騰空返還予上訴人。⑵被上訴人應
自112年1月1日起至其將系爭頂樓增建物返還予上訴人之日
止，按月給付上訴人2萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉備位聲明：被上訴
人應將系爭頂樓增建物騰空返還予參加人，並由上訴人代為
受領。⒊願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：
上訴駁回。
五、上訴人主張其向參加人以公開標售購得標的物包含系爭頂樓
增建物，自為該增建物之事實上處分權人，被上訴人無權占
用系爭頂樓增建物，擇一依民法第962條、第184條第1項前
段、後段、第179條、第181條規定，先位請求被上訴人返還
系爭頂樓增建物予其，及自112年1月1日起至返還系爭頂樓
增建物之日止，按月給付其2萬元本息；復因參加人依買賣
契約負有移轉系爭頂樓增建物事實上處分權予其之義務，參
加人怠於行使排除被上訴人占有之權利，或怠於終止與被上
訴人間就系爭頂樓增建物之無償借貸法律關係，備位依民法
第242條、第179條、第184條第1項前段規定，或依民法第24
2條、第470條第2項、第962條、第179條規定，代位參加人
請求被上訴人應將系爭頂樓增建物騰空返還，並由其代為受
領等情，為被上訴人、參加人所否認，各以前詞置辯。茲查
：
㈠查范中武原為系爭土地、系爭房屋之所有權人及系爭頂樓增
建物之事實上處分權人，且經臺北市稅捐稽徵處松山分處依
房屋稅條例第10條第1項規定，以102年3月6日函通知范中武
核定系爭頂樓增建物之房屋課稅現值為11萬5,000元，自101
年10月起併原有建物按住家用稅率課徵房屋稅等情，為兩造
所不爭執，有臺北市稅捐稽徵處松山分處102年3月6日函可
佐（見本院卷一第323頁），應堪予認定。又查，系爭頂樓
增建物坐落於系爭房屋所在4層樓公寓之屋頂平台，係經由
該棟公寓公共大門、樓梯進出，並設有獨立鐵門，與系爭房
屋並無相通，其屋頂係以鐵皮搭蓋而成，外牆為水泥鋪面，
室內設有客廳、廚房、衛浴、房間，室外連接頂樓平台等情
，有系爭頂樓增建物及該棟公寓樓梯之照片可稽（見原審卷
一第235、317、319、365至381頁），復為兩造所不爭執，
足見系爭頂樓增建物與系爭房屋在建築構造及使用上，均無
相互依存或輔助使用關係，而為各自獨立之建物，系爭頂樓
增建物非系爭房屋之附屬建物，是范中武就系爭房屋、系爭
頂樓增建物各取有所有權、事實上處分權。再者，因范中武
於104年1月11日死亡，且查無繼承人，參加人遂依臺灣地區
與大陸地區人民關係條例第68條、退除役官兵死亡無人繼承
遺產管理辦法第4條規定擔任范中武之法定遺產管理人，接
管范中武之遺產，並經原審法院以104年度司家催字第61號
裁定准予對范中武之大陸地區以外繼承人、債權人及受遺贈
人為公示催告後，復於110年間向原法院聲請變賣遺產即范
中武之系爭土地、系爭房屋，業經原法院於110年9月15日以
110年度司繼字第1006號裁定准參加人變賣范中武所有之系
爭土地、系爭房屋確定在案，有民事不動產變賣裁定聲請狀
、原法院前揭裁定及確定證明書可查（見原審卷一第161至1
67頁），則參加人於擔任范中武法定遺產管理人之時起接管
系爭土地、系爭房屋之所有權，及系爭頂樓增建物之事實上
處分權，而經原審法院於110年9月15日裁定准予其變賣系爭
土地及系爭房屋。
㈡上訴人雖主張其於111年10月20日向參加人購得范中武所遺系
爭土地、系爭房屋及系爭頂樓增建物，並於同年12月30日完
成所有權移轉登記與稅籍變更登記後，取得系爭頂樓增建物
之事實上處分權等情，據其提出系爭房屋之建築改良物所有
權買賣移轉契約書、房屋稅籍證明書為憑（見原審卷一第37
、39、43頁），惟依前述，參加人依法聲請變賣所接管范中
武遺產，且經原審法院裁定准予變賣遺產範圍為系爭土地、
系爭房屋，並未及於系爭頂樓增建物，復觀諸參加人所提范
中武所遺建物標售檔存資料，參加人於111年9月間公開標售
范中武遺留不動產之公告及標售公告表上，記載標的物為系
爭房屋及系爭土地，公告底價及保證金均為1,653萬元，法
院准予標售文號為前揭裁定字號，嗣於同年10月20日公開標
售後，由投標人即上訴人以1,789萬9,999元得標，並經參加
人於同日公告標售結果（見原審卷一第171至178、188、191
至193頁），酌以系爭房屋面積為95.51平方公尺，系爭頂樓
增建物面積為64.40平方公尺，兩者面積實屬不同，所在樓
層及位置亦不相同，已難認上訴人於前揭公告變賣程序購得
系爭頂樓增建物。又參加人於本院審理時陳稱其當時變賣系
