臺灣臺中地方法院民事判決
112年度重訴字第477號
原 告 賴偉生
訴訟代理人 熊賢安律師
被 告 賴偉智
訴訟代理人 魏其村律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年8月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中市○區○村段000000地號土地，全部分歸原告單
獨取得，並由原告補償被告新臺幣13,717,500元。
訴訟費用由兩造各負擔2分之1。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又
按分割共有物之訴，法院定分割方法，本有自由裁量之權，
不受當事人聲明或主張之拘束，當事人嗣後提出不同之分割
方法，亦非訴之變更或追加（最高法院109年度台上字第233
號判決意旨參照）。是縱於訴訟中為分割方案之變更或追加
，亦僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更
或追加。查，原告原起訴聲明為：「請准兩造共有坐落臺中
市○區○村段000000地號土地（面積為177平方公尺，下稱系
爭土地）全部分歸原告所有，原告應補償被告應有部分之價
額。」（見本院112年度中司調字第534號卷【下稱調解卷】
第13頁），嗣依系爭土地經兩造另案（即本院113年度重訴
字第250號，下稱兩造另案）法院囑託鑑價結果（下稱兩造
另案鑑價結果)，於民國114年7月1日具狀變更聲明為：「系
爭土地全部應分歸原告取得，原告應補償被告新臺幣（下同
)13,717,500元。」（見本院卷第417頁），經核原告所為聲
明之變更僅為補充事實上之陳述，依上開規定，並無不合，
先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造為兄弟，系爭土地為兩造所共有，權利範圍
各2分之1，系爭土地為同段2455建號建物即門牌號碼臺中市
○區○○路000號房屋（權利範圍：全部，下稱系爭建物）之基
地，全然未臨道路，而系爭建物及其前方有臨路之同段181-
58地號（下稱地號數字部分)土地均為原告所有；又系爭土
地後方未臨路之同段181-121地號（下稱地號數字部分)土地
為兩造及訴外人賴明玲共有，惟其中緊鄰系爭土地之範圍部
分業經本院112年度重訴字第544號判決歸由原告取得，為使
系爭建物與系爭土地之所有權人一致俾便管理使用並發揮不
動產效益，應使系爭土地亦歸由原告取得。另系爭土地使用
分區為第三種住宅區，建蔽率為55％，至少應保留45％之法定
空地，而如以系爭建物之建造執照所載建蔽率5.3/10計算，
系爭建物應保留法定空地至少25.16坪（計算式：53.54坪【
即177平方公尺】×4.7/10)，如強行原物分割，被告至多取
得1.61坪（計算式：53.54坪÷2－25.16坪）未臨路之畸零地
，恐衍生袋地通行、拆屋還地等糾紛。考量上揭系爭土地前
後部分均為原告所有之相鄰關係及至少應保留45％之法定空
地等因素，爰請求將系爭土地全部分歸原告所有，原告願以
兩造另案鑑價結果，即以系爭土地總價27,435,000元依被告
權利範圍2分之1計算，則原告取得系爭土地全部，應補償被
告13,717,500元（計算式：27,435,000元×1/2），而依民法
第823條第1項、第824條第2項第1款、第3項規定請求以上開
方式分割系爭土地等語。並聲明：系爭土地全部應分歸原告
取得，原告應補償被告13,717,500元。
二、被告則以：系爭建物坐落於系爭土地、181-121地號土地及
兩造與賴明玲共有之同段181-44地號土地臨接處，而由兩造
及賴明玲出租181-121、181-44地號土地及系爭建物1樓予訴
外人詹豫嬿，並由詹豫嬿於上開土地及同段179-1、181-55
地號土地（均為訴外人陳世坤所有）上增建未辦保存登記之
一層鐵皮房屋（下稱系爭增建物)用以經營「合家歡五金百
貨行」，原告並未實際使用系爭建物及系爭土地，且原告長
年居住日本，則由原告單獨取得系爭土地無助於土地使用效
益，反使兩造與詹豫嬿、陳世坤之關係更形複雜，且陳世坤
為聚合發建設集團負責人，已出具整合意向書予被告，倘將
系爭土地分歸原告單獨所有，將折損被告日後與建商洽談整
合開發之預期利益，而有偏頗；倘原告欲保留系爭建物及法
定空地，當初系爭建物是與臺中市○區○○路000號房屋(下稱4
22號房屋)一同申請建造，因此酌留之法定空地應與鄰地一
同計算，而被告主張由原告、被告各取得臺中市中正地政事
務所113年7月11日土地複丈成果圖（即本判決附圖，下稱本
