臺灣臺南地方法院民事判決
113年度訴字第1314號
原 告 黃雪坤
張桂榮
林美秀
前列三人
訴訟代理人 李孟仁律師
被 告 黃德譽
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年8月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路000號、000號房屋全部騰
空，並遷讓返還原告及其餘共有人。
二、被告應將戶籍自門牌號碼臺南市○○區○○路000號房屋遷出。
三、被告應自民國114年8月28日起至遷讓返還第一項房屋之日止
，按月給付原告黃雪坤新臺幣4,758元、原告張桂榮新臺幣2
,379元、原告林美秀新臺幣2,379元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查原
告原起訴聲明為：㈠被告黃德譽、黃柏祐應將坐落臺南市○○
區○○路000○000號房屋全部騰空，並遷讓返還原告及其餘共
有人。㈡被告黃德譽、黃柏祐應自本起訴狀繕本送達翌日起
至遷讓返還上開第一項房屋之日止，按月共同給付原告黃雪
坤新臺幣（下同）8,153元、原告張桂榮4,076元、原告林美
秀4,076元。㈢被告黃德譽、黃柏祐應將戶籍自門牌號碼臺南
市○○區○○路000號、000號房屋遷出。嗣於民國113年11月12
日以民事準備書狀撤回對被告黃柏祐之起訴，並變更聲明為
：㈠被告黃德譽應將坐落臺南市○○區○○路000○000號房屋全部
騰空，並遷讓返還原告及其餘共有人。㈡被告黃德譽應自本
起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還上開第一項房屋之日止，
按月給付原告黃雪坤8,153元、原告張桂榮4,076元、原告林
美秀4,076元。㈢被告黃德譽應將戶籍自門牌號碼臺南市○○區
○○路000號、000號房屋遷出。經核原告所為訴之變更，其請
求基礎事實同一，對於被告黃德譽部分均屬擴張應受判決事
項之聲明，依前開規定，均應予准許。以下所稱被告即指專
指被告黃德譽，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）查原告黃雪坤於102年7月28日自父親黃揚名繼承（共同繼
承人則有被告、訴外人黃美玉，繼承持份均為3分之1)取
得坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），
及坐落其上同區段之000建號建物即門牌號碼臺南市○○區○
○路000號房屋、未保存登記建物即門牌號碼臺南市○○區○○
路000號房屋（下稱系爭000、000號房屋，合稱系爭房屋
），各3分之1持分；原告張桂榮、林美秀則係在112年11
月21日經法院拍賣程序取得被告上開系爭土地、系爭000
、000號房屋之3分之1持分（原告張桂榮、林美秀持分各
為6分之1)，並已於112年12月15日辧畢所有權移轉登記。
是原告3人持有系爭土地、系爭000、000號房屋之應有部
分權利範圍共計3分之2。
（二）被告之所以得占有使用系爭000、000號房屋，係基於前手
所有人即黃揚名（為被告黃德譽父親）之同意而得同住於
此，於黃揚名去世後，復又本於被告自己繼承取得之1/3
持份與另1/3持份共有人即長姊黃美玉之同意（此持份後
輾轉讓與現共有人即其姪女黃宇萱），而繼續無償占用，
然被告原所有之1/3持份如前所述已由原告張桂榮、林美
秀經拍賣程序取得，而原告黃雪坤與被告感情素來不睦，
自繼承取得之後並不曾同意被告單獨繼續無償占用，僅因
被告與另一共有人（先後為訴外人黃美玉與訴外人黃宇萱
）合計共2/3持份，係多數決而無可奈何。茲被告之持份
既遭原告黃雪坤拍賣而喪失共有權利，則原合法占有之權
源，在原告3人合計持份2/3之共有人均不同意其繼續占有
之情況下，即不復存在，而屬無權占有。而原告3人亦已
於113年5月20日發函要求被告及其家人遷讓搬離，被告均
置之不理，顯然已對原告3人所有權之行使造成侵害，原
告3人只好依民法第767條第1項前段、中段、第818條、第
820條第1項、第821條之規定，訴請被告遷讓返還系爭房
屋予原告及其他共有人全體，並將戶籍遷出以排除侵害。
（三）本件被告既無權占有系爭000、000號房屋而受有相當租金
之利益，並致原告3人受有相當租金之損害，則原告3人自
得請求被告給付原告3人就系爭000、000號房屋應有部分
相當於租金之不當得利。而不當得利之計算方式，依照土
地法第97條第1之規定，應按系爭土地申報地價及系爭房
屋課稅現值之百分之10計算，被告應按月給付給付原告黃
雪坤8,153元、原告張桂榮4,076元、原告林美秀4,076元
。
（四）原告依民法第767條、第821條、第179條規定提起本件訴
訟，並聲明：
⒈被告應將坐落臺南市○○區○○路000○000號房屋全部騰空，並
遷讓返還原告及其餘共有人。
⒉被告應自本起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還上開第一項
房屋之日止，按月給付原告黃雪坤8,153元、原告張桂榮4
,076元、原告林美秀4,076元。
