臺灣澎湖地方法院民事裁定
113年度司執字第1949號
聲 明 人 張薛鳳里
即 債務人
相 對 人 有限責任澎湖第二信用合作社(即抵押權人)
即 債權人
法定代理人 莊馥全
代 理 人 呂建穎
關 係 人 張皓鈞
即 承租人
上列當事人間因清償債務強執行事件，聲明人對於本院除去租賃
權後拍賣一事聲明異議，本裁定如下：
主 文
聲明駁回。
理 由
一、本件聲明異議意旨略以：聲明人與第三人(即承租人)張皓鈞 有租約，亦經鈞院公證，有公證書為憑，今鈞院逕行除去該 租賃關係，故而提出聲明異議等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ，民法第866條第1項、第2項定有明文。次按不動產所有人 設定抵押權後，如與第三人設定租賃契約而影響抵押物之售 價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生 效力，抵押權人因屆期未受償，聲請拍賣抵押物時，執行法 院自可依法以無租賃狀態逕予執行（司法院院字第1446號解 釋參照）；蓋抵押權為物權，經登記而生公示之效力，在登 記後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利者，自不得 使登記在先之抵押權受其影響，如該項地上權或其他使用收 益之權利於抵押權無影響時，仍得繼續存在，已兼顧在後取 得權利者之權益（司法院大法官會議釋字第304號解釋文參 照），故所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上 權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲 請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之 情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去 權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權 設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院大法官會議釋字
第304號解釋理由書參照）。
三、經查：
(一)(1)本件聲明人為擔保其對相對人現在(包括過去所負現在尚 未清償)及將來在最高限額內所負債務之擔保，將其所有坐 落澎湖縣○○市○○段000地號土地及其上同地段175建號建物( 即門牌號碼澎湖縣○○市○○里○○○000○0號)(下稱系爭房屋)， 設定擔保債權總金額新臺幣460萬元之最高限額抵押權予相 對人，並於於民國99年7月13日登記在案。(2)嗣聲明人因屆 期未清償債務，經相對人向本院聲請核發支付命令，並於11 3年2月15日確定在案。(3)後聲明人於113年3月13日將系爭 房屋全部出租予第三人張皓鈞，租賃期限：自113年4月1日 起至119年3月31日止，其租約並經本院公證人公證在案。(4 )因聲明人仍未清償債務，相對人旋於113年3月25日向本院 聲請對系爭房屋為強制執行，並以本院113年度司執字第194 9號為查封登記在案。本件於113年8月23日現場測量增建時 ，據在場聲明人稱：「系爭房屋現由承租人張皓鈞居住使用 ，只是承租人讓聲明人一家無償借住」等語等情，有不動產 登記謄本、租約、本院查封筆錄及執行筆錄等件在卷可查。(二)由上述可知，本件承租人係於民國113年3月13日始向聲明人 承租系爭房屋，租期自113年4月1日起至119年3月31日止， 有系爭房屋租賃契約書及聲明人於105年3月22日出具之抵押 物無出租之切結書可參。是自形式上觀之，本件相對人就系 爭房屋之最高限額抵押權係設定於前揭租賃關係之前，應堪 認定；且系爭房屋經本院囑託鑑價，並核定最低拍賣價額， 並以承租人與聲明人間租賃關係存在之狀態下公告拍賣，歷 經第1次、第2次拍賣皆無人應買，足認雙方間之租賃關係存 在確已影響應買人應買之意願，而減少系爭房屋之價值，致 相對人實行抵押權受有影響，是本院依其聲請除去雙方間之 租賃關係，再續行第3次拍賣，並將拍賣條件定為點交，係 依據民法第866條第2項規定，乃為使抵押權人得依抵押權設 定時之權利狀態而受清償所必要，並非因雙方之租約係虛偽 為由，因而聲明人以雙方「有租約，亦經本院公證，有公證 書為憑」，對本院除去租賃之處分提出聲明異議，並非有理 由，應予駁回。
四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向司法事務 官提出異議。
中 華 民 國 114 年 9 月 23 日 民事執行處 司法事務官 郭山水