臺灣臺南地方法院民事判決
113年度訴字第390號
原 告 謝陳淑美
訴訟代理人 王思舜律師
裘佩恩律師
戴龍律師
唐世韜律師
吳祈緯律師
賴鴻鳴律師
陳妍蓁律師
陳思紐律師
蕭人豪律師
鄭硯萍律師
謝旻宏律師
被 告 李秀琴
訴訟代理人 侯信逸律師
鄭志侖律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年9月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附圖壹（即臺南市新化地政事務所測量日期113年10
月22日土地複丈成果圖）所示門牌號碼臺南市○○區○○街000號建
物（含臺南市○○區○○段000○號及未保存登記部分）分歸原告取得
。
兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號、面積198.54平方公尺土
地，應分割如附圖貳（即臺南市新化地政事務所複丈日期113年5
月21日土地複丈成果圖）所示：編號甲部分、面積90.64平方公
尺土地，分歸被告取得；編號乙部分、面積107.90平方公尺土地
，分歸原告取得。
原告應給付被告新臺幣貳佰伍拾伍萬伍仟壹佰玖拾玖元。
訴訟費用由被告負擔10分之4，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落臺南市○○區○○段000地號土地（以下簡
稱系爭土地），及坐落系爭土地上如附圖壹（即臺南市新化
地政事務所測量日期113年10月22日土地複丈成果圖）所示
門牌號碼臺南市○○區○○街000號（含臺南市○○區○○段000○號
及未保存登記部分）建物（以下簡稱系爭1○6號建物，與系
爭土地合併簡稱系爭不動產）為兩造所共有，應有部分如附
表壹所示；兩造間就系爭不動產未定有不分割之契約，亦無
因物之使用目的不能分割之情事，復不能達成分割協議；系
爭土地上除系爭1○6號建物外，尚有門牌號碼臺南市○○區○○
街○○000號建物（以下簡稱系爭1○8號建物，與系爭1○6號建
物合併簡稱系爭兩棟建物），系爭兩棟建物均有獨立出入口
、完整機能，結構與使用上均具獨立性；系爭1○6號建物一
樓前半（不含騎樓）作為停車用途，其餘部分如一樓後半段
及二樓以上之全部部分則為原告使用範圍，目前由原告與胞
姊陳○○居住使用。又系爭1○6號建物與土地因共有關係致被
告與其夫數次向原告、母親及胞姊實施家庭暴力行為，原告
與其餘家人均希望儘快結束共有關係，懇請鈞院考量全情，
請求分割系爭不動產，分割方法為【兩造共有如附圖壹（即
臺南市新化地政事務所測量日期113年10月22日土地複丈成
果圖）所示門牌號碼臺南市○○區○○街000號建物（含臺南市○
○區○○段000○號及未保存登記部分）分歸原告取得。兩造共
有坐落臺南市○○區○○段000地號、面積198.54平方公尺土地
，應分割如附圖貳（即臺南市新化地政事務所複丈日期113
年5月21日土地複丈成果圖）所示：編號甲部分、面積90.64
平方公尺土地，分歸被告取得；編號乙部分、面積107.90平
方公尺土地，分歸原告取得。原告應補償被告新臺幣（下同
）2,555,199元】（以簡稱原告分割方案），並聲明求為判
決如主文第1項所示。
二、被告抗辯：
（一）被告不同意原告分割方案。系爭兩棟建物最早均為被告配 偶陳○○之父陳○○（即被告公公）所興建，先興建2層樓之 系爭1○8號建物，再興建3層樓之系爭1○6號建物，系爭1○2 6號建物與系爭1○8號建物共用1○8建物之水表，於70年兄 弟姊妹分家時，陳○○分配到系爭1○8號建物並用以經營銀 樓，被告公公及婆婆當時均居住於系爭1○6號建物，其他 兄弟姊妹則均離家未居住於系爭1○8號建物，後續為了用 水問題，始於系爭1○6號建物加裝水塔以及抽水馬達，另 外由於系爭1○8號建物之尾端空間狹小，系爭1○6號建物之 尾端空間較寬廣，考量安全性，遂將系爭兩棟建物共用之 熱水器及瓦斯桶均設立在系爭1○6號建物尾端空間。嗣於7 8年10月被告與陳○○結婚後與公公及婆婆同居住在系爭1○8 號建物，期間另一姐妹陳○○曾偶爾回來探視雙親並有短居 幾天，然於109年3月某日在未告知被告及陳○○之情況下突 然搬至系爭1○6號建物之二樓長住，嗣後陳錦綢又將系爭1 ○6號建物及土地之持分移轉予原告，始形成現況。（二）因被告持有系爭土地之比例較高，且系爭1○6號建物與被 告所有之系爭1○8號建物相鄰，系爭兩棟建物共用之水塔 、抽水馬達、熱水器、瓦斯桶等日常生活必需之設備，亦
