臺灣新北地方法院民事判決
114年度訴字第823號
原 告 林元龍
被 告 張顥霖
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年8月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於新北市○○區○○路000○0號9樓房屋全部遷讓返
還原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）3萬1,000元；及自民國114
年3月1日至114年7月3日止，按月給付1萬8,000元；暨自114
年7月4日起至遷讓之日止，按月給付2萬7,000元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決主文第二項前段得假執行；但被告如以3萬1,000元為 原告預供擔保後，得免為假執行。
六、本判決主文第二項中段各到期部分，得假執行；但被告如按 月以1萬8,000元各到期部分為原告預供擔保，得免為假執行 。
七、本判決主文第二項後段各到期部分，得假執行；但被告如按 月以2萬7,000元各到期部分為原告預供擔保，得免為假執行 。
事實及理由
一、原告主張：被告於113年11月1日向原告承租坐落新北市○○區 ○○路000○0號9樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契 約（下稱系爭租約），雙方約定租期為2年，即自113年11月 1日起至115年10月31日止，每月租金1萬8,000元，於每月8 日給付，詎被告入住後，不斷推託拒絕付租，迄114年2月28 日止，累計未付租金達7萬2,000元，違反系爭租約第6條約 定，經原告於114年3月5日以存證信函催告支付並告知將終 止租約，未獲置理，爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴 訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡被告 應給付原告7萬2,000元，及自114年3月1日起至遷讓之日止 ，按月給付（賠償）2萬7,000元。㈢被告保證金沒收。二、被告則以：
㈠被告看屋時因能見度不足致僅能粗略檢視，當時也沒有瓦斯 桶，無法測試熱水器及瓦斯爐，且許多裂縫與瑕疵難用肉眼 分辨；再原告於系爭租約親手註明「首月租金抵冷氣裝修費 用」，足見雙方言明首期租金抵扣冷氣修繕費用，被告於簽 約後已支付訂金5,000元、押金3萬6,000元，故本件租金爭
議並非因未付款，而係原告未履行修繕承諾所致。 ㈡系爭房屋於被告入住後發現存有重大瑕疵，例如冷氣問題： 客廳無冷氣，兩間臥室冷氣老舊、髒汙、生鏽、霉味重、噪 音大、無法正常降溫，一台故障失去功能；熱水器問題：安 裝在室內，未加裝強制排氣，使用時有明顯瓦斯外洩，致被 告家人頭暈胸悶，存在一氧化碳中毒危險，漠視房客生命財 產安全；其他問題：多處插座破損電線裸露，原告僅提供一 條老舊延長線要求被告自行連接使用，並未根本修繕；兩處 馬桶漏水；牆壁磁磚裂縫致蟑螂、螞蟻大量滋生；紗窗老舊 鬆脫，於114年7月12日無故掉落，砸壞樓下遮雨棚等，被告 多次反映，原告均未進行修繕。
㈢另由於瓦斯外洩日益嚴重，被告於114年2月6日聯繫「莊頭北 」技師到場檢修，確認熱水器因安裝於室內且無強制排氣， 存在一氧化碳外洩風險，支付檢修費用400元；同年2月20日 再委託技師安裝新熱水器，支付1萬7,600元，合計支付1萬8 ,000元，此部分得依法扣除。
㈣綜上，被告非惡意違約，實係因系爭房屋存在重大瑕疵，被 告多次反應，原告未履行修繕義務，依民法第430條規定， 被告得聲請減租直至恢復適居狀態，原告卻推託「先繳租才 修」，甚至於LINE對話中自承「沒繳房租沒錢修」，足見其 違反法定義務與誠信原則。原告請求顯無理由，應予駁回， 聲明：⒈駁回原告之訴。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、本院得心證之理由：
原告主張將系爭房屋出租給被告後，被告未依約定支付租金 ，經催告後已終止兩造間租賃關係，請求被告遷讓返還系爭 房屋，並給付積欠之租金及租約終止後之賠償金，另沒收保 證金等語，惟為被告否認，並以前詞置辯，本件爭點為：㈠ 原告主張沒收保證金，並請求被告遷讓返還系爭房屋全部， 有無理由？㈡原告請求給付積欠之租金7萬2,000元，及自114 年3月1日起至遷讓之日止，按月給付（賠償）2萬7,000元， 有無理由?茲分論如下：
