臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第718號
原 告 鄭珮騏
訴訟代理人 翁顯杰律師
被 告 周淑媛
訴訟代理人 陳哲偉律師
郭盛祥
被 告 劉介元
訴訟代理人 余宗鳴律師
複 代理人 林庭宇律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國114年9月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告周淑媛應給付原告新臺幣參拾壹萬捌仟捌佰柒拾玖元，及自
民國一一一年一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告周淑媛負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告周淑媛如以新臺幣參拾壹萬捌仟
捌佰柒拾玖元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同
意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明
者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2、3款分別
定有明文。本件原告鄭珮騏於民國110年12月29日起訴時乃
就其所有之門牌號碼臺北市○○區○○路0段0巷0號2樓房屋（下
稱系爭2樓房屋）與當時為被告周淑媛所有之同號3樓房屋（
下稱系爭3樓房屋）間之漏水事件，請求周淑媛修繕房屋漏
水及賠償損害，並聲明：「㈠周淑媛應將所有系爭3樓房屋之
漏水修復至不再漏水狀態，或由周淑媛負擔費用容忍鄭珮騏
代為之；㈡周淑媛應給付鄭珮騏新臺幣（下同）79萬7,650元
，及自111年1月5日起至漏水修繕完畢時止，按月於每月底
給付鄭珮騏3萬5,000元。」（見本院湖司調字卷第9頁）。
嗣系爭3樓房屋所有權於本件訴訟中之112年10月11日以買賣
為原因移轉登記予劉介元（當時仍在漏水鑑定期間），經鄭
珮騏於113年2月21日具狀追加劉介元為被告（見本院訴字卷
㈡第418頁），劉介元於程序上表示同意（見本院訴字卷㈡第4
40頁）；又鄭珮騏迭變更聲明請求修繕房屋漏水之方式及損
害賠償之內容，最終之聲明為：「㈠周淑媛及劉介元應連帶
修繕系爭3樓房屋之漏水至不再漏水狀態；如不予修繕應容
忍鄭珮騏代為修繕，修繕費用20萬5,000元由周淑媛及劉介
元連帶負擔；㈡周淑媛應給付鄭珮騏77萬4,790元，及自起訴
狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢
周淑媛應自110年6月10日起至完成第一項修繕義務時止，按
月於每月末日給付鄭珮騏3萬5,000元。」（見本院訴字卷㈢
第136頁），其聲明之變更均係本於主張系爭2樓房屋有漏水
情形係肇因於系爭3樓房屋之同一基礎事實、或屬擴張應受
判決事項之聲明，依前揭規定，於程序上應予准許。
乙、實體部分：
壹、鄭珮騏起訴主張：
一、伊為系爭2樓房屋所有權人，周淑媛為上方系爭3樓房屋所有
權人。伊於110年4月底發現系爭2樓房屋漏水迭生水漬便通
知周淑媛修繕，周淑媛同意承擔費用並由伊修繕，伊便請人
重新油漆而支付3萬7,000元，惟周淑媛事後反悔只願支付2,
500元，伊就此並不同意，嗣伊發現系爭2樓房屋除樓梯間外
，房間天花板漏水產生白蟻、客廳因採矽酸鈣材質漏水，浴
廁、書房、書櫃、廚房及地板、牆壁等均有漏水及水漬，經
系爭3樓房屋租客同意伊會同水電工進屋查看，研判係系爭3
樓房屋違規隔成兩間套房，將浴廁遷移至系爭2樓房屋客廳
上方，然未做好防水設施，致系爭3樓房屋漏水流至下方系
爭2樓房屋，而周淑媛雖承認漏水卻拒絕賠償伊之損害。嗣
周淑媛於112年10月11日將系爭3樓房屋出售予劉介元並完成
移轉登記，房屋仍持續有漏水情形。本件訴訟中經送臺灣營
建防水技術協進會鑑定結果，系爭2樓房屋之漏水原因為系
爭3樓房屋之浴室漏水所致，而修繕系爭3樓房屋致不漏水狀
態之費用為20萬5,000元；又因漏水所致系爭2樓房屋損害之