均設置於系爭1○6號建物，如被告無系爭1○6號建物之所有 權，被告將面臨無水可用之窘境，再者，近年因被告子女 年紀漸長，被告亦有尋覓房屋供被告子女使用之需求，加 之，被告與陳○○所經營之行業為銀樓，住屋環境之安全需 求較高，如能掌握隔壁住戶之狀態以及隔壁建物之內部空 間，較能設置防護等級較高之設施，是以被告認系爭土地 及建物應全部由被告單獨取得，被告願以現金補償之（被 告方案一）。
（三）如鈞院認被告上開分割方式不適，被告表示意見如下：㈠ 系爭土地部分：依照土地謄本所載持分比例，被告可取得 115.815平方公尺土地，原告則可取得82.725平方公尺土 地，又因系爭126號建物占系爭土地面積僅90.64平方公尺 ，與被告依分應取得之面積相差25.175平方公尺，故被告 主張將系爭土地依照建物現況分割為甲、乙地，甲地面積 即為系爭126號建物占地面積90.64平方公尺，被告剩餘之 25.175平方公尺土地，則按比例與原告繼續分別共有，由 被告取得乙地持分10000分之2333，原告則取得10000分之 7667，其中甲地面積90.64平方公尺由被告單獨取得，乙 地面積107.9平方公尺由被告及原告分別共有，由被告取 得乙地持分10000分之2333，原告則取得10000分之7667。 ㈡系爭126號建物部分：依建築法第73條及執行要點規定、 臺灣高等法院92年度上字第490號民事判決意旨，系爭126 號建物原告持有比例為10分之8，被告則為10分之2，然系 爭126號建物僅有一個出口，且依現場勘驗之狀況，系爭1 26號建物左右側均鄰接建物，後方雖有空地，惟僅為狹小 巷弄亦不適合作為第二出口，亦無其他方向適合作為第二 出口，再者，系爭126號建物尚有二樓及三樓，縱令尋得 方向做為第二出口，仍須另行尋覓設置樓梯之位置，是以 如以原物分割方式，其空間使用將顯狹促，且亦不一定合 於建築相關法規，因此被告建議以變價分割方式較為便利 。綜上，被告主張：系爭126號建物依持有比例維持共有 ，系爭土地依附圖貳所示編號甲部分分歸被告，編號乙部 分依持分比例共有（被告方案二）；另主張：系爭126號 建物變價分割，系爭土地依附圖貳所示編號甲部分分歸被 告，編號乙部分依持分比例共有（被告方案三）；再主張 ：系爭126號建物變價分割，系爭土地依附圖貳所示編號 甲部分分歸被告，編號乙部分合併系爭126號建物變價分 割（被告方案四）。
（四）退步言之，如鈞院考量變價分割或原物分割於本案不適合 使用，而認應以不動產比例之多寡決定標的單獨分割之對
象，即系爭126號建物應單獨分割予原告並以金錢補償被 告，系爭土地仍應依持分比例分割，否則被告單獨持有之 系爭128號建物，將因無土地所有權，恐遭訴請拆屋還地 ，請求鈞院審酌全情。
（五）聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）按共有人除共有物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限外，得隨時請求分割共有物；共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為以原物分配於各共有人；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割民法第823條第1項前段、第824條第1項、第2項第1款前段、第5項分別定有明文。