⒊被告應將戶籍自門牌號碼臺南市○○區○○路000號、000號房
屋遷出。
⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）被告確實居住於系爭房屋中，但係因訴外人黃宇萱為系爭
房地之共有人之一，應有部分3分之1，黃宇萱同意被告自
113年開始使用系爭000、000號房屋部分權利範圍3分之1
，因為黃家祖先牌位，安奉於此門牌號內，黃宇萱委任被
告幫忙打理忌日早晚祭祀之各項事宜，故被告並非無權占
有，原告請求被告遷讓房屋、給付不當得利及遷戶口均無
理由。
（二）聲明：請求判決駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告主張其為系爭房地之所有權人，原告黃雪坤之應有部
分為3分之1，原告張桂榮、林美秀之應有部分各6分之1，
以上合計3分之2，另有訴外人黃宇萱應有部分為3分之1，
此有原告提出系爭土地、系爭000號房屋之土地建物第三
類謄本，及系爭000、000號房屋之房屋稅繳款書為證（本
院卷第25-41頁），被告對此亦不爭執，此部分事實，堪
信為真正。
（二）原告主張被告應將系爭房屋遷讓返還予原告及其他共有人
全體，原告依民法第767條第1項、第821條之規定請求被
告返還系爭房屋，及將戶籍自系爭000號、000號房屋遷出
，是否有理由？經查：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有
物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅
得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821
條分別定有明文。
⒉又按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用
收益之權，惟依民法第820條第1項共有物之管理，除契約
另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數
之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不
予計算。故共有人對共有物之特定部分為使用收益，除應
有部分合計逾3分之2者，人數不予計算外，亦須徵得其他
共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意使得為之。
如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部
任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。
⒊查系爭房屋之共有人共4人，分別為原告黃雪坤（應有部分
3分之1）、張桂榮（應有部分6分之1）、林美秀（應有部
分6分之1）及訴外人黃宇萱（應有部分3分之1），被告占
有使用系爭房屋，此為被告所不爭執，則被告應就其占有
系爭房屋之正當權源負舉證之責。雖被告提出黃宇萱出具
之使用同意書在卷，共有人黃宇萱同意被告使用系爭房屋
範圍之3分之1（本院卷第77頁）。然該共有物之使用，除
黃宇萱之外，未得其他共有人之同意，或依民法第820條
第1項規定，由共有人及其應有部分合計過半數之同意共
同協議訂定之，被告難認是有權使用。被告固辯稱其是為
祭祀黃家祖先牌位，只使用部分云云。惟黃宇萱個人之同
意被告使用，不符合民第820條第1項之規定，無論被告使
用之面積有無逾越黃宇萱授權使用之範圍，依前所述，均
難認屬合法，此外被告復未能舉證證明其有占有系爭房屋
之合法權源，自屬無權占用。是原告依民法第767條、第8
21條之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及
其他共有人，洵屬有據，應予准許。
⒋又被告設籍於「臺南市○○區○○里00鄰○○路000號」，此有被
告之個人戶籍資料在卷可按（見本院卷第57頁）。而被告
無占有使用系爭房屋權源，已如前述，其將戶籍登記在系
爭000號房屋，足以妨害原告系爭000號房屋所有權之圓滿
行使，依民法第767條第1項中段規定，原告自得請求除去
之。又被告並未設戶籍於系爭000號，原告請求其將戶籍
由系爭000號遷出為無理由，此部分應予駁回。
（三）原告請求被告給付相當於租金之不當得利有無理由？經查
：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人之
土地，可能獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念（最
高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。又民法第81
8條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有
使用收益之權，係指各共有人就共有物之全部，於無害他
共有人之權利限度內，得按其應有部分行使用收益權而言
。故共有人如逾越其應有部分之範圍而為使用收益時，其