案複丈成果圖）所示A、B面積分別為139平方公尺、38平方
公尺，並由原告依兩造另案鑑價結果補償被告，其中A部分
包含本案複丈成果圖所示a部分即系爭建物本身所占地面面
積98平方公尺，及原告委託某建築師按此計算之法定空地，
故B部分已扣除該法定空地面積，得保留系爭建物之完整且
無礙土地開發利用之利益，符合共有人之利益與公平性等語
，資為抗辯。並聲明：請准兩造共有系爭土地分割如本案複
丈成果圖所示A部分面積139平方公尺分歸原告所有，B部分
面積38平方公尺分歸被告取得，原告應依兩造另案鑑價結果
找補被告。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之
方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有
人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分
配：⒈以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配
顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。⒉原物分配顯有
困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物
之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共
有人。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1、2款
分別定有明文。查系爭土地坐落於都市計畫範圍內，使用分
區為第三種住宅區，依相關都市計畫書之土地使用分區管制
要點查無合併分割限制，面積為177平方公尺，由兩造共有
，各有應有部分2分之1等節，有系爭土地登記第一類謄本、
臺中市政府都市發展局112年10月3日中市都建字第11202211
62號函在卷可憑（調解卷第41頁、本院卷第103至104頁），
而原告主張兩造就系爭土地無不為分割期限之約定，亦無使
用目的上不能分割之情事，被告均未爭執，堪認為真實，再
衡諸兩造就系爭土地分割方法各執一詞，足認兩造無法達成
分割系爭土地之協議，則原告依上開規定，訴請裁判分割系
爭土地，核屬有據，應予准許。
㈡按裁判分割共有物屬形成判決，法院定共有物之分割方法，
固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共
有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配（最高
法院93年度台上字第1797號判決意旨）。又按定共有物分割
之方法，固可由法院自由裁量，惟仍應斟酌共有人意願、利
害關係、共有物之性質及分得部分所得利用之價值等情形，
定一適當公平之方法以為分割（最高法院112年度台上字第4
91號判決意旨）。故分割共有物之訴，法院應依民法第824
條之規定，斟酌共有人之意願，共有物之性質、經濟效益及
全體共有人之利益，為公平適當之分配。經查：
⒈系爭土地之面積僅177平方公尺且略呈長方形，此有系爭土地
登記第一類謄本及地籍圖謄本在卷可參（調解卷第23、27、
41頁），如何原物分割使各共有人分得部分均得為最大經濟
效益之利用，已有疑義。另按本法所稱建築基地，為供建築
物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為
數宗者，於申請建築前應合併為一宗。應留設之法定空地，
非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及
申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。建
築法第11條第1項、第3項分別定有明文。又依建築基地法定
空地分割辦法第3條本文規定可知，建築基地之法定空地應
併同建築物予以分割。查，系爭土地上有系爭建物，亦即系
爭建物之建築基地為系爭土地，經臺中市政府都市發展局查
閱該局建物套繪圖內容，領有62中工建建字第154號建造執
照（使用執照號碼為63中工建使字第47號)，其建築基地法
定空地分割，應依建築基地法定空地分割辦法相關規定辦理
，又依建築法第11條規定，系爭建物應留設之法定空地，非
依規定不得分割、移轉，並不得重複使用等情，有臺中市政
府都市發展局112年10月3日、112年11月24日中市都建字第1
120221162、1120264286號函在卷可考（本院卷第103至104
