臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第5808號
原 告 金文森
被 告 財政部國有財產署
法定代理人 曾國基
訴訟代理人 郭曉蓉
複代理人 吳嘉榮律師
吳秉諭律師
上列當事人間拆牆還地等事件，本院於民國114年7月16日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告
起訴原聲明：㈠被告應比照後半段檢察官曾經要求的施工方
式，不會危害整體建築物之結構安全。被告應於判決日起30
天內，先在國有土地內新建1道1至2樓圍牆，圍牆必須完全
密合防止老鼠入侵原告住宅，再拆除越界牆壁。㈡被告應將
坐落於臺北市○○區○○段○○段○000地號土地（下稱506地號土
地）上之牆壁拆除，將附圖面積分析表所示1.91㎡土地返還
原告，並修繕毀損原告之建築物。㈢修繕內容詳參起訴狀附
檔壹證據9，包括1.國有危屋應自行修繕項目，2.被告施工
須注意事項，3.原告本宅須由被告修繕項目，修繕未盡事項
另請被告照辦。嗣多次變更聲明，最終變更聲明為：㈠被告
應將附圖所示1-2-3-4-C-B範圍，面積1.91㎡之土地返還原告
。返還方法應以附圖所示1-B-C-4為中心線興建補強圍牆，
該補強圍牆之建築應比照先前被告所興建4-D圍牆之施工方
法、結構、材質進行。另被告應將附圖所示1-2-3先前建築
之共同壁拆除。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）79,074元
（見卷第283頁）。原告所為前揭變更聲明，係基於同一基
礎事實，所為擴張或減縮應受判決事項之聲明，核無不合，
應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：臺北市○○區○○段○○段○000地號土地（下稱505地
號土地）為國有土地，及其上門牌號碼臺北市○○區○○街00巷
0號房屋（下稱3號房屋）均為國有，由被告負責管理；506
地號土地及其上門號號碼臺北市○○區○○街00巷0號房屋（下
稱5號房屋）則為伊所有，兩造所有房地相鄰。被告先前對
伊提起確認經界事件，經本院臺北簡易庭以112年度北簡字
第5213號判決（下稱系爭確認經界判決）確認被告所有505
地號土地與伊所有506地號土地之經界為附圖A-B-C-D黑色連
接實線，附圖1-2-3-4虛線為現今共用牆壁中心線。被告之
承租人江卿雲前將舊有土竹牆拆除，並興建附圖1-2-3-4磚
牆，1樓後段部分檢察官已請被告拆除，本件請求被告拆除
前段部分磚牆。被告無權占用伊所有506地號土地，致伊使
用面積短少1.91㎡，爰依民法第767條第1項前段、中段請求
被告返還附圖所示1-2-3-4-C-B範圍土地。又5號、3號房屋
老舊，被告前於103年間依檢察官要求僱工以鋼構補強興建1
道2層樓高磚牆（即附圖4-D）至今結構安全無虞，被告應比
照先前興建4-D圍牆之施工方法、結構、材質辦理，再將附
圖所示1-2-3先前建築之共同壁拆除。另被告無權占有伊所
有506地號土地，受有相當於租金之不當得利，爰依民法第1
79條規定請求被告返還自113年10月1日起訴時回溯5年期間
不當得利79,074元（＝依土地公告地價82,800元/㎡×1.91㎡×10
%×5年）等語。並聲明：如上開最終變更聲明所示。
二、被告則以：505地號土地及其上3號房屋為伊管理之國有房地
，與原告所有506地號土地及其上5號房屋毗鄰相連。系爭確
認經界判決確認兩造所有土地之地籍圖經界線為附圖A-B-C-
D黑色連接實線。原告雖請求拆除附圖所示1-2-3之共同壁，
惟依原告先前提出之陳情書內容記載：「三.本人自宅曾經
修建。在保留地界線共用土竹牆壁的前提下，本宅室內一樓
向內退縮再砌磚、二樓向內退縮用木板裝潢。...」，原告
復以臺中樹仔腳郵局第390號存證信函通知3號房屋承租人陳
延銘、江卿雲、陳旭鵬等人，內容記載：「...本人自宅曾
修建...，本宅室內一樓向內退縮再砌磚、二樓向內退縮用
木板裝潢。」，足見兩屋現有共用壁應係原告施作，伊並無
拆除權限，且該共用壁緊鄰附圖C-4-D經界線，並未占用原
告所有之506地號土地；附圖所示1-B-C-4原先泥土及竹片之
共同壁係伊先前承租人江卿雲所拆除，伊亦無回復原狀義務
。退步言，縱轉嫁由伊負責回復，惟共用壁原為土竹造結構
，應回復原先土竹造牆壁為限。另伊所有3號房屋因老舊原
擬規劃拆除，僅因原告要求繼續支撐其所有5號房屋所需而
維持原狀，目前未出租營利，縱受有相當於租金之利益，應
自確認經界訴訟確定後起算，以申報地價3%計算等語，資為
抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張505地號土地及其上3號房屋均為國有，由被告負責
管理；506地號土地及其上5號房屋則為原告所有，兩造所有
房地毗鄰相連。被告曾提起確認經界事件，經本院臺北簡易
庭以系爭確認經界判決，確認被告所有505地號土地與原告
所有506地號土地之經界為112年6月3日內政部國土測繪中心
鑑定圖即附圖所示A-B-C-D黑色連接實線，附圖所示1-2-3-4
虛線則為兩造房屋現今共用牆壁中心線等情，有土地建物查
詢資料、地籍圖查詢資料、本院112年度北簡字第5213號民
事簡易判決、506地號土地登記謄本、建築改良物所有權狀
、內政部國土測繪中心112年9月12日所為鑑定書及鑑定圖（
即附圖）等件在卷可憑（見卷第65-73、13頁），並經本院
調閱112年度北簡字第5213號全卷查明無訛，且為被告所不
爭執（見卷第62頁），堪信為實。
㈡關於原告請求拆牆還地部分：
原告主張被告無權占用其所有506地號土地，致其使用面積
短少1.91㎡，依民法第767條第1項前段、中段規定請求被告
拆牆並返還附圖所示1-2-3-4-C-B範圍土地，然為被告所否
認。經查：
⒈按共用壁乃指相連房屋於建造時，經由相鄰土地及房屋所有
權人之同意，雙方約定以相鄰地界各退讓部分土地建立共用
壁，供雙方興建房屋共同使用，以支撐各自興建之房屋，並
可獲得較大之使用空間，臺灣早期之連棟建築房屋即存有共
用壁情形。是共用壁在相鄰房屋之間，因物理上相互連接，
使用上密切相鄰，彼此休戚相關，具共同利益，於毗鄰之建
物存在期間，雙方具有互相提供自有部分土地供該共用壁使
用之義務。又按動產因附合而為不動產之重要成份者，不動
產所有人取得動產所有權，民法第811條定有明文。而建物
之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權
之人，方有拆除之權限（最高法院102年度台上字第2053號
判決意旨參照）。
⒉查3號、5號房屋為日據時代遺留建築，業經兩造陳明（見卷
第75、261頁），可知兩屋起造日期至少在民國34年臺灣光
復之前，迄今為屋齡80年以上老屋。又兩屋毗鄰相連，主要
建材均為木造，均為2層建物，亦有房屋照片、土地建物查
詢資料（見卷第109、65、71頁）可參，是以兩造各自所有
之3號、5號房屋屬於使用共同壁之連棟房屋，應可認定。
⒊次查，依原告於98年間向斯時財政部國有財產局局長提出之
陳情書（見卷第75頁）內容記載：「三....95年9月11日侵
占人偷偷拆除3號與5號地界線的泥土及竹片製作的共用牆壁
，並用鐵皮向後擴大搭蓋兩層樓建築，惡意侵占本人的私人
土地。四.本人因長期在外地工作，返家後剛好發現地界線
共用牆壁被拆除，本人立即要求侵占人恢復原狀，於是侵占
人雇用正在搭蓋房屋的工人，用紅磚沿中間段地界線砌高至
屋頂作為地界線共用牆壁，反過來要求本人負擔一半的砌磚
費用壹萬伍仟元，本人也讓步付款」；佐以原告於98年10月
間寄送臺中樹仔腳郵局第390號存證信函（見卷第79-81頁）
予3號房屋承租人陳延銘、江卿雲、陳旭鵬等人，內容記載
：「...95年9月11日你們偷偷拆除3號與5號地界線的泥土及
竹片製造的共用牆壁，並且用鐵皮向後擴大搭蓋兩層樓建築
，惡意侵占本人的私人土地。本人因長期在外地工作，返家
後剛好發現地界線共用牆壁被你們拆除。本人立即要求你們
恢復原狀，於是你們雇用正在為你們搭蓋房屋的工人，用紅
磚沿中間段地界線砌高至屋頂作為共用牆壁，反過來要求本
人負擔一半的砌磚費用壹萬伍仟元，本人也讓步付款。但是
後半段的分界線你們說沒錢砌磚作地界線共用牆壁，於是繼
續故意侵占，...，本人從民國95年9月11日起曾經好言勸告
請求歸還土地，但是你們均避不見面，請你們於民國98年11
月15日前在後半段的分界線比照中間段地界線砌磚至屋頂作
為共用牆壁，否則本人只好採取法律行動，要求拆屋還地，
...」，並有原告於確認經界事件提出之土竹牆照片可佐（
見112年度北簡字第5213號卷，下稱5213號卷，第88頁）。
依上開陳情書、存證信函內容，可知被告之承租人於95年間
將3號與5號房屋之間土竹牆共用壁拆除，嗣因原告要求回復
原狀，故被告之承租人僱工將中間段（應係附圖所示1-2-3-
4虛線所在位置，即兩屋現有共用壁）以紅磚砌牆作為共用
壁，原告甚至願意負擔一半砌磚費用等情，則被告辯稱附圖
所示1-2-3-4虛線所在共用壁並非其施作建造，原告為建造
之人即事實上處分權人，方有拆除之權限等語，並非全然無
稽。
⒋再者，附圖所示1-2-3虛線所在位置即兩屋現有共用壁（即中
間段部分），係將原有土竹牆共用壁拆除，重新以磚造建築
