臺灣臺中地方法院民事判決
114年度訴字第1506號
原 告 許淳媛
訴訟代理人 楊盤江律師
被 告 富旺國際開發股份有限公司
法定代理人 林宗毅
訴訟代理人 謝尚修律師
複 代理人 吳建寰律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114年8月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告先、備位之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴
訟以前當然停止。前開之承受訴訟人，於得為承受時，應即
為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟
法第170條、第175條分別定有明文。經查，被告之法定代理
人已由林正雄變更為林宗毅，經被告具狀聲明承受訴訟，並
有被告之公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第173頁至第1
77頁），核與民事訴訟法第175條第1項、第176條相符，應
予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。經查，原告原主張解除兩造簽立之預售屋買賣
契約（詳後述），請求被告返還所繳納之訂金新臺幣（下同
）10萬元及簽約金51萬元，並聲明：被告應給付原告61萬元
，及其中15萬元自民國112年9月30日起；其中46萬元自112
年10月11日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息等語（
見本院卷第9頁）。嗣再因被告以原告未依約繳納工程款，
另解除預售屋買賣契約，並沒收原告已繳納之訂金10萬元及
簽約金51萬元為由，主張違約金過高應全數酌減並返還，為
備位聲明：被告應給付原告61萬元，及自民事準備書狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語（見本
院卷第131頁至第133頁）。經核原告先、備位訴訟原因事實
，均本於該預售屋買賣契約為基礎，僅就兩造各得否解除該
預售屋買賣契約，及均以原告已繳納款項為返還數額之計算
為據，其主張具有實質關連，堪認事實及證據資料具有一體
性，應認請求之基礎事實同一，核與前揭規定相符，應予准
許。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠伊於112年10月11日以總價1,008萬元，向被告購買興建在彰
化縣○○鎮○○段0000○000000地號之「富旺艾美莊園9樓D11」
社區預售屋（下稱系爭預售屋），並簽立房屋土地預定買賣
契約書（下稱系爭契約）。依系爭契約第19條第1項貸款之
約定，系爭預售屋總價其中約75成即754萬元由伊向被告所
洽定之金融機構辦理貸款。然伊已於110年11月間另向其他
建商購買興建在臺中市烏日區之預售屋（下稱系爭房地），
復於111年10月11日辦理所有權登記，並以系爭房地向臺灣
土地銀行辦理貸款589萬元，設定707萬元最高限額抵押權。
伊購買系爭預售屋時，中央銀行並未限制位在彰化縣第2戶
購屋貸款成數，然於113年9月所發布第七波不動產信用管制
，限制全國第2戶購屋貸款上限5成（下稱系爭管制）。依系
爭契約第19條第2項第1款第3目之約定，若不可歸責於買賣
雙方事由，致洽訂辦理之貸款金額少於預定貸款金額，且該
差額超過原預定貸款金額30%者，得解除系爭契約。因伊已
以系爭房地辦理購屋貸款，而系爭預售屋預定貸款金額為75
4萬元，然因系爭管制僅得貸款總價之5成為上限即504萬元
，該差額為250萬元已達33.15%，已逾預定貸款金額30%，伊
自得解除系爭契約。
㈡伊已於114年4月16日以存證信函通知被告解除系爭契約，並
返還已付61萬元價金未果，爰提起本件訴訟，訴請被告依約
返還已付價款等語。並聲明：⒈被告應給付原告61萬元，及
其中15萬元自112年9月30日起；其餘46萬元自112年10月11
