臺灣彰化地方法院民事判決
114年度訴字第233號
原 告 潘氏英
訴訟代理人 楊愛基律師
被 告 江書豪
訴訟代理人 吳奇凌
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年8月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落於彰化縣○○市○○段000地號土地上同地段492建號即門牌
號碼彰化縣○○市○○路○段00巷00○00號之房屋(下稱系爭房屋)
，為兩造所共有，應有部分各為二分之一，兩造就系爭房地
並無不為分割之約定，亦無因使用目的不能分割之情形，惟
無法達成分割協議。
㈡共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，不受共有人主張
之拘束，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格
、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全
體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割
（最高法院96年度台上字第108號、98年度台上字第2058號
判決意旨參照），經查：
⒈系爭房屋及基地原本均係原告之配偶○○○（已於民國110年7
月5日死亡）所有，○○○生前將系爭房屋之基地(即系爭土
地)過戶贈與原告，系爭房屋則各過戶持分二分之一予兩
造，故兩造就系爭房屋之持分僅各為二分之一，但系爭房
屋之基地則為原告單獨所有。
⒉系爭房屋係二層且有二個獨立出入口之建物，門牌分別為
彰化縣○○市○○路○段00巷00號及00號，其中00號房屋為原
告與配偶○○○共同居住之住所，在配偶○○○死亡後，現由原
告繼續居住，原告並在系爭房屋之頂樓（包含00號及00號
)搭蓋鐵皮屋（三樓）。00號房屋在○○○生前就出租予他人
，並由原告收取租金，但在○○○死亡後，被告就00號房屋
之租金收取有不同意見，故目前不再出租，處於空置狀態
中。
⒊考量系爭房屋坐落於原告所有之土地上，且系爭房屋之頂
樓增建為原告所有，原告目前又繼續居住使用系爭房屋之
21號，且系爭房屋之修繕，均係原告所為，被告未曾居住
、使用系爭房屋，亦未曾出資修繕等情，基於系爭房屋及
基地之完整使用，簡化系爭房屋及基地之法律關係，避免
因房屋及基地所有權人之不同，而衍生爭議，並增加系爭
房屋之使用效益，故分割方式以將系爭房屋分配給原告，
並由原告以現金補償被告為適當。爰依民法第823條第1項
規定訴請判決分割等情，並聲明：⑴兩造共有系爭房屋准
予分割，分割方法為由原告取得，並以金錢補償被告。⑵
訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠關於祖產分配：
⒈本件系爭房屋係屬家族祖產，原告「繼祖母」雖與阿公(被
告之祖父即原告之夫）為夫妻，惟系爭房屋為原告婚前財
產之取得，涉及家族内部財產分配問題。被告於101年依
法繼承亡父之系爭房屋，並基於孝道「暫委」祖父代為管
理，惟房屋所有權人仍屬被告。然原告卻長期未經被告之
同意，擅自將系爭房屋（從105年5月至111年9月）對外出
租，並私收租金。被告雖分文未取，卻仍需負擔房屋稅、
修繕費等相關費用，基於親屬情誼仍予隱忍，惟顯然不公
。
⒉然原告訴請「買回」被告之系爭房屋，無異於藉機切斷祖
孫親情，背離家族財產分配原意，實令被告難以接受。原
告主張「買回房屋以利管理」，然若管理為其主要考量，
為何不選擇將基地出售或出租予被告，使房屋與基地完整
一體。如能如此，被告即可合法安心擁有土地，毋須擔憂
未來遭受驅逐。原告此舉顯非單純的管理考量，而係意圖
控制家族財產分配，且嚴重影響被告之居住權利，與血濃
於水之親情相悖，顯見其請求缺乏正當性。
⒊被告因工作關係，長期於彰化縣○○鄉任職，原可通勤往返
，惟因原告強行霸佔系爭房屋，致使被告被迫寄居外地，
家庭生活極為不便。被告早於107年間即多次告知原告及
祖父，表明小孩即將就讀員東附小，急需返居，然原告始
終置若罔聞，甚至先祖父於110年7月離世後，原告仍執意
出租房屋，無視被告一家人無屋可居之困境，嚴重影響居
住權及子女受教權。
㈡原告指稱被告未負擔房屋修繕費用，顯係不實事實：系爭房
屋之修繕早於祖父在世時即已完成，並非由原告個人出資。
101年間，被告之父因車禍往生，先祖父獲得新台幣100萬元
賠償金，其明確表示該款項將作為修繕費用，被告遵其指示
並配合，實已盡支付修繕之義務。原告非但未支出任何修繕
費用，且長期獨佔系爭房屋租金收益。
㈢原告之請求有權利濫用之情：
⒈權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因
