臺灣雲林地方法院民事判決
114年度簡上字第26號
上 訴 人 王松銘
被 上訴人 鄭俊豪
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國114年4
月17日臺灣雲林地方法院北港簡易庭113年度港簡字第232號第一
審判決提起上訴，本院於民國114年8月25日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之
聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣1,613元，及自113年10月15日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之13，餘由被上訴人負擔
。
事實及理由
一、上訴人即原審原告起訴主張：
㈠上訴人於民國111年9月21日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書
（下稱系爭租賃契約），約定由上訴人將門牌號碼雲林縣○○
鄉○○村○○○路00號建物（下稱系爭建物）出租予被上訴人，
租賃期間自111年9月21日起至119年9月20日止，並約定租金
自111年9月21日起至116年9月20日止，每月為新臺幣（下同
）5萬元，自116年9月21日起至119年9月20日止，每月為6萬
元。詎被上訴人自112年4月起即未繳納租金，僅於112年6月
繳納6月份之租金5萬元，嗣後於112年9月12日更單方終止租
賃契約，依系爭租賃契約第9條約定，被上訴人提前終止租
約，應給付上訴人違約金150萬元，為此，提起本件訴訟，
請求被上訴人給付積欠之租金25萬元及違約金150萬元，總
計175萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息百分之五計算之利息等語。
㈡上訴人於本院除引用原審之陳述及舉證外，並補稱：
⒈被上訴人既已於112年3月送件申請籌設「雲林縣老人福利發
展協會附設雲林縣私立尚豪蔦松社區長照機構」（下稱系爭
機構），租金部分自應從112年4月1日起算，不足一個月也
要以一個月計算，以此計算被上訴人積欠上訴人112年4月、
5月、7月、8月，及9月1～12日，總計4個月又12天之租金共2
19,355元，原審判決被上訴人應給付之租金為185,484元顯
尚不足33,871元。
⒉關於違約金部分，被上訴人於112年9月12日單方終止系爭租
賃契約後，除已將電視、電器、傢俱等搬離系爭建物外，並
申請廢止設立系爭機構，雲林縣衛生局亦於112年8月28日核
准廢止設立；詎被上訴人竟自113年1月9日起，再以系爭建
物申請設立系爭機構，有對系爭建物繼續占有使用之事實，
導致上訴人不能再以系爭建物向雲林縣衛生局申請設立社區
長照機構，或出租予他人，無形中產生對上訴人所有財產使
用收益之巨大損害，非如原審判決所言，並未對上訴人接續
占有使用系爭建物造成重大影響，故上訴人認被上訴人應給
付違約金110萬元，扣除原審判決准許之30萬元後，應再給
付上訴人80萬元之違約金。
⒊為了委託建築師辦理雜項變更，上訴人有提供使用執照、建
築執照、身分證件、權狀等至位於斗南之建築師事務所，被
上訴人當天有出席，且上訴人願負擔雜項變更費用；至被上
訴人要變更日照部分，上訴人同意，但此部分費用應由被上
訴人支付，因被上訴人不願支付費用才未辦理變更，也不簽
同意書給建築師，建築師沒有辦法辦理，也不願意再承租等
語。
二、被上訴人即原審被告則以：
㈠被上訴人承租系爭建物係為向雲林縣政府衛生局申請籌設稱
系爭機構，兩造有口頭約定被上訴人申請設立系爭機構經政
府核准後才須給付租金，112年5月籌設通過，因此被上訴人
有繳納112年6月之租金，但之後因為系爭建物有違章建築之
情形，致系爭機構後續申請未通過，因此被上訴人便沒有繼
續繳納租金，112年9月12日係上訴人要求被上訴人搬離系爭
建物，被上訴人只是配合上訴人的要求，另外被上訴人有給
付押金300,000元，上訴人迄今未返還押金給被上訴人。
㈡被上訴人即原審被告於本院除引用原審之陳述及舉證外，並
補稱：本件係因上訴人違法裝設太陽能板，且圍牆部分不符
合法律規定，導致被上訴人送件至雲林縣政府時，審核不過
，被上訴人請屋主即上訴人要變更圍牆，並向雲林縣政府建
設處辦理雜項變更，才能符合規定，但上訴人並未委託建築
師辦理雜項變更，也不願意配合辦理。變更雜項必須要所有
權人同意才能辦理，且費用也應該由所有權人負擔才合理等
語，資為抗辯。
三、本件原審對於上訴人之請求，判決被上訴人應給付上訴人18
5,484元，及自113年10月15日起至清償日止，按年息百分之
五計算之利息；上訴人其餘之訴駁回，並依職權宣告假執行
（被上訴人就其敗訴部分並未上訴，是該部分業已確定），
上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分
廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人833,871元
，及自113年10月15日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人
則聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實：
