臺灣臺北地方法院民事判決
113年度消字第65號
原 告 吳維訓
劉同英
李雅涵
洪循真
丹尼爾
詹庠宸
闕曉俐
謝達衽
共 同
訴訟代理人 廖穎愷律師
被 告 全茂建設股份有限公司
法定代理人 陳台昀
被 告 曲苡雯
共 同
訴訟代理人 簡詩家律師
上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國114年8月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告全茂建設股份有限公司應給付原告各如附表「原告可請
求金額」欄所示之金額。
二、被告曲苡雯應給付原告各如附表「原告可請求金額」欄所示
之金額。
三、前兩項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付
範圍內，免除其給付責任。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告連帶負擔4/5，餘由原告負擔。
六、本判決第一、二項於原告以附表「原告供擔保金額」欄所示
之金額為被告預供擔保後，得假執行。但被告以附表「原告
可請求金額」欄所示之金額為原告預供擔保後，得免為假執
行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告吳維訓、劉同英、李雅涵、洪循真、闕
曉俐、謝達衽及訴外人黃柏翰、邱美熒分別於附表「簽約日
期」欄所示日期，向被告購買「芯飛揚」揚明區預售屋（個
別價格分別如附表所示，下稱系爭建案），並分別與被告全
茂建設股份有限公司（下稱全茂公司）、被告曲苡雯簽訂房
屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約）、土地預定買賣契
約書（下稱系爭土地契約，與系爭房屋契約合稱系爭房地二
契約）。嗣邱美熒、黃柏翰分於民國111年3月16日、111年1
1月30日將渠等就系爭土地契約及系爭房屋契約之一切權利
義務轉由原告詹庠宸、丹尼爾承受。依系爭房屋契約第12條
第1項約定，系爭建案應於111年10月4日前取得使用執照，
惟全茂公司遲至112年4月18日始取得使用執照，共遲延196
天。又系爭房屋契約第12條第2項約定「賣方如逾期完工者
，每逾1日應按『已繳房屋價款』萬分之五單利計算遲延利息
予買方」，惟該約定顯然違反103年4月28日及108年5月2日
修正之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱
應記載事項）第12條第2項規定，依消費者保護法（下稱消
保法）第17條第1項、第4項前段、第5項、第16條前段規定
，系爭房屋契約第12條第2項約定為無效，原告得依應記載
事項第12條第2項規定，請求全茂公司給付按「已繳房地價
款」依萬分之五單利計算之遲延利息，即原告得請求如附表
「應給付遲延利息」欄所示之金額。再者，對照系爭土地契
約第1條及系爭房屋契約第28條約定，可知系爭房屋契約與
系爭土地契約應為聯立契約，在契約履行義務上，有明顯之
牽連關係，是被告對原告應負系爭房屋契約及系爭土地契約
所約定之全部給付義務，且其中1人違約，均可視為另1人違
約，被告間就系爭房屋契約及系爭土地契約之履行或不履行
，應屬不真正連帶債務關係。為此，爰依系爭房屋契約第28
條、第12條第1項、第2項、系爭土地契約第1條約定及應記
載事項第12條第2項規定，請求被告給付遲延利息，且因被
告給付目的同一，核屬不真正連帶債務，即任一被告為給付
，其餘被告於該給付範圍內，同免給付義務等語。並聲明：
㈠、全茂公司應給付原告各如附表「應給付遲延利息」欄所
示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息。㈡、曲苡雯應給付原告各如附表「應給
付遲延利息」欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢、第一、二項所命
給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，同
免給付責任。㈣、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告為坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之
所有權人，全茂公司亦為在系爭土地新建集合住宅「芯飛揚
」社區之起造人，被告與原告有簽定系爭房屋契約及系爭土
地契約。依系爭房屋契約第12條第1項約定，全茂公司應於1
11年10月4日完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要
設施，並取得使用執照，然因108年12月起發生嚴重特殊傳
染性肺炎（COVID-19）疫情，國內營造業面臨進口砂石、磁
磚、電梯、空調及消防等機電設備供應鏈斷鏈、減產問題，
