臺灣新北地方法院民事判決
114年度訴字第1587號
原 告 莊景鈞
訴訟代理人 蕭家捷律師
被 告 吳三德
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年8月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段00號1、2樓房屋騰空
遷讓返還予原告。
二、被告應自民國一百一十三年七月十六日起至遷讓返還第一項
房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬壹仟捌佰元，及各期
應為給付之日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算
之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第二項就各該期到期部分得假執行，但被告如就各
該期到期部分以伍萬壹仟捌佰元為原告預供擔保，得免為各
該期到期部分之假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴原聲明請求：㈠被
告應自坐落新北市○○區○○段000地號門牌號碼新北市○○區○○
路0段00號1樓之房屋及2樓之建物(下合稱系爭房屋)，遷出
並恢復承租時之原貌返還予原告。㈡被告應給付租金新臺幣(
下同)24,000元，及其中如附表所示各利息起算日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告。㈢被告應自民
國113年7月16日起至系爭房屋返還之日止，於每月15日給付
原告75,000元，及自應給付日之次日起算至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息予原告。嗣於114年8月13日確認
變更聲明如下述訴之聲明所示(見本院卷第101頁)。核原告
上開所為屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，尚無不
合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告向原告承租系爭房屋，簽訂房屋租賃契約書
（下稱系爭租約），約定租賃期間由106年7月16日至113年7
月15日為止，期初租金為66,000元，每年遞增1,000元、第6
年、第7年每年各調整2,000元，租金繳付方式均由原告於每
月15日親赴系爭房屋向被告領取，並由其簽名作為給付證明
，詎被告自109年4月15日起，藉口疫情因素，按其意願隨意
給付不同租金數額，迄至原告提起本訴時已積欠租金達156,
000元，被告未依約繳租，原告已於113年4月18日以存證信
函及LINE通訊軟體分別通知被告，系爭租約屆滿後將不再更
新或繼續等情。詎系爭租約租期已於113年7月15日屆滿，惟
至今被告履經催告，仍拒絕返還系爭房屋，且被告積欠如附
表所示租金24,000元未予給付，又依系爭契約第20條手寫部
分之約定，被告應於退租時復原系爭房屋之原貌，包含招牌
拆除及裝潢等，爰依民法第455條規定及系爭租約第20條，
請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及給付積欠之租
金。又系爭租約租期已於113年7月15日屆期，兩造於系爭租
約第3條手寫約定，租金逐年調整增加1,000元，現被告無權
占有系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害
，原告自得請求被告至遷讓返還系爭房屋前，按月給付相當
於租金之不當得利75,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭
房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付租金24,000元，及
自113年5月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之
利息予原告。㈢被告應自113年7月16日起至系爭房屋返還之
日止，於每月15日給付原告75,000元，及各期應為給付日之
次日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告
。
二、被告則以：被告從106年4月就跟原告承租系爭房屋，租約從
斯時開始算，惟自同年6月20日才開始算房租，因同年7月15
日變更連帶保證人為訴外人李秀霞，始跟原告重新簽立系爭
租約，然兩造約定租賃期間應為15年以上，原先租賃契約未
訂有期限，106年7月15日更換系爭租約之連帶保證人時，原
告擅自用黑筆添寫文字，增加原本沒有之約定，即系爭租約
第2條租賃期限「柒年106年7月16日起至113年7月15日止」
、第3條「第六年、第七年每年各調整貳仟元」、第13條手
寫字跡、第14條手寫字跡、第20條手寫字跡及第22條手寫字
跡部分均為原告自行添寫並未告知被告，又原告用黑筆所添
寫部分，雖有原告印文，及二個指紋，但沒有印象伊與連帶
保證人有按指印，舊的租賃契約被原告收回；被告繳納租金
至113年5月，伊有積欠附表所示24,000元租金，之後原告都
不來收租金等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
兩造均不爭執有簽立系爭租約，租賃期限自106年7月16日起
算，租金期初每月66,000元，租金逐年調漲1,000元，被告
積欠附表所示租金24,000元，106年7月15日更換連帶保證人
為李秀霞時，原告以黑筆在系爭租約書第3條、第13條第14
