臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第646號
原 告 王偉任
訴訟代理人 陳盈光律師
被 告 鐘祖聲
送達地址：臺中市○區○○○道0段000號00樓
訴訟代理人 張書欣律師
林孟毅律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國114年8月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣15萬元，及自民國112年4月29日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之6，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但如被告以新臺幣15萬元為原告預供擔
保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同
意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案
之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條
第1項第1款、第2項分別定有明文。查：原告起訴時主張兩
造於民國108年6月30日簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約
），由原告向被告購買門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00
號3樓房屋及坐落基地，惟前開房屋有漏水之瑕疵，而依民
法第354條、第359條、第179條之規定，提起本件訴訟（本
院卷第13頁）。嗣於112年3月20日追加民法第360條、第227
條第1項、第213條第1項、第2項之規定為請求（本院卷第59
頁）。被告對於原告所為訴之追加無異議而為本案之言詞辯
論，是原告所為上開訴之追加合於規定，當為法之所許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告經由訴外人住商不動產居間仲介，於111年4
月14日向被告購買坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（權利
範圍117/10000），及其上5627建號即門牌臺中市○○區○○路0
段000巷00號3樓建物（下稱系爭房屋，與坐落基地合稱系爭
房地），並簽立系爭契約，約定總價新臺幣（下同）2,100
萬元，而原告已如數給付，兩造並於同年5月25日完成系爭
房地之點交。被告於系爭契約之標的物現況說明書之「是否
有滲漏水情形？」欄勾選「否」，然原告於同年11月8日進
行裝潢工程時，發現系爭房屋之主浴室、次浴室於交屋前即
有漏水之瑕疵（下稱系爭瑕疵），是被告故意隱瞞系爭瑕疵
，自應依民法第354條規定負瑕疵擔保責任。本件經修繕廠
商查看後估價，系爭瑕疵之修繕費用為1,314,076元，原告
自得依民法第360條、第227條第1項、第213條第1項、第2項
之規定，向被告請求損害賠償1,314,076元；又系爭房地交
易價值之貶損以市值百分之5計算，應為1,050,000元，原告
亦得依民法第359條、第179條規定，請求減少價金1,050,00
0元。爰依民法第359條、第179條、第360條、第227條第1項
、第213條第1項、第2項之規定提起本件訴訟等語。並聲明
：㈠被告應給付原告2,364,076元，及自起訴狀繕本送達30日
起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡願供擔
保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造於111年5月25日完成交屋，原告於交屋後已自行找工班
進行裝潢施工，是原告自行使用或裝潢是否為滲水之原因，
容有疑問；113年7月22日鑑定報告書就主浴室所採用之鑑定
方法係以超強力水柱直接噴射填縫處長達30分鐘，顯然超越
主浴室於正常使用下所能承受之水壓，又原告自行進行之放
水測試可能已對填縫處造成損害，主浴室因而生滲水情形，
又鑑定報告業已載明主浴室之滲水現象實際發生時間難以判
定，是原告未舉證證明主浴室滲水係交屋前即存在之瑕疵，
故原告主張被告應就主浴室之滲水負瑕疵擔保責任，自無理
由；另114年4月17日補充鑑定報告書雖認定次浴室滲漏水瑕
疵係原始安裝門框時即存在，然次浴室為乾溼分離之設計，
而該鑑定所採用之鑑定工法係將淋浴間全面蓄水高約3公分
，與通常使用浴室之現況不符，以此方式進行測試，任何建
物都可能出現滲水，故不能作為認定交屋時存在瑕疵之依據
；又補充鑑定書認定施工工序係先組立門框再貼磚，並以此