以及暫停、管制引進移工政策，衍生缺工、缺料等狀態，導
致全台建案施工進度延宕甚至不得已停工，全台各地方政府
亦因此增加建案之建築期限，以避免營造業陷入無法完成建
築之困境，足見因疫情影響致系爭建案申請使用執照遲延乃
不可歸責全茂公司之事由，依系爭房屋契約第12條第1項第2
款約定，應參照新北市政府因應疫情增加建築期限2年之政
策，准予系爭建案順延完工期限2年。又此次疫情所造成之
影響甚鉅，顯非全茂公司於締約時所得預見，依民法第227
條之2第1項之規定，請求就系爭建案之工期方面，按新北市
政府增加建築期限之標準，增加建築期限2年，以平衡全茂
公司因疫情所造成之困難。退步言，系爭建案主要發生工期
落後之工程在於泥作工程、油漆工程，且該二工程主要施工
期間為110年至111年，正值疫情缺工最嚴重之時，因此所致
工期延誤顯屬不可歸責全茂公司，則在計算上，應以預定泥
作工程起始日109年6月8日至使用執照申請日110年6月4日，
即原定所需工期為361個日曆天，但因疫情影響，實際泥作
工程起始日為109年7月3日至使用執照申請日111年10月21日
，實際工期為627個日曆天，依系爭房屋契約第12條第1項第
2款約定，自應予以順延工期，則於順延工期266個日曆天（
計算式：627－361＝266）後，全茂公司並無遲延完工之情事
。
㈡、參照應記載事項第3條、第4條、第6條、第7條及第14條等關
於土地之規定，可見應記載事項係將房屋所有權人與土地所
有權人預設同一人，始在第12條之遲延利息併同規定以「房
地」價款計算，然系爭土地並非全茂公司單獨所有，曲苡雯
亦為土地出賣人，自不得僅以應記載事項第12條規定，逕認
房屋、土地所有權人應就房地全部負責，否則全茂公司僅有
獲取房屋價款，卻應負擔土地價款計算之遲延利息，顯非合
理。況曲苡雯為自然人，並非以銷售房地為業之企業經營者
，自無從適用應記載事項第12條規定。系爭房屋契約與系爭
土地契約雖具有聯立契約之性質，然就遲延利息仍應就各自
契約及主體判斷認定，且房屋、土地本分屬不同之權利內容
，實無從將其混為一談而逕為不真正連帶之請求，從而，原
告請求就出賣人曲苡雯部分併計為土地價款之遲延利息及不
真正連帶債務，殊非適法。丹尼爾係於111年10月4日完工期
限後之111年11月30日始承受契約，當時系爭建案尚未完工
，此為丹尼爾所知悉，則系爭房屋契約第12條所定完工日期
，對於丹尼爾乃屬無意義之約定，否則其豈會於完工日後仍
願意承受契約？是丹尼爾自無從執系爭房屋契約第12條約定
為請求，且亦有權利濫用之情事。系爭房屋契約第12條所載
「領取使用執照日期」，係指主管機關確定准予發給使用執
照之意，而原證9記載核准日期為「112年4月7日」，亦即主
管機關於112年4月7日核准發給使用執照，則於112年4月7日
以後之時間，僅屬行政機關內部作業時程，要與使用執照之
取得無涉，是系爭建案完工日期應以112年4月7日為據，而
非發給使用執照之112年4月18日，故縱認全茂公司有遲延完
工情事，遲延日數亦應為185日。系爭房屋契約第12條係規
範按期完工，於全茂公司未能按時完工乃課以賠償，該賠償
之性質應為賠償總額預定性之違約金，而全茂公司遲延完工
之緣由，在於疫情導致原物料、勞力短缺，影響正常施工進
度，是延遲完工絕非全茂公司所願，且全茂公司延遲完工反
增加所應給付之貸款利息，甚至須承受營造物價指數上漲之
壓力，而原告雖延後取得房地，然因房價大幅攀升，原告並
未受有損害，加以按每日萬分之五計算，相當於週年利率18
.5%，對照臺灣銀行公告之未達1年之定期存款利率約為1.58
%，應認此違約金過高，依民法第252條規定應予酌減。又原
告係請求損害賠償總額預定之違約金，且均為單利，原告不
得於預定賠償範圍，另行請求賠償遲延利息等語置辯。並聲
明：⒈原告之訴均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣
告免假執行。
三、得心證之理由
㈠、曲苡雯就系爭土地契約應與全茂公司負不真正連帶責任：
1.按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結
合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照）
。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全
部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情
事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，
一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其
個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中