行使權利可得之利益，與他人及國家社會因其行使權利所
受之損失，比較衡量定之，倘其行使權力所得之利益極少
，而他人及國家社會所受之損失甚大者，或其取得權利之
初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社
會重大損害者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃
權利社會化之基本内涵所必然之解釋，最高法院71年台上
字第737號著有判例及83年度台上字第2384號判決足資參
照。
⒉本件原告早已明知與被告共有之系爭建物坐落系爭土地上
，被告為系爭土地之占有人，原告已知悉其上系爭建物占
有情形，且自其配偶即被告之祖父取得該土地所有權後，
自應推斷其已默許同意被告繼續使用系爭土地，而得類推
適用上開判例與法條之規定，始無悖於誠信原則及社會正
義之要求。
⒊原告之請求將使被告形成「地非所屬，屋無可保」之境，
且土地所有人可單方面決定該建物就基地之使用，使被告
有隨時陷入被驅離之風險。
⒋況被告之祖父生前曾處分部分農地，變賣款項大多由原告
取回，並匯往越南，被告對此毫不知情，亦未分得任何款
項。原告既已獲得土地及大部分財產，仍欲再獨佔本件房
屋，顯失公允。即便原告主張可提供現金補償，然本件建
物為祖產，具有重要歷史與家族情感價值，且為先祖父照
顧子孫之美意，並為被告自幼迄今長期賴以棲身之處，實
非單純金錢交易可衡量，故不應任由原告獨佔，而致被告
日後遭掃地出門。從而，原告之請求在社會觀念上，已悖
離所有權之目的，超出其機能範圍，而為權利濫用，於法
律上即無予保護之必要等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁
回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保請
准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張彰化縣○○市○○段000地號土地為原告所有，使用分區
及使用地類別為特定農業區農牧用地，該土地上有兩造共有
之同段000建號2層樓加強磚造農舍（下稱系爭建物），應有
部分各2分之1，使用執照字號(79)員鎭服字第32642號，門
牌號碼彰化縣○○市○○路0段00巷00號及00號。系爭建物僅有1
個使用執照，編列2個門牌號碼，依其使用目的並無不能分
割情事，且兩造間未訂有不分割特約等情，業據提出系爭土
地及建物第一類登記謄本、建物所有權狀為證，並經本院於
114年5月15日會同彰化縣員林地政事務所人員至現場勘驗屬
實，並製有勘驗測量筆錄及附圖（即彰化縣員林地政事務所
收件日期文號114年4月2日員土測字047300號土地複丈成果
圖）附卷可稽，復為到庭被告所不爭執，原告此部分堪信為
真實。
㈡經本院依職權向彰化縣員林市公所、彰化縣員林地政事務所
函詢：系爭建物於起造時即興建為兩棟建物，上開農舍建物
分割時有無法令限制？上開農舍之土地現為○○○一人所有，
則上開農舍分割時，是否僅能分配予○○○取得建物全部？或
者可將建物分割為二部分，分由○○○及○○○各自取得各一棟建
物？彰化縣員林市公所114年8月14日員市建字第1140025777
號函覆：「系爭建物領有(79)員鎭服字第32642號自用農舍
使用執照，建築使用土地為○○段000地號及○○段00地號(配合
耕地)，於申請建造時為2戶併同建築，且合併檢討建築規定
，如上開建物有分割需求建議參酌農業發展條例第16條、第
18條及農業用地興建農舍辦法第12條規定」；彰化縣員林地
政事務所114年7月22日員地二字第1140005053號函覆：「依
農業發展條例第18條第4項：『…，農舍應與其坐落用地併同
移轉或併同設定抵押權…』規定及內政部90年3月16日台內地
字第9004878號函略以：『農舍分割應與基地併同處理，不宜
單獨辦理建物分割』，故本案不宜單獨辦理建物(農舍)分割
」等情，有上開函文在卷可稽，系爭農舍申請建築之基地既
為員林市○○段000地號及○○段00地號土地（見卷第179頁），
依上開函釋說明分割時自應與兩筆土地併同處理始符法制，
足認系爭建物有民法第823條第1項前段之法令另有規定不得
分割之情形。從而，原告依民法第823條第1項前段規定請求
分割系爭建物，即屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於
判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 9 月 24 日
民事第三庭 法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 26 日
書記官 謝志鑫