臺灣新北地方法院民事判決
114年度訴字第1138號
原 告 周佳臻
訴訟代理人 梁雅晴
被 告 江黃桔
羅崑鈿
林勝為
上二人共同
訴訟代理人 羅賢俐
受 告 知
訴 訟 人 臺灣銀行股份有限公司
法定代理人 凌忠嫄
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國114年8月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落新北市○○區○○段000地號土地，予以變價分割
，所得價金由兩造按附表權利範圍欄所示之比例分配。
二、訴訟費用由兩造按附表權利範圍欄所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落新北市○○區○○段000地號土地（以下稱系爭土地），為兩
造所共有，兩造應有部分比例如附表權利範圍欄所示，共有
人並無不分割之約定，亦無不能分割之情形，復無法達成分
割協議，原告自得依法訴請法院裁判分割。
㈡而系爭土地面積僅有21.89平方公尺，若原物分割將致系爭土
地過度細分、畸零而不利於使用。故請求採取變價方式，以
價金分配於各共有人，俾符各共有人權益及土地利用效率。
㈢系爭土地仍為私有土地，並未完成徵收或編定為公設道路，
即使週邊建物住戶經常利用該地通行或擺攤，亦不足以當然
認定屬因物之使用目的不得分割之情形。且縱認系爭土地已
闢為道路，但道路用地乃公法上物之利用關係，裁判分割則
係變動所有權共有關係之私法上權利義務歸屬，前者無從影
響後者。況即便是現況已作為道路使用之土地，也未禁止其
裁判分割之必要性，即使變價分割，新所有權人同樣仍負有
將該土地提供作為供公眾通行之用之義務，並不會導致土地
不再作為道路使用，是故當然無禁止分割之必要。
㈣至於被告稱原告取得系爭土地應有部分未踐行土地法第34條
之1規定等節，應另循救濟，並不影響原告基於共有人身分
請求分割共有物之權利。
㈤被告不得以未來不確定開發利益而主張排除其他共有人之分
割請求。
㈥爰依民法第823條第1項、第824條規定提起本訴等語。
並聲明：請求裁判分割系爭土地。
二、被告則以：
㈠被告江黃桔部分：
⒈原告取得系爭土地應有部分的過程，未依土地法第34條之1書
面通知其他共有人，導致喪失優先承購權。
⒉系爭土地已闢為道路或市場空地，依最高法院94年度台上字
第1365號民事裁判意旨，應認屬因使用目的而不得分割。
⒊被告3人亦為與系爭土地相鄰之同段936地號土地之共有人，
應有部分各1/4，而同段936地號土地上，復有被告所有之同
段1380建號等建物，是系爭土地應為法定空地，倘若准予變
價分割，可能發生取得土地所有權者，日後廢止通路用途或
阻礙通行的不必要紛爭，會導致居住使用上不便，房價貶值
，故不同意變價分割等語置辯。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告林勝為部分：
被告林勝為近兩年才購得新北市○○區○○街00號4樓房地，並
以主建物及道路用地即系爭土地作為銀行房屋貸款擔保，設
定抵押權。債權銀行表示若被告林勝為所持有之道路用地應
有部分分割變賣，被告林勝為先前之房屋貸款必須全數還清
，才能塗銷。因被告林勝為無資力全數清償，故不同意分割
系爭土地等語置辯。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢被告羅昆鈿部分：
⒈不同意分割系爭土地。
⒉原告取得系爭土地應有部分前，未依土地法第34條之1規定以
書面通知各共有人。
⒊系爭土地目前為鄰近居民進出之公眾道路用地，因供公眾使
用，事涉公益，應認屬因使用目的而不能分割。
⒋系爭土地坐落房屋門口，為住戶進出道路，必須通行用，如
落入不法人士之手，易造成共有人進出門戶之困難，故拒絕
共有物分割與變價分割。
⒌依民國114年6月16日新北市政府都市計畫土地使用分區(或公
共設施用地)證明書，系爭土地為道路用地。
⒍系爭土地分割影響被告將來房地都更可獲得的權利等語置辯
。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者不在
此限；共有物之分割，依共有人協議之方法為之；分割之方
法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人
拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配
：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯
有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困
難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之
一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有
人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明
文。經查：
⒈系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表所示，有土地登記
謄本在卷可證（見本院卷第67頁至第71頁）。再徵之被告三
人均到庭反對分割系爭土地及變價分割系爭土地，顯無法協
議分割情節以觀，足認兩造無法就共有之系爭土地達成分割
協議。
⒉被告雖抗辯原告於購買系爭土地應有部分時，未依土地法第3
4條之1以書面通知共有人即被告行使優先購買權云云。惟我
國就共有不動產之買賣，除依法應通知共有人得行使優先購
買權外，並無其他限制，購買者不因其知悉所購買之不動產
為共有，即不得請求分割不動產。又按共有人出賣應有部分
時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價
格優先承購，惟此僅有債權之效力，共有人原與第三人所定
之共有土地應有部分買賣契約，並不因他共有人對之行使優
先購買權而當然失其效力。倘共有人違反法律規定將應有部
分賣與第三人，並已依法移轉所有權時，他共有人不得主張
該買賣為無效，而塗銷第三人已為之登記，此有最高法院99
年度台上字第1999號判決意旨參照。是請求分割共有物之原
告的前手縱有未合法通知被告行使優先購買權之情形，亦不
影響原告已登記取得共有物應有部分之效力。是被告此部分
答辯，對於原告本件請求分割共有物不生影響。
⒊被告另辯稱系爭土地為現況道路，依其使用目的不能分割云
云。查系爭土地位在建物騎樓前傳統市場內，土地原應是供
道路使用，然履勘時土地上設有攤位等情，有本院114年7月
