臺灣桃園地方法院民事判決
113年度訴字第1160號
原 告 李詰翊
訴訟代理人 朱駿宏律師
被 告 林志成
訴訟代理人 黃昆培律師
上列當事人間減少價金等事件，本院於民國114年8月5日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣173,703元，及自民國113年7月3日起
至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣173,703元為原
告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
原告起訴係聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）150萬元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之
利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理中，減
縮請求之本金為33萬元（本院卷第466、470頁），核屬減縮
應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款
，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於民國112年9月3日向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○路
000號3樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地、停車位，買賣
價金1,820萬元，並簽訂買賣契約（下稱系爭契約）。被告
於不動產現況說明書第13點「是否曾發生火災」項目勾選否
。詎原告於113年1月17日委請他人裝修系爭房屋時，發現系
爭房屋廚房之牆面、天花板有曾發生火災之火痕。原告已於
113年2月22日以存證信函向被告表示減少價金及請求賠償損
害，被告於113年2月26日收受信函後仍置之不理。爰依民法
第227條第1項、第231條第1項，請求被告賠償修繕費用249,
113元、修繕期間不能使用系爭房屋的租金損失76,477元，
及依系爭契約第9條第5項、民法第359條、第179條請求被告
賠償交易價值減損100萬元（本件僅一部請求4,410元），以
上金額共計33萬元（計算式：修繕費用249,113元＋租金損失
76,477元＋交易價值減損4,410元）。
㈡並聲明：⒈被告應給付原告33萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣
告假執行。
二、被告則以：被告於107年間購入系爭房屋時，前屋主未告知
系爭房屋曾發生火災。被告經原告反應後，有於113年1月委
請樂菁工程檢驗有限公司（下稱樂菁公司）進行檢測，檢測
結論為系爭房屋屬輕微受損狀況，牆體、樓板、地坪，結構
均無異狀、未影響鋼筋混凝土層，足證系爭房屋未受火災影
響其交易價值。且原告提出之修繕項目非屬必要，縱須修繕
，費用亦應計算折舊，原告亦無租金失等語置辯。並聲明：
㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為
假執行。
三、得心證之理由：
㈠被告應負不完全給付及物之瑕疵擔保責任。
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；物之出
賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉
於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少
其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉
時，具有其所保證之品質，民法第227條第1項、第354條
分別定有明文。又依系爭契約第9條第5項「賣方保證本買
賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影
響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上
述情事，除本契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。
」（本院卷第23頁）。
⒉經查，原告於112年9月3日以1,820萬元向被告購買系爭不
動產，被告有於不動產現況說明書第13點「是否曾發生火
災」項目勾選否，有系爭契約在卷為憑（本院卷第19至35
頁）。復經本院函詢桃園市政府消防局，系爭房屋於105
年12月20日曾發生火災，有桃園市政府消防局火災原因調
查鑑定書在卷可參（本院卷第97至148頁）。
⒊依原告提出之照片所示（本院卷第49至67頁），於113年1
月17日系爭房屋之牆面、天花板燻黑，有火災之痕跡存在
，可認被告交付予原告之系爭房屋曾發生火災，與不動產
現況說明書第13點勾選未發生火災不符，被告顯未依債之
本旨為給付，應負不完全給付責任，且系爭房屋曾發生火
災而有燻黑之痕跡，自屬有瑕疵，被告亦應負物之瑕疵擔
保責任。
㈡原告得請求被告賠償之金額若干？
⒈修繕費用：
⑴按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定
