臺灣臺中地方法院民事判決
113年度簡上字第539號
上 訴 人 林琳瑋
楊素櫻
上二人共同
訴訟代理人 王志平律師
視同上訴人 楊純佳
楊淑美
被 上訴人 許桂華
兼上一人之
訴訟代理人 許世忠
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國113
年7月4日本院臺中簡易庭112年度中簡字第3446號第一審判決提
起上訴，本院第二審合議庭於114年7月25日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人林琳瑋、視同上訴人楊純佳連帶負擔50
％，其餘由上訴人楊素櫻、視同上訴人楊淑美連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按民法第275條規定，連帶債務人中之一人受確定判決，而
其判決非基於該債務人之個人關係者，為他債務人之利益，
亦生效力。故債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之
訴，債務人一人提出非基於其個人關係之抗辯有理由者，因
影響債務人內部分擔及求償，為其他債務人之利益，亦生效
力，自應類推適用民事訴訟法第56條第1項之規定。經查：
原審判決命上訴人林琳瑋（下稱林琳瑋）、視同上訴人楊純
佳（下稱楊純佳）及上訴人楊素櫻（下稱楊素櫻）、視同上
訴人楊淑美（下稱楊淑美）應就被上訴人之損害各負連帶給
付之責，本件雖僅由林琳瑋、楊素櫻提起上訴，惟經核其非
僅基於個人關係而提起上訴，依首揭說明，其上訴效力應及
於楊純佳、楊淑美，爰將之併列為上訴人，合先敘明。
二、次按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，
於訴訟無影響。民事訴訟法第254條第1項定有明文。故在訴
訟繫屬中，當事人移轉其訴訟標的法律關係時，為求訴訟程
序安定、保有原訴訟遂行成果、避免增加負擔等理由，本於
當事人恆定主義之原則，該移轉人仍為適格之當事人，可繼
續以本人名義實施訴訟行為，此屬法定訴訟擔當之一種（最
高法院111年度台上字第2533號民事裁判要旨參照）。查：
林琳瑋、楊素櫻固主張門牌號碼臺中市○里區○○里○○路000巷
0號之未辦保存登記建物（面積91平方公尺，下稱4號房屋）
原為楊淑美、楊素櫻所共有（權利範圍各1/2）之，惟已於
訴訟繫屬中移轉由林琳瑋、楊素櫻所共有（權利範圍各1/2
），然依前開說明，仍由移轉人續以本人名義實施本件訴訟
行為，併此敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人及視同上訴人上訴意旨略以：
㈠、林琳瑋、楊素櫻部分：
上訴人就4號房屋及坐落臺中市○里區○○里○○路000巷0號之未
辦保存登記建物（面積91平方公尺，下稱2號房屋）房屋每
月僅收取新臺幣（下同）8,000元租金，均遠低於每月開銷
所用，且上訴人非以出租房屋為業，自不符合被上訴人所主
張營業用之情形，租金之計算方法仍應適用土地法第105條
準用第97條之範疇，故房屋所有人因房屋占用他人基地所獲
得之利益，應以基地之價額為基準，即以占用期間×申報地
價×占用面積×年息×持有比例據以計算。是2號房屋及4號房
屋自民國111年2月9日起至112年9月8日止，應給付數額各為
13,344元。此外，2號房屋及4號房屋之租金每月可收達8,00
0元，係上訴人交易能力手腕之範疇，屬交易所得溢價，被
上訴人不應直接以此計算租金價額，再者，被上訴人等明知
所共有坐落臺中市○里區○○段○000地號（面積70.94平方公尺
，下稱908地號土地）、同段第911地號（面積83.68平方公
尺，下稱911地號土地，與908地號土地合稱為系爭土地）土
地為法定空地，2號房屋、4號房屋均無取得使用執照，被上
訴人亦認為應拆除，但被上訴人竟僅請求房屋之租金作為損
害賠償，則被上訴人行使權利顯有違反民法第148條權利濫
用之情形等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原判決不利上訴人
部分廢棄。㈡、前開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
㈡、楊純佳、楊淑美部分：
2號房屋、4號房屋雖出租予他人，惟均需要成本，不能以每
月收取之租金計算損害賠償金額，應以每月收取之租金半價
計算始為適當等語。
二、被上訴人則以：
系爭土地為被上訴人所共有（權利範圍各2分之1），又楊素
櫻、楊淑美所共有之4號房屋無權占用908地號土地，林琳瑋
、楊純佳所共有之2號房屋無權占用被上訴人所有之911地號
土地。楊素櫻、楊淑美、林琳瑋、及楊純佳並分別將4號房
屋及2號房屋各以每月8,000元之租金出租予第三人以獲取房
地租賃收益，共同侵害被上訴人之權利，並導致被上訴人受
有無法使用收益土地之損害，自應以相當於租金之價額賠償