修繕費用為73萬7,790元，加上伊前因漏水修繕而支付重新
油漆費用3萬7,000元，此部分共77萬4,790元（即73萬7,790
元+3萬7,000元）；另伊自107年5月5日出租系爭2樓房屋予
承租人林惠美，租金為每月3萬5,000元，嗣因系爭3樓房屋
漏水而致系爭2樓房屋不堪使用，林惠美於110年6月10日終
止租約遷出房屋，致伊喪失每月租金利益3萬5,000元為所失
利益，迄至修繕漏水回復原狀時止。為此，爰依民法第184
條第1項前段、第185條第1項、第191條第1項前段、第216條
、第822條第1項、第767條第1項及公寓大廈管理條例第10條
等規定提起訴訟，請求修繕房屋漏水及損害賠償等語。
二、聲明：
㈠、周淑媛及劉介元應連帶修繕系爭3樓房屋之漏水至不再漏水狀
態；如不予修繕應容忍鄭珮騏代為修繕，修繕費用20萬5,00
0元由周淑媛及劉介元連帶負擔。
㈡、周淑媛應給付鄭珮騏77萬4,790元，及自起訴狀繕本送達之翌
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢、周淑媛應自110年6月10日起至完成第一項修繕義務時止，按
月於每月末日給付鄭珮騏3萬5,000元。
㈣、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、周淑媛辯以：
一、關於鄭珮騏之聲明第一項請求修繕漏水部分：本件鑑定非就
「110年4月漏水原因」鑑定，而僅就「現況漏水」鑑定，因
無法還原至先前漏水屋況；鑑定結果僅知現況「2樓書房漏
水」與「3樓浴室」有關，與鄭珮騏所稱「110年4月間客廳
、小房間、書房、套房、廁所、廚房、陽台漏水」等多處漏
水不同；鑑定初勘時看到漏水舊痕，僅能推測漏水舊痕之發
生時間，不能推測漏水舊痕之發生原因，因鑑定人自承無法
還原當時屋況；浴室變動係92年伊購入房屋前之狀況，惟鄭
珮騏至110年4月方發現漏水，兩者本無關係；起訴前伊已一
再依鄭珮騏及其包商指示維修，包括其二次施工致2樓陽台
外推，但伊於110年11月23日仍為其修繕，並於110年12月5
日更換管線，及於111年2月7日施工回復圖面，爾後一再確
認，經鄭珮騏自承於111年5月漏水停止、鈞院於111年12月2
0日勘驗時觀察亦無漏水；鑑定報告未將111年5月3日鄭珮騏
裝修、112年12月18日劉介元裝修等兩項因素一併審酌；惟
本件縱如鑑定人所推測，伊為儘量解訟息爭，亦已再按鑑定
結果整修且峻工，自應駁回此項請求。又關於鄭珮騏之聲明
第二、三項請求損害賠償：如前述系爭2樓房屋於110年間漏
水，無法證明與周淑媛相關；就鄭珮騏請求73萬7,790元之
裝潢損失費用部分，該費用金額係出自鑑定單位，惟該會之
專業並非裝潢，自不能逕以該會之估價為憑據，且鄭珮騏起
訴時自行找廠商所開立之估價單金額反低於鑑定單位估算金
額且差距甚大，顯偏離常情，而裝潢修復亦需參酌行政院所
頒固定資產耐用年數表扣除折舊；鄭珮騏請求3萬7,000元重
新油漆費用部分，其所舉證之估價單僅載明油漆工程，既與
修繕漏水無關，且未指明油漆位置；鄭珮騏請求每月租金3
萬5,000元之損害部分，其所提之租約本為定期租約，租約
到期後未獲承租人續租，或未能出租予其他租客，原因多端
，況鄭珮騏曾自承於111年5月間已停止漏水，迄今亦未聽聞
其有出租之情事等語。
二、聲明：
㈠、鄭珮騏之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、劉介元辯以：
一、本件審理期間伊已配合鄭珮騏及周淑媛兩方，將系爭3樓房
屋依鑑定報告所述修繕完畢，並經鄭珮騏派人確認，此有周
淑媛提出之民事辯論狀所附證據可以證明，是本件鄭珮騏聲
明要求修繕漏水已達到目的而無權利保護必要，應予駁回。
又伊對於鄭珮騏要求修繕系爭3樓房屋自始就無反對之意，
鄭珮騏事實上並無對伊追加起訴之必要，縱鈞院認有由被告
方負擔訴訟費用之必要，亦請考量共同訴訟人於訴訟之利害
關係顯有差異，免除劉介元對於訴訟費用之分擔等語。
二、聲明：
㈠、鄭珮騏之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、查㈠110年間鄭珮騏為系爭2樓房屋之所有權人、周淑媛為系