條、20條、第22條填寫手寫字跡部分等情，並有兩造各提出
系爭租約、各期租金簽收紀錄等件（見本院卷第25頁至第31
頁、第117頁至第124頁）在卷可稽，惟原告主張其得請求被
告遷讓返還系爭房屋、自113年7月15日租期屆滿後按月給付
相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前揭情詞
置辯。故本院應審究者為：㈠兩造有無約定租賃期限？原告
依系爭租約第20條約定、民法第455條規定，主張租賃期限
屆滿，請求被告騰空並遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡原
告得否請求被告給付積欠之房屋租金24,000元及法定遲延利
息？㈢原告依民法第179條規定，請求被告給付自113年7月16
日起至系爭房屋返還之日止，於每月15日給付原告75,000元
，及各期應為給付日之次日起至清償日止之法定遲延利息予
原告有無理由？茲分別析述如下：
㈠原告得否請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定
有明文。又系爭租約第20條約定有乙方（即被告）於退租時
應將復原租房前之原貌歸還甲方（即原告），包含招牌拆除
及裝潢等，可知被告於系爭租約租賃期間屆滿時，除經原告
同意外，負有返還系爭房屋之義務。次按當事人主張有利於
己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或
依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有
明文。次按，原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被
告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對
其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則
。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責
，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得
不更舉反證（最高法院99年度台上字第483號判決要旨參照
）。
⒉原告主張兩造租賃期限至113年7月15日屆滿一節，業據提出
系爭租約1件，已如前述，然為被告所否認，並以前詞置辯
。然查兩造所簽立系爭租約，關於租賃契約書各執一份，而
被告所提出租賃契約書與原告所提出租賃契約書內容經核閱
均相同一節，有兩造分別提出系爭租約各1件（見本院卷第2
5頁至第30頁、第117頁至第124頁）在卷可佐。又按私文書
經本人或其代理人簽名、蓋章者，推定為真正。當事人就其
本人之簽名、蓋章或按指印為不知或不記憶之陳述者，應否
推定為真正，由法院審酌情形斷定之。民事訴訟法第358 條
定有明文。系爭租約為被告於本院自承為其親簽無誤（見本
院卷第104頁），則系爭租約，依上開規定，即推定系爭租
約之租賃契約書為真正。至於被告另辯稱系爭租約並未有約
定租賃期限，租賃期限應該是15年以上，另系爭租約第2條
租賃期限「柒年106年7月16日起至113年7月15日止」、第3
條「第六年、第七年每年各調整貳仟元」、第13條手寫字跡
、第14條手寫字跡、第20條手寫字跡及第22條手寫字跡部分
，均為原告自行填載，未經被告同意一節，已為原告所否認
，被告並未舉證以實其說，且被告承租系爭房屋作為商業使
用，其當具有相當社會商業交易及締約實務之豐富經驗，且
被告自106年7月15日更換連帶保證人起即保有系爭租約之租
賃契約書，豈有任意由原告自行添寫之理，況系爭租約手寫
字跡部分上均蓋有原告印文外，另有指紋二枚，而被告就手
寫條款旁指紋僅表示不記得是否伊蓋的，而未否認非其所捺
印指紋，參以兩造既非親戚亦無特殊情誼，原告豈有出租系
爭房屋給被告，而未約定租賃期限，並擅自增加被告未同意
契約條款，徒增兩造嗣後法律關係紛雜複歧，被告此部分抗
辯應不可採。是原告主張被告向其承租系爭房屋之租期已屆
滿，被告應騰空遷讓返還系爭房屋，即非無據。
⒊綜上，系爭租約之租賃期間已於113年7月15日屆滿，被告迄
今仍未搬遷，原告依系爭租約第20條約定、民法第455條規
定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈡原告得否請求被告給付積欠之房屋租金部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第439條前
段定有明文。又系爭租約第3條約定：「租金每個月新台幣6
6,000元正，乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納，
且不得由保證金中抵扣作為租金」，是被告向原告承租房屋
，自應依前開規定按月給付租金。
⒉查，原告主張被告自112年5月15日起至113年5月15日，未依
系爭租約繳付全部租金，共計欠繳如附表所示租金24,000元
一節，為被告所自認（見本院卷第95頁），此部分堪已認定
。
⒊再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所
交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘
額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631
號裁判要旨參照）。查，依系爭租約第5條約定，被告於締
約時給付押租金123,000元（見本院卷第26頁），雖原告稱
