臺灣士林地方法院民事判決
112年度重訴字第178號
原 告 立華室內裝修有限公司
法定代理人 黃朝賢
訴訟代理人 翁自清
被 告 吳鴻暉
訴訟代理人 吳忠德律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國114年8月22日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地分歸原告單獨取
得，原告應補償被告新臺幣玖佰陸拾柒萬肆仟參佰貳拾元。
兩造共有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號建物之事實上處分
權分歸原告單獨取得，原告應補償被告新臺幣貳萬參仟零捌拾捌
元。
訴訟費用由兩造依附表2所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回係以書狀撤回者，自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1、4項分別定有明文。查原告起訴時列載附表1編號2至15之共有人為共同被告（見湖司調字卷第11至19頁）。嗣以該等共有人於附表1編號2至15之「權利移轉時點」，將臺北市○○區○○段0○段000地號土地、臺北市○○區○○○路0段00號未辦保存登記建物（下合稱系爭不動產，分則逕稱系爭土地、系爭房屋）之所有權或事實上處分權讓與原告或被告為由，於附表1編號2至15之「原告撤回時點」分別撤回對該等共有人之起訴。本院審酌附表1編號2至15之共有人確於「權利移轉時點」讓與所有權或事實上處分權予原告或被告，有系爭土地民國112年6月7日、112年8月29日土地登記第三類謄本、113年2月1日土地建物查詢資料（見本院卷一第98至104、162至164、406至413頁)、系爭房屋111年12月28日、112年6月15日、112年8月29日稅籍證明書、附表1編號2共有人張聰明答辯二狀可稽（見本院卷一第46至50、166至168、258、280至281頁），而附表1編號2至15之共有人，於原告起訴後至附表1「原告撤回時點」前不曾到庭為本案言詞辯論；已到庭為本案言詞辯論之被告收受原告撤回書狀10日內未表示異議，依上開規定，原告撤回對附表1編號2至15之共有人之起訴，於法並無不合，應予准許。又原告就系爭不動產撤回對附表1編號3至15之共有人及就系爭房屋撤回對附表1編號2張聰明之起訴，均係在「權利移轉時點」之後，其撤回時之對象非系爭不動產共有人，即非本件分割共有物事件適格當事人，與其他共有人無合一確定之必要，原告撤回效力自不及其他共有人。惟原告於112年11月10日就系爭土地撤回對張聰明之起訴時，張聰明尚未將土地應有部分讓與原告，與土地其他共有人仍有合一確定必要，依民事訴訟法第56條第1項第2款規定，原告就系爭土地撤回訴訟之效力及於全體共有人。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚
礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第7款定有明文。查原告原請求將系爭不動產分歸
其取得，並以價金補償附表1編號2至16之共有人（見湖司調
字卷第11至19頁）。嗣附表1編號2至15共有人於訴訟繫屬期
間將系爭土地應有部分讓與原告或被告，原告因此具狀撤回
對該等共有人之起訴，惟原告於112年11月10日就系爭土地
所為撤回效力及於該土地全體共有人，均如前述，則原告請
求分割系爭土地之訴訟繫屬於112年11月10日即已消滅。原
告於113年2月2日再追加分割系爭土地之訴訟（見本院卷一
第402至404頁），因兩造先前就系爭土地分割所為陳述及調
查之證據均可援用，可認無礙於被告之防禦及訴訟之終結，
揆諸前開規定，原告所為追加之訴應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：兩造共有附表1所示系爭不動產，應有部分比例
如附表1最終權利範圍所示。系爭不動產無不能分割之情形
，兩造亦無不為分割約定，伊現占有系爭房屋使用，且為鄰
近同小段224、225-2地號土地所有權人，最適合整體開發建
築，並有取得系爭房屋全部權利以儘速處理臨棟57號建物受
系爭房屋漏水危害之需求，而被告就系爭不動產之應有部分
比例僅各100分之8，倘就系爭不動產予以原物分配，被告所