被上訴人之損害，爰依民法第767條、第179條、第184條等
規定訴請法院擇一為上訴人有利之判決。又上訴人、視同上
訴人既已將2號房屋、4號房出租，渠等占有利益已具體轉為
以金錢方式呈現，自無再準用土地法第105條、第97條第1項
規定計算租金，應按財政部公布個人出售房地未劃分價格者
其房屋交易損益之計算之法規，以出售時之房屋評定現值占
土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋財產交易損益
等語，並聲明：上訴駁回。
三、原審經審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，依不當得利之法律
關係命林琳瑋、楊純佳應連帶給付被上訴人98,800元及自11
2年11月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；命楊
素櫻、楊淑美應連帶給付被上訴人98,800元及自112年11月7
日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並駁回被上訴
人其餘之訴。上訴人不服原審判決命連帶給付金額及法定遲
延利息等不利部分，因而提起上訴。
四、本院之判斷：
㈠、上訴人、視同上訴人上訴主張無權占用被上訴人所共有之系
爭土地所致之損害計算過高，並無理由。
１、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。數人
共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第
184條第1項、第185條第1項前段分別定有明文。又就他人之
物為使用收益，而無正當之權源者，即屬不法侵害他人之權
利，自應成立侵權行為，而負損害賠償之責任（最高法院79
年度台上字第253號判決意旨參照）。
２、經查，被上訴人起訴主張系爭土地為其等所共有（權利範圍
各1/2），又楊淑美、楊素櫻所共有之4號房屋、及楊純佳、
林琳瑋所共有之2號房屋，分別占用908地號土地、911地號
土地如原判決附圖編號B、E所示位置，面積分別為64.37平
方公尺、63.95平方公尺等情，除有土地登記第一類謄本（
見本院卷第15至16頁）、系爭房屋現況照片、房屋稅籍證明
書、臺中市○里地○○○○000○0○0○里地○○○0000000000號函所檢
送之土地複丈成果圖附在原審卷內可憑外（見原審卷第15至
17頁、第29至37頁、第129至131頁），復為兩造所不爭執，
堪信為真實。上訴人上訴雖主張前開房屋係基於合建契約之
債權契約關係而占有系爭土地等語，惟合建契約僅具有債之
效力，該項效力僅存在於當事人之間而不及於第三人，而本
件被上訴人係經法院拍賣程序而取得系爭土地乙節，除據本
院調閱本院109年度司執字第112671號強制執行卷宗查核屬
實外，復為兩造均不爭執，即不當然繼受其原所有權人與2
號房屋、4號房屋所有人間之債權債務關係，縱認上訴人主
張屬實，則仍難認對系爭土地之所有權人即被上訴人間具有
權之合法占有關係，亦無從類推適用民法第425條之1規定，
可認系爭2號房屋、4號房屋確均確均無權占用被上訴人所共
有之911地號土地及908地號土地。
３、承上，上訴人、視同上訴人所分別共有之2號房屋、4號房屋
既無權占有911地號土地及908地號土地，揆諸前揭說明，確
屬侵害被上訴人所共有之系爭土地所有權至明；又2號房屋
為林琳瑋、楊純佳所共有，4號房屋則為楊素櫻、楊淑美所
共有，則林琳瑋、楊純佳及楊素櫻、楊淑美應各對被上訴人
成立共同侵權行為，而分別負連帶負損害賠償之責。次按無
權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之不當利
益，同時造成物之所有權人之損害，乃為社會通常觀念，因
其所受利益為物之使用收益本身，故應以相當之租金計算應
償還之價額。2號房屋、4號房屋分別無權占用911地號土地
、908地號土地，並受有占有使用系爭土地土地之利益，致
被上訴人受有不能占有使用收益之損害，則被上訴人等依侵
權行為法律關係請求上訴人、視同上訴人應分別連帶給付相
當於租金之損害賠償，依法即屬有據。
４、第按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿
地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房
屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有
權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三
章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房
屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之
「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明
。且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫
內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8
條之規定益為灼然（最高法院93年度台上字第1718號民事裁
判要旨參照）；又租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定
，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例
第6條亦定有明文。準此，無權占有人建屋係出租他人以收
取租金，其占有利益已具體轉變為以金錢之方式呈現，自無
再準用土地法第105條、第97條第1項規定計算「相當於租金
之利益」之餘地。次查：上訴人、視同上訴人均不否認分別
以每月租金8,000元將2號房屋及4號房屋出租予第三人等情
，則本院認被上訴人主張應按前開租金金額再依系爭土地及
房屋價值之比例計算損害賠償之數額，即屬有據。上訴人、
視同上訴人雖另辯稱：該等房屋租金每月可收達8,000元，
係買賣交易能力手腕之範疇，屬交易所得溢價云云，惟上訴
人及視同上訴人迄未即就出租2號房屋或4號房屋之對價等有
利於己之事實舉證以實其說，僅一再泛稱租金過高，無從憑
採。則被上訴人於原審主張依財政部賦稅署83年1月26日台
財稅第000000000號函關於「個人出售房地未劃分價格者其
房屋交易損益之計算」（見原審卷第155頁），按系爭房屋
評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之
價額，尚屬有據，而原審判決因此據以計算被上訴人每月得
向楊淑美、楊素櫻、及每月得向楊純佳、林琳瑋請求之損害
賠償金額各為7,600元，尚屬有據。
５、再審酌上訴人、視同上訴人分別無權占有自被上訴人取得系
爭土地之111年2月9日起至113年4月8日止共26個月，則被上
訴人依前揭共同侵權行為之法律關係，各請求楊純佳、林琳
瑋應連帶賠償98,800元【計算式：（7,600元×26個月）÷2人
＝98,800元】、曁楊淑美、楊素櫻連帶賠償98,800元，依法
均有理由，應予准許。
㈡、至上訴人復主張被上訴人等請求相當於租金之損害係權利濫
用，仍無理由，說明如后。
１、復按所謂權利濫用，係指外觀上徒具權利行使之形式，實質
上違背法律之根本精神，亦即與權利之社會作用及其目的相
背馳者而言。其判斷應採客觀標準，觀察一切具體情事，尤
應綜合權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社
會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。而權利人於
相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足引
起義務人之正當信賴，認為權利人已不欲行使其權利，或不
欲義務人行使其義務，於此情形，經盱衡該權利之性質、法
律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空
背景及其他相關因素，綜合考量，依一般社會通念，可認其
權利之再為行使有違誠信原則者，得因義務人就該有利於己
之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使
，此即權利失效，乃源於誠信原則，本於禁止權利濫用，以
軟化權利效能之特殊救濟形態。故權利失效，除權利人經過
相當時間不為權利行使之事實外，並須有特別事實，致義務
人信賴權利人不再主張該項權利，始足當之（最高法院112
年度台上字第2655號判決意旨參照）。
２、查：2號房屋及4號房屋分別無權占有被上訴人等所共有之系
爭土地，而侵害被上訴人之所有權，並造成被上訴人前揭損
害等情，業詳前述，則被上訴人縱不請求拆除房屋，而僅請
求損害賠償，基於處分權主義，被上訴人本得自由決定起訴
之範圍及內容，且本件請求仍屬本於所有權之合法行使，難
認有何違反誠信原則或權利濫用之情形，是上訴人前開所辯
，仍無足取。
五、綜上所述，上訴人、視同上訴人就本件上訴均無理由，原審
就前述應予准許部分為被上訴人勝訴之判決，與本院判決理
由雖有不同，惟結論仍相同，應予維持。上訴意旨指摘原判
決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 114 年 9 月 12 日 民事第六庭 審判長法 官 謝慧敏
法 官 孫藝娜
法 官 林士傑正本係依原本製作。 本件不得上訴。
中 華 民 國 114 年 9 月 12 日 書記官 楊玉華