臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度重訴字第173號
原 告 黃怡通
訴訟代理人 黃如流律師
黃宥維律師
被 告
法定代理人 翁玉琳
訴訟代理人 羅閎逸律師
田永彬律師
上列當事人間請求確認買賣關係存在等事件，本院於民國114年8
月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國110年9月30日向被告購買坐落於高雄市○○區○○段○
○段0000地號土地（應有部分：100000分之939）、同段5838
建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○街00號4樓）、地下4層
平面式建造執照圖說編號第121號停車位1個（下合稱系爭房
地），兩造並簽立房屋、土地及車位預售買賣約書（下稱系
爭買賣契約），契約總價為新臺幣（下同）1,600萬元，原
告已繳納訂金10萬元、簽約金150萬元、工程期款80萬元。
嗣被告通知原告進行銀行對保，原告亦已配合辦理完竣，並
繳交代收款25萬元，另原告於113年3月15日指定訴外人即其
配偶彭珈恩為系爭房地之登記名義人。原告於113年4月16日
固曾向貸款銀行即中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中
國信託銀行）表示系爭買賣契約約定之銀行貸款1,280萬元
（下稱系爭貸款）可能欲改以現金支付，但經原告與家人討
論後，已於113年4月25日向中國信託銀行確定辦理貸款，並
於113年4月30日通知被告之代銷人員確定辦理貸款，其後11
3年5月間中國信託銀行告知已無貸款額度，須等至113年7月
左右，經原告爭取，中國信託銀行於113年5月底告知已有額
度可供核貸，原告即通知被告之代銷人員。
㈡中國信託銀行於113年5月間告知無額度可貸，乃中國信託銀
行内部資金調度之問題，為不可歸責於原告之事由，被告以
此主張解約，已屬無據。退萬步言，縱認可歸責於原告，系
爭貸款約定於產權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後
撥付，並未約定確定之履行期限，性質屬不確定期限之債務
，而被告於113年5月14日寄出「居采麓園繳款通知書」（下
稱系爭通知書）通知原告於文到7日内給付系爭貸款，原告
並於113年5月15日收受，依民法第229條規定，原告應於113
年5月22日起始負遲延責任，再依民法第254條規定，被告欲
解約，應於113年5月22日後，須再次定相當期限催告原告履
行而原告不履行時，方得解除系爭買賣契約。惟被告於113
年5月22日後並未再次定相當期限催告，且原告已於113年5
月30日通知被告中國信託銀行有額度核貸，原告已無遲延給
付之情，則被告於113年5月14日、113年5月31日、113年6月
17日直接寄發律師函，以原告遲延給付系爭貸款等為由，解
除系爭買賣契約，自不合法，不生解約之效力。又系爭買賣
契約第25條第4項約定是用來規範付款條件及方式之違約，
即便原告有違反系爭買賣契約第14條、第15條約定，被告也
不得依系爭買賣契約第25條4項約定解除系爭買賣契約。被
告解除系爭買賣契約既不合法，原告自得依系爭買賣契約及
民法第348條，請求被告於原告給付剩餘買賣價款1,360萬元
同時，將系爭房地所有權移轉登記予指定登記名義人彭珈恩
，並將系爭房地交付予原告。為此，爰依系爭買賣契約及民
法第348條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈確認原告與
被告於110年9月30日就系爭房地之系爭買賣關係存在。⒉被
告應於原告給付1,360萬元同時，將系爭房地所有權移轉登
記予原告指定之彭珈恩（身分證統一編號：Z000000000），
並交付予原告。
二、被告則以：
㈠被告於112年12月13日領得系爭房地之使用執照，並於113年1
月9日通知原告辦理對保，原告及彭珈恩即於113年3月15日
與中國信託銀行進行對保，中國信託銀行於113年4月8日核
貸，兩造於同日進行初驗。初驗時，原告要求被告改善系爭
房地不影響使用功能之微小問題，被告均依約完成改善。準