㈠原告不得沒收保證金，惟得請求被告將系爭房屋全部遷讓返 還原告：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、 第2項前段定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償 外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條
第3款亦有明文。而土地法第100條第3款關於擔保抵償租金 之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃 實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年度台 上字第516號判決意旨參照）。另按房屋租賃如約定承租人 欠租時，出租人得逕行終止租約，與土地法第100條第3款之 強制規定有違，依民法第71條規定，此項約定應屬無效（最 高法院72年度台上字第283號判決意旨參照），依上說明， 可知前揭規定屬民法第71條所稱之強制規定，不得由當事人 基於契約自由之原則以約定予以排除。又承租人於租賃關係 終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明定。 ⒉經查，兩造於113年11月1日簽訂系爭租約，由被告向原告承 租系爭房屋，約定租期為2年，即自113年11月1日起至115年 10月31日止，每月租金1萬8,000元，應於每月8日給付，被 告於簽約時支付訂金5,000元及嗣後交付押金（即保證金）3 萬6,000元，其後未再支付任何租金，原告以存證信函終止 兩造間租賃關係，該存證信函於114年3月5日送達被告，有 存證信函及回執、系爭租約、匯款紀錄及LINE對話訊息翻拍 照片等件為證（見本院卷第11至17頁、第31至33頁、第83至 87頁），自堪信為真實。
⒊系爭租約第6條第1項固約定：「乙方（即被告）違反約定方 法使用房屋，或拖欠租金達20天以上，經甲方（即原告）催 告7天限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約，乙方無異議 接受終止租約，乙方隨即將租賃房屋回復原狀遷空返還，不 得向甲方請求遷移費或任何費用，保證金同意全額沒收，無 須歸還。」（見本院卷第31、83頁），然其中關於承租人欠 租達20天出租人即得終止租約，以及保證金應沒收不得抵扣 租金之約定，均明顯不利於承租人，且依前揭說明意旨，亦 與土地法第100條第3款之強制規定有違，依民法第71條規定 ，上開約定應屬無效。是以，原告主張得將保證金沒收云云 ，並不可採。
⒋原告雖主張其於114年3月5日已終止系爭租約，然當時被告積 欠原告4個月租金7萬2,000元，扣除定金5,000元（依民法第 249條第1款規定，定金於契約履行時，應作為給付之一部） 及押金抵扣租金之3萬6,000元，被告實際積欠之租金為3萬1 ,000元（計算式：7萬2,000元－5,000元－3萬6,000元＝3萬1,0 00元），未逾2個月租金額3萬6,000元。準此，原告以該存 證信函終止系爭租約為不合法，不生效力。至於原告另主張 被告於113年10月23日就已居住在系爭房屋，5,000元就是11 3年10月份之房租云云，為被告所否認，且系爭租約亦查無 相關約定，是原告此部分主張，顯係臨訟杜撰，並不可採。
⒌按終止契約之意思表示，為不要式行為，以書狀或言詞表示 終止契約之意思，或為契約之繼續存在不相容之請求，即已 發生效力（最高法院74年度台上字第1122號判決意旨參照） 。查原告提起本件訴訟，請求被告遷讓返還系爭房屋，顯然 為系爭租約之繼續存在不相容之請求，足見起訴意旨亦有終 止契約之意思表示，而民事起訴狀繕本於114年7月3日補充 送達被告同居人，有送達證書在卷可參（本院卷第59頁）， 自於該日發生送達效力。又被告另積欠114年3月至6月租金 共7萬2,000元，累計積欠租金10萬3,000元（計算式：3萬1, 000元＋7萬2,000元＝10萬3,000元），顯已逾2個月租金額。 是系爭租約於起訴狀繕本之送達之日即114年7月3日，已合 法發生終止之效力，堪可認定。