之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦
應同其命運（最高法院88年度台上字第1149號判決參照）。
另按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別
之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一
人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101
年度台上字第367號判決意旨參照）。
2.查，原告雖係分別簽立系爭房屋契約、系爭土地契約，然對
買賣雙方而言，該契約目的在於全茂公司應依約完成預售屋
之興建並取得使用執照，併同買方另向曲苡雯買受之基地持
分為移轉、交付。故系爭建案之房屋與土地，屬緊密不可分
之契約標的，若互缺其一，各個契約目的即無法達成，而無
單獨存在之必要。再者，系爭土地契約第1條約定：本契約
與另定【芯飛揚】房屋預定買賣契約書為連帶契約，二契約
應同時簽立，執行始為有效。系爭房屋契約第28條約定：…
倘本約或「土地預定買賣契約書」二者之一有「無效或解除
」之事由，則另一契約亦為該「無效或解除」（見本院卷第
19、37頁）。可知，系爭房屋契約、系爭土地契約除成立、
無效、解除具有不可分離之依存關係外，另具連帶關係，自
應屬聯立契約。參以應記載事項（見本院卷第329至336頁）
亦係就包含「房地」之預售屋買賣為一體規定，為免消費者
因被告將原本可單一成立之預售屋買賣契約，分拆成二個契
約而蒙受不利益，自應使被告就系爭房地二契約之債務不履
行負不真正連帶債務責任。
㈡、本件有應記載事項之適用：
按定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立同類
契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款如
有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消保法第2條第7款、
第11條第2項定有明文。又中央主管機關為預防消費糾紛，
保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行
業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院
核定後公告之；違反第1項公告之定型化契約，其定型化契
約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於
定型化契約，仍構成契約之內容，同法第17條第1項、第4項
前段、第5項亦有明文。查，原告與被告簽訂之二系爭房地
契約，除買受人、買賣標的、契約總價不同外，其餘均為相
同之制式條款（見本院卷第19至317頁），堪認系爭房地二
契約之條款為被告為與不特定多數消費者訂立同類契約之用
，所提出預先擬定之契約條款，核屬消保法所稱定型化契約
，故依前揭消保法規定之應記載事項條款，即構成兩造間系
爭房地二契約之內容。被告雖辯稱曲苡雯為自然人，非屬企
業經營者云云。然依消保法第2條第2款規定，凡以經銷商品
為營業者，即為企業經營者，並未排除自然人之適用，曲苡
雯既與全茂公司共同以銷售系爭建案預售屋房地為營業，均
屬企業經營者無訛，而有應記載事項之適用，至實際辦理收
款業務為全茂公司，亦僅是曲苡雯與全茂公司間為作業之便
，無從以此反論曲苡雯非企業經營者。被告上開所辯，並不
可採。
㈢、原告依系爭房屋契約第12條第1、2項約定、應記載事項第12
點第2款規定、不真正連帶關係，得請求被告給付逾期完工
之遲延利息：
1.系爭房屋契約第12條第1項、第2項約定：「本預售屋之建築
工程應在111年10月4日之前完成主建物、附屬建物及使用執
照所定之必要設施，並取得使用執照；雙方同意以領取使用
執照日期為完工日。」、「賣方如逾期完工者，每逾一日應
按已繳房屋價款萬分之五單利計算遲延利息予買方。」（見
本院卷第30至31頁）。上開第12條第2項約定雖係以已繳「
房屋」價款作為計算依據，然上開約款，核與應記載事項第
12點第2款規定，係以已繳「房地」價款作為遲延利息之計
算依據不符（見本院卷第332頁），依消保法第17條第4項前
段、第5項規定，系爭房屋契約上開約定無效，應逕適用應
記載事項第12點第2款即以「已繳房地價款」計算遲延利息
，不因系爭建案係分就房屋與坐落土地分別訂立契約而有別
。被告辯稱應以房屋價款計算遲延利息云云，並不可採。另
依民法第799第5項「專有部分與其所屬之共有部分及其基地
之權利，不得分離而為移轉或設定負擔」之規定，可見房屋
性質上不能與土地使用權分離而存在，則全茂公司與曲苡雯
自應就原告購買之房地一併負責。全茂公司辯稱：由應記載
事項第3條、第4條、第6條、第7條及第14條之規定，可見應