就超越其權利範圍而為使用收益所受之利益，要難謂非不
當得利（最高法院85年度台上字第2059號、97年度台上字
第1790號判決意旨參照）。
⒉經查，本件被告無權占用系爭房地，已如前述，則原告主
張被告就占有使用系爭房屋而受有相當於租金之利益並致
其受有損害，其得依不當得利之規定，請求被告給付依原
告應有部分比例計算相當於租金之利益，自屬有據。次按
城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。又查
，土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依
法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關
估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。而法定地價
，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法所申報
之地價；建築物價額依土地法施行法第25條規定，應以該
管市縣地政機關估定之價額為準，惟目前地政機關並未辦
理房價之估定，實務上各直轄市或縣市政府機關對建築物
均估定一課稅現值，並據以為核課房屋稅之依據，是土地
法施行法第25條所規定之建築物價額，自得以各直轄市或
縣市政府機關所估定據以為核算房屋稅之課稅現值為準。
而上開租金計算之規定，向為司法實務據為計算相當於租
金之不當得利之標準。
⒊查門牌號碼為臺南市○○區○○路000號、000號，113年之房屋
稅課稅現值為836,000元（分別為269,100元、566,900元
），坐落臺南市○○區○○段000地號土地，該地113年之申報
地價為每平方公尺16078.4元，此有113年房屋稅繳款書、
系爭土地登記第三類謄本、系爭建物登記第三類謄本可參
（本院卷第25-41頁）。又爭房地之現況為：「系爭○○區○
○段000地號土地，其上坐落同區○○路000、000號房屋，為
四樓磚造房屋，臨寬約4.5公尺之信義路，交通便利，商
業繁榮。系爭建物臨臺南市新化區公有零售市場，現況略
如附件照片。000、000號房屋，一樓分開，二樓以上只有
一個樓梯彼此相通。」，經測量系爭建物實際占有系爭土
地之面積為125.56平方公尺，此經本院會同兩造及臺南市
新化地政事務所測量員至現場勘測使用現況屬實，製有勘
驗測量筆錄、現場照片、複丈成果圖足稽（見本院卷第10
5-139頁、第141-143）。本院審酌系爭房屋臨○○區公有零
售市場，附近均為商家，地理位置優異，商業繁榮，人口
密集，交通便利，惟屋況較舊，被告因黃宇萱之授權使用
系爭房屋，平日打理神明廳祖先牌位祭祀之各項事宜，實
際僅用系爭房屋之一部分，本院勘驗現場時，系爭000號
房屋閒置，系爭000號房屋的一樓未做為商業使用，四樓
為神明廳，其中有多個房間閒置，或者家具以防塵布覆蓋
，足認被告僅使用部分房間屬實等一切情狀，認原告請求
相當租金之不當得利數額，以系爭土地申報地價、系爭建
物課稅現值年息6％作為計算，較為適當。是原告占用系爭
房屋之不當得利，為每月14,274元【計算式：（房屋課稅
現值836,000元＋113年基地申報地價16,078.4/㎡ ×占有面
積125.56㎡）×6％÷12＝14,274元，元以下四捨五入】，尚屬
適當。
⒋又查被告無權占有系爭房屋，每月受有相當於租金之不當
得利14,274元，而原告黃雪坤之應有部分為3分之1，每月
受有4,758元之損害（計算式：14,274×1/3=4,758），原
告張桂榮、林美秀之應有部分各為6分之1，每月各受有損
害2,379元（計算式：14,274×1/6=2,379）。是原告請求
被告自起訴狀繕本送達翌日即113年8月28日（本院卷第67
頁送達證書）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相
當於租金之不得利：原告黃雪坤4,758元，原告張桂榮、
林美秀各2,379元，為有理由，逾此部分之請求，難認有
據，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條之
規定，請求如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予准許 ；逾此之請求為無理由，應予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所提出 之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響， 均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要， 併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 9 月 25 日 民事第一庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 9 月 26 日 書 記 官 高培馨