本件原告主張兩造共有系爭不動產，應有部分如附表壹所示，並無不能分割之情形，且共有人又無不分割之特約，然對於分割方法迄未能達成協議等情，業據原告提出土地、建物登記謄本及地籍圖謄本為憑，且為被告所不爭執，是原告請求分割系爭不動產，於法自屬有據。 （二）次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為 下列分配：以原物分配於各共有人。變賣共有物，以價金 分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明 文。又分割共有物以原物分配於各共有人為原則，法院就 共有物為裁判分割時，應依民法第824條之規定為適當之 分割，即應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性 質、分割後之經濟效用及公共利益等定一適當公平之方法 ，最高法院81年度臺上字第16號及89年度臺上字第724號 判決要旨參照。經查：
⒈系爭土地上坐落門牌號碼臺南市○○區○○街000號及1○6號系 爭兩棟建物（即系爭1○8號建物及系爭1○6號建物），系爭 1○26號建物一樓前面現為被告停車使用，二樓及一樓後面 空間現由原告使用等情，業經本院履勘現場查明，有本院 113年5月21日勘驗測量筆錄可稽。
⒉如依原告原告分割方案「系爭土地依附圖貳所示編號甲部 分分歸被告，編號乙部分及系爭1○6號建物分歸原告取得 。」分割系爭不動產，因原告分割方案係以系爭兩棟建物 之界線將系爭土地分成2塊，分割後兩造分別取得系爭1○6 號建物、系爭1○28號建物坐落之土地，即系爭兩棟建物與 其坐落之所有人相同，可免日後爭端，又兩造分得之土地 均尚屬方正、完整，且均面臨道路可供通行，符合土地之 利用及經濟目的。至於被告以系爭兩棟建物共用之水塔、 抽水馬達、熱水器、瓦斯桶等日常生活必需之設備，亦均 設置於系爭1○6號建物，據以抗辯不應將系爭1○6號建物單 獨分割予原告云云，惟前揭設備被告並非不能自行設置， 而兩造紛擾多年，依原告分割方案徹底解決兩造爭端，實 屬適當。
⒊被告共提出5個分割方案，爰分述如下： ⑴系爭土地面積198.54平方公尺土地，臨路部分寬度足供2 棟房屋正常通行至道路，目前亦分別坐落由兩造各別使
用之系爭兩棟建物，如依被告提出之方案一「由被告單 獨取得全部系爭土地及系爭建物」分割，不僅不符兩造 目前使用情形，亦令原告完全失去共有物。是被告此方 案，並非適當之分割方案。
⑵如依被告提出之方案二「系爭1○6號建物依持有比例維持 共有，系爭土地依附圖貳所示編號甲部分分歸被告，編 號乙部分依持分比例共有」分割，則系爭1○6號建物及 附圖貳所示編號乙部分土地仍保持共有，並未徹底解決 兩造就共有物之爭端。是被告此方案，亦非適當之分割 方案。
⑶如依被告提出之方案三「系爭1○6號建物變價分割，系爭 土地依附圖貳所示編號甲部分分歸被告，編號乙部分依 持分比例共有」分割，則不僅系爭1○6號建物可能因變 價而由非分得編號乙部分之共有人取得，而系爭土地乙 部分仍保持共有，亦未徹底解決兩造就共有物之爭端。 是被告此方案，實非適當之分割方案。
⑷如依被告提出之方案四「系爭1○26號建物變價分割，系爭土地依附圖貳所示編號甲部分分歸被告，編號乙部分合併系爭1○6號建物變價分割」分割，與原告分割方案「系爭土地依附圖貳所示編號甲部分分歸被告，編號乙部分及系爭1○6號建物分歸原告取得。」之差別僅在「系爭土地依附圖貳所示編號乙部分及系爭1○6號建物」變價或由原告單獨取得，則在系爭土地與系爭1○6號建物可原物分割之情形上，實無必要併存原物分割及變價分割之分割方法。是被告此方案，並非適當之分割方案。 ⑸如依被告最後提出之方案「系爭1○6號建物應單獨分割予 原告並以金錢補償被告，系爭土地仍應依持分比例分割 」分割，顯未考量目前系爭1○6號建物、系爭1○28號建 物坐落之位置，且造成部分系爭1○6號建物未坐落在分 割後之原告土地上，顯非適當。是被告此方案，亦非適 當之分割方案。