爭2樓房屋正上方之系爭3樓房屋所有權人，周淑媛於112年1
0月11日以買賣為原因移轉所有權登記予劉介元；㈡鄭珮騏於
110年4月間初次向周淑媛反應系爭2樓房屋有漏水情形，嗣
於110年11、12月間向臺北市政府陳情稱系爭3樓房屋未依規
定申請變更浴廁之位置致造成系爭2樓房屋漏水，而周淑媛
於臺北市建築管理工程處111年1月4日會勘後，就系爭3樓房
屋施作將浴廁由當時位於房屋中央移動回復至原使照竣工圖
位置之工程；鄭珮騏於111年5月間就系爭2樓房屋施作拆除
、刷壁癌、打鐵釘、除白蟻工程；劉介元於取得系爭3樓房
屋所有權後，於112年12月後施作舖地板之室內裝修工程等
情，為兩造所不爭執，並有上開建物登記謄本及異動索引（
見本院湖司調字卷第13至15頁、訴字卷㈡第342至347頁）、
臺北市建築管理工程處111年7月26日函檢附之系爭3樓房屋
會勘紀錄卷（見本院訴字卷㈠128至154頁）、本院111年12月
20日及113年3月27日現場勘驗筆錄及相片（見本院訴字卷㈡
第60至72、78至88、92至98、474至481頁）可稽。
二、本件鄭珮騏主張系爭2樓房屋於110年間起發現漏水情形，肇
因於系爭3樓房屋之浴廁遷移至房屋中央、未做好防水設施
，致其遭受損害，而依民法侵權行為、所有權人之除去妨害
請求權，及公寓大廈管理條例區分所有權人之修繕義務等規
定，請求周淑媛及劉介元將系爭3樓房屋修繕至不漏水狀態
、或容忍由其代為修繕而負擔修繕費用20萬5,000元，及賠
償系爭2樓房屋損害之修繕費用73萬7,790元、因漏水而重新
油漆費用3萬7,000元，暨賠償自110年6月10日起其所受無法
出租系爭2樓房屋而按月喪失租金利益3萬5,000元之所失利
益等情，為周淑媛及劉介元所爭執，並以前詞置辯。經查：
㈠、關於系爭2樓房屋於110年間起發現漏水情形，是否肇因於系
爭3樓房屋？
１、本件訴訟中經依鄭珮騏之聲請，於112年2月24日、112年9月2
7日發函台灣營建防水技術協進會，檢附鄭珮騏提出之其於1
10年間起發現漏水情形而拍攝之相片（按經本院抽查勘驗鄭
珮騏手機內所顯示之相片日期與上開相片上所註記之日期相
符，而經周淑媛當庭表示不爭執上開相片上所註記之日期〈
見本院訴字卷㈡第204至272、288至289頁〉）等，請該會評估
鑑定系爭2樓房屋之漏水原因、修復方式及費用，以及是否
造成系爭2樓房屋內損毀、回復原狀費用等節，經該會於112
年3月23日第一次初勘、113年3月27日第二次初勘（該次勘
驗與本院協同到場），及於113年6月3日會勘後，作成113年
10月21日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）（見本院訴字
卷㈢第48頁、外放之證物冊）。
２、就系爭2樓房屋之漏水原因、修復方式及費用，系爭鑑定報告
記載鑑定結果為：
⑴、經鑑定初勘、鑑定會勘時之觀察與測試，研判系爭2樓房屋是
有明顯漏水之情形。
⑵、系爭2樓房屋其漏水原因：〈1〉系爭2樓房屋於鑑定初勘與鑑定
會勘時，以目視觀察，即發現有漏水情形。如浴室門旁牆壁
、餐廳橫樑與書房靠浴室側之牆壁及關關盒下方、書房靠窗
戶側之牆壁等。〈2〉經鑑定會勘時，對3樓浴室洗手檯排水管
進行注水測試（綠色水）及馬桶污水管進行注水測試（藍色
水）後，系爭2樓房屋並無明顯變化；黏貼標簽處之水分計
含水量量測數值，亦未發現其含水量數值有增加。〈3〉但對3
樓浴室進行地坪積水測試（紅色水）後，2樓房屋（書房靠
窗戶之黏貼標簽處水分計含水量量測數值，則有明顯增加情
形。表示鑑定會勘當時3樓浴室之地坪防水層有滲漏水情形
。〈4〉另以現況研判，2樓浴室平頂上方電燈出線盒有PVC電
管拉至書房靠浴室側開關盒，開關盒下方有明顯潮濕。即上
開平頂上方電燈出線盒有些微水滲出，經PVC電管流至開關
盒，造成開關盒下方潮濕水痕。但因3樓浴室地坪有墊高，
且其滲水量甚微；需較長時間才能造成水分計含水量量測數
值差異。〈5〉另3樓房屋新屋主表示，購屋搬入後並未修改或
變動原有浴室裝修或設備；經比對3樓房屋第一次初勘與第