推論次浴室之滲水瑕疵係因門框毀損所致，然門框於興建時
存在不等同門框係在興建時毀損，門框可能係交屋後原告使
用、自行整修、更換門片時碰撞所致，故該補充鑑定論證已
有率斷，且依一般裝修經驗，原告於更換次浴室門片時使用
電動工具、進行敲打作業應屬常態，極易對門框造成衝擊損
傷，又如門框有既存毀損，裝潢工班豈有不告知原告之理，
故次浴室門框毀損與原告自行整修、更換門片之施工行為有
高度關聯，且可能係原告委任之裝潢工班於更換門片時不慎
所致。
㈡縱認次浴室之門框角落底部於交屋前已有缺損，原告亦應提
出異議，惟原告於交屋後長達數月多次進出系爭房屋、進行
裝潢或更換設備，卻怠於從速檢查，亦未提出異議，依民法
第356條第2項規定，原告已承認所受領之系爭房屋，不得向
被告主張減少價金。
㈢114年4月17日補充鑑定報告書認定次浴室之修復工程費用為1
5萬元，惟未具體說明施工步驟細節、拆除範圍如何界定、
使用何種工法等細節，亦未逐一說明各項工程項目之必要性
，難認其估價具合理性；又次浴室係因塑鋼門框角落底部毀
損造成滲水，應更換門框或填補門框缺損已足，前開補充鑑
定報告書認定應全面翻修浴室，違反修繕必要性及相當性，
而欠缺合理依據；除全面拆除工程應剔除外，公設之保護設
施、機電管線重新整理與維護、廢棄物清運等均與實際修繕
範圍無關；又補充鑑定報告書所列之工程項目單價普遍高於
市場合情，難以作為認定修繕費用之依據等語，資為抗辯。
並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利益判決，願供擔保，請
准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠兩造於111年4月14日簽訂系爭契約，約定系爭房地價金2,100
萬元，於同年5月25日辦理交屋完畢等情，有系爭契約及對
話紀錄為證（本院卷第15至25、73頁），且為兩造所不爭執
，首堪認定。
㈡原告主張被告於系爭契約之標的物現況說明書之「是否有滲
漏水情形？」欄勾選「否」，然系爭房屋之主浴室、次浴室
於交屋前即有漏水之瑕疵，是被告故意隱瞞系爭瑕疵，應依
民法第354條規定負瑕疵擔保責任等語，被告固不否認有於
標的物現況說明書勾選未有滲漏水情形等情（本院卷第152
頁），惟否認應負瑕疵擔保責任，並以前詞置辯。經查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物
於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本
文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之
缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物
應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。
⒉原告就系爭房屋之主浴室、次浴室於交屋前即有漏水之瑕疵
等情，業據提出系爭房屋照片為證（本院卷第33至39、121
至129頁），並聲請囑託臺中市建築師公會鑑定。經本院囑
託臺中市建築師公會指派鑑定建築師至系爭房屋會勘及鑑定
，鑑定結果為：主浴室及次浴室均有滲漏水之瑕疵；主浴室
落地玻璃不銹鋼橫框與立框間縫隙未密實，導致滲水現象（
實際發生時間難以判定）；次浴室塑鋼門框角落底部有毀損
，造成滲水。原因確認係興建時建設公司施工導致（111年5
月25日前即已存在），有社團法人臺中市建築師公會113年7
月22日中市建師鑑字第416號鑑定報告書可參（下稱113年7
月22日鑑定報告）；又被告就次浴室滲漏水之瑕疵係興建時
建設公司施工導致之認定依據及次浴室塑鋼門框角落底部毀
損是否可能係因交屋後更換次浴室門片施工不慎所致等聲請
補充鑑定，鑑定結果為：因施工工種順序為門框先組立再貼
磚，因此門框於111年5月25日前已存在；次浴室漏水瑕疵之
現象係興建原始安裝門框時即存在漏水現象，與後續施作更
換門扇工程無關，有社團法人臺中市建築師公會114年4月17
日中市建師鑑字第1140900416號鑑定報告書可證（下稱114
年4月17日補充鑑定報告），足認原告主張系爭房屋之次浴
室於交屋即111年5月25日前即有漏水之瑕疵，應屬有據，惟
前開鑑定報告書無法證明系爭房屋之主浴室於交屋前已有漏
水之瑕疵。原告就此雖主張其自交屋時起至拆除裝潢發現牆
壁有發霉痕跡為止，並未入住系爭房屋，故主浴室之漏水非
一時半月所致，可見主浴室落地玻璃不銹鋼橫框與立框間縫
隙未密實導致滲漏水現象之瑕疵係交屋前已存在等語，並提
出照片、水費、天然氣費繳費證明為證（本院卷第121、127
頁），惟依原告所陳：於111年11月8日拆除裝潢後，其均未
入住系爭房屋，然於同年月14日於牆壁漆上油性漆測試漏水
後，發現該牆面有油漆脫落、隆起現象，且局部有潮濕水痕