外，應回復他方損害發生前之原狀；該項情形，債權人
得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民
法第213條第1項、第3項分別定有明文。該回復原狀之
費用，既以必要者為限，如損害賠償之方法係以新品更
換舊品，使物之整體價值增加，被害人因而受有利益時
，本諸禁止得利之原則，自應從其得請求賠償金額中扣
除（最高法院110年度台上字第158號民事判決意旨參照
）。
⑵關於房屋內裝潢設備之耐用年數，應屬「固定資產耐用
年數表」第一類「房屋建築及設備」中第二項「房屋附
屬設備」之「其他」分類，耐用年數為10年。依行政院
頒布「固定資產折舊率表」規定，耐用年數為10年者，
依定率遞減法每年折舊千分之206，並以1年為計算單位
，採用定率遞減法者，其最後1年之折舊額，加歷年折
舊累計額，其總和不得超過該資產成本原額之9/10。另
依營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資
產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其
使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之
比例計算之，不滿1月者，以1月計」。
⑶經查，系爭房屋於105年12月20日發生火災，僅廚房內部
物品、天花板及牆壁裝潢有明顯燒痕，其餘位置只受燻
燒及煙燻；廚房抽油煙機本體受熱、變色、變形且電源
線緣被覆已燒失，有火災原因調查鑑定書在卷可參（本
院卷第99至101、128至147頁）。本院審酌廚房、客廳
、走道天花板受煙燻呈現漆黑狀態（本院卷第123、124
頁），且廚房抽油煙機電源線被覆已燒失（本院卷第10
6頁），暨依樂菁公司以儀器檢測廚房配電箱的廚房分
路有「電線電阻值過高」之缺失（本院卷第185、186頁
），堪信廚房（含餐廳）的電線可能因火災受熱、變形
而產生危險，故原告主張有更換廚房及餐廳電線、迴路
，及進行公區天花板清潔、噴漆，廚房壁面磁磚更新，
應屬必要之費用。
⑷原告主張其支出廚房及餐廳管線更新施工45,150元、廚
房區修繕工程費用203,963元，共計249,113元，有報價
單、統一發票等件在卷可參（本院卷第215、231、260
、262頁），堪信屬實。惟系爭房屋於105年12月20日發
生火災後，被告之前手應有裝潢以遮蔽火痕（兩造不爭
執折舊自106年1月1日起算，本院卷第406頁），並於10
7年4月29日出售系爭房屋予被告，被告再於112年9月3
日出售予原告，有內政部不動產交易實價查詢服務網頁
資料在卷可參（本院卷第171頁），則回復原狀應係指
回復原告於112年9月3日買受時系爭房屋應有之狀態，
故修繕費用之材料費（不含電線）自應計算折舊。
⑸兩造同意不止設計有限公司（下稱不止公司）的報價單
除了搬運項目（含稅費用為12,600元）以外，報價單的
金額以材料、工資各二分之一計算（本院卷第406頁）
。則材料費用為95,682元【計算式：（總價203,963元－
搬運12,600元＝191,363元）÷2＝95,682元，元以下四捨
五入】，自106年1月1日算至112年9月3日，已使用6年9
月（不足1月以1月計算），材料計算折舊後為20,271元
（計算式如附表），加上不用計算折舊之工資、搬運、
管線工程後，共計173,703元（計算式：材料20,271元＋
工資95,682元＋搬運12,600元＋管線工程45,150元），原
告得向被告請求之修繕費用應為173,703元，逾此範圍
，為無理由。
⒉租金損失：
⑴原告主張其於修繕期間受有不能使用系爭房屋之租金損
失76,477元，並依民法第227條第1項、第231條第1項請
求被告賠償云云。
⑵惟查，原告並未提出其預定出租系爭房屋之證明，亦未
提出原告於修繕期間不能使用系爭房屋之證據，難認原
告受有租金損失，故原告請求被告賠償租金損失，為無
理由。
⒊交易價值減損：
⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依
情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金
；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同
，民法第359條、第179條分別定有明文。
⑵原告主張系爭房屋曾發生火災致市場價值減損，原告於1
13年1月17日發現瑕疵，並於113年2月22日向被告行使
減少價金之權利，被告於113年2月26日收受，有存證信
函及回執在卷可參（本院第37至47頁），故原告行使減
少價金權利尚未逾民法第365條第1項規定之除斥期間。
⑶本件經囑託正聯國際不動產估價師聯合事務所鑑定，依
鑑定結論為「發生過火災的瑕疵價值減損金額為『修復
費用』249,113元＋『租金補償』76,477元＝325,590元。」
（見外放之估價報告書第45頁）。補充鑑定結論為「依
大院提供樂菁驗屋檢測報告書所述結構現況受火影響屬
輕微受損狀況，檢測牆體、樓板、地坪，結構均無異狀
，另參考中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號
公報-瑕疵不動產污名價值減損估價指引：1.污名效果