二次初勘之照片後，其原有浴室裝修或設備並未修改或變動
之詞，應屬可信。
⑶、由於2樓房屋原漏水處上方之可能水源為3樓浴室。兩造於第
一次初勘及法庭上，皆承認早期漏水時，3樓房屋因分隔套
房，其浴室在房屋中央位置；之後才移動回到現況（即使照
竣工圖）位置。〈1〉以當時造成2樓房屋嚴重漏水及木作天花
板損壞等情形，就形成漏水三要件：出水點、水路徑與漏水
源而言，出水點明確在於2樓房屋平頂；水路徑則為2樓房屋
混凝土平頂樓板（即3樓房屋混凝土樓地板）內部；探討其
漏水源，則僅可能是位於3樓房屋中央地帶之浴室用水源，
其他可能水源因相距過遠或未再出現漏水而被排除在外。〈2
〉【雖然原位於3樓房屋中央地帶之浴室已拆除，並改回到現
況位置。但浴室位置改變前後皆造成漏水情形】。由以上分
析，已可研判：如附件相片所示之系爭2樓房屋之漏水情形
，其漏水原因為同址3樓房屋之浴室漏水所造成（以上見系
爭鑑定報告書第6至8頁）。
⑷、又欲修繕房屋至不漏水狀態，修繕方式見系爭鑑定報告書第7
頁所示；預估修繕費用總價為20萬5,000元（見系爭鑑定報
告之附件㈦價目表之項次「壹」）。
３、考諸系爭鑑定報告書之鑑定分析結果，乃鑑定技師會同兩造
實地勘查及檢測，且就鑑定過程及判斷方式完足交代，而經
比對所檢附之照片與檢測數據，亦無發現不實或瑕疵之處。
至於周淑媛固質稱：本件鑑定非就「110年4月漏水原因」鑑
定而僅就「現況漏水」鑑定，因無法還原至先前漏水屋況；
鑑定結果僅知現況「2樓書房漏水」與「3樓浴室」有關，與
鄭珮騏所稱「110年4月間客廳、小房間、書房、套房、廁所
、廚房、陽台漏水」等多處漏水不同；鑑定初勘時看到漏水
舊痕，僅能推測漏水舊痕之發生時間，不能推測漏水舊痕之
發生原因，因鑑定人自承無法還原當時屋況；鄭珮騏曾自承
於111年5月漏水停止、鈞院於111年12月20日勘驗時觀察亦
無漏水；系爭鑑定報告書未將111年5月3日鄭珮騏裝修、112
年12月18日劉介元裝修等兩項因素一併審酌云云。然查：
⑴、鑑定單位台灣營建防水技術協進會之鑑定技師陳信斌於112年
7月24日到庭陳稱：「（問：本件關於鄭珮騏所有之2樓房屋
，經鄭珮騏主張前曾有漏水情形，惟因有下列因素，是否仍
有鑑定可行性：㈠111年1月間，經建管處會勘拆除3樓增建之
浴廁〈提示兩造當庭標示之3樓增建浴廁位置示意圖〉；㈡鄭珮
騏自承於111年5月間就2樓房屋施作拆除、刷壁癌、打鐵釘
、除白蟻等工程〈提示本院訴字卷㈠第434至452頁之原證14第
69至78頁〉... ㈣本院於111年12月20日勘驗現場時，以肉眼
觀察目前2樓房屋並無正在漏水或水漬未乾之情形〈提示本院
訴字卷㈡第68至69頁之勘驗筆錄，及兩造提出之當日現場照
片〉？）答：最好的鑑定狀況當然是樓上樓下兩戶都沒有任
何改變，但本案樓上那戶增建的浴廁已經拆除，樓下那戶也
有做拆除的工程，且現況並無正在漏水或水漬未乾之情形（
但此情形有可能是因為目前樓上、樓下兩戶都是空屋），於
先前經手之鑑定案例，如樓上或樓下有改變的情形時，可採
用排除法來鑑定漏水原因。建築物漏水的三要件是：水源、
水路、出水點，出水點通常是看得到的，而水源及水路亦必
須在鑑定報告中交代。例如法庭天花板有一個出水點，我們
先預判樓上有五個水源，而樓上的五個水源中雖然有一個改
變原況（例如拆掉原有的洗手台），但經測試後如排除樓上
的其他四個水源，就可合理推斷是該改變原況的那個水源，
就是漏水的水源。」等語（見本院訴字卷㈡第194頁）。
⑵、鑑定技師陳信斌復於114年5月23日到庭陳稱：「（問：貴會
鑑定時，是否係就測試當日〈即113年6月3日〉屋況之漏水原
因為鑑定？又，可否據此得悉於「測試日之前」〈即自110年
以降〉之漏水原因？）答：如我鑑定報告所載，實際鑑定時
當然是就會勘測試當日屋況之漏水原因進行鑑定；至於過去
漏水情況的原因，於鑑定報告書第7頁有記載，我於之前112
年7月24日到庭陳述時也有提及，這是可以進行鑑定的，但
關於過去漏水情況的原因，並非單純就測試當日屋況之漏水
原因直接推論是過去漏水情況的原因，而是就會勘測試當日
整體的屋況做研判。依鑑定報告書第7頁接近下方之（3）所
