臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度重訴字第165號
原 告 蔡湮馨
訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師
被 告 蔡煙溪
訴訟代理人 蔡建賢律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國114年8月12
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（面積為1887.0
3平方公尺，權利範圍為全部）之所有權移轉登記予原告。
二、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告係原告之胞兄，於民國78年間受僱於原告所經營之坤村
有限公司（下稱坤村公司）。原告經介紹人即訴外人○○○、○
○○（原名：○○○）之仲介，於79年3月10日與出賣人即訴外人
○○○簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），買受高雄市○○區○
○段0000地號土地（下稱系爭土地，系爭土地原為高雄縣○○
鄉○○○段00○0地號土地之一部分，後經分割為系爭土地），
然因系爭土地為農地，原告為坤村公司負責人，受當時農業
發展條例購買農地須具備自耕農身分之限制，而不得以原告
自身之名義購買系爭土地，原告遂委由被告以其名義買受系
爭土地，此由系爭買賣契約上註明：若無法取得自耕農身分
，即解除合約，款項無息返還等語即明，兩造因而成立借名
登記契約（下稱系爭借名登記契約）。嗣被告為取得自耕農
身分，於79年3月19日將其戶籍遷入高雄市○○區○○里○○路00
號農戶（即○○○之戶籍），並申請登記為佃農，而順利取得
自耕農身分並辦理系爭土地之所有權移轉登記。
㈡系爭買賣契約之總價金為新臺幣（下同）16,932,900元（下
稱系爭價金），原告於79年3月10日付1,100,000元，於79年
3月17日付3,900,000元，於79年4月26日付3,000,000元，於
79年6月20日付3,000,000元，共計付款11,000,000元，而尾
款5,932,900元部分，則由原告於79年12月3日向高雄縣燕巢
鄉農會貸款4,000,000元，並加兩成設定擔保債權總金額4,8
00,000元之最高限額抵押權，及償還前手出賣人先前之設定
抵押後，以該貸款將系爭價金給付完畢。原告自79年間購入
系爭土地迄今，均持有系爭土地之所有權狀，且於系爭土地
上種植芭樂樹、鑿井、建築圍牆，其上之水電費亦為原告所
繳納，系爭買賣契約所生之代書費、稅費亦均由原告所支付
，而系爭土地之買賣接洽過程，被告從未參與，亦從未占有
、管理、使用系爭土地。原告於113年5月29日間委託律師發
函欲終止系爭借名登記契約，經被告收受函文後，均置之不
理。為此，爰類推適用民法第541條第2項規定，請求被告將
系爭土地所有權移轉登記為原告所有等語。並聲明：如主文 所示。
二、被告則以：
㈠原告主張兩造間有系爭借名登記契約存在，應舉證以實其說 ，事實上原告係於退休後，向被告借用系爭土地耕種，在此 之前均是被告自己使用系爭土地並耕種農作物，原告係為了 辦理農業事項方向被告借用系爭土地之所有權狀，故系爭土 地之所有權狀實由被告持有中。被告購入系爭土地時，並無 自耕農身分，係其將戶籍遷入○○○之戶籍後，始取得自耕農 身分而得登記為系爭土地之所有權人。系爭土地之買賣價金 約為10,000,000元，其中6,000,000元係由被告於2個月內陸 續給付予賣家，餘款4,000,000元部分，則由被告於79年12 月3日以系爭土地向高雄縣燕巢鄉農會貸款4,000,000元（下 稱第一次貸款）及設定擔保債權總金額4,800,000元之最高 限額抵押權，同時清償前手○○○之1,200,000元貸款。就第一 次貸款清償餘款約1,800,000元，被告於83年11月17日改向 高雄縣梓官鄉農會貸款1,800,000元（下稱第二次貸款）及 設定擔保債權總金額1,800,000元之最高限額抵押權，以清 償第一次貸款並塗銷高雄縣燕巢鄉農會之最高限額抵押權， 而第二次貸款於113年6月4日全部清償並塗銷高雄縣梓官鄉 農會之最高限額抵押權，故系爭土地之買賣價金均係由被告 支付，與原告無關。
㈡退萬步言，縱認兩造間有成立系爭借名登記契約，惟系爭土 地為農地，依當時土地法第30條第1項規定，無自耕能力之 原告不得登記為系爭土地之所有權人，故系爭借名登記契約 之成立目的係為了迴避土地法第30條第1項規定之農地農用 政策，屬脫法行為，應認違反禁止規定而應依民法第71條規 定為無效，原告自無從依系爭借名登記契約法律關係請求被 告返還系爭土地等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項