：污名效果產生係基於市場多數參與者擔心瑕疵問題增
加風險或不確定性，且即使經過修復，仍擔憂瑕疵問題
未完全消除或有復發之可能性。2.並非所有瑕疵不動產
均具有污名價值減損，在評估瑕疵不動產之污名價值減
損前，應先分析污名效果是否顯著，以確立價值減損與
瑕疵問題之間的因果關係。…經分析本案修復後應無再
次復發可能性，污名效果不顯著，無法從污名價值減損
點切入作評估，故原報告書中另有考量因修復時而無法
使用之租金補償費用」（本院卷第420頁）。
⑷本院審酌依火災原因調查鑑定書記載「經調查本案之起
火戶是桃園區春日路856號3樓，起火處是在856號3樓廚
房瓦斯爐左側處。起火原因以炊事不慎引起火災之可能
性較大」、「報案時間：105年12月20日11時9分、出勤
時間：同日11時9分、到達時間：同日11時17分、控制
時間：同日11時25分、撲滅時間：同日11時29分」、「
燃燒面積約10平方公尺」（本院卷第103、111頁）及前
屋主之配偶羅全鳳於桃園市政府消防局談話時稱：「本
次火災原因應該是我煮東西不小心造成火災。」（本院
卷第114頁）；暨系爭房屋經樂菁公司檢測後，結論為
「使用GPR3D透地雷達檢測牆體、樓板、地坪，結構均
無異狀，僅表面泥水砂受火或高溫後呈粉碎塊狀剝離，
但僅在淺層2~3公分深度內，未影響鋼筋混凝土層」（
本院卷第176頁）。可知105年12月20日發生火災之原因
係人為因素所致，並非系爭房屋本身結構或設計不良所
致，且火勢於20分鐘內撲滅、燃燒面積不大，系爭房屋
受損情形尚非嚴重。且原告已將受損位置重新油漆、剔
除磁磚重貼，並更換電線、迴路，應已修復損害，再次
發生火災之可能性不大，故本院認為應無污名價值減損
。至於修繕費用，本院已准許原告請求且已計算折舊，
即不能重複計入交易價值減損。又原告未舉證其受有租
金損失，故本院未准許原告請求修繕期間之租金補償，
亦不能計入交易價值減損，從而，原告請求交易價值減
損，為無理由。
⑸原告雖爭執樂菁公司之檢測報告為被告自行委託樂菁公
司檢驗，檢驗方式未經兩造合意且原告未參與，內容記
載與事實不符云云。然查，樂菁公司為訴外人，無證據
證明與兩造有利害關係，且樂菁公司係以儀器檢測，其
檢測報告有照片及說明，並附上該儀器之免校驗報告或
校驗報告，有一定之依據，應可採信。至於原告稱系爭
房屋牆面煙燻為黑色，與檢測報告記載「表面一般顏色
」不符云云。惟查檢測報告有說明是觀察混凝土的顏色
，「若混凝土表面顏色及外觀表現與未受火害者相近或
僅煙燻色者評為損壞輕微。」（本院卷第177頁），故
檢測報告無不實在情形。
⑹原告另聲請傳喚從事房地產經紀業之證人雒承安，欲證
明系爭房屋受有污名價值減損，惟本件已囑託不動產估
價師鑑定，無另傳喚證人之必要。
⒋小結：原告得請求被告賠償之金額為修繕費用173,703元，
逾此範圍，為無理由。
四、遲延利息之依據：原告請求被告給付損害賠償，未定給付期
限、以支付金錢為標的，又未約定利息，依民法第229條第2
項、第233條第1項本文、第203條規定，被告自受催告時起
，負遲延責任，是原告就上述得請求之金額，併請求自民事
起訴狀繕本送達被告之翌日即113年7月3日（於113年7月2日
送達，本院卷第89頁）起，至清償日止，按年息5％計算之利
息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依第227條第1項，請求被告給付如主文第1 項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍，為無理由，應予 駁回。
六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第 389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。另依同法第3 92條第2項規定，依聲請宣告被告預供擔保得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回 。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 9 月 12 日 民事第三庭 法 官 吳佩玲附表
折舊時間 金額
第1年折舊值 95,682×0.206=19,710第1年折舊後價值 95,682-19,710=75,972第2年折舊值 75,972×0.206=15,650
第2年折舊後價值 75,972-15,650=60,322第3年折舊值 60,322×0.206=12,426第3年折舊後價值 60,322-12,426=47,896第4年折舊值 47,896×0.206=9,867第4年折舊後價值 47,896-9,867=38,029第5年折舊值 38,029×0.206=7,834第5年折舊後價值 38,029-7,834=30,195第6年折舊值 30,195×0.206=6,220第6年折舊後價值 30,195-6,220=23,975第7年折舊值 23,975×0.206×(9/12)=3,704第7年折舊後價值 23,975-3,704=20,271 以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 9 月 12 日 書記官 邱淑利
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網