載：兩造於第一次初勘及法庭上，皆承認早期漏水時3樓房
屋因分隔套房，其浴室在房屋中央位置，之後才移動回到現
況位置。以當時造成2樓房屋嚴重漏水及木作天花板損壞的
情形，就形成漏水三要件：出水點、水路徑與漏水源而言，
出水點明確在於2樓房屋平頂；水路徑則為2樓房屋混凝土平
頂樓板內部；探討其漏水源，則僅可能是位於3樓房屋中央
地帶之浴室用水源，其他可能水源因相距過遠或未再出現漏
水而被排除在外等語。這就是我所謂依整體的狀況去判斷過
去漏水情況的原因。」、「我第一次初勘的時候，屋況已經
是3樓浴室回復至使照核准圖面時之屋況，關於浴室在房屋
中央的階段造成的漏水，我純粹是用初勘看到的狀況及法院
所送來之原告提供之相片來做判斷，至於3樓浴室回復至使
照核准圖面時的階段造成的漏水，我的判斷方式就如鑑定報
告書所載實際的測試情形。兩個階段都有造成漏水。」；「
（問：〈提示本院114年4月7日函之附件㈡之本院111年10月13
日筆錄第2頁、本院113年2月26日筆錄第1頁）依本院111年1
0月13日筆錄第27行以下、113年2月26日筆錄第20行以下之
記載，鄭珮騏曾自承「... 直到111年5 月間漏水狀況才停
止」、「於113年2月15日... 又發現系爭 2樓房屋漏水」等
語〈即自111年5月後至113年2月15日，未發現有漏水情形〉。
貴會鑑定時有無將此因素列入考量？如有，是列於鑑定報告
何頁？又，此因素是否影響原鑑定報告書之認定？）答：我
知道有這樣的陳述，但我未將此陳述列在鑑定報告內，主要
是鑑定事項沒有問到這個問題。我知道這種狀況，可能是因
為3樓房屋未使用而有短暫未漏水之情形，印象中前幾次的
會勘，3樓是空屋狀況，後面的會勘才有新的使用人進住。
」；「（問：鑑定報告書第7頁第3行之（2）之〈1〉記載：「
系爭不動產〈即2 樓房屋〉...即發現有漏水情形。如浴室門
旁牆壁、餐廳橫樑與書房靠浴室側之牆壁及開關盒下方、書
房靠窗戶側之牆壁等。」等語。請問：你初勘的時候，這些
地方是否就有漏水痕跡？）答：首先我們在觀察一個漏水現
象，會先用目視去看，之後我們才會再選擇可能漏水的點去
貼測試標籤，然後再進行浴室的地坪積水測試，我們在現場
看到的漏水點都是經年累月造成的，但是我們卻必須在短暫
的幾天內測得水分計數字的增加，沒有測到水分計數字增加
的點，並不代表它沒有漏水，而是需要時間來證明，因為這
個跟漏水的水路徑有關係，有些漏水的水路徑，其混凝土沒
有明顯的裂縫或是水路徑過長，它需要長時間才會造成水分
計數值的增加。以我看到2樓書房靠浴室側之開關盒部分，
就是因為它的水路徑過長，才會當天沒有測到水分計數字的
增加。但是只要有一個點的數字明顯增加（像本件2樓書房
靠窗側的那個點就有測到水分計數字明顯增加），我們就可
以判斷浴室的防水層有漏水。」；「（問：113年3月27日鑑
定人會同兩造及本院當現場履勘時，系爭3樓房屋與111年12
月20日本院履勘時之結構目視並未改變，其內僅有一間廁所
，位於套房及書房區域內，亦即當時已取得3樓房屋所有權
之劉介元並未再改變該屋經周淑媛交付其時之結構。剛才鑑
定人說112年3月23日第一次初勘時2樓房屋就有漏水痕跡，
而鄭珮騏於111年5月至113年2間未發現漏水現象可能是因為
當時3樓房屋無人使用，而本件於113年6月3日實際測試時3
樓房屋已經是有人入住的狀態，此狀態是否會影響初勘時所
見2樓房屋漏水痕跡之原因的判斷？）答：應該是不會。這
要分兩件事來看，我初勘時看到的漏水痕跡，當時3樓是空
屋狀態，那個漏水痕跡我認為是3樓的浴室還在房屋中間時
的狀態所造成之漏水痕跡，那後來有人入住以後再發現新的
漏水現象，我的判斷是3樓的浴室回復使照圖面的位置時，
仍然沒有將浴室的防水層做好。」等語（見本院訴字卷㈢第2
03至208頁）。
⑶、據上可知，就周淑媛前揭所質各節，鑑定技師已於審理中詳
為說明實際鑑定時雖是就會勘測試當日屋況之漏水原因進行
鑑定，但仍得就過去漏水情況的原因為鑑定；會勘測試當日
沒有測到水分計數字增加的點並不代表沒有漏水，而是需要
時間來證明，如水路徑過長即會需要長時間才會造成水分計
數值的增加，但只要水路徑上有一個點的數字明顯增加，就