此，原告原應如期使中國信託銀行撥付予被告，以利代書完
成辦理過戶。豈料，原告竟於113年4月間無故阻止中國信託
銀行貸款之撥付，乃違反系爭買賣契約第19條約定，則原告
自應於113年3月15日對保後30日內（即113年4月14日前）以
現金一次給付系爭貸款。被告直至113年4月25日始知悉原告
擅自終止貸款撥付之情事，旋即請代銷詢問彭珈恩是否改以
現金付款，彭珈恩皆不正面回應，在代銷追問之下，彭珈恩
於113年4月30日始回覆要貸款，但須重新對保審核、排隊撥
款，而產生遲延履約之結果，此自屬於系爭買賣契約第18條
第2項第3款所稱可歸責於買方之事由。被告曾委託代銷於11
3年4月16日、113年4月29日、113年4月30日催告原告給付系
爭貸款，又於113年5月14日寄發系爭通知書通知原告於文到
7日內給付系爭貸款，經原告於113年5月15日收受，被告並
委託代銷於113年5月21日明確向原告表示被告「不同意暫緩
撥款，請儘速依約完成付款、過戶及交屋作業」等語，惟原
告並未於文到7日內即113年5月22日前繳款。
㈡原告違反系爭買賣契約第18條1項、第19條約定擅自取消貸款
，使貸款未如期撥付被告，原告已陷入可歸責於己之給付遲
延，原告未於113年5月22日前以現金或貸款繳納應付之系爭
貸款，依系爭買賣契約第8條第2項約定，應依系爭買賣契約
第25條違約之處罰約定處理，故被告得依系爭買賣契約第25
條第4項解除契約，並沒收15%已繳價金240萬元。是以，被
告委請律師於113年5月23日寄發113年豐逸字第95號律師函
（下稱系爭律師函）解除系爭買賣契約，經原告於113年5月
24日收受，則系爭買賣契約已於該日合法解除。
㈢其次，被告於112年12月13日領得使用執照後，係因可歸責於
原告之事由，致系爭貸款未能如期撥付被告，而影響後續過
戶交屋程序之進行，故原告未於使用執照核發後4個月內（
即113年4月12日前）備妥文件辦理過戶，違反系爭買賣契約
第14條2項，亦未於領得使用執照6個月內（即113年6月12日
前）繳清所有應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋
手續，違反系爭買賣契約第15條第1項第3款，均屬違反契約
付款條件及方式之規定，故被告依系爭買賣契約第25條第4
項解除契約，並沒收15%已繳價金240萬元，亦屬有據。被告
再委請律師於113年5月31日寄發113年豐逸字第97號律師函
解除契約，經原告於113年6月3日收受，被告復於113年6月1
7日委請律師寄發113年豐逸字第110號律師函再次通知解除
契約，且經原告於113年6月18日收受，是以，縱認系爭律師
函不生解約之效力，系爭買賣契約至遲已於113年6月18日合
法解除等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不
利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項
㈠原告於110年9月30日與向被告購買高雄市○○區○○段○○段0000
地號土地（應有部分：100000分之939）、同段5838號建物
（門牌號碼：高雄市○○區○○街00號4樓）、地下4層平面式建
造執照圖說編號第121號停車位1個（即合稱系爭房地），兩
造並簽立系爭買賣契約（審重訴卷第21頁至第36頁），契約
總價為1,600萬元。
㈡原告已繳納系爭買賣契約之訂金10萬元、簽約金150萬元、工
程期款80萬元予被告。
㈢原告於113年3月15日指定彭珈恩為系爭房地之登記名義人（
審重訴卷第41頁）。
㈣被告有於113年1月9日通知原告及彭珈恩辦理對保，經原告及
彭珈恩辦理對保後，中國信託銀行於113年4月16日核貸。
㈤被告於113年5月14日寄發「居采麓園繳款通知單」（即系爭
通知書），通知原告應於文到7日內給付貸款金額，原告於1
13年5月15日收受（審重訴卷第135頁至第139頁）。
㈥被告委請律師於113年5月23日寄發發文日期為113年5月14日
之113年豐逸字第95號律師函（即系爭律師函）解除系爭買
賣契約，經原告於113年5月24日收受（審重訴卷第141頁至
第146頁）。