記載事項是將房屋所有權人與土地所有權人預設同一人，始
在第12條之遲延利息併同規定以「房地」價款計算，然系爭
土地並非全茂公司單獨所有，曲苡雯亦為土地出賣人，自不
得僅以應記載事項第12條規定，逕認房屋、土地所有權人應
就房地全部負責云云，仍非可採。
2.被告固以證人證述、系爭建案受COVID-19疫情影響缺工、新
北市政府認存在特殊情事，而增加建築工程期限2年為由，
辯稱：本件得依民法第227條之2第1項規定請求展延建築工
程期限2年，亦得依系爭房屋契約第12條第1項第2款規定順
延工期2年或扣除影響期間266日云云。查：
⑴依被告提出之工務會議記錄即被證10至14，或泛稱砌磚施工
師傅染上武漢肺炎，所以無法進場施工，或稱包商因缺工請
求全茂公司追加單價等語（見本院卷第495至503頁），而上
開各會議記錄時間僅110年6月28日為疫情第3級警戒，嗣後
均為第2級警戒，此觀原告提出之嚴重特殊傳染性肺炎大流
行工作紀實可明（見本院卷第631頁），且全茂公司迨幾個
月後方就某些工程同意追加單價以補足缺工之情，則系爭建
案工程延宕之真實原因為何，尚有疑義。另證人蕭東正雖證
稱：有全面停工，但是時間不長，工作日誌都有、證人劉枝
明證稱：泥作師傅未能達到約定之施工人數、證人彭維禎證
稱：油漆工程師傅在疫情由三級警戒變二級警戒後，人還是
不足等語（見本院卷第577、580、584頁），然被告未能提
出全面停工之工作日誌，以及提出系爭建案各該工程預定進
場施工人數與實際進場施工人數之差異，以及此等差異如何
具體影響系爭建案之工程進度等有利於己之事實。是被告抗
辯得依系爭房屋契約第12條第1項第2款約定、民法第227條
之2規定，系爭建案得順延工期2年或266個日曆天、展延建
築工程期限2年等語，要無可採。
⑵行政機關之處分並無變更私法上權利義務之效力，亦不影響
一般私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義務，故
系爭建案縱經行政機關准予展延建築工程期限，對於本件兩
造於契約內約定之完工期亦無影響，亦非屬不可歸責於被告
之情。被告此部分所辯，要無足採。
3.查，全茂公司領取使用執照日期為112年4月18日，依系爭房
屋契約第12條第1項之約定，112年4月18日為完工日(見本院
卷第478頁)，惟系爭建案係約定於111年10月4日完成主建物
等必要設施，並取得使用執照，則原告依系爭房屋契約第12
條第2項之約定、應記載事項第12點第2款規定，請求自111
年10月4日起至112年4月18日止，共計196日（見本院卷第47
8頁）逾期完工之賠償，自屬有據。又系爭房屋契約係以領
取使用執照日期作為完工日期之計算，被告辯稱：係指主管
機關確定准予發給使用執照之意云云，顯與文義有違，並非
可採。
4.至被告抗辯丹尼爾係於111年10月4日完工期限後之111年11
月30日始承受契約，系爭房屋契約第12條對丹尼爾不構成契
約內容，丹尼爾本件請求，為權利濫用云云。惟查，依丹尼
爾與邱美熒簽訂之契約讓與約定書，丹尼爾承受一切邱美熒
對於系爭房地二契約之一切權利及義務（見本院卷第293至3
03頁），則丹尼爾依系爭房屋契約第12條第1、2項約定、應
記載事項第12點第2款規定、不真正連帶關係，請求被告給
付逾期完工之遲延利息，核屬有據。被告此部分所辯，尚屬
無由。
㈣、原告不得請求遲延利息，又被告請求酌減違約金，為有理由
：
1.依民法第233條第1項規定，遲延之債務以支付金錢為標的者
，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標
的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息；
惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，
其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金
之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判。
又違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履
行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外
，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生
損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。查，系爭房
屋契約第12條第2項係約定逾期完工者，每逾一日應按已繳
房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息，可知被告所負之債