共用壁，該共用壁（動產）與原告所有5號房屋（不動產）
、被告所有3號房屋相結合，已成為3號、5號房屋之重要成
分，其結合具有固定性、繼續性，非經毀損不能分離或分離
需費過鉅，依民法第821條規定該共用壁與3號、5號房屋附
合成為一體，由兩造共同取得該共用壁所有權至明。是以，
前開共用壁既為兩造共有，且共用壁乃由各相鄰土地所有權
人各提出部分土地合建共同牆壁，以供雙方房屋支撐、穩固
之使用，且係經過原告同意興建，並負擔一半建造費用，縱
該共用壁占用原告所有506地號部分土地，亦不能認為係無
權占用。況且，附圖所示1-2-3-4虛線所在兩屋現有共用壁
，係作為兩屋之隔戶牆，現為原告使用中，其自95年間使用
迄今超過18年，縱認該共用壁逾越地界，本院考量兩屋現有
共用壁並非被告興建，其並無故意逾越地界之情事，且該共
用壁之厚度34cm、高度600cm，有被告與廠商現場會勘紀錄
暨簽到表、附件壹估價彙整表及修繕項目可參（見卷第177-
181頁），自95年興建迄今，歷經諸多地震、颱風，長久以
來維持兩造各所有之3號、5號房屋支撐、穩固，如將兩屋現
有共用壁拆除，可能造成兩屋倒塌之危險，亦可能影響連棟
房屋即臺北市○○區○○街00巷0號住戶之居住安全，又3號房屋
已獲建築師評估耐震分數未達最低等級，建議立即停止使用
，將其拆除等情，有立委羅廷瑋國會辦公室開會通知單上國
有財產署北區分署李宗儒科長出席表示意見可參（見卷第26
頁），原告自陳拆牆還地費用至少150萬元（見卷第264頁）
，參酌民法第796條之1規定意旨，斟酌公共利益及當事人利
益，原告依民法第767條第1項前段、中段規定請求被告拆除
附圖所示1-2-3虛線所在共用壁，並返還附圖所示1-2-3-4-C
-B範圍土地，難謂有據。
㈢關於請求相當於租金之不當得利部分：
原告主張被告無權占有其所有506地號土地，受有相當於租
金之不當得利，依民法第179條規定請求被告返還自113年10
月1日起訴時回溯5年之不當得利79,074元，為被告所否認。
依內政部國土測繪中心製作之鑑定圖（即附圖），係以本件
原告指界計算宗地面積，再減去登記面積，得出本件原告使
用506地號土地短少面積1.91㎡，被告則增加1.02㎡之結果，
然兩造短少或增加面積並非相等，可認506地號土地短少面
積1.91㎡，並非絕對數值，該1.91㎡並全然由被告占有獲利至
明。再者，依被告與廠商現場會勘紀錄暨簽到表、附件壹.
估價彙整表及修繕項目內容（見卷第181-183頁），現有共
用壁即4-C-5右側越界共用壁，長度550cm，厚34cm，面積為
1.87㎡（＝5.5m×0.34m），如由兩造各分擔1/2面積即0.935㎡
（＝1.87㎡÷2），則原告實際短少使用面積僅為0.975㎡（＝1.9
1-0.935），面積不到1㎡，復考量被告所有3號房屋之結構安
全耐震能力未達最低等級，本應拆除重建，已如前述，則被
告抗辯其係為支撐原告所有5號房屋所需，始維持3號房屋原
狀，且未出租營利等語，應屬可採。依上，附圖所示1-2-3
虛線所在共用壁，既為兩造共同使用，縱共用壁占用原告所
有506地號部分土地，不能認為係無權占用，考量占用面積
微小，甚且被告為使原告能繼續使用共用壁支撐穩固，而未
將3號房屋拆除重建，實難認被告獲有任何相當於租金之不
當得利，則原告依民法第179條請求被告返還不當得利79,07
4元，並非有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段請求被告返
還附圖所示1-2-3-4-C-B範圍，面積1.91㎡土地，返還方法以
附圖所示1-B-C-4為中心線興建補強圍牆，該補強圍牆之建
築應比照先前被告興建4-D圍牆之施工方法、結構、材質進
行，另將附圖所示1-2-3先前建築之共同壁拆除；依民法第1
79條規定請求被告給付79,074元，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
經核均與本件判決結果無影響，爰不逐一論駁。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 9 月 19 日
民事第八庭 法 官 張瓊華
上列正本係照原本作成。
如不服本判決對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出
上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴
審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 19 日
書記官 邱美嫆