㈠原告為坤村公司負責人，被告為原告之胞兄，並曾任職於坤 村公司。
㈡原告持有79年5月10日核發之系爭土地所有權狀（橋司調院卷 第13頁至第14頁）。
㈢○○○於79年4月24日將系爭土地（改制前原為高雄縣○○鄉○○○段
00○0地號土地，權利範圍：3582分之2082）移轉登記至被告 名下。嗣被告於113年2月6日以和解分割為登記原因，取得 高雄市○○區○○段0000地號土地（面積：1887.03 平方公尺， 權利範圍：全部，即系爭土地）。
㈣系爭土地於79年12月3日設定擔保債權總金額4,800,000元之 最高限額抵押權予高雄縣燕巢鄉農會，並借貸4,000,000元 ，同時清償前手○○○之貸款及塗銷抵押權登記。嗣高雄縣燕 巢鄉農會擔保債權總金額4,800,000 元之最高限額抵押權於 83年11月29日以清償為登記原因，塗銷最高限額抵押權之登 記（院卷第77頁、第79頁）。
㈤被告於83年11月17日將系爭土地設定擔保債權總金額1,800,0 00元之最高限額抵押權予高雄縣梓官鄉農會。嗣高雄縣梓官 鄉農會擔保債權總金額1,800,000元之最高限額抵押權於113 年11月15日以清償為登記原因，塗銷最高限額抵押權之登記 （院卷第17頁、第19頁）。
㈥被告於登記取得系爭土地前無自耕農之身分，嗣於79年3月19 日遷戶至○○○之戶籍（即改制前高雄縣○○鄉○○路00號），並 於翌日即79年3月20日申請職業變更登記為佃農（院卷第47 頁）。
㈦原告於113年5月29日委託康揚律師事務所發律師函欲終止系 爭借名登記契約，該函於113年5月30送達被告。四、本件之爭點
㈠兩造間關於系爭土地是否有系爭借名登記契約存在？如有， 系爭借名登記契約是否違反禁止規定而無效？
㈡原告主張終止系爭借名登記契約後，類推適用第541條第2項 規定請求被告將系爭土地移轉登記為原告所有，有無理由？五、本院得心證之理由
㈠按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記之契約。是出名人與借名者間應有借名登記之意思 表示合致，始能成立借名登記契約。而不動產登記當事人名 義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事 實負舉證責任（最高法院105年度台上字第1897號、102年度 台上字第1833號判決參照）。蓋不動產為登記名義人所有屬 常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登記者 ，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論理法 則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法院110年 度台上字第511號判決參照）。惟證明借名登記契約成立之 證據資料，不以直接證據為限，倘綜合其他情狀，證明由一 方出資取得財產登記他方名下後，仍持續行使該財產之所有
權能並負擔義務者，或出面洽談買賣契約、買賣價金之出資 、繳納稅捐、繳納貸款、出租、保管所有權狀或實際管領使 用之人為何人者，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間 存有借名登記契約（最高法院98年度台上字第1048號、112 年度台上字第2160號判決參照）。本件原告主張兩造間就系 爭土地存在系爭借名登記契約，既為被告所否認，自應由原 告就兩造間有借名登記意思表示合致之事實，負舉證之責， 先予敘明。
㈡經查，原告所提出之系爭買賣契約（院卷第133頁），雖經被 告否認形式真正性，然系爭買賣契約不僅明確載有系爭土地 之買賣雙方、代理人、見證人、簽立日期，亦載有系爭價金 之金額、給付方式及辦理所有權移轉登記之相關條件，難認 係由他人事後所偽造、變造。衡以被告辯稱其方為買受系爭 土地之真實買家，倘其認原告有偽造、變造系爭買賣契約或 擅加更動其中所載文字，被告應可提出系爭買賣契約之真實 版本加以反駁，而非單純否認。況系爭買賣契約上載明「出 賣人許順吉，代表人許文誠」等語，證人即○○○之兒子○○○亦 於審理中證稱：系爭買賣契約上有我的簽名，上面的字是我 的字沒錯，不是別人偷簽的，上面的住址及電話也都是我留 的資料，買方都有按照系爭買賣契約所載內容履約、給付價 金等語（院卷第242頁至第245頁），益徵系爭買賣契約所載 內容應屬實在，故被告前揭所辯，要難採信。