㈠上訴人於111年9月21日與被上訴人簽訂系爭租賃契約，約定
由上訴人將其所有系爭建物出租予被上訴人，租賃期間自11
1年9月21日起至119年9月20日止，並約定租金自111年9月21
日起至116年9月20日止，每月為5萬元，自116年9月21日起
至119年9月20日止，每月為6萬元。
㈡系爭租賃契約因被上訴人於112年9月12日向上訴人表示終止
租賃契約而終止。
㈢上訴人自112年4月起至系爭租賃契約於112年9月12日終止時
，僅於112年6月5日繳納6月份之租金5萬元，其餘租金均尚
未繳納。
㈣被上訴人已於112年9月12日將系爭建物騰空，並於112年9月2
9日將系爭建物鑰匙交還給上訴人。
㈤上訴人於112年9月21日以兩造間經公證之房屋租賃契約書為
執行名義，請求被上訴人給付上訴人150萬元之違約金及法
定遲延利息，聲請強制執行被上訴人之財產，經本院以112
年度司執字第35480號清償債務執行事件受理後，被上訴人
聲明異議，經本院司法事務官於112年12月19日以112年度司
執字第35480號裁定駁回強執行之聲請，經上訴人聲明異議
後，經本院113年度執事聲字第4號裁定原裁定廢棄，嗣經被
上訴人提起抗告後，經臺灣高等法院臺南分院以113年度抗
字第75號裁定原裁定廢棄，上訴人於原法院之異議駁回，有
本院112年度司執字第35480號裁定、113年度執事聲字第4號
裁定、臺灣高等法院臺南分院以113年度抗字第75號裁定在
卷可稽。
㈥兩造簽訂系爭租賃契約時，被上訴人曾給付上訴人30萬元押
金，上訴人迄今尚未返還押金予被上訴人。
五、得心證之理由：
㈠按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。又判決書內
應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律
上之意見與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第45
4條第1項前段、第2項前段分別定有明文。此一規定，依同
法第436條之1第3項，於簡易程序之第二審亦有準用。上訴
人在本院審理時除就租金及違約金數額有所爭執外，其餘攻
擊或防禦方法均與在原審提出者相同，依上開法條規定，自
得引用第一審判決關於事實之記載，而本院對此部分攻擊或
防禦方法之意見及法律上之意見，亦與第一審判決理由相同
，爰亦引用第一審判決關於理由之記載。
㈡上訴人主張：租金部分應該是要從112年4月1日起算，不足1
個月要以1個月計算，被上訴人積欠上訴人112 年4月、5月
、7月、8月，及9月1日起至12日止，總計4個月又12天的租
金共219,355元，原審判決僅判命被上訴人給付租金185,484
元，尚不足33,871元等語。經查，兩造於111年9月21日簽訂
系爭租賃契約，約定租賃期間自111年9月21日起至119年9月
20日止，並約定租金自111年9月21日起至116年9月20日止，
每月為5萬元，自116年9月21日起至119年9月20日止，每月
為6萬元，有房屋租賃契約書在卷可佐，上訴人於原審審理
時，自承租賃契約係於111年9月21日簽立，111年9月收取之
租金係111年9月21日起至111年10月20日止，所以112年4月
之租金是收取112年4月21日起至114年5月20日止之租金（見
原審卷第74頁），上訴人於本院審理時改稱4月份之租金應
自112年4月1日起算，顯與上訴人於原審時之主張不符，亦
與兩造所簽訂系爭租賃契約約定不符，是上訴人主張被上訴
人積欠4個月又12日之租金，與事實不符，尚不足採。惟查
，上訴人請求被上訴人給付4、5、7月及至9月12日止之租金
，應係請求被上訴人給付自111年4月21日起至111年9月12日
止之租金，扣除6月已給付租金5萬元後，被上訴人積欠之租
金為4、5、7月，及自111年8月21日起至111年9月12日止合
計23日之租金，總計為187,097元（計算式：50,000元×23/3
1＝37,097元，再加計3個月租金15萬元，總計為187,097元）
，是上訴人請求被上訴人給付租金於187,097元之範圍內，
為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁
回。
㈢上訴人另主張：被上訴人違約對於上訴人影響很大，被上訴
人在與上訴人沒有契約的情況下，還向衛生局提出日照的申
請，導致上訴人不能向衛生局申請日照，或是出租予他人，
因此，被上訴人應給付上訴人違約金110 萬元，扣除原審判
決30萬元後，應再給付上訴人80萬元違約金等語。經查：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償
總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違
約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。次按，約定之違
約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有
明文規定。查系爭租賃契約第9條約定：「租期內，甲方（
即上訴人）有法定原因欲終止租約，或乙方（即被上訴人）
欲提前終止租約時，均應於兩個月前通知對方，並給付對方
新台幣壹佰伍拾萬元整違約金」，從契約文字上無從認定當