爭房屋時，並無連同系爭頂樓增建物一併估價，亦無要賣系
爭頂樓增建物之意思等語明確（見本院卷一第348頁），且
經證人陶登基於原審審理時證稱：伊自102年起迄今任職參
加人，承辦不動產業務，當時有經辦標售范中武名下系爭房
屋相關業務，參加人依照財產清單管理，當初標售、變賣內
容只有4樓（即系爭房屋），招標公告只有包含4樓，不動產
鑑價也是只包含4樓，參加人管理范中武遺產時自始至終沒
有進入過5樓（即系爭頂樓增建物）等語（見原審卷二第158
至160、164頁），並有參加人變賣系爭土地、系爭房屋前委
請鑑價之估價報告書（見原審卷二第243至268頁），由該估
價報告內容之勘估標的僅為系爭土地、系爭房屋，而未有關
於系爭頂樓增建物之相關記載，益徵參加人公開標售范中武
遺產部分即買賣標的物不包含系爭頂樓增建物，上訴人於上
開程序標得之買賣標的僅為系爭土地及系爭房屋。是以，參
加人既無出售系爭頂樓增建物之意思，亦未公開標售系爭頂
樓增建物，上訴人主張其依上述公開標售程序向參加人買受
系爭頂樓增建物，而成為該物之事實上處分權人，難認可採
。
㈢至上訴人提出前揭建築改良物所有權買賣移轉契約書、房屋
稅籍證明書（見原審卷一第37、39、43頁），觀諸該契約之
建物標示門牌欄、申請登記以外之約定事項欄雖分別載有「
臺北市○○區○○○路0段000巷0弄00號4樓（含頂樓增建）」、
「未辦保存登記部分一併移轉」等文字，然證人即上訴人之
弟楊事學於本院審理時證稱：伊有為上訴人看過參加人公開
標售范中武遺留不動產之公告，該標售不動產部分沒有記載
系爭頂樓增建物。伊當時代表上訴人去公開標售現場投標，
在場之參加人人員亦無表示標售范中武遺留不動產部分包括
系爭頂樓增建物，伊受上訴人委託代理其填寫標單，所填之
標的物部分有寫系爭房屋，沒有寫系爭頂樓增建物，投標當
下，伊認為買的標的是系爭房屋。上訴人標得後，參加人通
知上訴人辦理系爭房屋之過戶手續，伊當時先去稅捐處為上
訴人辦理房屋稅籍，稅捐人員一查資料說系爭頂樓增建物是
4樓范中武的，不把頂樓打在申報書上會有過戶問題，因為
伊要辦理過戶，稅捐人員於建築改良物所有權買賣移轉契約
書內容打上前揭所載文字，並印出來，讓伊拿給參加人用印
，最後再拿去地政事務所辦理不動產移轉登記等語（見本院
卷二第6至12頁），並有參加人111年11月22日函、臺北市松
山地政事務所112年8月25日函附之不動產過戶移轉資料（見
原審卷一第35、283至293頁），足見上訴人所提出建築改良
物所有權買賣移轉契約書內容，是其代理人楊事學於稅捐稽
徵處辦理房屋稅籍資料時，因稅捐人員告知范中武亦為系爭
頂樓增建物之納稅義務人，始經其同意於該契約書上記載「
臺北市○○區○○○路0段000巷0弄00號4樓（含頂樓增建）」、
「未辦保存登記部分一併移轉」等文字，並經稅捐稽徵處依
其申請將上訴人列為系爭房屋及系爭頂樓增建物之納稅義務
人，而非上訴人與參加人就系爭頂樓增建物部分達成買賣之
意思表示合致。又系爭頂樓增建物為
未辦理所有權第一次登記之建物（即未辦保存登記建物），
本不得向地政機關辦理所有權移轉登記，且該增建物非屬系
爭房屋之附屬建物，而為獨立建物，業經本院認定如前，復
未經法院裁定准許參加人變賣，則縱前揭買賣契約書記載上
述文字，系爭頂樓增建物亦無從併同系爭房屋移轉其事實上
處分權予上訴人。另按房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所
有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最
高法院70年度台上字第3760號判決參照），上訴人所提出前
揭稅籍證明書，僅得證明上訴人於112年間為系爭頂樓增建
物之納稅義務人，並無從證明其為系爭頂樓增建物之事實上
處分權人，況依前述，上訴人係標得系爭土地、系爭房屋後
，於委託證人楊事學辦理所有權移轉登記時，由代理人楊事
學依稅捐人員所述而同意將系爭頂樓增建物記載於買賣移轉
契約書，並據此向稅務機關申報，經稅務機關將系爭房屋與
系爭頂樓增建物編列稅籍編號0000000000號，而以上訴人為
上開房屋、增建物之納稅義務人，則上訴人係依申請成為系
爭頂樓增建物之納稅義務人，自無以該等證據資料認定其因
此取得系爭頂樓增建物之事實上處分權。此外，上訴人復無
提出其他證據以實其說，則其此部分主張，核屬無據。
㈣上訴人又稱參加人已交付系爭頂樓增建物之鑰匙予其收受云
云，並提出2串鑰匙照片為據（見原審卷一第117頁），經證
人陶登基於原審審理時證稱：參加人從來沒有系爭頂樓增建
物相關門之鑰匙，參加人也沒有進入系爭頂樓增建物看過，