⒍從而，兩造間系爭租約既經原告合法終止，兩造間租賃關係 即已消滅，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。 至於被告另辯稱系爭房屋冷氣、熱水器及屋況存有諸多重大 瑕疵，原告未履行修繕義務，其得聲請減租直至恢復適居狀 態等語，然系爭租約第7條第4項約定：「甲方的廚具 瓦斯 爐，熱水器，2台窗型冷氣等以方（應為乙方）應正常使用 ，並負責維修責任，交還房屋時必須功能正常。」（見本院 卷第33、85頁），已依民法第429條第1項特約排除原告就廚 具、瓦斯爐、熱水器、2台窗型冷氣之維修責任，而其他屋 況瑕疵，則未見被告舉證該等瑕疵已達重大並影響系爭房屋 正常使用，故本院無從認定被告有拒絕給付房租及遷讓返還 系爭房屋之正當理由，附此敘明。
㈡原告得請求被告給付積欠之租金3萬1,000元，及自114年3月1 日至114年7月3日止，按月給付1萬8,000元；暨自114年7月4 日起至遷讓之日止，按月給付2萬7,000元： ⒈按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者， 如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時， 應償還其費用。但以其現存之增價額為限。承租人就租賃物 所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。民法 第431條定有明文。經查，至114年2月底止，被告尚積欠租 金3萬1,000元，已如前述，而被告主張其於租賃期間支付檢 修熱水器、安裝新熱水器之費用計1萬8,000元，有兩造LINE 對話紀錄、熱水器師傅檢修安裝之照片及影片可稽（見本院 卷第123頁、證物袋內USB隨身碟），依被告上開所提事證， 可知原告並非沒有提供熱水器，而係該熱水器功能不符被告 期待，且該熱水器安裝之位置屬室內空間，若未安裝強制排 氣之熱水器，則有安全疑慮，是被告將原告提供之熱水器， 自行更換安裝為強制排氣之熱水器，依民法第431條第1項規
定，應屬就租賃物支出有益之費用，而被告此舉並未得到原 告同意，有前揭LINE對話紀錄在卷可佐，是被告主張此費用 應由原告支出並抵償房租，尚屬無據；然而，被告於系爭租 約終止後，仍得依民法第431條第2項規定將自費更換之熱水 器取回，並回復原狀，併此敘明。是以，此部分原告得請求 被告給付積欠之租金為3萬1,000元，堪以認定，逾此範圍之 請求，則屬無據，應予駁回。
⒉依系爭租約第6條（違約處罰）第3項約定：「乙方於終止租 約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之歷日（ 應為翌日）起，按日計租金，以每日900元計算租金（即每 月2萬7,000元）」（見本院卷第33、85頁）。經查，系爭租 約於114年7月3日才合法終止，業經認定如前，是114年3月1 日至114年7月3日間，原告僅得請求被告給付原約定之租金 即按月給付1萬8,000元（換算每日為600元）；並依系爭租 約第6條第3項約定，請求被告自租約終止後翌日即114年7月 4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬7,000元（ 換算每日為900元），逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁 回。
四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求如主文第1、2 項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由 ，應予駁回。
五、假執行部分：判決主文第2項所命給付金額均未逾50萬元， 爰依職權宣告假執行，另依聲請宣告被告得預供擔保免為假 執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：本件原告敗訴部分金額甚微，爰依民 事訴訟法第79條命由被告負擔訴訟費用。
中 華 民 國 114 年 9 月 22 日 民事第六庭 法 官 陳宏璋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 9 月 22 日 書記官 張韶安