⒋綜上，本院審酌系爭不動產之地形、位置、地上物現狀、 附近土地情形，並考量共有人之應有部分、經濟效用之發 揮、土地之利用，及斟酌共有人之意願及所提出方案之公 平合理性，認將系爭不動產依原告分割方案【兩造共有如 附圖壹所示門牌號碼臺南市○○區○○街000號建物（含臺南 市○○區○○段000○號及未保存登記部分）分歸原告取得。兩 造共有坐落臺南市○○區○○段000地號面積198.54平方公尺 土地，分割如附圖貳所示：編號甲部分、面積90.64平方 公尺土地，分歸被告取得；編號乙部分、面積107.90平方 公尺土地，分歸原告取得】分割，兩造分割後取得之不動 產，在經濟效用之發揮及土地之利用上均較佳。爰依民法 第824條第2項第1款規定，將兩造共有系爭不動產依原告 分割方案分割，並判決如主文第1、2項所示。（三）又按共有物之原物分割，依民法第825條規定，係各共有 人就存在於共有物全部之應有部分，互相移轉，使各共有 人取得各自分得部分之單獨所有權。故如共有物之價值因 位置不同而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部
分折算價值為多者，即應以金錢補償其分配價值較少之共 有人。如分配較多及較少之共有人均為多數時，為期公平 ，並符上開共有物應有部分互相移轉之原則，該每一分配 較多之共有人即應就其補償金額，對於分配較少之共有人 全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額。 經查：
⒈本院雖認原告分割方案可採，然因該方案分割後之價值有 所差異，是兩造應於分割後互為補償。本院囑託翰基不動 產估價師事務所就原告提出之方案，鑑定分割前後土地價 值之差異性及找補價格，經綜合考量勘估標的不動產屬性 、地區特性、本案土地部分採路線價估價原理，採用比較 法、土地開發分析法評估基準宗地地價，作為各分配位置 宗地價值評估之基準地價，再進行宗地個別條件修正，以 決定勘估標的按預擬分割方案實行後各宗土地單價，建物 則依成本法評估，最後依照分割方案所示之分配方式，計 算共有人間應為找補之金額，有不動產估價報告書（以下 簡稱系爭估價報告書）在卷可稽。
⒉本院審酌系爭估價報告書係同時對系爭不動產進行實地勘 估，並考量產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動 產市場現況等因素，且系爭估價報告書係領有不動產估價 師證書、不動產估價師開業證書、不動產估價師公會會員 證書者所為，與兩造無親屬或利害關係，亦較客觀，是本 院認系爭估價報告書之估價結果，應為可採。
⒊綜上，本院認以原告分割方案分割後，依系爭估價報告書 評估結果計算後，原告應補償被告2,555,199元（計算式 如附表貳），爰判決如主文第3項所示。
四、本件判決基礎已臻明確，原告其餘陳述及攻擊方法，經審核 結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無 庸一一論述，附此敘明。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本院審酌本件乃因共有物分割涉訟，分割結果對於兩造均 屬有利，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，認本件應衡 量兩造分得不動產之價值，命兩造各分擔部分訴訟費用，較 為公允，爰諭知如主文第4項所示。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1， 判決如主文。
中 華 民 國 114 年 9 月 24 日 臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 24 日 書記官 李 雅 涵 附表壹： 編號 不 動 產 標 示 所有權人 應有部分 ⒈ 臺南市○○區○○段000地號土地 李秀琴 12分之7 謝陳淑美 12分之5 ⒉ 臺南市○○區○○段000○號（門牌號碼臺南市○○區○○街000號）建物（含未保存登記部分） 李秀琴 10分之2 謝陳淑美 10分之8