臺灣臺北地方法院民事判決
114年度訴字第1635號
原 告 趙晋偉
被 告 龍苑公寓大廈管理委員會
法定代理人 楊桂添
被 告 趙正宜
共 同
訴訟代理人 楊俊煌
上列當事人間請求排除妨害等事件，本院於民國114年9月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴
訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟
人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170
條、第175條第1項分別定有明文。經查，被告龍苑公寓大廈
（下稱系爭社區）管理委員會（下稱龍苑大廈管委會）之法
定代理人原為被告趙正宜，於民國114年1月1日變更為楊桂
添；楊桂添已於114年5月5日具狀聲明承受訴訟，有民事聲
明承受訴訟狀、臺北市政府都市發展局114年4月22日北市都
建字第1146017151號函在卷可憑（見本院卷第85-87頁），
經核合於民事訴訟法第170條、第175條第1項及第176條規定
，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，
而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追
加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文
。查，原告起訴時聲明如附表「起訴聲明」欄所示；於114
年5月26日言詞辯論期日以言詞變更聲明如附表「最終聲明
」欄所示（見本院卷第207-208頁）。其中第1-2、4聲明部
分，僅係補充更正其內容，非為訴之變更或追加；至第3項
聲明部分，係不變更訴訟標的，擴張應受判決事項之聲明，
依前揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告為臺北市○○區○○路0段000○0號建物（下稱系
爭建物）所有人，併為該建物坐落基地之一即臺北市○○區○○
段0○段000○0地號土地（下稱系爭空地）之共有人。又系爭
空地為系爭建物側門之主要出入口，詎被告趙正宜於擔任被
告龍苑大廈管委會法定代理人期間，未經共有人同意，在系
爭空地設置封鎖線。被告龍苑大廈管委會於未經區分所有權
人會議同意下，自112年5月11日起至7月31日止期間，以租
金新臺幣（下同）16,000元出租予第三人放置裝潢物資、於
112年2月6日出租予第三人搭設帳篷，為圖利行為，自屬不
當得利。另原告之店面正門臨系爭空地，封鎖線遮蔽門面、
影響出入動線及視覺觀感，使潛在租客誤以為現場有糾紛而
不敢承租或拒絕承租，對原告造成物理妨害及商業觀感與信
賴利益之損害，致原告自113年7月16日起至114年5月15日止
，受有租金損失共計400,000元，爰依民法第767條第1項中
段、第819條、第179條、第184條第1項前段規定，提起本件
訴訟等語，並聲明：如附表「最終聲明」欄所示。
二、被告則以：系爭空地為系爭社區住戶共有，因位於巷口轉彎
角處，常有故意違規臨停、卸貨或用餐者，或遭人違規占用
擺放物品，造成巷口行駛困難，被告龍苑大廈管委會開會決
定圍封鎖線，係依公寓大廈管理條例第36條規定，執行必要
之安全維護措施，無須經區分所有權人會議決議。且此一維
護大樓安全與衛生，行使維護措施，既無加害行為，更未侵
害原告財產權，遑論侵害原告權利或利益及造成損害，更不
具不法，與民法第184條規定之要件不符。又，原告在公寓
大廈建築外牆上設小門（下稱系爭小門），於小門內蓋露天
廁所，係為違建，原告並無通行權，則其執此違建主張被告
妨害其權利，並無理由。再，系爭空地乃經龍苑大廈管委會
同意出租，租金16,000元業已入被告龍苑大廈管委會之帳戶
，公款公用，支付整棟大樓修繕，原告無財產減少或財產應
增加而未增加，並無不當得利。況系爭空地既為社區住戶共
有，如何運用自應依公寓大廈管理條例之規範，管委會經共
有人多數決即可為有效之運用，無須法院限制，原告請求命
被告就不得出租或牟利，亦無理由等語，資為抗辯，並聲明
：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免
為假執行。
三、兩造不爭執：
㈠原告為系爭建物所有人；系爭空地為系爭社區之共用土地，
原告為共有人之一，有土地所有權狀及建物所有權狀在卷可
稽（見北司簡調卷第13-15頁、本院卷第210頁）。
㈡被告龍苑大廈管委會有以工地用黃色塑膠警示帶將系爭空地
圈圍，並有現場照片可參（見北司簡調卷第19頁、本院卷第
209頁頁）。
㈢被告龍苑大廈管委會曾將系爭空地出租，收取租金16,000元
，並已將該款入系爭社區之管理費收入內，此有系爭社區之