、173至174頁），則如系爭建物本身無法分割，自難將其法
定空地予以分割。另查，系爭建物之所有權人為原告，且其
對系爭土地有使用權，此有系爭建物登記第一類謄本、房屋
稅籍證明書、建造執照在卷可證（調解卷第19頁、本院卷第
113至115、443頁），如將系爭建物本身所占地面即本案複
丈成果圖所示面積98平方公尺之a部分全部或其中一部分歸
由原告以外之人所有，不但有違首揭建築法規之立法意旨，
亦將使系爭建物可否、如何繼續占有系爭土地之權利義務產
生疑義，並使彼此法律關係徒增複雜，故本院認為不宜將上
開a部分歸由被告取得。其次，系爭建物為三層樓之磚造房
屋，此有其建物登記第一類謄本在卷可參(調解卷第19頁)，
足認具有使用上及構造上之一體性，現實上難以將系爭建物
之其中一部分予以分割歸由何人所有，況且其所有權人僅原
告一人，即法律上亦無他人有請求予以分割之權利，故系爭
建物於現實上或法律上均無法分割，則依首揭說明，系爭建
物之法定空地亦不得分割；又依上開建造執照所載內容，系
爭土地之建蔽率為10分之5.3(見本院卷第445頁)，另依兩造
另案鑑價報告所載系爭土地屬第三住宅區之建蔽率為55％(見
本院卷第451頁)，按照系爭土地之面積177平方公尺依上揭
二種標準計算，系爭建物之法定空地至少各應有83.19平方
公尺(計算式：177平方公尺×4.7/10)、79.65平方公尺(計算
式：177平方公尺×45％)，加計本案複丈成果圖所示a部分即
系爭建物本身所占地面之面積98平方公尺後，分別為181.19
平方公尺、177.65平方公尺，均已逾系爭土地之面積，換言
之系爭土地其中如本案複丈成果圖所示a部分為系爭建物本
身所占地面，而其他部分全部均為系爭建物之法定空地，依
法皆不得分割，且為避免使系爭建物占有系爭土地之法律關
係徒增複雜，業如前述，亦不宜歸由被告取得。至於被告雖
抗辯如由原告取得系爭土地如本案複丈成果圖所示A部分，
已包含本案複丈成果圖所示a部分即系爭建物本身所占地面
面積98平方公尺及委託某建築師計算之法定空地，則本案複
丈成果圖所示B部分已扣除該法定空地面積，可由原告、被
告各取得上開A、B部分；又系爭建物之建造執造當初係連同
422號房屋一同申請，故計算其法定空地時應連同422號房屋
一起計算云云。惟查，被告所憑僅其於本院對系爭土地履勘
測量時所提出之若干算式（見本院卷第329、470頁)，並未
具體說明其計算之依據暨證據，復未明確提出其主張併同計
算之422號房屋本身所占地面及其法定空地之面積(見本院卷
第470頁)，則如何計算可得出被告上開主張之法定空地面積
，顯然亦乏其據，難認被告已舉證以實其說，自無可採。從
而，本院認原告主張由其取得如本案複丈成果圖所示B部分
之分割方案，將使系爭建物之法定空地其中部分獨立分割，
核與首揭建築法規有違，尚難採為系爭土地之分割方案。
⒉系爭土地上除有系爭建物以外，尚有未辦理保存登記而附合
於系爭建物之系爭增建物，其事實上處分權人為原告，此為
被告所不爭執(見本院卷第137頁)，並有原告與詹豫嬿簽立
之移轉契約書在卷可佐(本院卷第119至122頁)，而其本身所
占系爭土地面積如本案複丈成果圖所示b部分為72平方公尺
，加上系爭建物本身所占土地即本案複丈成果圖所示a部分
面積98平方公尺，合計已達170平方公尺，其餘部分土地僅
有7平方公尺且形狀極為狹窄如本案複丈成果圖所示C部分等
情，亦有本案複丈成果圖在卷可參(本院卷第347頁)。又查
，前開a部分土地宜歸由原告所有，已如前述，而基於同一
理由，為避免系爭增建物與其本身所占有土地之所有權人不
同，可能影響系爭增建物占有該部分土地權源並使相關法律
關係益增複雜，本院認前開b部分土地亦應歸由原告取得較
為妥適，則扣除前開a部分及b部分以後，被告僅能取得系爭
土地前開C部分，其面積極小且形狀甚為狹窄，難以管理使
用收益，無法發揮其經濟上效益，顯非適宜之分割方法。至
於被告固然抗辯陳世坤已出具土地整合意向書表示有意願就
被告共有之系爭土地、181-121地號、181-44地號等土地進
行整合開發，且兩造及詹豫嬿已出具切結書均允諾陳世坤如
需進行開發181-55地號及179-1地號土地即均允諾拆除系爭
增建物對該等土地占用部分。惟查，系爭土地東側相鄰之18
1-121地號土地全部、181-121地號土地東側相鄰之181-44地
號土地其中地界線往東平移至49平方公尺部分土地，均業經
本院112年度重訴字第544號判決歸由原告所有，此有該案判
決在卷可參（本院卷第433至441頁），另由被告所提出之整
合意向書記載「相關細節另行協議」之文字內容(見本院卷