㈢又證人即系爭土地原地主○○○雖於審理中證稱：我不清楚系爭 土地為何會登記在我名下，我不認識兩造，也不知道許文誠 有沒有代替我把系爭土地賣給兩造等語（院卷第204頁至第2 05頁），然系爭土地確實於79年5月8日由許順吉將所有權移 轉登記予被告等情，有土地登記謄本可佐（院卷第71頁）， 可認系爭土地之原登記名義人應為○○○無疑。復依證人○○○於 審理中證稱：系爭土地是我出資購買，因為我沒有農民身分 ，才會登記在我父親○○○的名下，我有跟○○○說過這件事，但 ○○○現在已經95歲了，時間也過那麼久了，○○○很有可能也忘 記了，之前法院通知我來作證的時候，我也差點忘記我有過 系爭土地。後來我把系爭土地賣給一個姓蔡的人，但我記不 起來他的名字是什麼，我都叫他「蔡董」。系爭買賣契約上 是買賣雙方是在代書那邊簽立的，我忘記在場的人有誰，不 過姓蔡的只有一個人，他說他在臺中作堆高機，蔡董都有按 照系爭買賣契約所載內容去給付價金，沒有違約，我沒有問 蔡董為什麼系爭買賣契約上面有簽兩個姓蔡的人的名字等語 （院卷第242頁至第245頁）；證人即兩造之友人○○○則於審 理中證稱：原告78年間欲購買系爭土地，但原告是坤村公司
的負責人，農地不能登記在原告名下，所以被告把自己的戶 籍遷入○○○的戶籍裡作佃農，原告再跟地主○○○完成買賣程序 。原告購買系爭土地之價金約為16,000,000元，原告第一次 拿訂金給賣家的時候我有在場，是以現金交付，當時只有介 紹人○○○、○○○及其兒子許文誠、代書、原告及我在場，被告 沒有在場。系爭買賣契約簽立時，也都是由原告處理，被告 沒有出面，我當時也有在場，地點是在代書的家。我之後有 聽到被告問原告你怎麼會購買系爭土地，因為系爭土地後方 有墳墓，原告就說後方圍起來就好了，前面有大公路。原告 購入系爭土地後迄今30多年，我大概每4、5個月就會去一次 系爭土地，系爭土地後方有墳墓，東邊有養豬，西邊有福田 家具行，我都是看到原告在系爭土地上耕種，我從來沒看過 被告出現在系爭土地等語（院卷第33頁至第37頁）。 ㈣由上可知，○○○及○○○均證稱系爭買賣契約係在代書家中所簽 立，而買家僅有「蔡董」出席，○○○證稱「蔡董」在臺中做 堆高機生意，亦與原告為坤村公司之負責人，於78年間居住 於臺中等情、系爭買賣契約載有「承買人蔡煙溪，代表人蔡 煙馨」等語相符（院卷第133頁）；衡以許文誠及吳財長與 兩造均無利害關係，應無虛偽陳述之動機與必要，足認其等 證述之內容，應屬實在。且針對系爭價金如何給付乙節，原 告業已提出系爭買賣契約正本，並詳細說明系爭價金之給付 方式、日期、金額，然被告僅泛稱系爭價金應為10,000,000 元，其中6,000,000元係由被告於2個月內陸續給付予賣家， 餘款4,000,000元部分，則係由被告貸款以給付完畢，顯見 對於系爭買賣契約之締約過程、系爭價金數額、給付方式及 條件，均係原告較為熟悉，並能提出系爭買賣契約及系爭土 地所有權狀等證據加以佐證，此情要與一般實際出資購買者 ，通常會參與締約、給付價金、交付不動產等過程，並保有 買賣契約、不動產所有權狀等情相符，足見原告應為系爭土 地之實際所有權人。再者，因兩造均主張其有實際管理、使 用系爭土地，本院遂函請兩造提出歷年來於系爭土地上種植 作物或作農業使用之相關證據，經原告提出其歷年來於系爭 土地上種植玉米、地瓜、豆薯、胡瓜、大陸妹、白菜、芭樂 、生薑、甘蔗等照片（包含原告穿著斗笠、雨靴於現場耕種 之情形）（院卷第229頁第237頁），被告則僅具狀稱有於系 爭土地上種植果樹，然未提出具體照片以實其說，益徵原告 主張其方為系爭土地之實際購買者，系爭土地歷年來均係由 原告實際管理、使用，僅係借名登記於被告名下乙節，應屬 有據。
㈤末按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。受任人以自
己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，為民法 第549條第1項、第541條第2項所明定。當事人之一方借用他 方名義辦理不動產之所有權登記，且未違反法律之強制規定 或公序良俗者，性質上屬於借名登記之無名契約，其成立側 重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關 之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他種類之勞務給付契 約之性質，依民法第529條規定，應適用民法委任之相關規 定，得隨時終止借名登記契約。又不動產之借名契約關係既 已終止，基於終止借名登記契約後之返還請求權，自得請求 他方移轉不動產所有權登記（最高法院103年度台上字第114 8號判決參照）。準此，借名人得隨時終止借名登記契約， 並於借名登記契約終止後，請求出名人將借名取得之權利移 轉於己。經查，兩造間就系爭土地有系爭借名登記契約存在 乙節，業經本院認定如前，原告以律師函之送達向被告為終 止系爭借名登記契約之意思表示，被告並就原告之主張為上 揭答辯，應認系爭借名登記契約已合法終止，則原告類推適 用民法第541條第2項規定，請求被告移轉登記系爭土地之所 有權，洵屬有據。