押金已經抵扣113年6月、7月租金而無剩餘，然系爭租約於1
13年7月15日屆期，則被告依照系爭租約最後一次繳納租金
應為113年6月15日繳納74,000元，則以押租金123,000元予
以抵充後，尚餘49,000元（計算式：123,000元-74,000元＝4
9,000元），則原告請求被告上開應給付租金金額24,000元
，以所餘押租金49,000元予以抵充後，已無剩餘，則原告此
部分請求，應無所據，應予駁回。
㈢原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租
金之利益，為社會通常之觀念。本件原告為系爭房屋一樓之
所有權人，系爭房屋二樓則為訴外人莊晴雯所有一節，有系
爭房屋建物登記第一類謄本1件（見本院卷第45頁至第47頁
）在卷可稽，又被告無合法權源占有使用系爭房屋，致原告
受有無從使用系爭房屋一樓之損害，至於系爭房屋二樓之使
用收益損害，於系爭租約租賃期間，固可認為訴外人莊晴雯
已轉讓授權給原告，而於系爭租約之租賃期滿，則難認訴外
人莊晴雯亦有授權或轉讓使用收益權限給原告，故原告依民
法第179條規定，請求被告返還租賃期限屆滿後（即113年7
月16日起）因占用系爭房屋一樓所受之不當得利，即屬有據
，逾此範圍（即系爭房屋二樓部分），則無所據。
⒉又系爭房屋於租期屆滿時租金每月74,000元，已如前述，又
原告所有系爭房屋一樓為臨路營業店面使用，與訴外人莊晴
雯所有系爭房屋二樓無店面效應相較，系爭房屋一樓租金額
在系爭房屋租金額佔比，認以百分之70即51,800元（計算式
:74,000元×70％＝51,800元)，即以此金額作為計算被告無權
占有原告所有系爭房屋一樓所受相當於租金利益之標準，應
屬適當。故原告依民法第179條規定，請求被告按月給付相
當於租金即51,800元之不當得利，核屬有據，逾此範圍，應
予駁回。末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得
請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率
未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條
第1項前段、第203條分別定有明文。被告應按月給付相當於
租金不當得利，於各期應為給付之日翌日仍未給付時即陷於
給付遲延，故原告請求於各期應為給付之日翌日起至清償日
止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約第20條約定、民法第455條規定
，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；及依民法第179條規定
，請求被告給付自113年7月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋
之日止，每月相當於租金之不當得利51,800元，及各期應為
給付之日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息
皆有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁
回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及援用之
證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均
不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併
此敘明。
六、主文第2項所命被告給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴 訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。又本 院併依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供 擔保得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 ，中 華 民 國 114 年 9 月 12 日 民事第二庭 法 官 顏妃琇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 9 月 12 日 書記官 徐安妘附表：（新臺幣/元）
編號 租金到期日 每月租金 實際支付租金 當月積欠金額 1 112年5月15日 72,000元 71,000元 1,000元 2 112年6月15日 72,000元 71,000元 1,000元 3 112年7月15日 74,000元 72,000元 2,000元 4 112年8月15日 74,000元 72,000元 2,000元 5 112年9月15日 74,000元 72,000元 2,000元 6 112年10月15日 74,000元 72,000元 2,000元 7 112年11月15日 74,000元 72,000元 2,000元 8 112年12月15日 74,000元 72,000元 2,000元 9 113年1月15日 74,000元 72,000元 2,000元 10 113年2月15日 74,000元 72,000元 2,000元 11 113年3月15日 74,000元 72,000元 2,000元 12 113年4月15日 74,000元 72,000元 2,000元 13 113年5月15日 74,000元 72,000元 2,000元 小 計 24,000元