臺灣桃園地方法院民事判決
113年度訴字第1806號
原 告 蔡明軒
訴訟代理人 林彥廷
被 告 羅仕誠
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國114年8月12日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國112年4月26日以新臺幣（下同）550
萬元向被告買受「桃園市○○區○○○街00號8樓之1」房屋（下
稱系爭房屋）及其坐落基地，並簽訂不動產買賣契約書（下
稱系爭契約）及於112年5月22日辦理交屋。然於112年6月14
日當時樓下即7樓之1房屋（下稱系爭樓下房屋）住戶朱小姐
告知原告系爭房屋於3年前曾有滲漏水致系爭樓下房屋天花
板有滲水現象。被告於簽約時未據實告知原告系爭房屋有滲
漏水之情形，且系爭樓下房屋現任屋主請原告重新施作浴室
防水，原告於112年6月18日通知被告前往系爭樓下房屋勘查
，但兩造無共識，爰依民法第359條、第360條、第227條及
系爭契約之約定，請求被告減少價金或賠償維修系爭房屋費
用及維修期間住宿費用共計100萬元。並聲明：㈠被告應給付
原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊從來沒有被通知過系爭房屋有滲漏水，朱小姐
於112年6月18日有說不是系爭房屋造成系爭樓下房屋滲漏水
，原告需舉證系爭房屋在出售時即有滲漏水現象，否則被告
無庸負責等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，
解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物
，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求
減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物
之瑕疵者亦同，民法第359條、第360條定有明文。次按，因
可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關
於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而
生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條
亦定有明文。又依系爭契約第9條第5項「賣方保證本買賣標
的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構
安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，
除本契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。」（本院卷
第67頁）。
㈡原告主張被告於簽約時未據實告知原告系爭房屋有滲漏水之
情形云云，雖提出照片為證（本院卷第15至19頁）。然本院
於114年2月20日會同桃園市土木技師公會勘驗系爭房屋及系
爭樓下房屋：本院卷第15頁上方為系爭樓下房屋天花板痕跡
照片，目前已經油漆修復，第15頁下方、第17頁及第19頁為
系爭樓下房屋浴室天花板維修孔打開之照片，當場目視沒有
潮濕情形。當場將系爭房屋浴室浴缸排水，系爭樓下房屋廚
房抽油煙機下方瓦斯爐旁轉角處以衛生紙擦拭確實有水，是
浴缸排水後才出現之滲水，有勘驗測量筆錄在卷可參（本院
卷第137、138頁）。可知系爭樓下房屋並無原告起訴主張之
天花板滲漏水情形，核與原告自陳於112年6月18日至朱小姐
家查看時，沒有看到漏水情形等語相符（本院卷第252頁）
。雖然勘驗時系爭房屋有浴室浴缸排水滲漏至系爭樓下房屋
廚房之情形，惟應由原告舉證於112年5月22日交屋前已存在
此瑕疵。
㈢原告聲請傳喚證人即系爭樓下房屋之現任屋主陶霈澐證稱略
以：我於112年6月28日購買系爭樓下房屋，出賣人朱似曼有
說廁所靠近外面門的上方天花板之前會漏水，他有處理過，
已經好了。他說是樓上的關係，就是7樓之1正上方那一戶。
我沒有問他是如何處理的。交屋之後我是過了幾個月才搬進
去，我沒有先裝潢，我搬進去住後約1個月，發現廚房靠近
廁所的牆壁漏水，有濕濕的，我於113年10月問仲介，仲介
說我已經入住1年多所以無法處理，請我自己處理。目前廚
房上方跟廁所牆壁交接的地方會濕濕的等語（本院卷第249
至250頁）。依證人所述，其係聽說系爭樓下房屋曾有天花
板漏水現象且係系爭房屋所造成，惟已修好，及其於113年1
0月間發現系爭樓下房屋廚房有漏水情形，惟被告早於112年
5月22日將系爭房屋交付予原告使用，距離系爭樓下房屋發
現漏水已逾1年，無法證明系爭房屋漏水瑕疵於兩造交屋前
已存在。
㈣再依桃園市土木技師公會技師於初勘時稱如要鑑定，需系爭
樓下房屋在廚房牆壁開孔，查看管道間是否有滲漏水情形，
但也只能確定私管部分，公管是否漏水無法確認（本院卷第
138頁）。惟系爭樓下房屋屋主不同意在牆壁開孔（本院卷
第191頁），故桃園市土木技師公會來函表示略以：以非破
壞方式鑑定無法達成本件漏水鑑定，故無法鑑定。另原告新
增1.系爭房屋廚房與浴室共同壁漏水、2.廚房靠窗外牆漏水
，於114年2月20日初勘時未見漏水，且可能與大樓管理委員
會及樓上住戶有關，如未得關係人配合亦無法鑑定等語（本
院卷第209、210頁）。
㈤原告既無法舉證系爭房屋於交屋前已存在滲漏水瑕疵，且原
告於114年7月17日才提出的新增1.系爭房屋廚房與浴室共同
壁漏水、2.廚房靠窗外牆漏水照片（本院卷第229至239頁）
，於本院114年2月20日勘驗時並未見有此情形，亦無法據此
推論系爭房屋於兩造交屋前已存在此瑕疵。從而，原告依民
法第227條、第359條、第360條及系爭契約之約定，請求減
少價金或損害賠償，均屬無據。
四、綜上所述，原告之訴為無理由，應予駁回。又原告之訴既經
駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 9 月 19 日
民事第三庭 法 官 吳佩玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 19 日
書記官 邱淑利
依民事訴訟書狀規則第 5 條規定：
當事人未依格式或記載方法製作書狀，經法院定期間通知其補正
，而未補正或未能補正符合規定之書狀者，法院得拒絕其書狀之
提出，不列為訴訟資料；其嗣後再就同一事由提出未依格式或記
載方法製作之書狀者，不生效力，法院毋庸處理。
當事人於前項期間內補正者，視同於原書狀到院時已提出；逾期
始提出符合規定之書狀者，為新提出之書狀。
當事人未依第一項規定補正前，法院得不將書狀分與法官辦理。