等語（本院卷第115頁），則原告既未入住使用系爭房屋之
浴室，牆面卻仍有潮濕及漏水現象，則該牆面之發霉痕跡是
否係因主浴室滲漏水所致，即有疑義，是原告以此推論主浴
室滲漏水現象之瑕疵係交屋前已存在，尚難可採。從而，原
告主張系爭房屋之主浴室於交屋前即111年5月25日即有漏水
之瑕疵，難認有據。
⒊至被告辯稱次浴室為乾溼分離之設計，該鑑定所採用之鑑定
工法係將淋浴間全面蓄水高約3公分，與通常使用浴室之現
況不符，以此方式進行測試，任何建物都可能出現滲水，故
不能作為認定交屋時存在瑕疵之依據；又門框於興建時存在
不等同門框係在興建時毀損，門框可能係交屋後原告使用、
自行整修、更換門片時碰撞所致，且依一般裝修經驗，原告
於更換次浴室門片時使用電動工具、進行敲打作業應屬常態
，極易對門框造成衝擊損傷，又如門框有既存毀損，裝潢工
班豈有不告知原告之理，故次浴室門框毀損與原告自行整修
、更換門片之施工行為有高度關聯，且可能係原告委任之裝
潢工班於更換門片時不慎所致，故鑑定意見不可採云云，然
次浴室是否為乾溼分離設計，均無礙於次浴室塑鋼門框角落
底部有毀損，致滲水之結果，況依原告提出之照片及鑑定之
現場照片所示（本院卷第121頁、113年7月22日鑑定報告第2
7頁），次浴室靠臥室之外牆可見原有水漬之痕跡，足證次
浴室於鑑定前在日常使用時即有滲漏水之情形；另鑑定報告
業已說明：「依現場次浴室門框角落底部毀損之情狀，非為
更換次浴室門片而施工不慎所造成，為貼地磚時造成。現況
門框底部缺角有明顯弧線狀切割痕跡，且石材地板於門框處
是整片鋪貼，因為施工順序為門框組立後才進行貼磚，地磚
於門框處應依門框形狀進行地磚切割，而現況卻是整片鋪貼
」（114年4月17日補充鑑定報告第4頁），可知鑑定結果係
綜合施工順序、施工情形及門框損壞之狀況進行分析研判，
其鑑定業已詳細說明鑑定理由，亦無違反經驗、論理法則，
有其專業性及憑信性，鑑定報告應屬可採。而被告抗辯次浴
室門框角落底部毀損之情狀係原告於施工時更換門片時不慎
所致云云，則屬臆測之詞，難認可採。
⒋另被告抗辯原告怠於從速檢查，亦未提出異議，依民法第356
條第2項規定，原告已承認所受領之系爭房屋，不得向被告
主張減少價金云云，然按不能即知之瑕疵，至日後發見者，
應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，
民法第356條第3項定有明文。被告既陳明其非故意隱瞞不告
知系爭房屋有漏水之情形，且兩造有偕同房仲確認房屋現況
等語（本院卷第70頁），顯見系爭房屋之浴室是否有滲漏水
之情形，非通常檢查所能發見，又本件原告係拆除原有裝潢
後始察知牆面有水痕之情形，應認本件瑕疵屬民法第356條
第3項不能即知之情形，另原告於111年11月8日察知牆面有
水痕後，即於同年月13日通知房仲有滲漏水情形乙節，有對
話紀錄可參（本院卷第125頁），是認原告於發見滲漏水之
瑕疵後，已即時通知被告，並無怠於通知之情事，故被告上
開所辯，應不足採。
⒌從而，原告主張被告應就系爭房屋次浴室漏水之瑕疵負物之
瑕疵擔保責任，為有理由。
㈢原告主張修復瑕疵費用為1,314,076元，依民法第360條、第2
27條第1項、第213條第1項、第2項之規定，向被告請求損害
賠償1,314,076元等語，並提出報價單為證（本院卷第41頁
），然為被告所否認。經查：
⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；按因可歸
責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給
付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第360條前段、
第227條第1項分別定有明文。
⒉系爭房屋之次浴室於點交前已有滲漏水瑕疵存在，另原告未
能證明主浴室之滲漏水於點交前即已存在等情，核如前述。
原告所提出之報價單非僅就次浴室之滲漏水瑕疵為修繕，尚
包含主浴室滲漏水之修繕，是該報價單所載之內容，自難遽
採。又原告聲請本院囑託臺中市建築師公會就滲漏水瑕疵所
需修繕費用鑑定，鑑定結果為：依現況修繕復原之市場價格
來計算修繕費用，次浴室之修復工程費用為15萬元（113年7
月22日鑑定報告第7頁），被告就該修繕方法之工程項目及
細節聲請補充鑑定，鑑定報告則提出各工程項目及單價分析
表及施工規範為說明（114年4月17日補充鑑定報告第22至24
頁、本院卷第294頁），參酌鑑定報告載明施工順序須先將
門框固定片固定於結構體上，才進行水泥砂漿貼磚等情（11
3年7月22日鑑定報告第4頁），是更換毀損之門框須先拆除
地磚，應屬合理；又系爭房屋之次浴室於111年5月25日前即
有滲漏水之瑕疵，本件受託鑑定之建築師依滲漏水之狀況認
應重新鋪設壁磚、重新整理與維護機電管線，及修繕時應施