上開鑰匙照片所示之鑰匙是參加人交給上訴人的，但不是頂
樓的鑰匙，一個是樓下大門，一個是4樓大門等語（見原審
卷二第165至166頁），可徵參加人當時交付之買賣標的物確
不及於系爭頂樓增建物。酌以參加人自陳未曾進入過或管理
使用系爭頂樓增建物，且依被上訴人所提出租賃契約書（見
原審卷一第325至363頁），可知被上訴人自106年7月1日起
至113年10月31日期間持續將系爭頂樓增建物出租予他人，
是參加人未曾占有系爭頂樓增建物，自無可能交付系爭頂樓
增建物予上訴人，故上訴人前開主張，即非可採。是以，參
加人並未占有過系爭頂樓增建物，亦無交付該增建物予上訴
人，上訴人即無因受領交付而取得系爭頂樓增建物之事實上
處分權或占有之情形。
㈤綜前，系爭頂樓增建物係未辦理所有權第一次登記之獨立建
物，原為范中武取得事實上處分權，嗣范中武於104年1月11
日死亡，參加人依法為范中武之法定遺產管理人，而接管系
爭頂樓增建物之事實上處分權。參加人既未經法院裁定准許
變賣系爭頂樓增建物，且無出售系爭頂樓增建物之意思，亦
未公開標售系爭頂樓增建物，上訴人即無從因該公開標售程
序自參加人處取得系爭頂樓增建物之事實上處分權；又依卷
內證據資料，亦無法證明上訴人曾取得系爭頂樓增建物之占
有，是上訴人本於系爭頂樓增建物事實上處分權人之地位，
擇一依民法第962條、第184條第1項前段、後段、第179條、
第181條規定，請求被上訴人返還系爭頂樓增建物予其，及
請求被上訴人給付其不當得利，均屬無據。再按債務人怠於
行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使
其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限，民法第242條
定有明文。依前所述，上訴人與參加人係就系爭土地及系爭
房屋成立買賣契約，其等間買賣標的物並未包含系爭頂樓增
建物，參加人就系爭頂樓增建物部分既未與上訴人成立買賣
之法律關係，即未對上訴人負有移轉系爭頂樓增建物之契約
義務，自非上訴人主張之債權人，故上訴人無從代位參加人
對被上訴人主張關於系爭頂樓增建物之任何權利。況依卷內
證據資料，參加人未曾占有系爭頂樓增建物，亦未與被上訴
人就系爭頂樓增建物成立無償借貸法律關係，則上訴人備位
依民法第242條、第179條、第184條第1項前段規定，或依民
法第242條、第470條第2項、第962條、第179條規定，代位
參加人請求被上訴人應將系爭頂樓增建物騰空返還，並由其
代為受領，亦無可採。
六、綜上所述，上訴人擇一依民法第962條、第184條第1項前段
、後段、第179條、第181條規定，先位請求被上訴人返還系
爭頂樓增建物予其，及自112年1月1日起至返還系爭頂樓增
建物之日止，按月給付其2萬元本息。復以參加人之債權人
身分，依民法第242條、第179條、第184條第1項前段規定，
或依民法第242條、第470條第2項、第962條、第179條規定
，備位請求代位參加人請求被上訴人應將系爭頂樓增建物騰
空返還，並由其代為受領，均無理由，應予駁回。從而原審
就上開部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，
並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判
，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 9 月 2 日 民事第十五庭
審判長法 官 陳慧萍 法 官 吳若萍 法 官 潘曉玫正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 2 日 書記官 賴竺君附表一：
土地 土地坐落 地目 面積（平 方公尺） 權利範圍 備考 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 臺北市 ○○區 ○○段 ○ 338 空白 153 1/4 房屋 建號 建物門牌 基地坐落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 備考 樓層面積合計 附屬建物用途及面積 3860 臺北市○○區○○○路0段000巷0弄00號4樓 臺北市○○區○○段○○段000地號 鋼筋混凝土造4層樓房 95.51 1/1
附表二：
增建物 稅籍編號 權利範圍 房屋坐落 構造別 面積（平方公尺） 起課年月（民國） 00000000000 全部 臺北市○○區○○○路0段000巷0弄00號屋突 木石磚造（磚石造） 64.40 101年10月