㈦被告委請律師於113年5月31日寄發113年豐逸字第97號律師函
，經原告於113年6月3日收受（審重訴卷第151頁至第153頁
）。
㈧被告委請律師於113年6月17日寄發113年豐逸字第110號律師
函，經原告於113年6月18日收受（審重訴卷第147頁至第148
頁）。
四、本件之爭點
㈠原告提起本件確認之訴是否有確認利益？
㈡原告請求確認兩造間有系爭買賣契約存在，有無理由？
㈢原告依民法第348條規定，請求被告於原告給付1,360萬元同
時，將系爭房地移轉登記予原告指定彭珈恩並交付予原告，
有無理由？
五、本院得心證之理由
㈠原告提起本件訴訟有確認利益：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂
即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原
告在法律上之地位有不安之狀態存在。此種不安之狀態，能
以確認判決將之除去者而言（最高法院42年台上字第1031號
判決意旨參照）。本件原告主張系爭買賣契約存在，為被告
所否認，而系爭買賣契約是否存在，將影響原告得否於支付
剩餘價金後，將系爭房地登記予其指定之彭珈恩，是原告在
法律上地位確有受侵害之危險，此危險亦得以本件確認判決
除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴，應有確認利
益存在，先予敘明。
㈡系爭買賣契約業經被告合法解除：
⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。契約當事人
之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，
如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第2項及
第254條分別定有明文。次依系爭買賣契約第7條「付款條件
」約定：「付款，除簽約款及開工款外，應依已完成之工程
進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款」（審重訴卷
第25頁）；而該付款明細表上，除訂金、簽約金有載明繳款
日期外，工程期款、銀行貸款、交屋款均未載明繳款日期（
院卷第89頁）；又依系爭買賣契約第18條「貸款約定」約定
：「買方應於賣方通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續，
並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方，前款由賣
方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，如可歸責於買方
時，買方應於接獲通知之日起30天（不得少於30天）內一次
給付其差額或經賣方同意分期給付其差額」（審重訴卷第30
頁至第31頁）；而系爭買賣契約第25條第4項「違約之處罰
」約定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方
得沒收依房地總價款15%（最高不得超過15%）計算之金額。
但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣
雙方並得解除本契約」等語（審重訴卷第33頁）。由上可知
，系爭房地買賣價金中之「銀行貸款」於付款明細表中固未
明確載明應給付之日期（院卷第89頁），然依系爭買賣契約
第18條之約定，買方經賣方通知辦理貸款日起，應於20日內
辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付
賣方，如辦理之貸款金額少於預定貸款金額而可歸責於買方
時，買方應於接獲通知之日起30天內一次給付其差額，否則
被告即得依系爭買賣契約第25條第4項約定解除系爭買賣契
約。
⒉經查，被告有於113年1月9日通知原告及彭珈恩辦理對保，經
原告及彭珈恩辦理對保後，中國信託銀行於113年4月16日核
貸（事實上應為113年4月8日核貸，有該行114年5月14日中
信銀字第1142017137號函可考，院卷第299頁參照，故以下