112年2月至7月管理費收支明細在卷可參（見北司簡調卷第1
7、本院卷第359頁）。
四、本院判斷：
原告主張被告於系爭空地上以工地用黃色塑膠警示帶設置封
鎖線，妨害系爭建物之通行權，並致其所有之系爭建物受有
於112年5月11日起至7月31日止期間無法出租之損害400,000
元；又被告龍苑大廈管委會擅自將之出租，受有16,000元不
當得利，爰依民法第767條第1項中段、第819條、第179條、
第184條第1項前段規定，而為本件請求等語，惟均為被告否
認，並以上詞置辯。是本件所應審究者為：被告對系爭空地
所為前述圈圍、出租行為，是否構成民法第184條第1項前段
之侵權行為、民法第767條第1項中段之所有權妨害，以及被
告龍苑大廈管委會享有租金之收益，是否構成民法第179條
不當得利。經查：
㈠按共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專
有之附屬建築物，而供共同使用者；共用部分、約定共用部
分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；
共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。公寓大廈
及其周圍之安全及環境維護事項。收益、公共基金及其他經
費之收支、保管及運用，為管理委員會之職權事項，公寓大
廈管理條例第3條第4款、第10條第2項前段、第36條第2、3
、7款定有明文。查，被告龍苑大廈管委會係經系爭社區住
戶依法組成之管理組織，此有公寓大廈管理組織報備證明可
按（見本院卷第83頁）；系爭空地為系爭社區之共用部分，
既為兩造所不爭執（如不爭執事項㈠所示），則依前揭規定
，被告龍苑大廈管委會抗辯其對於系爭空地有管理、維護之
職權等語，當屬有據。
㈡原告買受系爭建物前，系爭空地上曾遭人搭建違建（下稱前
案違建）；於原告買受後，系爭社區住戶起訴請求拆屋還地
，經本院以110年度訴字第6623號判決原告敗訴，現已執行
強制拆除完畢等節，有判決書及現場照片等在卷可參（見本
院卷第41-47、57、171-177頁），兩造亦無爭執。前案違建
經強制執行拆除完畢後，系爭空地上仍不時有遭他人停車、
放置娃娃機、廢棄物等情形，亦有現場照片可證（見北司簡
調卷第19、本院卷第99頁），是被告抗辯系爭空地常有遭人
違規臨停或占用擺放物品等語屬實，亦可採信。
㈢被告龍苑大廈管委會及時任其主任委員之被告趙正宜，因系
爭空地時有前述遭人搭蓋違建及占用之情形，其等基於上述
職務及職權，並為管理、維護全體住戶對系爭空地之權益及
系爭社區之安全，以工地用黃色塑膠警示帶將系爭空地圈圍
，防止他人之不法占用，尚屬合理之管理、維護行為。又被
告龍苑大廈管委會於112年3月17日、112年6月8日召開管理
委員會討論並決定對外招租，以達到阻止他人不法占用，並
兼為社區公共基金增加收益等節，亦據提出會議紀錄為證（
見本院卷第253-255頁）；其於收得租金收益後，復已將之
納入系爭社區管理費收入內，亦有原告提出之管理費收支明
細可參（如不爭執事項㈢所示），公款公用，當屬合理管理
行為；其受領租金給付之利益，自非無法律上原因，亦無致
原告受損害之可言。準此，被告所為之前述行為，既屬管理
、維護系爭社區共用部分之正當行為，自非屬故意或過失對
原告實施之不法侵害行為，或妨害原告就系爭空地共有權行
使之妨害行為。從而，原告請求被告應將設置於系爭空地上
的工地用黃色警示帶封鎖線拆除、禁止被告龍苑大廈管委會
出租，及請求被告龍苑大廈管委會將所收取之租金返還予全
體區分所有權人，均乏所據。
㈣原告另主張系爭空地為系爭建物側門之主要出入口，被告以
上述方法圈圍，影響出入動線及視覺觀感，使原告之系爭建
物潛在租客誤以為現場有糾紛而不敢承租或拒絕承租，對原
告造成物理妨害及商業觀感與信賴利益之損害，請求賠償11
2年5月11日起至7月31日止期間無法出租之損害400,000元等
語。惟查，系爭建物臨系爭空地面外牆（即系爭小門設置之
牆面）並非原使用執照核准範圍，系爭空地上原有違建主體
（指前案違建）雖已拆除，惟陽臺下方空間之壁體並未拆除
等情，業據臺北市建築管理工程處於114年6月24日以北市都
建使字第11460261461號函復本院在案（見本院卷第239至24
0頁）。且比對臺北市松山地政事務所建物測量成果圖及現
場照片可知（見本院卷第293、111-113頁），系爭小門係供
建在系爭建物平台上之廁所出入之用；該廁所及系爭小門所
在牆面，均非系爭大廈原始竣工圖說上已有之設施，原告既
未能提出證據證明該廁所及系爭小門所在牆面等設施，業經
其前手依法向主管機關申請增建，並獲許可，則上述增建之
設施均屬違法增建物，當無疑問。復佐以系爭大廈之使用執
照竣工圖之一樓平面圖（附於本院199頁證物袋內），系爭
大廈所有一樓建物（含系爭建物在內）之對外出入口均設在