能分得之土地甚微，房屋亦難分割出相對應可使用空間，原
物分配顯有困難。又系爭土地上另有原告所有之門牌號碼臺
北市○○區○○○路0段00巷0號未辦保存登記建物（下稱訴外房
屋），倘僅就系爭不動產變價分割，訴外房屋之存在勢必影
響系爭土地使用與應買人購買意願，應將系爭不動產分配予
原告而以金錢補償被告，始最有利於全體共有人，爰依民法
第823條第1項規定訴請將系爭不動產分歸原告，並以金錢補
償被告。
二、被告答辯：系爭不動產倘原物分配，各共有人可獲取之利益
較變價分割所得之價金為低，而第一太平戴維斯不動產估價
師事務所出具之估價報告書（下稱系爭估價報告），未將系
爭土地近年與未來發展列入估價因素，所得結論非實際市場
價格，請求將系爭不動產予以變價分割，所得價金按附表2
所示分配比例分配。
三、本院之判斷：
㈠原告主張兩造共有系爭不動產，應有部分比例如附表1最終權
利範圍所示，系爭不動產無不能分割情形，兩造亦無不為分
割約定，原告現占有系爭房屋使用，系爭土地上另有原告所
有之訴外房屋等情，有系爭房屋照片、訴外房屋照片、二房
屋占用系爭土地示意圖、系爭房屋112年6月15日稅籍證明書
、二房屋應有部分轉讓契約書、系爭房屋113年1月4日稅籍
證明書、被告向附表1編號12至14共有人購買系爭房屋權利
之契約書、系爭土地113年2月1日土地建物查詢資料可稽（
見本院卷一第52、62、86至88、258、324至335、366至370
、382至389、406至413頁），且為被告所不爭執，堪信為真
實。
㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限，民法第823條第1項定有明文。又所有權以外之財產
權，由數人共有，而共有人就分割之方法不能協議決定者，
法院得因共有人之請求命為分配，此觀民法第831條、第824
條第2 項規定即明。基此，數人共有未登記建物之事實上處
分權，而就分割之方法不能協議決定者，法院得因部分共有
人之請求，為裁判分配（最高法院111年度台簡上字第9號民
事判決參照）。本件兩造共有之系爭不動產既無不分割之協
議，依其使用目的亦無不能分割情形，依前揭規定及說明，
原告訴請裁判分割，自屬正當，應予准許。
㈢次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命
為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受
原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原
物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人
；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金
分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。又定共有物
分割之方法，究以原物分割或變價分割為適當，應斟酌各共
有人之意願、利害關係、使用情形、共有物之經濟效用、性
質與價格及分割後各部分之經濟價值暨其應有部分之比值是
否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平，不受共有人
所主張分割方法之拘束。經查：
⒈系爭土地總面積255平方公尺，其上存在系爭房屋面向研究院
路，第1層面積為89.6平方公尺，第2層面積為101.2平方公
尺，總面積為190.8平方公尺，二樓地板部分拆除，一樓曾
出租供便當店使用，二樓為住宅使用，目前建物狀況極差，
有系爭房屋照片、112年6月15日、113年1月4日稅籍證明書
、系爭土地113年2月1日土地建物查詢資料、系爭估價報告
及其附件11勘估標的照片說明為憑（見本院卷一第52、258
、366至370、406至413頁；外放系爭估價報告第1頁及附件1
1）。本院審酌系爭房屋面積非大，倘將之原物分割予兩造
，被告按其權利比例可分得系爭房屋每層面積將僅有7.168
平方公尺、8.096平方公尺（計算式：89.6平方公尺×8/100=
7.168平方公尺；101.2平方公尺×8/100=8.096平方公尺），
且無獨立門戶出入，有損系爭房屋完整性，亦將破壞系爭房