均認定113年4月8日為中國信託銀行核貸之日期）等情，為
兩造所不爭執（如不爭執事項㈣所示），是此部分之事實堪
以認定；佐以證人即代書侯慧芳於審理中證稱：彭珈恩係於
113年3月15日申請貸款並同時辦理對保，手續都有完成，中
國信託銀行於113年4月中時核准貸款1,280萬元，我在113年
4月17日要申報稅單，之後就會開始走過戶程序，因為要先
辦理過戶才能撥款。被告在113年4月24日完成繳稅，準備要
在隔日送地政過戶，但我習慣送過戶之前再跟客戶確認一次
，貸款是否可以成功撥款，因為有時候客戶會在途中突然說
他自備款要多一點。經我於113年4月25日跟原告申貸銀行即
中國信託銀行承辦人員何秋坪連絡後，何秋坪說原告要改用
現金購買系爭房地，我就沒有再繼續辦理過戶手續。若原告
要用現金購買，就必須要支付全部價金才能辦理過戶。113
年5月29日何秋坪再次通知我中國信託銀行同意同年6月撥款
1,280萬元，我有通知被告，被告說他已經寄發存證信函，
但原告沒有在期間內付款，就沒有要我繼續走後面過戶的程
序。一般對保完成後，依照通常流程會在1個月內辦理過戶
及撥款完成等語（院卷第207頁至第208頁），經核侯慧芳、
何秋坪之通訊軟體LINE對話紀錄中，何秋坪於113年4月25日
向侯慧芳稱：「核准1280，設定1536，預計何時撥款？不過
她（指彭珈恩）說要現金買，不貸款」，嗣何秋坪於113年5
月26日再度向侯慧芳稱：「代書～彭珈恩這案，她有跟我說6
月中撥款沒錯齁」等語相符（院卷第227頁、第229頁）；又
被告之代銷人員於113年4月25日以LINE向彭珈恩詢問：「想
跟您確認，銀行好像有說您後來選擇付現金，不貸款，是嗎
？」，彭珈恩回稱：「還在跟家人討論是否要付現金」，被
告之代銷人員於同年4月30日再稱：「您要確認是否要貸款
，不然代書無法作業，麻煩您了」，彭珈恩回覆：「有確認
要貸款了，也跟代書說了喔」，後彭珈恩於113年5月30日再
稱：「銀行昨天說有額度可給我了」等語（審重訴卷第53頁
、第131頁），足見彭珈恩經核貸後確實有於113年4月25日
前向中國信託銀行表示可能要改以現金給付，使銀行暫時無
法撥款予被告，被告也無法進行後續過戶程序，則依系爭買
賣契約第18條約定，此應屬於「可歸責於買方」致貸款金額
不足之情形，蓋系爭貸款係因彭珈恩單方面之決策而暫不撥
款，非屬所謂不可歸責於雙方致貸款不足額之情形，是彭珈
恩應於接獲被告通知之日起30天內一次給付其差額即系爭貸
款金額甚明。
⒊彭珈恩及原告雖主張其等於113年4月30日已告知中國信託銀
行可以撥付貸款，然此為侯慧芳及被告所否認，依證人何秋
坪於審理中證稱：中國信託銀行核准系爭貸款後，會等被告
通知我們過戶完成，銀行才會辦理撥款，正常的話3個月內
就會撥款。但系爭貸款核貸後，銀行一直沒有等到被告提供
過戶完成的資料，如果核准後超過3個月沒有撥款，可以上
簽再延長3個月，之後都沒有撥款的話，案件就會失效，銀
行要重新評估能不能借給彭珈恩這麼多錢，系爭貸款我有幫
彭珈恩延長3個月，後來6個月內未撥款，案件就失效了，彭
珈恩於同年10月就再申請第二次貸款。彭珈恩在銀行第一次
核准系爭貸款時，就有向我表示她可能要用現金付款，所以
我才會於113年4月25日向侯慧芳告知此事，但彭珈恩並沒有
取消系爭貸款，所以只要在系爭貸款的時效內，銀行都是處
於隨時可撥款的狀態。後來期限內彭珈恩又有跟我說她要用
貸款方式給付，並主動問我銀行何時可撥款，但彭珈恩是何
時說的，我已經忘了，只能確定彭珈恩是在113年5月29日前
向銀行確定要申貸，我才會在113年5月29日向侯慧芳稱「彭
珈恩這案，她有跟我說6月中撥款沒錯齁」等語（院卷第339
頁至第344頁）；復觀諸彭珈恩與何秋坪之LINE對話紀錄，
何秋坪於113年4月16日向彭珈恩稱：「已經核准1280萬30年
」，彭珈恩稱「可以先不跟建設公司說貸款核准了嗎」、「
我剛剛驗屋，他就在問了，沒關係，會跟他不貸款」等語，
後其等直至113年5月27日，何秋坪方詢問彭珈恩：「你的案
件這週有機會撥款嗎，這週有額度」，彭珈恩稱：「5/31約
複驗」，何秋坪稱：「那真的只能6月」；彭珈恩於113年6
月11日詢問何秋坪：「代書設定文件有給了嗎」，何秋坪稱
：「在代書哪，代書那次還問我～還可以用嗎，當然可以！