日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請
准宣告假執行。嗣被告以存證信函通知伊依約繳納工程款，
因伊已解除系爭契約而拒絕，被告再以存證信函解除系爭契
約並沒收伊已繳納之價金。縱認被告解除系爭契約合法，然
伊因系爭管制而得解除契約，為免伊先給付工程款而後再請
求返還，自屬不可歸責事由，故被告沒收61萬元價金顯屬過
高，違約金應全數酌減並返還等語。並聲明：⒈被告應給付
原告61萬元，及自民事準備書狀繕本送達之翌日起至清償日
止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭預售屋僅結構體完成尚未取得使用執照，未達辦理貸款
階段，且金融機構就申請貸款之核貸成數除政府政策、法令
限制外，尚須評估承購戶本身之資力條件為核貸金額，自應
待原告就系爭預售屋辦理貸款時，確因系爭管制核貸成數，
導致系爭預售屋無法申辦原預定貸款金額，方屬不可歸責事
由而得解除契約。又中央銀行貸款政策並非不變，隨政策改
變原告之貸款金額亦可能隨之變動，依歷年中央銀行信用管
制於公告後，亦有達到管制成效後逐步放寬之情況，系爭預
售屋興建時程既尚未達辦理貸款之程度，未來貸款政策是否
變動尚屬未定，原告預先解除系爭契約自屬無據。況原告主
張已以系爭房地申辦購屋貸款，然原告可於系爭預售屋申辦
貸款前先行出售系爭房地，或與金融機構簽立切結書切結一
年內出售系爭房地，即不受系爭管制貸款5成之限制．是原告
亦不得依系爭契約第19條第2項第1款第3目約定主張解除系
爭契約。
㈡又原告自112年10月11日簽立系爭契約迄今，僅給付訂金10萬
元、簽約金51萬元，待系爭預售屋結構體完成，伊於114年4
月9日通知原告應於114年4月16日繳納「結構體完成工程款
」61萬元，經2個月後仍未見原告繳納，伊遂於114年6月20
日再以存證信函通知原告7日內依約繳款，逾期即解除契約
並沒收已付價金，原告已於114年6月23日收受送達，是系爭
契約業經伊合法解除。原告於簽約後僅支付61萬元，即無再
支付任何款項，伊依約完成原告所購買系爭預售屋之建物結
構體，因原告違約而蒙受鉅額損失，伊沒收原告已付61萬元
價金僅為總價1,008萬元之6%並無過高，原告請求違約金應
全數酌減，亦屬無據等語置辯。並聲明：如主文第1項所示 。
參、得心證之理由
一、經查，原告於112年10月11日以總價1,008萬元，向被告購買 系爭預售屋，並簽立系爭契約。原告就系爭預售屋款項於11 2年9月30日給付訂金10萬元及簽約金5萬元，再於112年10月 11日給付簽約金46萬元即無再給付工程款。又原告於110年1 1月間另購買系爭房地，於111年9月6日辦理所有權移轉登記 ，並於111年10月31日以系爭房地向臺灣土地銀行辦理購屋 貸款589萬元。又中央銀行於113年9月前尚未發布全國第2戶 購屋貸款上限5成，復於113年9月間發布系爭管制等情，此 有系爭契約、訂金及簽約金收據、系爭管制新聞稿、系爭房 地撥款委託書、系爭房地第一類謄本可證（見本院卷第21頁 至第59頁、第61頁、第63頁至第71頁），先予認定。二、原告以預定貸款差額解除系爭契約為無理由 ㈠觀諸系爭契約第12條約定：「系爭預售屋於113年6月30日前 開工，118年6月30日前完成主建物、附屬建物及使用執照所
定之必要設施，並取得使用執照。」；第15條約定：「系爭 預售屋房地應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦有關 稅費及權利移轉登記。」；第19條第1項約定：「第6條契約 總價內之部分價款754萬元整，由甲方（即原告）與乙方（ 即被告）洽定之金融機構之貸款給付，....，甲方應於乙方 通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構 同意將約定貸款金額撥付乙方。」；同條第2項第1款第3目 約定：「由乙方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其 差額依下列各目處理：（一）不可歸責於雙方時之處理方式 如下：3.