臺灣新竹地方法院民事判決
113年度訴字第1340號
原 告 曾省吾
被 告 張仁忠
法定代理人 蕭伶惠（即張仁忠之監護人）
被 告 張沛淇
訴訟代理人 吳庭毅律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年9月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告甲○○應給付原告新臺幣壹佰伍拾柒萬伍仟元及自民國114年4
月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告對被告乙○○之訴駁回。
訴訟費用（含鑑定費用）新臺幣玖萬肆仟陸佰肆拾貳元及加給自
本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，
由被告甲○○負擔。
本判決第一項如原告以新臺幣伍拾貳萬伍仟元為被告甲○○供擔保
後，得假執行；但被告甲○○如以新臺幣壹佰伍拾柒萬伍仟元為原
告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：我透過房仲介紹，有意購買詳細門牌號碼新
竹縣○○市○○○○街00巷0號2樓不動產房地，經過我與賣方甲○○
代理人即其女乙○○確認買賣條件後，於民國112年10月16日
簽署物件編號EA0000000號、賣方為被告甲○○、買方為我、
總價金新臺幣1,050萬元之不動產買賣契約（下稱系爭契約
），並經辦理所有權移轉登記完畢（不動產明細請見本判決
附表或附件），嗣經由鄰人輾轉得知此為凶宅、鬧過自殺命
案，令我心生畏怖，甚至死者還是被告方面之親人，卻由被
告乙○○於標的物現況說明書第16項勾選：沒有發生過凶宅、
自殺等等非自然身故致死，造成我未能審酌凶宅之重大瑕疵
而簽署系爭契約，為此我、被告乙○○、房仲人員，曾於113
年間相約會面以減價方式處理，但後來對方就以消極態度因
應，依照民法第345條第1項前段、第359條；第179條、第18
2條第2項；第226條第1項、第227條第1項、第2項，請求擇
一判准返還部分價金等語，爰聲明：被告應給付原告新臺幣
157萬5,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息5％計算之利息。訴訟費用由被告負擔。願供擔保請准宣告
假執行。並請求囑託估價師辦理鑑定。
二、被告則以：
（一）甲○○（法定代理人丙○○，亦甲○○之配偶、但非乙○○之生母
）：
先稱：張仁政在透天厝自殺這件事，我們家不知道；改稱
：我們受到婆婆張鄒秀英一家惡意干擾，因此長期賃居在
外，導致自有房屋閒置，無法出租或出售，經濟上受到重
大損失，本來是沒有要賣，但是我們家一家之主甲○○後來
身體不好了，家裡又有未成年子女要養，因為對於房市不
熟悉，所以在甲○○意識還算清楚時，由甲○○實際簽約與交
涉、由丙○○委託仲介全權代理、由乙○○陪同協助，乙○○是
個貼心的孩子，吾等母女倆對於非自然死亡乙事，真的不
知情，是一直到114年7月16日期日之後，方得知甲○○對其
二弟張仁政自殺的事，是有可能知情的，但是買方所指出
的死亡地點是屬於屋外公共區域，為表示誠意，我們家始
終善意、明確回應願意原價回購，不過新屋主即買方已經
投入高額裝潢且出租收益，視為原告一方已接受現況，應
依誠信原則，不能請求折價等語，資為抗辯，爰聲明：本
案並無法律與事實依據支持折價返還之請求，懇請法院駁
回對方主張，以維護交易秩序與法律公平。
（二）乙○○：
基於債之相對性，伊110年3月3日因職務調離竹北，112年
間當時伊係受意識仍為清楚之父親甲○○無償委任，伊只是
契約關係之代理人，伊不知情也想不明白，為什麼分樓而
居又素有嫌隙也沒有持有2樓房屋鑰匙的親戚，怎麼就這
樣身故於1樓樓中樓夾層，或於2樓共用公共空間，此類屬
於實務判決書記載之短時間通行區域，現下伊父親即被告
甲○○受監護宣告，已經無法事後透過父親口中，獲悉事件
的來龍去脈，為此伊也想要查明問題及試圖協助買方處理
，關於凶宅的定義，以本件死者張仁政倒臥位置觀之，非