屋現狀，有礙日後使用而無法發揮經濟上之利用價值，堪認
將系爭房屋原物分割予兩造顯有困難。又系爭房屋現由原告
占有使用，系爭土地上另有原告所有之訴外房屋，本院審酌
系爭不動產現狀、原告占有使用系爭房屋、原物分割之經濟
效用減損情形與共有人利益等一切情事，認本件最適當之分
割方案，應由原告單獨取得系爭土地及系爭房屋事實上處分
權，再依被告就系爭不動產應有部分之比例予以金錢補償，
方可最大化活用系爭不動產。至被告抗辯本件應採變價分割
云云，本院審酌如變價分割系爭不動產，將因訴外房屋占有
系爭土地，且無法與系爭不動產併同變價，影響系爭土地日
後使用與應買意願，從而降低系爭不動產變價價金，有礙全
體共有人利益，尚無足採。
⒉本件原告應補償被告之金額，經本院囑託第一太平戴維斯不
動產估價師事務所就系爭不動產鑑定其市價，經該所針對系
爭不動產為現況勘查，並考量與不動產相關之重大政策、國
內外經濟趨勢及未來經濟預測、不動產景氣及市場發展概況
、影響價格之區域、土地、建物個別因素，在符合不動產估
價技術規則下，運用不動產估價原理、邏輯推論方法及經驗
法則，以比較法、土地開發分析法為主、成本法為輔，認定
在不考慮系爭不動產產權持分狀態之現況下（即系爭估價報
告所稱正常價格），系爭土地面積為77.1375坪，每坪新臺
幣（下同）156萬7,707元；系爭房屋面積為57.72坪，每坪5
,000元(見外放系爭估價報告第9至71頁)。經核上開鑑價過
程，已就影響系爭不動產之各項因素詳加比較考量，就系爭
不動產所為估價，當貼近系爭不動產歸由原告單獨取得時之
現況及市場行情，應屬可採，被告辯稱系爭估價報告未將系
爭土地近年與未來發展因素列為估價因素，所鑑定之價格偏
低，委無足取。爰審酌原告表明願以系爭估價報告評估之最
高額即正常價格補償被告（見本院卷二第246頁），則原告
依被告就系爭不動產應有部分之比例，應分別補償被告967
萬4,320元、2萬3,088元（計算式：156萬7,707元×77.1375
坪×8/100=967萬4,320元；5,000元×57.72坪×8/100=2萬3,08
8元，元以下四捨五入）。
四、從而，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2項第1款
、第3規規定，請求分割系爭不動產，於法並無不合，應准
許之。本院審酌兩造意願，兼顧兩造權益、系爭不動產性質
、分割後經濟效益等情，認系爭不動產應予分割如主文第1 、2項所示。
五、末按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯 失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部， 民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉 訟，共有物分割之結果，全體共有人同蒙其利，倘由敗訴當 事人負擔訴訟費用顯失公平，本件訴訟費用，應由兩造依其 等應有部分比例即附表2所示分配比例負擔，始為公平。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1， 第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 9 月 19 日 民事第一庭 法 官 林昌義以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 9 月 22 日
書記官 周苡彤附表1：
編號 共有人 臺北市○○區○○段0○段000地號土地 門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號未辦保存登記建物 起訴時權利範圍 權利移轉時點 原告撤回時點 最終權利範圍 起訴時權利範圍 權利移轉時點 原告撤回時點 最終權利範圍 1 立華室內裝修有限公司 100分之48 無 無 100分之92 100分之48 無 無 100分之92 2 張聰明 20分之1(讓與原告) 113年1月24日（見本院卷一第406頁） 112年11月10日（見本院卷一第292至296頁） 0 20分之4 112年10月29日（見本院卷一第280頁） 112年11月10日（見本院卷一第292至296頁） 0 3 張義 20分之1(讓與原告) 112年2月16日(見本院卷一第98至104頁) 