差額超過原預定貸款金額百分之三十者，甲乙雙方 得選擇前述方式或解除契約。」復對照原告所提出訂單收據 及付款明細表，可見系爭預售屋所列各期付款期限依序為： 訂金10萬元、簽約金51萬元、開工0元、結構體完成61萬元 、使用執照完成81萬元、產權轉移款754萬元、交屋保留款5 1萬元，並註明本戶貸款75%（見本院卷第59頁、第127頁至 第129頁），足認系爭預售屋至遲應於118年6月30日前取得 使用執照，且應於使用執照取得後4個月內辦理所有權移轉 登記，故於使用執照取得後，所有權移轉登記前之4個月內 期間，方為原告與被告所洽訂之金融機構辦理購屋貸款之時 點，倘若實際核貸之數額少於預定貸款金額，其差額再視兩 造有無可歸責之處，倘若不可歸責於兩造，且貸款差額已逾 30%，原告方得主張解除契約。
㈡經查，系爭預售屋之進度僅至結構體完成，尚未取得使用執 照，亦尚未對保等情，此為兩造所不爭執（見本院卷第110 頁、第220頁），核與被告所提出114年4月9日方通知原告系 爭預售屋結構體完成，應繳納61萬元之繳款通知書相符（見 本院卷第187頁），系爭預售屋既尚未取得使用執照，依前 揭說明，原告即尚未達辦理購屋貸款階段，則系爭管制於系 爭預售屋辦理購屋貸款時，是否仍存在，尚屬未定。又銀行 辦理購置不動產貸款業務時，除政策因素以外，基於風險之 控管，尚有評估房屋所在地區之生活機能、市場價格等多項 因素，以覈實評估擔保品價值，銀行亦依據客戶財務狀況、 還款來源及申貸用途等風險承擔因素，予以核貸，是原告究 竟實際核貸金額與預定貸款金額有無差額，該差額之實際數 額，及造成貸款差額之因素為何均屬不明，原告主張實際核 貸金額必定因系爭管制而與預定貸款金額差額逾30%云云， 已不足採。
㈢原告雖主張系爭管制將持續進行不會調整云云（見本院卷第1 33頁），並提出網路新聞為據（見本院卷第141頁至第147頁 ）。然查，中央銀行理監事會議每季召開，並逐季評估管制
措施成效，原告所提出之新聞內容，亦提及中央銀行政策將 滾動式檢討之意旨，則系爭管制未來將趨嚴或放寬仍屬不明 ，不足以媒體報導即得依此認定。被告亦提出自99年6月至1 13年6月共7次信用管制內容，亦可見管制措施已達成效而適 度放寬之變化，足認原告主張系爭管制僅會趨嚴，亦與客觀 事實不符。況原告所稱之貸款差額，肇因於其已於111年10 月31日以系爭房地辦理購屋貸款所致，然直至系爭預售屋得 辦理購屋貸款之時，既仍有相當期間，則原告是否屆時已將 系爭房地出售，而非屬系爭管制範圍內，亦屬不明。是原告 主張解除系爭契約之事由，均屬對不確定事實之臆測，自不 得以此主張解除系爭契約。原告既不得解除系爭契約，則其 主張被告應返還其已繳納之價金61萬元，即屬無據。三、原告主張系爭契約違約金過高應全數酌減並返還為無理由 ㈠被告得解除系爭契約並沒收原告已繳價金
⒈依系爭契約第8條第1項之約定：「付款，除簽約款及開工款 外，應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完 工後繳款，於接獲乙方書面繳款通知單五日內自行匯款至乙 方指定之銀行帳戶...，工程期款每次付款間隔日數應在二 十日以上。如乙方未依工程進度定付款條件者，甲方得於工 程全部完工時一次支付之。」；同條第2項約定：「依前款 規定，如甲方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌 現時，甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之 遲延利息，於補繳期款時一併繳付乙方。如逾期二個月或逾 使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息，經乙方以存證 信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳者，雙方同意依 違約之處罰規定處理，但前項情形乙方同意緩期支付者，不 在此限」；第27條第4項約定：「甲方違反有關第八條付款 條件及方式之規定者，乙方得沒收依房地總價款百分之15（ 最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超 過已繳價款者，則以已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契 約」。