作假設工程、清運廢棄物，經逐一審核，且以需修補之面積
及工項，計算修補瑕疵所需金額，足認上開分析表之修復工
項確為修繕次浴室滲漏水所必要之費用。至被告辯稱僅須更
換門框或填補門框缺損云云，並無實據，且僅更換門框或填
補門框缺損處是否即可修繕滲漏水之瑕疵，亦屬無憑；又被
告辯稱鑑定報告之估價難認具合理性，且高於市場行情云云
，雖提出網路資料為證（本院卷第305頁），然前開單價分
析表已將各工程項目之單位、數量、單價記載詳實，而被告
所提網路資料亦載明浴室門更換費用會受到浴室門價格、安
裝工資、是否須拆除及清運舊浴室門、是否須連同門框一併
更換等因素影響價格，被告所標示之安裝費用4,000元至6,5
00元僅係安裝一般基本款PVC浴室門之費用，而未考量本件
次浴室滲漏水之情況及其餘工程項目，是被告僅以前開網路
資料，即謂鑑定報告不可採，礙難憑採。
⒊綜上所述，原告依上開規定，請求被上訴人賠償次浴室滲漏
水瑕疵之修補費用15萬元，核屬有據，逾此範圍請求，則非
有據。
㈣原告主張系爭房地交易價值因系爭瑕疵所貶損之金額為1,050
,000元，依民法第359條、第179條規定，請求被告返還減少
之價金等語，為被告所否認。經查：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359
條本文定有明文。次按民法第359條之規定，旨在兼顧買賣
雙方之利益與損失。是買受人因出賣人應負物之瑕疵擔保之
責，而依該條規定請求減少其價金者，應依同品質物品之市
場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比
較，以為計算之基準（最高法院109年度台上字第1289號判
決意旨參照）。
⒉被告應就系爭房屋次浴室漏水之瑕疵負物之瑕疵擔保責任，
已認定如前，惟原告聲請本院囑託臺中市建築師公會就系爭
房地因滲漏水所致交易價值減損為鑑定，鑑定結果為：次浴
室漏水經修復後不會影響日後房屋交易價格，故沒有價值減
損（113年7月22日鑑定報告第7頁），足認次浴室之滲漏水
之瑕疵經被告填補損害即賠償修繕費用後，其市場價值並無
減少，是原告請求減少交易價值貶損之金額1,050,000元，
並無理由。
㈤按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但
約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利
率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法
第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查
：原告對被告之損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，原
告既起訴請求給付，且起訴狀繕本已於112年3月20日寄存送
達予被告（本院卷第57頁），並於同年月30日發生效力，然
被告迄今未給付，依前揭規定，被告即應於收受起訴狀繕本
後負遲延責任。則原告請求被告自起訴狀繕本送達30日起即
同年4月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延
利息，於法自屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第360條之規定，請求被告給付15萬
元，及自112年4月29日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無
理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原
告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法
第389條第1項第5款職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假
執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗
訴部分，其假執行之聲請已失所依附，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無
影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 9 月 5 日
民事第六庭 審判長法 官 巫淑芳
法 官 賴秀雯
法 官 蔡汎沂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出
聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 5 日
書記官 陳宇萱