屬專有部分，又倘若非自然身故其發生地點於其他建號建
築物之內或者發生於共有部分，因構造上、使用上不同的
建號乃不同的建築物，自非可等同於經常起居、長時間使
用之空間，所發生非自然身故而會對居住者心理安寧產生
影響，伊不能認同系爭估價報告比擬專有部分而提出計算
結論，且查相驗證明書中死亡地點復有曾遭塗改後再用印
情形，請求調取檢方相字、偵字卷宗及向新竹縣政府消防
局、新竹縣政府警察局查證疑點等語，資為抗辯，爰答辯
聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判
決請准供擔保免為假執行。
三、經本院聽取兩造陳詞暨調查審理全部卷證結果，兩造對於賣
方即被告甲○○受本院113年10月28日113年度監宣字第380號
監護宣告之前，原為門牌號碼新竹縣○○市○○○○街00巷0號2樓
房地之所有人，並由另一被告乙○○代理，因此與買方即原告
間合法成立有效之如原證2所示112年10月16日不動產買賣契
約即系爭契約，總價金1,050萬元，並經辦理所有權移轉登
記完畢之事實，均不爭執，且有系爭契約影本及新竹縣竹北
地政事務所114年7月28日北地所登字第1140003737號覆函提
供112年11月23日收件竹北字第205210號買賣登記申請書全
卷影本、土地建物登記謄本、建物平面圖、異動索引各1份
在卷可稽（依序見本院卷第25～27頁、397～466頁），應為真
正。再經本院依被告乙○○聲請調取資料（見本院卷第62頁）
，證明訴外人張鄒秀英為發現人、死者為發現人二兒子之張
仁政，發現時間為110年5月31日15時許，警員王明偉於110
年5月31日15時35分接獲勤務指揮中心通報前往，死者倒臥
於新竹縣○○市○○○○街00巷0號2樓平台，自殺身亡，倒臥血泊
且臉色發白，大體旁留有美工刀，經警員王明偉前往案發地
調閱監視錄影畫面，該監視器擁有者係死者大哥即被告甲○○
，於現地操作後發現該監視器之主機已損壞多時並無運作，
故經警員王明偉詢問後，監視器擁有者同意警方將該監視器
主機交由警方確認保管，後續報請檢察官刑事相驗之事實，
復有新竹縣政府警察局114年2月12日竹縣警勤字第11459000
76號函覆110年5月31日受理110報案錄音檔光碟及受理民眾
死亡案件相關資料、110年5月31日警員王明偉職務報告書、
彩色照片、新竹縣政府警察局竹北分局竹北派出所執勤日期
時間110年5月31日14時～16時員警工作紀錄簿等件在卷可憑
（依序見本院卷第151～204頁），亦應為真。而上開發生於
系爭買賣成立以前之非自然身故其地點，依新竹縣竹北地政
事務所114年7月28日北地所登字第1140003737號隨函提供資
料，確實屬於被告甲○○因系爭買賣而應移轉登記於原告之範
圍，即如附表或附件所示318建號之共有部分320建號（持分
1/3），且位置特定於新竹縣○○市○○○○街00巷0號共3樓之透
天厝內部，其中318建號即新竹縣○○市○○○○街00巷0號2樓，
於該戶【門口】一開門即緊鄰必踩、否則無法下樓外出、面
積為5.33m×2.75m＝14.66㎡之320建號第2層呈長方形梯間區域
（見附件及本院卷第465頁平面圖），併參死者雙腳攤在該
戶住家附有門把的白鐵門前方、死者頭部則倒在放置有雨傘
、雨衣、安全帽之鞋櫃旁，依通常人一般生活經驗，的確屬
於住居日常活動每日外出或返家，無從繞行之必經路徑（見
本院卷第174～175頁警方拍攝彩色血泊照片），依上開具體
情狀，其凶宅情節重大，且實際影響程度確實堪比於專有部
分之非自然死亡，絕非被告甲○○法定代理人丙○○或被告乙○○
2人抗辯之：買方已經重金裝潢出租、再事請求折價非屬誠
信；未達長時間影響住居安寧、周邊公共梯間應適用公寓大
廈管理條例、折價至多只能計算320建號，如此輕描淡寫、
推卸買賣法律關係中賣方應負之瑕疵擔保責任云云，不為本
院所採之說詞（依序見本院卷第467～469頁被告甲○○書狀、
第376～380頁被告乙○○書狀、第499～500頁具律師資格訴訟代
理人提出爭點整理狀該頁第五點）。