⒉依系爭契約上開約定及所定付款明細表，被告就已完成之工 程進度以書面通知原告繳款，原告於接獲書面繳款通知單5 日內即有依約繳款之義務，倘若逾期2個月並經被告以存證 信函催告仍未於7日內繳款，被告得解除系爭契約，並得以 房地總價之15%或原告已繳價金取其低者沒收為違約金明確 。經查，原告就系爭預售屋款項於112年9月30日給付訂金10 萬元及簽約金5萬元，再於112年10月11日給付簽約金46萬元 即無再給付工程款，已認定如前。被告於114年4月9日寄發 繳款通知，其上已載明系爭預售屋工程進度已至「結構體完
成」階段，依系爭契約之約定原告應於114年4月16日前繳納 61萬元結構體完成期款，此有被告所寄發之繳款通知及郵件 投遞回執可證（見本院卷第189頁至第191頁），核與系爭契 約付款明細表所約定之繳款內容相符（見本院卷第127頁） ，亦為兩造所不爭執（見本院卷第221頁至第222頁）。原告 已逾期未繳納，被告再分別於114年4月29日、114年5月16日 、114年6月2日、114年6月20日寄發存證信函催告原告繳納 結構體完成期款61萬元，於收受後逾7日內仍未繳納則解除 系爭契約，並沒收原告已繳納之價金等語，並經原告收受（ 見本院卷第81頁至第83頁、第149頁至第160頁、第193頁至 第203頁），然原告仍未依約繳納，被告遂於114年7月2日再 以存證信函通知原告依系爭契約第8條、第27條之約定解除 系爭契約等語，並經原告收受（見本院卷第161頁至第163頁 ）。可見被告於系爭預售屋結構體完成後，已於114年4月9 日寄發書面繳款通知單通知原告繳款未果，並多次以存證信 函催告原告依約繳款，仍未獲置理，方於已逾2個月之114年 7月2日再以存證信函通知原告解除系爭契約，並沒收原告已 繳之價金61萬元，合於系爭契約第8條、第27條之約定，是 被告解除系爭契約，並沒收原告已繳價金，自屬有據。 ㈡系爭契約違約金尚屬適當不應酌減
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除 違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第250 條定有明文。是除當事人另有訂定外，違約金即應視為因債 務不履行而生損害之賠償總額。觀諸系爭契約第27條第4項 約定：「甲方違反有關第八條付款條件及方式之規定者，乙 方得沒收依房地總價款百分之15（最高不得超過百分之十五 ）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳 價款為限，甲乙雙方並得解除本契約」，且於同條第5項約 定：「甲乙雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求 其他損害賠償」（見本院卷第51頁），雖未載明違約金性質 ，惟既明文原告違反系爭契約付款期限之約定，被告得解除 契約並沒收依房地總價款百分之15計算之金額，而不得再請 求其他損害賠償，堪認此違約金約定屬賠償總額預定性質之 違約金。
⒉又當事人約定之違約金額過高者，法院得依民法第252條之規 定，以職權酌減至相當之數額。又賠償性違約金是否相當， 應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害、債務