可以判斷漏水的水源；鄭珮騏自111年5月後至113年2月前未
發現有漏水情形，係因系爭3樓房屋當時是空屋狀態，後面
會勘時才有新的使用人進住；鑑定時並非不知悉鄭珮騏自承
於111年5月間就系爭2樓房屋施作拆除等工程、鄭珮騏曾自
承於111年5月漏水狀況停止、於113年2月時表示又發現漏水
，以及系爭3樓房屋於113年3月27日鑑定單位第二次初勘時
已經劉介元施作裝修工程惟未改變結構、於113年6月3日鑑
定會勘時已是有人入住之狀態等因素，然仍得依排除法、整
體屋況、實際測試結果，據以判斷漏水原因等情明確，堪認
鑑定結果認系爭2樓房屋於110年間起發現漏水（迄至113年6
月3日鑑定會勘測試時仍有漏水情形），乃肇因於系爭3樓房
屋之浴廁漏水、未將防水坪故好，且無論是浴廁位在3樓房
屋中間之階段、或於111年間移動回復至原使照竣工圖位置
之階段，均有造成漏水情形，洵屬有據。
㈡、關於鄭珮騏聲明所示之各項請求，得否准許：
１、鄭珮騏起訴聲明第一項請求修繕房屋漏水部分：
⑴、按「所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之」，民法第7
67條第1項中段定有明文。此所謂「妨害」者，係指以占有
以外方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人之圓滿行使
其所有權之行為或事實而言；而所謂「不法」，僅須所有人
對於行為人之妨害，於法令上並無容忍之義務為已足，並非
以妨害具有刑事責任或有民事上無效、得撤銷事由為必要（
最高法院88年度台上字第2420號判決意旨參照）。上開請求
權之相對人應包括行為妨害人或狀態妨害人；相對人對於該
妨害狀態或事實若是維持者或有支配力時（即學說所謂之狀
態妨害），亦足當之。又按因故意或過失，不法侵害他人之
權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所
致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，民法第
184條第1項前段、第191條第1項亦分別定有明文。本件系爭
2樓房屋所有權人鄭珮騏於110年間起發現漏水（迄至113年6
月3日鑑定會勘測試時仍有漏水情形），乃肇因於系爭3樓房
屋之浴廁漏水、未將防水坪故好，且無論是浴廁位在3樓房
屋中間、或於111年間移動回復至原使照竣工圖位置之階段
，均有造成漏水情形，而有修繕之必要、預估修繕費用為20
萬5,000元等情，業據前揭系爭鑑定報告書載述綦詳。又周
淑媛為鄭珮騏於110年間發現漏水情形時之系爭3樓所有權人
，且於111年間將浴廁由3樓房屋中央移動回復至原使照竣工
圖位置，嗣周淑媛雖於本件鄭珮騏110年12月29日起訴後之1
12年10月11日將系爭3樓房屋之所有權移轉予劉介元，惟劉
介元並未修改或變動周淑媛交付之原有浴室裝修或設備，亦
如前述；另周淑媛辯稱3樓浴廁由原使照竣工圖之位置改設
在房屋中央，係其於92年間購入房屋前之狀況云云，並無任
何證據可佐而難認可採；準此，周淑媛為系爭3樓房屋所有
權人期間，顯疏於盡修繕、管理、維護之責，致系爭2樓房
屋因系爭3樓房屋之浴廁漏水、未將防水坪故好，而發生漏
水之情事，是鄭珮騏依民法所有權人之除去妨害請求權、侵
權行為損害賠償請求權規定，於起訴聲明第一項請求周淑媛
將系爭3樓房屋修繕至不再漏水狀態，如不予修繕應容忍鄭
珮騏代為修繕，而由周淑媛負擔漏水修繕費用，尚非無據。
至於系爭3樓房屋目前所有權人劉介元則僅因漏水妨害狀態
，而負容忍系爭2樓房屋所有權人鄭珮騏請求周淑媛修繕漏
水（或由鄭珮騏代為修繕）時進入3樓屋內之義務，不負侵
權行為損害賠償責任。
⑵、復按訴訟標的之法律關係是否存在，係以事實審言詞辯論終
結時為準（最高法院88年度台簡上字第24號判決意旨參照）
。查鄭珮騏起訴聲明請求周淑媛修繕房屋漏水部分如前述原
非無據，惟本件經鑑定單位台灣營建防水技術協進會鑑定完
畢而出具系爭鑑定報告後，鄭珮騏表示同意由周淑媛依系爭
鑑定報告之附件㈦之「壹」即「系爭3樓房屋之止漏修復費用
」所示項目及費用進行修繕、劉介元亦表示同意配合由周淑