四、按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之
規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其
價金，民法第359條定有明文。而當不動產因建物傾斜、氯
離子超標、使用爐渣、輻射鋼筋、持續漏水、凶宅或污染等
問題，導致使用效能降低或市場疑慮增加，即屬「瑕疵不動
產」，此類不動產常伴隨價值減損，估價師需釐清其影響範
圍。又所稱瑕疵價值減損包含兩部分：一是修復費用，屬於
直接成本；二是「污名價值減損」，即使瑕疵已修復，市場
對其仍存疑慮，導致價格被壓低，此類心理層面的貶值風險
不可忽視，特別是當買方擔心未來風險與轉售困難時。依不
動產估價師全聯會113年3月22日發布「第五號估價作業通則
：瑕疵不動產污名效果因果關係分析」之「二、作業通則」
為如下揭示（下稱第五號估價作業通則）：
◎「第1條檢驗指標之用途：不動產估價師依「第九號公報：
瑕疵不動產污名價值減損估價指引」原則第二點分析污名
效果因果關係時，應採用建立檢驗指標方式，檢視瑕疵問
題是否有顯著的污名效果，以確立價值減損與瑕疵問題之
間的因果關係。當檢驗指標顯示無顯著因果關係時，得推
定瑕疵問題不會造成污名價值減損」。
◎「第3條檢驗指標之建議項目：檢驗指標得包含但不限於下
列項目：1.修復可行性：（…略）。2.修復完善度：（…略
）。3.資訊揭露度：係指市場上的潛在交易者，是否知悉
瑕疵情況相關資訊。例如在法律上是否規範強制揭露、在
交易上是否可以辨別，以及相關的資訊是否充足、正確等
。資訊揭露度與污名效果呈現正相關，亦即瑕疵問題揭露
程度越高，污名效果越顯著。4.市場替代性：係指對於市
場上的潛在交易者而言，以其所知悉之資訊程度，於價格
日期之市場供需及景氣變動條件下，是否易於在市場上取
得替代產品。市場替代性與污名效果呈現正相關，亦即產
品的市場替代性越高，污名效果越顯著。5.融資困難度：
係指具有瑕疵情況之不動產，是否會於融資貸款時，面臨
較為困難的借貸條件。融資困難度與污名效果呈現正相關
，亦即瑕疵問題在融資時越困難，污名效果越顯著。6.其
他。」。
◎ 「第4條顯著與否之判定：應至少有一檢驗指標顯示瑕疵問
題有可能造成污名效果，方可判定有顯著污名效果。當越
多檢驗指標顯示有可能造成污名效果時，原則上污名價值
減損會越高，然實際價值減損仍依個案情況為準」。
經本院提供前述新竹縣政府警察局114年2月12日竹縣警勤
字第1145900076號函覆資料並囑託黃小娟不動產估價師聯
合事務所完成鑑定結果到院（見本院卷第149頁），經該所
對標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素及專業
意見分析，運用比較法及收益法推估標的正常價額，並以
比較法推估標的於事故條件下減損率後，計算標的於事故
條件下之不動產總值及減損金額，獲致結論以：㈠系爭房屋
設無凶宅之事實條件下之建物總值為1,033萬4,730元；㈡系
爭房屋依其現為凶宅之事實條件下之建物總值為795萬7,74
2元；㈢其交易價值之減損金額為【237萬6,988元】（見本
院卷第212～213頁系爭估價報告：評估價值結論），本院
審酌鑑定人與兩造均無利害關係，其本於專業所為鑑定報
告，內容均無偏頗任一方之虞，係本於中立客觀立場及專
業知識而為之，鑑定人所為之判斷及說明，難謂有何不可
採之處，且其中除了運用比較法及收益法推估，於鑑定過
程中亦有慮及上述第五號估價作業通則揭示之「融資困難
度」（見本院卷第211頁系爭估價報告：他項權利設定紀
錄），是本件原告於【237萬6,988元】範圍內，引用民法
第345條第1項前段、第359條規定，對系爭契約之賣方即被
告甲○○，僅於157萬5,000元之範圍內，因有發生地點就正
正地發生在整棟建物內的家門口，故其凶宅具體情節重大
堪比發生於專有部分之常伴隨價值減損，爰此求為減少價
金，為有根據，且無不妥。
五、從而，原告引用民法第345條第1項前段、第359條關於買賣
物之瑕疵擔保規定，對於系爭契約之賣方即被告甲○○，於15
