臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第3031號
原 告 王麗純
訴訟代理人 陳郁婷律師
複 代 理人 洪敏安律師
被 告 鄧如凱
訴訟代理人 黃炳飛律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年8月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣(下同）29萬3,526元，及其中20萬2,
281元，自民國113年10月31日起至清償日止，按年息5%計算
之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用（除撤回及減縮部分）由被告負擔19%，餘由原告
負擔。
四、本判決得假執行；但被告如以29萬3,526元為原告供擔保後
，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同
意者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一
部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回
應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之
，民事訴訟法第255條第1項第1款、第262條第1項、第2項分
別定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明原為：㈠被告應將
新北市○○區○○段000○號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路0
段000號2樓）房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告1
47萬2,620元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，
按年息5%計算之利息。㈢被告應自113年9月19日起至騰空遷
讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告2萬5,390元。嗣於
114年8月20日言詞辯論期日，當庭以言詞撤回第1項聲明，
並變更第三項聲明之請求期間為自113年9月19日起至114年6
月30日止等情，有民事起訴狀及言詞辯論筆錄在卷可證（本
院卷第11頁、第255至256頁）。又原告上開所為撤回及變更
部分訴之聲明，均經被告訴訟代理人當庭表示同意等情，有
言詞辯論筆錄在卷可考（本院卷第356頁），核與前開規定
相符，自均應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：訴外人吳柏安為新北市○○區○○段000○號建物（門
牌號碼：新北市○○區○○路0段000號2樓，下稱系爭房屋）所
有權人。吳柏安於99年間將系爭房屋委由其兄即訴外人吳柏
年代為管理，並以吳柏年出租系爭房屋之租金，作為受任人
之報酬，與償還吳柏年代墊之相關辦理登記所需費用、稅捐
以及規費。上開相關費用至107年已清償完畢，吳柏安乃於1
07年9月25日以存證信函向吳柏年表示收回系爭房屋自行管
理，並同時通知被告系爭房屋所有人為吳柏安，被告應就系
爭房屋與吳柏安簽訂租賃契約。惟被告不願與吳柏安簽訂租
賃契約，亦拒絕給付吳柏安系爭房屋之租金。被告於107年9
月25日起即可得知吳柏年非有權出租系爭房屋之人，惟對於
吳柏安簽訂租約之請求，置之不理，持續居住於系爭房屋內
，顯屬惡意占有。嗣吳柏安於108年11月3日死亡，原告於10
8年11月19日繼承取得系爭房屋所有權後，亦多次通知被告
，表明原告始為系爭房屋所有權人，請求被告與原告就系爭
房屋簽訂租賃契約並將租金交付原告，被告拒不理會。被告
無權占用系爭房屋，自108年11月19日迄今未給付原告系爭
房屋租金，獲得相當於租金之利益。又依據鄰近與系爭房屋
用途、建材、房型相似之其他房屋租金，系爭房屋每月租金
應為2萬5,390元。爰依民法第179條規定提起本件訴訟等語
，並聲明：㈠被告應給付原告147萬2,620元，及自起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告
應自113年9月19日起至114年6月30日止，按月給付原告2萬5
,390元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係自107年7月1日以前即向訴外人吳黃美玉
即原告婆婆承租系爭房屋。吳黃美玉就系爭房屋雖無所有權
，惟吳黃美玉對於系爭房屋自認有所有權，並以所有權人自
居，且原告及吳柏安均不否認吳黃美玉就系爭房屋有使用收
益之權，原告為剝奪吳黃美玉出租系爭房屋及收取租金之權
利而掩飾知情。被告係本於租賃契約而使用系爭房屋，並非
無權使用系爭房屋，被告亦均按月繳納房租予吳黃美玉，並
無不當得利之情形等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及
假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、被告自107年7月前即以每月租金1萬9,600元對價向吳黃美玉
承租系爭房屋，並按期繳納租金至114年6月30日租約屆期日
。系爭房屋所有權人原登記為吳柏安，嗣於108年11月19日
原告因分割繼承登記為系爭房屋所有權人等情，有系爭房屋
租約、渣打國際商業銀行活期儲蓄存款交易明細表、建物登
記第一類謄本等件在卷可參（本院卷第107頁、第179至207
頁），且為兩造迄未爭執，堪信屬真實。
㈡、原告另主張被告自108年11月19日至114年6月30日搬離系爭房
屋止，均為無權占用系爭房屋，並獲取相當於租金之不當得
利等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，茲就兩造爭執事
項，論述如下：
⒈按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分
其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條。次按依本法
所為之登記，有絕對效力；不動產物權，依法律行為而取得
、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；不動產物權經