2日會同兩造及新莊地政事務所(下稱新莊地政)現場履勘筆
錄及現場照片可參(見本院卷第137頁至第148頁)，且系爭土
地之土地使用分區為道路用地，亦有土地使用分區證明書存
卷可考(見本院卷第121頁)。惟「無論其為具公用地役關係
之既成道路，或供特定多數人通行之私設道路，於分割後不
妨害既成道路或私設道路供通行目的使用之前提下，現行法
規並未限制其不得為權利分割」(最高法院110年度台上字第
1272號裁定意旨參照)。是系爭土地鄰地即同段936地號土地
上之同段1380建號等建物雖需通行系爭土地，然若分割後，
並無妨害其原供通行目的使用，仍得為權利分割，是被告辯
稱系爭土地因使用目的不能分割云云，即無可採。
⒋此外，本件經新北市政府工務局114年6月27日新北工建字第1
141272458號函覆稱：系爭土地「是否屬法定空地或是否領
得建築執照等相關事宜，本局已有建置相關資訊網站系統，
可透過本市『建築物地籍套繪查詢』查詢。」(見本院卷第151
頁)，而依旨查詢結果，系爭土地並非法定空地，亦有查詢
結果附卷可佐(見本院卷第153頁)。又依新莊地政114年6月1
2日函覆稱「另能否單獨移轉所有權部分，分別依建築法第1
1條、民法第799條第5項、民法物權編施行法第8條之5及公
寓大廈管理條例第4條第2項等規定，法定空地不得分離於建
築基地或其專有部分單獨移轉所有權。」(見本院卷第65頁)
，則本件系爭土地既非法定空地，即無不得單獨移轉之限制
，可徵系爭土地並無因法令限制不能分割之情。
⒌至於被告辯稱若系爭土地先予分割，會影響日後都更可得權
利等節，然此為被告個人利益考量，並非法令所為不得分割
之限制，亦無可取。
⒍且共有人間並無訂立不分割之期限，則原告以兩造不能協議
分割，訴請裁判分割系爭土地，核屬有據，應予准許。
㈡次按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使
用情形、共有物之性質及價值、經濟效用、符合公平經濟原
則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第16
07號判決意旨參照）。又分割共有物究以原物分割或變價分
割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經
濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共
有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600
號民事判決意旨參照）。經查：
⒈系爭土地位在傳統市場內，鄰地有同段935之1、936地號土地
，同段936地號土地為建物基地，系爭土地即在該建物即新
北市○○區○○街00號建物前方騎樓外的道路上，系爭土地上設
有攤位，原應供道路使用，系爭土地約走路5分鐘距離有體
育場、約走路5至10分鐘距離有大馬路、便利商店、銀行，
履勘期間行人機車往來頻繁等情，有地籍圖、勘驗筆錄、現
場照片在卷可稽(見本院卷第123頁、第137頁至第148頁)，
是系爭土地之臨路交通情形及使用現況之事實堪以認定。
⒉本院審酌，系爭土地形狀不規則並非方正，且面積僅有21.89
平方公尺，如平均分配予各共有人4人，土地將致細分而難
以利用，且無共有人表示願意分得土地全部，是認系爭土地
以原物分配顯有困難，而以變價分割方式，始符合上揭規定
及符合全體共有人之利益。是本院審酌上情及考量共有人之
意願等情狀，認為系爭土地採變價分割，所得價金按如附表
所示應有部分比例分配予各共有人，足能兼顧各共有人之利
益，始能符合公平均衡之原則，並徹底消滅兩造之共有關係
而較為適當，爰判決如主文第一項所示。 ㈢共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有 權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割 而受影響，但有下列情形之一者，其權利疑存於抵押人或出 質人所分得之部分：權利人同意分割。權利人已參加共有 物分割訴訟。權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項但 書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1 項、第2項或第899條第1項規定，民法第824條之1第1項、第 2項、第3項定有明文。又上開所稱準用之民法第881條第1 項、第2項、第899條第1項則各係規定：「抵押權除法律另 有規定外，因抵押物滅失而消滅。但抵押人因滅失得受賠償 或其他利益者，不在此限。」「抵押權人對於前項抵押人所 得行使之賠償或其他請求權有權利質權，其次序與原抵押權 同。」「動產質權，因質物滅失而消滅。但出質人因滅失得 受賠償或其他利益者，不在此限。」經查，本件系爭土地， 被告羅崑鈿、林勝為就其應有部分各有設定抵押權予受告知 訴訟人臺灣銀行股份有限公司乙情，有土地登記謄本在卷可 佐（見本院卷第69頁至第71頁），經本院向臺灣銀行股份有 限公司依法告知訴訟後，其未聲明參加訴訟，則依上開規定 ，受告知訴訟人臺灣銀行股份有限公司對被告羅崑鈿、林勝 為就系爭土地應有部分各1/4所設之抵押權，分割後即移存 至被告羅崑鈿、林勝為所分得如主文第一項所示之價金上。四、末按分割共有物乃具非訟事件之性質，法院斟酌何種分割方 法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定 適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判 分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有 人全體按其應有部分比例負擔，方屬公平。職此，本院經審 酌兩造利害關係，應由兩造各按系爭土地之應有部分即如附
表權利範圍欄所示之比例負擔訴訟費用。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再予審酌，附此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 但書。
中 華 民 國 114 年 9 月 18 日 民事第二庭 法 官 謝宜雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 9 月 18 日 書記官 李淑卿
附表(新北市○○區○○段000地號土地、面積21.89平方公尺)：編號 共有人 權利範圍 備註 1 江黃桔 1/4 2 羅崑鈿 1/4 3 林勝為 1/4 4 周佳臻 1/4