7萬5,000元之範圍內求為減少價金（遲延給付利息之部分，
請參照民法第229條第2項、第223條第1項前段、第203條規
定及參見本院送達證書卷回證、寄存加10日），其訴為有理
由，爰判決如主文第1項所示。至原告提起訴訟，若尚有主 張其他請求權基礎，因其既係就數個法律關係為訴訟標的， 併請求法院擇一判決，是為選擇的訴之合併，則法院就原告 所主張之數項訴訟標的如認定其中一項訴訟標的為有理由， 即可為原告勝訴判決，是法院無再審酌其餘請求權之必要。 另，無論原告引用民法關於買賣物之瑕疵擔保規定、或不當
得利法則、或不完全給付之規定（見本院卷第15頁即起訴狀 第7頁），然而被告乙○○僅係系爭買賣契約之代理人，非為 債之相對人（見本院卷第27頁即原證2簽約欄），又未據原 告再進一步說明及舉證，被告乙○○具有無法律上之原因並因 此獲有利得之事實，何況原告依約給付價金，受領方其受領 款項之原因乃基於合法有效成立之契約關係，是為有法律上 之原因，準此，原告對另一被告乙○○以一訴併為請求給付本 、息，為無理由，不應准許，應予駁回，爰判決如主文第2 項所示。前開原告勝訴部分，經原告陳明願供擔保，聲請宣 告假執行，並無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項規定， 酌定相當之擔保金額宣告之，並由本院依同法第392條第2項 規定，依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告甲○○預為原告 供擔保後而得免為假執行；原告其餘假執行之聲請，因該部 份訴之駁回而失所依據，應予駁回，爰分別如主文第4至5項 所示。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔：本件第一審起訴裁判費1萬6,642元，業據原 告預納，有綠聯收據乙紙存卷（見本院卷第8頁），於訴訟 過程中，發生鑑定費用7萬8,000元(見本院卷第133頁)，共 計9萬4,642元，依民事訴訟法第78條、第91條第3項規定， 定由敗訴之被告甲○○負擔，如主文第3項所示。中 華 民 國 114 年 9 月 24 日 民事庭 法 官 周美玲以上正本係照原本作成。
原告或被告甲○○如不服本判決而提起上訴時，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，暨添具繕本1件，並按不服程度繳納第二審上訴費用，若以上訴利益新臺幣157萬5,000元計徵，應按修正後費用標準，繳納第二審上訴費用新臺幣2萬9,979元。 中 華 民 國 114 年 9 月 24 日 書記官 徐佩鈴 本院113年度訴字第1340號判決附表（土地及建物標示）： 土地標示（由本院依本院卷第403頁地政資料而為整理） 土 地 坐 落 面 積 權利範圍 編號 縣 市 鄉 鎮 市 區 段 地號 1 新竹縣 竹北市 縣愛段 314之2 264.50㎡ 3分之1
建物標示（由本院依本院卷第449頁建物謄本與本院卷第465頁建物平面圖資料而為整理） 編號 建號 基地坐落 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積 權利範圍 1 318 新竹縣竹北市縣○段000○0地號 新竹縣○○市○○○○街00巷0號2樓 鋼筋混凝土造、3層 樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及用途 全部 2層：139.95㎡ 合計139.95㎡ 陽台：5.42㎡ （共有部分320建號、RC造、梯間、面積68.82 ㎡，權利範圍3分之1。上開面積68.82 ㎡係： 第一層7.18m×2.75m＝19.75㎡＋ 第二層5.33m×2.75m＝14.66㎡＋ 第三層5.33m×2.75m＝14.66㎡＋ 突出物7.18m×2.75m＝19.75㎡，以上總加共68.82㎡
附件：系爭買賣之移轉登記土地與建物範圍。依序掃描自本院卷 第403、411頁，資料來源：新竹縣竹北地政事務所。