㈥被告雖辯稱倘兩造有系爭借名登記契約存在，系爭借名登記 契約之成立目的亦係原告為了迴避土地法第30條第1項規定 ，而應依民法第71條規定認為無效云云。惟按修正前土地法 第30條，係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規 定，約定移轉土地所有權之債權行為並非限制之列，約定出 售農地於無自耕能力之人者，其所定之農地買賣契約（債權 契約），尚不能認係違反民法第71條前段之強制或禁止規定 而無效（最高法院109年度台上字第2086號判決參照）。次 按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情 形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為 給付者，其契約仍為有效，為民法第246條第1項所明定。關 於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，如約定由承買 人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與 有自耕能力之特定第三人，即非民法第246條第1項以不能之 給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買 人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移 轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定 第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條 項但書規定，其契約仍為有效。再按稱借名登記者，謂當事 人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理 、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立 側重於借名者與出名者間之信任關係，其契約性質應與委任
契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者， 當賦予無名契約之法律上效力，並適用民法委任之相關規定 。經查，系爭土地係由原告所出資購買，僅借名登記在有自 耕農身分之被告名下，而原告購買系爭土地後，均有在系爭 土地上耕種作物、作農業使用等節，業經本院認定如前，佐 以證人○○○於審理中證稱：我在系爭土地附近出生的，只要 回家我就會看到系爭土地，我會稍微注意一下，系爭土地售 出後一開始沒有耕種，後來有種植芭樂，現在也有種植芭樂 等語（院卷第245頁），而兩造對於系爭土地自購入後，均 係供農業使用（種植作物）乙事，亦不爭執（院卷第246頁 至第247頁），可見系爭土地自購入後，使用目的均合乎農 業使用，此顯與一般無自耕能力者，僅借用有自耕能力人名 義購買農地取得產權，卻使農地無法供作合乎法定用途而無 從發揮農地效用，造成土地投機壟斷之情形有別。是系爭借 名契約要非因規避修正前土地法第30條規定之使用，而以迂 迴方法達成該規定所禁止相同效果之脫法行為至明，故被告 上開所辯，委無可採。
六、綜上所述，原告類推適用民法第541條第2項規定，請求被告 應將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許 。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經核與 判決結果不生影響，爰不逐一論列，併予敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 9 月 11 日 民事第三庭 法 官 楊凱婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 9 月 11 日 書記官 楊芷心