人倘依約履行，債權人可得享受之一切利益等情形，以為衡 量標準（最高法院79年度台上字第1612號、100年度台上字 第533號、105年度台上字第129號判決意旨參照）。質言之 ，違約金之約定，係基於個人自主意思所形成之當事人間之 規範，本諸契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數 額，原應受其拘束。倘法院審酌上開要素，認當事人就違約 金所約定之數額並無違背契約正義而有過高情事，即無酌減 必要（最高法院103年度台上字第1899號判決意旨參照）。 ⒊經查，系爭契約第27條第4項、第5項約定，原告未依約繳納 期款，被告得解除系爭契約，並得以房地總價之15%或原告 已繳價金取其低者為沒收金額，被告亦不得再另行請求其他 損害賠償，已如前述。核與內政部所頒布之預售屋買賣契約 書範本及定型化契約應記載及不得記載事項相符（見本院卷 第205頁至第216頁），足認系爭契約所約定之違約金數額及 沒收方式並未過度限制原告之利益。又兩造於112年10月11 日簽立契約，原告以總價1,008萬元向被告購買系爭預售屋 。而原告僅於112年9月30日支付訂金10萬元及簽約金5萬元 ，再於112年10月11日給付簽約金46萬元以外，直至114年4 月8日結構體完成前即無再支付工程款，已如前述。參酌系 爭契約之付款明細表（見本院卷第127頁至第129頁），可見 系爭預售屋之開工款、各樓層樓底板之工程款均記載為零元 ，足認原告於簽立系爭契約支付61萬元價款，於將近2年之 期間，被告並未以系爭預售屋各樓層完工進度通知原告按期 繳款，而改由較彈性之待結構體完成後，再繳納工程款，顯 然原告已享有付款之期限利益。再衡酌被告為處理系爭契約 簽訂及解除事宜，已多次催告原告依約履行而支出之無益勞 力、時間、費用，且解除系爭契約後，仍須額外支出銷售成 本，難謂並無損失。
⒋反觀原告僅支付部分價金61萬元，然其已憑此確保因系爭契 約而獲有將來請求被告交付系爭預售屋興建完成移轉所有權 之權利，被告則因而須支出購地、建築系爭預售屋所有成本 及費用，直至原告交付全部房地價金為止。而依據原告一部 交付之價金及買賣契約價金比例僅6%（61萬元/1,008萬元*% =6%），且將近2年未再有其它付款義務，相對應被告就系爭 預售屋所支出之購地、建築及承擔資金投入風險，顯然比例 並不相當。又被告從事房屋興建銷售，一般而言，其將房屋 興建完成加以出售，扣除成本後必有相當之營業利潤，則被 告因系爭契約解除所受之損害，在一般情形，亦包含扣除全 部營銷成本後之營業利潤之喪失。復考量原告已自陳其購買 系爭預售屋為投資所用，並無自住需求（見本院卷第220頁
、第227頁），顯然原告並非經濟上之弱勢，其既基於投資 考量，本應於簽約前自行審慎評估履約能力，並知悉投資有 其風險並非保證獲利。況原告既稱其貸款差額，係因其以系 爭房地辦理購屋貸款，而受限於系爭管制政策，然系爭管制 政策發布迄今已將近1年，且距離系爭預售屋得辦理購屋貸 款仍有相當期間，原告仍無出售系爭房地或再行努力籌措資 金依約履行之作為，反於系爭預售屋尚未辦理購屋貸款時， 即不願意再支付工程款，並預先主張解除契約，顯未見其為 履行系爭契約所進行之努力。綜合系爭契約之利益衡平、原 告違約之可歸責性、被告所支出成本及承擔風險、藉由違約 金促進並確保履約所必要之限度，及被告沒收原告已繳價款 僅為契約總價6%之比例，且原告就本件違約金有何過高情事 ，並未能提出其他證據證明之，暨其他一切情狀，認本件被 告沒收原告61萬元充作違約金，其數額尚未過高，核無可酌 減情事，原告主張應全數酌減，亦屬無據。
肆、綜上所述，系爭預售屋尚未達辦理購屋貸款之程度，原告先 位之訴以預定貸款差額為由解除系爭契約，並返還已付價款 為無理由。又被告解除系爭契約，並沒收原告已付價款充作 違約金，核無不合，原告備位之訴主張違約金過高應全數酌 減，被告應返還已繳價款，亦無理由，均應予駁回。原告先 、備位之訴既均經駁回，其假執行之聲明亦失所附麗，併予 駁回之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘提出之攻擊、防禦方法及證據 ，經核與判決結果皆不生影響，爰不一一論述，附此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 114 年 9 月 30 日 民事第三庭 法 官 劉承翰以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 114 年 9 月 30 日 書記官 許宏谷
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