第97頁)以觀，益徵上揭土地何時、如何開發均尚未確定，
自難單憑上開整合意向書逕認將系爭土地歸由原告取得有損
被告共有上揭土地與他人開發之利益。再由被告所提出之切
結書觀之（見本院卷第95頁)，兩造及詹豫嬿固然均允諾應
拆除系爭增建物對於181-55地號及179-1地號土地占用部分
，惟其仍取決於陳世坤是否開發該等土地之前提，則系爭增
建物將來是否必遭拆除仍屬未定，況且系爭增建物尚有眾多
部分係建築於系爭土地及相鄰之181-121地號、181-44地號
土地上，此節有本案複丈成果圖及本院112年度重訴字第544
號判決所附之複丈成果圖在卷可稽（本院卷第441頁），是
否僅因拆除其對於181-55地號及179-1地號土地占用部分即
不堪使用，顯有疑義，是本院認仍應將系爭增建物目前係合
法占用系爭土地之使用現況納入本件分割方案之考量因素。
⒊從而，本院審酌系爭建物及系爭增建物均合法占用系爭土地
、系爭建物之所有權人及系爭增建物之事實上處分權人均為
原告、系爭土地全部均屬系爭建物之法定空地、系爭建物及
系爭增建物本身占有系爭土地面積已將近其全部等節；復考
量系爭土地本身未鄰路，西側相鄰而鄰路之181-58地號土地
，及系爭土地東側相鄰之181-121地號土地全部、181-121地
號土地東側相鄰之181-44地號土地其中地界線往東平移至49
平方公尺部分土地，均業經本院112年度重訴字第544號判決
歸由原告所有等情，均業如前述，認為原告主張將系爭土地
全部歸由原告取得並按其價值與兩造共有比例補償被告(詳
後述)，確實較為符合系爭土地使用現況，且不致違反相關
建築法規或引發後續例如須拆屋還地、相鄰土地所有權人或
使用人彼此主張袋地通行權等爭議，亦較能發揮系爭土地之
整體經濟效益；反觀被告所主張之分割方案係違反前揭建築
法規且可能導致上述法律爭議而致難以管理使用，應以原告
所主張之上開分割方案較為可採。
㈢按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第3項定有
明文。查兩造共有系爭土地既分歸原告單獨取得，被告即未
受分配，依照上開說明，自有以金錢補償之必要。查，兩造
均同意本件系爭土地全部價值及各共有人找補價格，均以兩
造另案鑑價結果為依據（見本院卷第408、470頁)，而查系
爭土地之總價值為27,435,000元，有長虹不動產估價師事務
所鑑定報告在卷可考（本院卷第449頁），參以兩造另案鑑
定人係針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別
因素、不動產市場現況分析及系爭土地依最有效使用情況下
，進行評估後得出前揭價額，上開鑑定人據以鑑定之參酌數
據明確，其鑑定亦無何違反技術法規或與經驗法則相違背之
情事等其他一切情狀，堪認上開鑑定結果可資採憑，依被告
權利範圍2分之1計算，則原告取得系爭土地全部，應補償被
告13,717,500元（計算式：27,435,000元×1/2）。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項第1款
、第3項規定請求分割系爭土地，洵屬有據。本院審酌系爭
土地之型態、當事人意願、使用情形、使用目的、經濟效用
、兩造利益、分割後之整體使用狀況與價值及全體共有人之
利益等情，認由原告取得系爭土地全部，並由原告補償被告
13,717,500元，為適當之分割方法，爰判決如主文第一項所 示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本 可互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因 訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴當事人負擔 ，顯失公平，而應由兩造依其應有部分之比例分擔，較為公 允，爰諭知如主文第二項所示。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均 與本案判決結果無影響，爰不一一審酌，附此說明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。 中 華 民 國 114 年 9 月 24 日 民事第三庭 法 官 林秉賢以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 9 月 24 日 書記官 張雅慧 【附圖】：臺中市中正地政事務所113年7月11日複丈成果圖（本院卷第347頁)