臨路側，並非設在系爭建物臨系爭空地面，原告自無以該違
法增建之系爭小門作為系爭建物主要出入口之正當法律權利
。再者，系爭空地係位於系爭大廈之右側，與原告之系爭建
物間尚相隔一通往地下室樓梯；而依前述建物測量成果圖，
原告之系爭建物（即一樓部分）權利範圍並不包括該樓梯，
自難認被告龍苑大廈管委會將系爭空地出租他人使用，有何
阻擋系爭建物正面出入口之出入動線、或妨害原告就系爭建
物所有權之行使，故即令原告於上述期間確有未能將系爭建
物出租予他人之情，然其未能出租他人之原因所在多有，原
告既未提出任何事證證明與被告龍苑大廈管委會之前述圈圍
或出租系爭空間之行為間有相當因果關係，則其請求被告賠
償不能出租系爭建物之損失400,000元，亦屬無據。
㈤原告雖另主張系爭空地係全體區分所有權人共有，則被告圈
圍及出租系爭空地行為，應經全體區分所有權人同意等語，
並援引民法第819條規定為據。惟按共有物之處分、變更、
及設定負擔，應得共有人全體之同意。民法第819條第2項定
有明文，故本條項規定以於對共有物為處分、變更、及設定
負擔，方有其適用，並不包括共有物之管理行為。本件被告
所為之前述圈圍系爭空地及將之出租行為，均屬對系爭空地
之管理、維護行為，並非前開法條所定之處分、變更或設定
負擔行為，自無上開法條之適用，故原告援此條文主張被告
圈圍及出租系爭空地行為，應經全體區分所有權人同意等語
，並無可採。
五、綜合上述，原告依民法第767條第1項中段、第819條、第179
條、第184條第1項前段規定，請求被告應將設置於系爭空地
上的工地用黃色塑膠警示帶封鎖線拆除，並給付16,000元予
龍苑大廈全體區分所有權人，及自起訴狀繕本送達翌日起，
按週年利率5%計算之利息，暨請求被告給付原告400,000元
，並停止將系爭空地出租或其他牟利行為，均為無理由，應
予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依附，
應併予駁回。
六、原告雖聲請調查下列證據，惟：⑴聲請現場履勘測量，待證
事項為確認原告之系爭建物兩道門（即正面門及系爭小門）
的距離，以及地下室與封鎖線的距離（見本院卷第275頁）
。然系爭建物正面大門、右側樓梯、系爭小門等相關位置，
已有建物使用執照竣工圖、臺北市松山地政事務所建物測量
成果圖及現場照片等多項證據在卷可憑，故無現場履勘測量
之必要。⑵聲請向臺北市政府建管處或公寓大廈管理科函查
被告龍苑大廈管委會有無將112年3月、6月、10月、11月之
管委會例行會議紀錄向該單位報備。然公寓大廈管理條例中
訂有須向主管機關報備者有第8條第1項、第18條第2項、第2
6條第2項、第28條第1項、第29條之1、第49條之1、第55條
等法條，核均不包含管理委員會之例行會議紀錄，是原告請
求向前開機關函詢上述事項，無從調查，不應准許。⑶聲請
傳喚證人黃明清，待證事項為被告龍苑大廈管委會113年12
月22日區分所有權人會議未通知原告，惟該會議是否合法通
知原告，與本件爭點無涉。⑷聲請傳喚證人陳澈及姜兆旻等
，係為證明112年3月及6月之管理委員會議有無決議設置封
鎖線，然觀諸各該次會議紀錄，係討論出租系爭空地等事，
與原告主張之待證事實無關，故無傳喚之必要。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不逐一論駁，附此
敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 9 月 22 日
民事第六庭 法 官 李桂英
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 22 日
書記官 翁鏡瑄
附表：
起訴聲明 最終聲明 ⒈請求命被告龍苑大廈管委會、趙正宜拆除設置於系爭空地的封鎖線，排除對原告及其他共有人權益的妨害。 ⒉請求命被告龍龍苑大廈管委會返還因非法出租系爭空地所得之不當得利16,000元，並自提起訴訟日起至清償日止之利息。 ⒊請求被告賠償原告因封鎖妨害臺北市○○區○○路0段000○0號建物出租而導致之租金損失，暫計175,000元至200,000元（具體金額由法院調查認定）。 ⒋請求命被告龍苑大廈管委會停止使用系爭空地進行出租或其他牟利行為，未經全體共有人同意不得再次出租或牟利。 ⒌請求宣告本判決假執行。 ⒈被告應將設置於系爭空地上的封鎖線拆除。 ⒉被告應給付16,000元予龍苑大廈全體區分所有權人，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算之利息。 ⒊被告應給付原告400,000元。 ⒋被告應停止將第1項所示土地出租或其他牟利行為。 ⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。