媛雇工進入3樓屋內修繕等情（見本院訴字卷㈢第100、182頁
）；又周淑媛主張其業依系爭鑑定報告書指明方式，自114
年5月開始施作系爭3樓房屋漏水修繕工程而於同年6月25日
修繕完畢，而修復期間及完工後，修復設計師王清昌均有通
知受鄭珮騏委託之潘亦獻到場確認等情，亦據周淑媛提出修
復工序表及施工照片、檢查測試照片，及修復設計師王清昌
出具之保固書、王清昌與潘亦獻間之line對話紀錄等件（見
本院訴字卷㈢第248至251、272至312頁）為據，且經鄭珮騏
於本院114年7月25日詞辯論期日陳稱：因其於114年5月份住
院，所以有請仲介潘亦獻去幫伊看（見本院訴字卷㈢第267頁
）、於本院114年9月12日言詞辯論期日陳稱：對於目前無漏
水現象沒有意見等語（見本院訴字卷㈢第337頁），準此，周
淑媛主張已依系爭鑑定報告書所載方法於114年6月25日修繕
房屋漏水完畢，堪認可採，則於本案114年9月12日言詞辯論
終結前，鄭珮騏起訴聲明第一項請求修繕房屋漏水部分既已
修繕完畢，依前揭說明，鄭珮騏該項聲明之請求即屬無從准
許，應予駁回。
２、鄭珮騏起訴聲明第二項請求賠償系爭2樓房屋損害之修繕費用
73萬7,790元、因漏水而重新油漆費用3萬7,000元部分：
⑴、如前述周淑媛為系爭3樓房屋所有權人期間，疏於就系爭3樓
房屋盡修繕、管理、維護之責，致系爭2樓房屋因系爭3樓房
屋之浴廁漏水、未將防水坪故好，而發生漏水之情事，則鄭
珮騏就其所受損害自得依民法侵權行為損害賠償請求權，請
求周淑媛負賠償責任。
⑵、鄭珮騏請求系爭2樓房屋損害之修繕費用部分：
①、鄭珮騏主張其所有系爭2樓房屋，包括平頂牆壁天花板、其他
室內裝潢項目（矽酸鈣板、木作、吸頂燈及崁燈、置物櫃、
窗簾等），均因漏水而受損等情，業據鄭珮騏提出前述其於
110年間起發現漏水情形而拍攝之相片（見本院訴字卷㈡第20
4至272、288至289頁）、喬富室內裝修工程行110年12月10
日估價單（見本院湖司調字卷第31頁）為佐，並經本件訴訟
中依鄭珮騏之聲請，發函囑託台灣營建防水技術協進會鑑定
，鑑定結果認系爭2樓房屋漏水情形，是可能導致屋內如該
估價單所示項目之損毀，而欲回復原狀之費用總價為73萬7,
790元等情（見系爭鑑定報告書第9頁、附件㈦價目表之項次
「貳」）。至於周淑媛固以鄭珮騏自行找喬富室內裝修工程
行所開立之估價單所載價款僅51萬5,650元，反較系爭鑑定
報告書之估價73萬7,790元為低，而質疑系爭鑑定報告書之
估價不可採云云，惟鄭珮騏所提出之估價單係於110年間出
具，系爭鑑定報告書則係於113年間作成，本有時間差距，
而考量物價上升、通膨等因素及鑑定單位就漏水相關修復項
目之專業性，當認系爭鑑定報告書之估價較為可採。
②、惟按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所
減少之價額；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另
有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；不能回復原狀或
回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第196條
、第213條第1項、第215條分別定有明文。次按損害賠償之
目的在填補所生損害而言，其應回復者，即非原來狀態，而
係應有狀態；基於民法損害賠償之基本原則，一方面在於填
補被害人之損害，一方面亦同時禁止被害人因而得利，又依
民法第196條規定，被害人請求賠償物被毀損所減少之價額
，固得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限(如修理
材料以新品換舊品，應予折舊)（最高法院80年度台上字第2
476號判決意旨、77年度第9次民事庭會議決議意旨參照）。
再按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重
大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民