務係如期完工，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認
兩造就上開遲延利息之約定，其真意應係指違約金，且其性
質屬損害賠償總額預定性質。
2.民法第252條規定：違約金過高者，法院得減至相當之數額
。惟基於民事訴訟採辯論主義原則，就約定違約金額是否過
高之事實，應由主張違約金過高之當事人負提出事實及舉證
之責任，法院僅依當事人所提出之事實及證據，依職權審究
其違約金之約定是否確有過高情事及應如何核減至相當之數
額，尚非謂法院須依職權蒐集並調查有關當事人約定之違約
金是否有過高之事實。查，如前所述，被告雖未能具體提出
系爭建案各該工程預定進場施工人數與實際進場施工人數之
差異等，以舉證其有系爭房屋契約第12條第1項第2款約定、
民法第227條之2規定之情事，惟觀工務會議記錄，可知北部
於110年10月後確有缺工，全茂公司承包商方要求全茂公司
以提高單價方式以利尋找施工師傅。審酌被告未及預見疫情
及持續之時間，及營造業物價指數上漲之幅度（見本院卷第
439頁），暨被告就系爭建案之成本考量，初始就部分項目
雖未同意增加單價，迨幾個月後始同意部分項目增加單價，
難認其係重大惡意違約之情狀，以及原告因被告逾期完工致
可能增加之成本，認原告請求「每逾一日應按已繳房地價款
萬分之五（合週年利率18.25%）單利計算遲延利息」之違約
金應屬過高，應酌減為「每逾一日按已繳房地價款萬分之四
（合週年利率14.6%)單利」為適當。則原告得請求被告給付
之違約金如附表「原告可請求金額」欄所示，原告逾此部分
之請求，則屬無據，應予駁回。
3.如前所述，本件係按每逾一日已繳房地價款依萬分之四「單
利」計算遲延利息，應認為原告因被告逾期完工所生之損害
，兩造依系爭房屋契約約定及應記載事項預定賠償範圍，原
告除請求被告給付違約金外，不得再請求賠償其他遲延利息
之損害(最高法院112年度台上字第2753號判決意旨參照)。
從而，原告請求遲延法定利息，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依系爭房屋契約第12條第1、2項約定、應記
載事項第12點第2款規定、不真正連帶關係，請求被告分別
給付原告各如附表「原告可請求金額」欄所示之金額，為有
理由，應予准許。又全茂公司與曲苡雯是本於各別之發生原
因負其債務，惟給付目的同一，核屬不真正連帶債務，即任
一被告為給付，其餘被告於該給付範圍內，同免給付義務。
原告逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免
為假執行，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額分別准許
之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，併予駁回
之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，
經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中 華 民 國 114 年 9 月 4 日
民事第四庭 法 官 蕭涵勻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 4 日
書記官 林姿儀
附表(金額均為新臺幣)：
編號 姓名 簽約日期 土地價款 房屋價款 112年4月18日已繳房地價款 應給付遲延利息(計算式：112年4月18日已繳房地價款×5/10000×196日） 原告可請求金額(計算式：112年4月18日已繳房地價款×4/10000×196日） 原告供擔保金額 1. 吳維訓 108年7月6日 3,667,000元 4,483,000元 114萬元 111,720元 89,376元 29,792元 2. 劉同英 108年9月2日 2,745,000元 3,355,000元 95萬元 93,100元 74,480元 24,827元 3. 李雅涵 洪循真 108年7月19日 2,659,000元 3,251,000元 88萬元 86,240元 68,992元 22,997元 4. 闕曉俐 108年11月24日 3,915,000元 4,785,000元 132萬元 129,360元 103,488元 34,496元 5. 謝達衽 109年2月13日 4,180,000元 5,150,000元 139萬元 136,220元 108,976元 36,325元 6. 詹庠宸 108年8月22日 4,131,000元 5,049,000元 141萬元 138,180元 110,544元 36,848元 7. 丹尼爾 109年1月22日 3,082,000元 3,768,000元 103萬元 100,940元 80,752元 26,917元
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