事人約定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為
賠償性違約金。
⒉又按當事人所約定之違約金，如屬損害賠償總額預定性質者
，係作為債務人於債務不履行時，其損害賠償預定或推定之
總額，目的在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之
損害。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除
法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及
所失利益為限（民法第216 條規定參照）。故法院對於損害
賠償總額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經
濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債
權人實際所受之積極損害及消極損害，為主要之考量因素，
以判斷約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第2
381號判決意旨參照）。
⒊經查，上訴人雖以其申請籌設社區式長照機構（日間照顧）
，經雲林縣政府衛生局發現與雲林縣老人福利發展協會（代
表人鄭俊豪）113年3月28日申請重新籌設雲林縣老人福利發
展協會附設雲林縣私立尚豪蔦松社區長照機構案之地址及範
圍重疊，且兩造間簽訂系爭建物之租賃契約，系爭建物之訴
訟事件尚未有判決結果，未能有效證明建物使用權利歸屬，
故申請案未進入計畫審查階段，即遭駁回，主張其所受損害
甚鉅。惟查，兩造就系爭建物原存有租賃關係，而兩造就租
賃關係所生權利義務在訴訟中確有爭執，是上訴人申請於系
爭建物所在地址籌設社區式長照機構遭駁回，並非全然可歸
責被上訴人。被上訴人前因系爭建物裝設太陽能板，及
圍牆不符法律規定，以致送件審核時不符合規定，致被上訴
人以系爭建物申請籌設長照機構未能審核通過，則上訴人申
請於系爭建物所在地址籌設社區式長照機構是否能順利通過
審查，尚未可知，尚難遽認上訴人因被上訴人曾以系爭建物
所在地址申請籌設社區式長照機構，遽認上訴人受有損害。
本院審酌上訴人將系爭建物出租予被上訴人作為社區日間照
顧服務中心使用，惟被上訴人因上訴人於系爭建物大量增建
太陽能板，影響鄰近長輩接受日間照護服務意願，且系爭建
物圍牆有違建，致申請使用執照有障礙，因而申請廢止籌設
日間照顧服務中心許可，顯見被上訴人係因系爭建物之客觀
環境及使用執照問題，而提前終止租約，並非惡意毀約，又
被上訴人於終止系爭租賃契約後，已於112年9月12日將系爭
建物騰空，並於112年9月29日將系爭建物鑰匙交還給上訴人
，並無繼續占有使用系爭建物之行為，並未影響上訴人使用
系爭建物之權益，雖上訴人因被上訴人單方面提前終止租約
，而未能獲得租約預期可得之利益，惟考量上訴人處理系爭
租賃物之相關事宜及請求被上訴人給付租金、違約金所支出
之勞力、時間與費用等損失等一切情狀，認上訴人請求被上
訴人給付違約金110萬元，尚嫌過高，應依民法第252條規定
酌減至30萬元，始屬適當，逾此範圍之請求，為無理由，應
予駁回。
㈣又兩造簽訂系爭租賃契約時，被上訴人已給付上訴人押金30
萬元，而被上訴人迄今尚積欠上訴人租金187,097元及違約
金30萬元，合計487,097元，而兩造均同意以押金抵充被上
訴人應給付之租金及違約金，經抵充後，被上訴人尚應給付
上訴人187,097元。
㈤綜上所述，上訴人依系爭租賃契約請求被上訴人給付187,097
元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年10月15日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾
此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部
分，僅判命被上訴人給付185,484元，及自113年10月15日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息，就其餘部分則為
上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判
決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院就此部分廢棄
，改判如主文第一、二項所示，至於上訴人之請求不應准許 部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上 訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由， 爰依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第 450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 9 月 15 日 民事第二庭 審判長法 官 陳秋如 法 官 洪儀芳 法 官 冷明珍
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 9 月 15 日 書記官 梁靖瑜