事訴訟法第222條第2項定有明文；而法院依此規定酌定時，
當得參酌使用之久暫、使用方式、現場狀況、殘餘物相關照
片等證據資料，及行政院公布之固定資產耐用年數表及固定
資產折舊率表、社會經濟狀況等一切情狀，合理推斷受損害
之財產價值。本件系爭2樓房屋並非新屋，建築完成日期為7
9年8月26日，鄭珮騏係於91年間取得所有權等情，有建物登
記謄本可稽（見本院湖司調字卷第13頁），其屋內之平頂牆
壁天花板、其他室內裝潢項目（矽酸鈣板、木作、吸頂燈及
崁燈、置物櫃、窗簾等）當均非新品而應扣除折舊，始符損
害賠償以回復原狀為原則；復觀諸前述鄭珮騏提出之相片，
該等裝潢項目超過10年之可能性極高，而鄭珮騏亦未提出相
關資料證明其使用時間不超過10年，參行政院制頒之「固定
資產耐用年數表」及「固定資產折舊表」所定，裝潢材料比
照房屋附屬設備之「其他」之耐用年數為10年，且最後1年
之折舊額加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本原
額之9/10（即縱使超過耐用年限，仍有殘值1/10）。準此，
就系爭鑑定報告書第9頁附件㈦價目表之項次「貳」即「2樓
房屋之裝潢項目損毀修復費用」（包括「二」即「平頂牆壁
幫補壁癌油漆修復費用」共2萬3,000元、「三」即「室內裝
潢項目損毀拆除與修復費用」共71萬4,790元，合計73萬7,7
90元）中之各項目，其中：項次「二」共2萬3,000元部分，
除「二、5」（「廢棄物運棄費5,000元」）、「二、6」（
「零星整修及其他2,000元」，因零星整修部分應予折舊，
故不必折舊之其他部分以半數即1,000元計算）、「二、7」
（「廠商稅捐與管理費2,000元」）以外之項目均有折舊問
題，其金額應以殘值即1/10計算；又項次「三」共71萬4,79
0元部分，除「三、13」（「室內裝修許可證與合格證申請8
0,000元」）、「三、14」（「室內環境清潔整理6,000元」
）、「三、15」（「廢棄物運棄費45,000元」）、「三、16
」（「零星整修及物價調整70,000元」，因零星整修部分應
予折舊，故不必折舊之其他部分以半數即35,000元計算）、
「三、17」（「廠商稅捐與管理費60,000元」）以外之項目
均有折舊問題，其金額應以殘值即1/10計算；則經計算應予
折舊項目之金額共為5萬0,379元【計算式：①項次「二」：
（2萬3,000元-5,000元-1,000元-2,000元）x1/10=1,500元
；②項次「三」：（71萬4,790元-80,000元-6,000元-45,000
元-35,000元-60,000元）x1/10=4萬8,879元；③合計：1,500
元+4萬8,879元=5萬0,379元】，另加計不必折舊之其他項目
金額共23萬4,000元【計算式：①項次「二」：5,000元+1,00
0元+2,000元=8,000元；②項次「三」：80,000元+6,000元+4
5,000元+35,000元+60,000元=22萬6,000元）；③合計：8,00
0元+22萬6,000元=23萬4,000元】，是本件鄭珮騏得請求系
爭2樓房屋損害修繕費用之總金額為28萬4,379元【計算式：
5萬0,379元+23萬4,000元=28萬4,379元】。
⑶、鄭珮騏請求前因漏水而重新油漆費用部分：
鄭珮騏主張系爭2樓房屋於110年4月間發現漏水情形後即通
知周淑媛修繕，經周淑媛同意承擔費用並由鄭珮騏修繕，其
便請人重新油漆，重新油漆費用為3萬7,000元乙情，業據鄭
珮騏提出喬富室內裝修工程行110年6月27日估價單（見本院
湖司調字卷第17頁）為據，且依周淑媛於審理中陳稱：鄭珮
騏於110年5月初告知伊系爭3樓房屋因滲漏使其系爭2樓房屋
客廳天花板發生水漬，伊立即通水管修繕，並支付因滲漏使
系爭2樓房屋客廳天花板發生水漬之重新油漆費用2,500元，
且依鄭珮騏之指示給付油漆包商，伊完全依鄭珮騏之指示配
合修繕等語（見本院湖司調字卷第57頁），顯見周淑媛於11
0年時確實對於系爭2樓房屋客廳天花板發生水漬而有重新油
漆之必要乙節並無爭執，且同意負擔費用。又周淑媛主張伊