登記者，推定登記權利人適法有此權利，土地法第43條、民
法第758條第1項、第759條之1第1項分別定有明文。再按以
無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存
在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權
人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其
取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上
字第1120號裁判意旨參照）。經查，原告自108年11月19日
因分割繼承而登記為系爭房屋所有權人乙節，業經本院認定
如上。揆諸上述說明，足以推論原告為系爭房屋所有權人，
對於系爭房屋具有自由使用、收益、處分之所有權之權能。
被告辯稱其係與就系爭房屋具有使用收益權利之吳黃美玉簽
訂租賃契約而有權使用系爭房屋乙節，即需就此有利於己之
事實負舉責任。被告雖提出吳黃美玉於他案訴請原告移轉所
有權登記事件之判決為證（即臺灣高等法院111年度重上字
第375號民事判決，下稱前案民事判決）。然查，前案判決
已認定吳黃美玉與吳柏安間就系爭房屋並無借名登記關係，
駁回吳黃美玉請求吳柏安繼承人即原告移轉系爭房屋所有權
登記予吳黃美玉。足證吳黃美玉並非系爭房屋之實質所有權
人。其次，吳黃美玉雖保管系爭房屋之所有權狀，然吳柏安
於107年5月間要求吳黃美玉返還系爭房屋所有權狀，經吳黃
美玉表示所有權狀遺失，吳柏安乃辦理遺失補發等情，有吳
黃美玉刑事告訴狀在卷可參(本院卷第236至241頁）；復審
以吳黃美玉於前案民事中主張借名登記於吳柏安名下為系爭
房屋與重新路3段132號、132號2樓房屋，前案判決中認定重
新路3段132號、132號2樓房屋自107年起已由吳柏安或原告
自行收取租金等情。益徵原告主張吳柏安將系爭房屋及重新
路3段132號與132號2樓房屋交付吳柏年管理，係為償還吳柏
年代墊之相關辦理費用，而相關費用至107年已清償完畢等
情，並非無據。從而，被告抗辯吳黃美玉就系爭房屋具有使
用收益權利乙節，自難採信。至於被告抗辯其係因吳黃美玉
以系爭房屋所有權人自居乃與吳黃美玉簽立系爭房屋之租賃
契約等語。惟審以被告不爭執原告於繼承系爭房屋後即告知
其為系爭房屋所有權人，並要求被告與原告簽訂租賃契約；
復佐以吳黃美玉經前案民事判決確認吳黃美玉與吳柏安間並
無借名登記關係，並非系爭房屋之實質所有權人，而為吳黃
美玉敗訴判決等情。足證被告於前案民事判決確定時，應已
明確知悉吳黃美玉並非系爭房屋之所有權人，對於系爭房屋
並無自由使用、收益、處分之權能。而被告亦未舉證證明吳
黃美玉係受原告委託或同意與被告簽訂租賃契約。縱使被告
與吳黃美玉就系爭房屋存有租賃關係，然租賃契約為債權契
約，亦即此屬被告與吳黃美玉間之法律關係，基於債之相對
性原則，被告自不得以其與吳黃美玉間之租約對抗非租約當
事人即原告。從而，原告主張被告無權占用系爭房屋，即屬
有據，足堪採信。
⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可獲
得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。故如無權占有他
人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金
之利益（最高法院61年度台上字第1695號、97年度台上字第
294號判決意旨參照）。另租賃契約為債權契約，出租人不
以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名
義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。
至於所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還
占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定。倘承租
人為善意，依民法第952條規定，其既被推定得為租賃物之
使用、收益，於所有人舉證推翻該權利推定前，承租人因此
項占有使用所獲利益，自無不當得利可言（最高法院91年度
台上字第1537號、104年度台上字第2252號、109年度台上字
第2146號裁判意旨參照）。且善意占有人就其占有是否具有
本權，並無查證之義務（民法第959條規定修正理由參照）
。準此，占有人以承租人地位占有土地而為使用、收益，除
非有客觀事實足認其取得占有並非善意，否則所有權人並無
依民法第179條規定，向占有人請求返還其因使用占有土地
所獲利益之餘地。然依同法第958條、第959條規定，善意占
有人自確知其無占有本權時起，即為惡意占有人，故善意占
有人於本權訴訟受敗訴之判決時，應自訴狀送達之日起，視
為惡意占有人，負返還占有物孳息之義務，以保護回復占有
物人之利益(最高法院109年度台上字第1788號判決意旨參照
)。又所謂訴狀送達之日，通說均認為應以訴狀送達於占有
人之日，視為惡意占有人，所謂「本權訴訟敗訴」，係指實
體上判決確定而言(參現行民法第959條第2項立法理由)。經
查，被告於108年11月19日雖經原告告知其因繼承而登記為
系爭房屋所有權人，然斯時吳黃美玉主張其為系爭房屋所有
權人，請求原告移轉系爭房屋所有權人予吳黃美玉之前案民
事訴訟案件仍於法院審理中，前案民事判決吳黃美玉敗訴之
確定判決書係於111年12月13日送達吳黃美玉訴訟代理人等
情，業經本院調取前案判決全卷查明屬實（送達證書詳本院
卷第359頁）。以此推論被告亦應於斯時知悉吳黃美玉並非
系爭房屋所有權人，其與吳黃美玉簽訂之房屋租賃契約不足
以作為占有系爭房屋之正當權源，而為惡意占有人。被告自
111年12月13日至114年6月30日止，無正當理由占用系爭房
屋乙節，足堪認定。從而，原告依據不當得利規定，請求被
告給付該期間之不當得利，為有理由，應予准許。逾此範圍
之請求，即為無理由，應予駁回。
⒊再按相當於租金損害之計算標準，應參酌土地法第97條第1項
規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第33
9號判決意旨參照）。城市地方房屋之租金，以不超過土地
及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定
有明文。所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指