112年11月10日（見本院卷一第292至296頁） 0 0 無 無 0 4 闕鳴宏 100分之4(讓與原告) 112年2月16日(見本院卷一第98至104頁) 112年6月20日（見本院卷一第30至40頁） 0 100分之4 111年12月28日前（見本院卷一第46頁） 112年6月20日（見本院卷一第30至40頁） 0 5 張嘉琪 40分之1(讓與原告) 112年8月29日前(見本院卷一第162至164頁) 112年11月10日（見本院卷一第292至296頁） 0 0 無 無 0 6 蔡家緯 40分之1(讓與原告) 112年8月29日前(見本院卷一第162至164頁) 112年11月10日（見本院卷一第292至296頁） 0 0 無 無 0 7 張淑梅 25分之1(讓與原告) 112年8月29日(見本院卷一第162至164頁) 112年9月1日（見本院卷一第154至160頁） 0 25分之1 112年8月29日前(見本院卷一第166頁) 112年9月1日（見本院卷一第154至160頁） 0 8 張淑惠 25分之1(讓與原告) 112年8月29日(見本院卷一第162至164頁) 112年9月1日（見本院卷一第154至160頁） 0 25分之1 112年8月29日前(見本院卷一第166頁) 112年9月1日（見本院卷一第154至160頁） 0 9 張中一 25分之1(讓與原告) 112年8月29日(見本院卷一第162至164頁) 112年9月1日（見本院卷一第154至160、274頁） 0 25分之1 112年8月29日前(見本院卷一第166頁) 112年9月1日（見本院卷一第154至160、274頁） 0 10 張鈺芬 25分之1(讓與原告) 112年8月29日(見本院卷一第162至164頁) 112年9月1日（見本院卷一第154至160、274頁） 0 25分之1 112年8月29日前(見本院卷一第166頁) 112年9月1日（見本院卷一第154至160、274頁） 0 11 張淑玲 25分之1(讓與原告) 112年8月29日(見本院卷一第162至164頁) 112年9月1日（見本院卷一第154至160頁） 0 25分之1 112年8月29日前(見本院卷一第166頁) 112年9月1日（見本院卷一第154至160頁） 0 12 闕怡萍 75分之1(讓與被告) 112年8月2日(見本院卷一第162至164頁) 112年9月1日（見本院卷一第154至160頁） 0 75分之1 112年6月15日前(見本院卷一第258頁) 112年9月1日（見本院卷一第154至160頁） 0 13 闕怡萱 75分之1(讓與被告) 112年8月2日(見本院卷一第162至164頁) 112年9月1日（見本院卷一第154至160頁） 0 75分之1 112年6月15日前(見本院卷一第258頁) 112年9月1日（見本院卷一第154至160頁） 0 14 闕子杰 75分之1(讓與被告) 112年8月2日(見本院卷一第162至164頁) 112年9月20日（見本院卷一第154至160、182頁） 0 75分之1 112年6月15日前(見本院卷一第258頁) 112年9月20日（見本院卷一第154至160、182頁） 0 15 陳昱安 20分之1(讓與原告) 112年2月16日(見本院卷一第98至104頁) 112年6月20日（見本院卷一第30至40頁） 0 0 無 無 0 16 吳鴻暉 100分之4 無 無 100分之8 100分之4 無 無 100分之8
土地標示 土 地 坐 落 面 積 (平方公尺） 權利範圍 編號 縣市 鄉鎮 市區 段 小段 地號 1 臺北市 南港區 南港段 二小段 223 255 立華室內裝修有限公司：應有部分100分之92 吳鴻暉： 應有部分100分之8
建物標示 編號 建號 建物門牌 基地坐落 建物層次（面積、平方公尺） 權利範圍 1 未辦保存登記 臺北市○○區○○○路○段00號 臺北市○○區○○段○○段000地號 第1層：89.6 第2層：101.2 總計：190.8 立華室內裝修有限公司： 應有部分100分之92 吳鴻暉： 應有部分100分之8 附表2：
編號 共有人 訴訟費用分擔比例 1 立華室內裝修有限公司 100分之92 2 吳鴻暉 100分之8
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