」，彭珈恩稱：「額度要幫我保留喔，我們可能要花一點時
間請消保官、律師處理了」，何秋坪於113年6月13日回稱：
「會保留，但最久只能到9月底喔」；彭珈恩於113年7月17
日再稱：「居采麓園不是更過分，更煩，明明5月底跟代書
說銀行有額度可給我了，代書也跟建設公司說要辦理過戶，
但建設公司卻跟代書說先暫緩」；何秋坪於113年9月6日向
彭珈恩稱：「妳的案件若9月沒撥款，10月要重新跑流程，
以現在的貸款條件喔，差很多喔」等語（院卷第349頁至第3
57頁）。
⒋由證人侯慧芳、何秋坪前述證詞可知，一般而言，買家經銀
行核准貸款後，通常約1至3個月內就會辦理過戶及撥款，然
系爭貸款經中國信託銀行於113年4月8日核貸後，彭珈恩先
於113年4月16日向何秋坪表示不貸款（院卷第349頁），何
秋坪方會於113年4月25日向侯慧芳表示彭珈恩欲以現金給付
、不貸款（院卷第227頁），嗣彭珈恩雖於113年4月30日向
被告之代銷人員稱「有確認要貸款了，也跟代書說了喔」等
語（審重訴卷第131頁），然侯慧芳證述並未於113年4月30
日收受彭珈恩確定貸款之通知，且依彭珈恩與何秋坪之對話
紀錄，直至113年5月27日，何秋坪還在詢問彭珈恩該週是否
有機會撥款，經彭珈恩回稱同年5月31日有約複驗，彭珈恩
直至113年6月11日才提醒何秋坪請其保留系爭貸款的額度（
院卷第352頁至第353頁），並於113年7月17日自承係於113
年5月底才告知代書說銀行有額度了等語（院卷第356頁），
是彭珈恩並未於113年4月30日告知中國信託銀行或被告其確
定要辦理系爭貸款乙事，至為明確，導致被告於113年4月30
日前，並無法順利完成一般買家申貸購屋之後續流程。
⒌則依系爭買賣契約第7條約定，系爭貸款於付款明細表上雖無
約定確切之繳款日期，然一般而言，經銀行核貸至撥款完成
應不會超過3個月，則被告透過侯慧芳知悉原告可能改以現
金購買後，因遲未收到銀行撥款，於113年5月14日寄發系爭
通知書，通知原告應於文到7日內給付系爭貸款金額，經原
告於113年5月15日收受（審重訴卷第135頁至第139頁，如兩
造不爭執事項㈤所示），依系爭買賣契約第18條之約定意旨
，原告即應於收受系爭通知書後30天內一次給付系爭貸款金
額，惟原告並未給付（縱彭珈恩有於113年5月底請求中國信
託銀行辦理系爭貸款之撥款，其亦未能使中國信託銀行於收
受通知書之30日內即113年6月15日前成功撥款），被告自得
於30天後之113年6月17日再寄發113年豐逸字第110號律師函
解除系爭買賣契約（如不爭執事項㈧所示），該律師函既經
原告於113年6月18日收受，可認系爭買賣契約業經被告於11
3年6月18日合法解除。
⒍據此，系爭買賣契約已經被告合法解除，原告主張兩造間有
系爭買賣契約存在，並依民法第348條規定，請求被告於原
告給付1,360萬元同時，將系爭房地移轉登記予原告指定彭
珈恩並交付予原告，即屬無據。原告雖主張被告寄送律師函
之對象均為「彭珈恩」而非原告，難認被告有合法解除與原
告間之系爭買賣契約云云，惟原告於113年3月15日即指定彭
珈恩為系爭房地之登記名義人，並與原告連帶履行本契約之
義務，此有聲明書可佐（審重訴卷第41頁），且由前開證據
觀之，本件自始至終均係由彭珈恩與被告之代銷人員、侯慧
芳、何秋坪進行連絡，則被告雖以彭珈恩作為律師函之寄送
對象，然實係欲解除與原告間之系爭買賣契約，應無疑義，
是原告此部分主張，無足憑採，附此敘明。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約及民法第348條規定，請求
確認系爭買賣契約存在，並請求被告於原告給付1,360萬元
同時，將系爭房地移轉登記予原告指定彭珈恩並交付予原告
，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經核與
判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 9 月 25 日
民事第三庭 法 官 楊凱婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 25 日
書記官 楊芷心