法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所
申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公
告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條前段定有明
文；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。而
房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無
房屋之申報價額可資認定，然房屋課稅現值為稅捐機關之認
定，此亦係由政府機關就系爭房屋價值所為之估定，以此作
為房屋價額之估定，自無不可。而所謂年息10%，乃指房屋
租金之最高限額，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚
須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度，使用人利用基地之經
濟價值、所受之利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決
定。經查，系爭房屋附近有中山藝術公園、新北市立聯合醫
院三重院區，重新路上商店林立，生活機能充足，商業活動
繁榮；位於主要幹道重新路旁，距離菜寮捷運站或公車站牌
步行約1到5分鐘，交通堪稱便利等情，有Google地圖網頁列
印資料附卷可憑（本院卷第351頁）。本院斟酌所在位置之
繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善及被告對
於系爭房屋係作為住家使用等一切情狀，認應以系爭房屋之
土地申報地價及房屋課稅現值總價額年息8%，計算相當於租
金之利益，較為適當。又系爭房屋111年度、113年度房屋課
稅現值分別為42萬7,500元、41萬4,800元等情，有房屋稅繳
款書在卷可參(本院卷第79至80頁）；系爭房屋所坐落之三
重區菜寮段281地號土地面積為491.06㎡，原告權利範圍為38
23/100000，111年1月申報地價為52,163元/㎡【計算式：公
告地價65,204×80％＝52,163】、113年1月申報地價為55,713
元/㎡【計算式：公告地價69,641×80％＝55,713】等情，有土
地登記第一類謄本及公告地價查詢結果等件在卷可參（本院
卷第109頁、第361頁）。依此計算111年12月13日至103年9
月18日止；113年9月19日起至114年6月30日止，占有系爭房
屋相當於租金之不當得利金額分別為20萬2,281元、9萬1,24
5元(計算式詳如附表所示)，逾上開範圍之請求，即屬無據
，應予駁回。
㈢、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以
支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利
息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，
週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第
203條分別定有明文。本件原告請求被告給付111年12月13日
至113年9月18日間相當於租金之不當得利20萬2,281元，係
以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，則其請求
自起訴狀繕本送達被告翌日即113年10月31日（本院卷第103
頁）起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，於法有據，
應予准許。
四、綜上所述，原告為系爭房屋之所有權人，被告自112年12月1
3日起至114年6月30日止，無正當權源占用系爭房屋，原告
依不當得利法律關係，請求被告給付29萬3,526元(111年12
月13日起至113年9月18日止202,281元＋113年9月19日起至11
4年6月30日止91,245元），及其中20萬2,281元自113年10月
31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予
准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條
第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明
願供擔保，聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權
之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。惟被告陳明願供擔保
請准免為假執行之宣告，亦無不合，爰酌定相當擔保金額准
許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，不應准
許，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證
據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐
一詳予論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判
決如主文。
中 華 民 國 114 年 9 月 17 日 民事第七庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 17 日 書記官 張育慈附表：
期間 （A ） 房屋現值 （B） 申報地價 （元/㎡) （C） 面積 （D） 權利範圍 （E） 年息 （F） 金額（元以下四捨五入）＝ A×（B＋C×D×E)×FG 111年12月13日至112年12月31日（384/365） 427,500元 52,163元 491.06㎡ 3823/ 100000 8% 118,400元 113年1月1日至113年9月18日(262/365) 414,800元 55,713元 491.06㎡ 3823/ 100000 8% 83,881元 202,281元 113年9月19日至114年6月30日(285/365 414,800元 55,713元 491.06㎡ 3823/ 100000 8% 91,245元 293,526元